XXXX年思源-廊坊市固安县孔雀城营销方案139P
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品牌需求：城市性特征
随着孔雀城旗舰大堡向400万冲刺和其他产品价格需要不断拔高的需要，孔雀城需要 高端客户。需要改变市场上“远郊”、“乡村”、“低价”的市场形象。 针对4个亿货值的 “旗舰大堡”，我们建议独立包装、独立推广，风格转向“现代、 国际、华贵”，吸引更高端客群； 为高尔夫公寓和大湖产品更具城市化的产品打下奠基；
出城时代
消费者渴望“左手 繁华，右手繁花” 的别墅生活，渴望 具有完美生活配套 ，渴望能作为第一 居所的别墅出现；
客户需求：告别度假别墅
价值解读
四个孔雀城的对比： 都是远郊位置，产品相同； 潮白河有水，自然景色最好； 大运河成熟、度假设施最齐全； 八达岭为山地别墅，最有特色； 永定河最为便捷、最具城市特征；
孔雀城发展历程回顾
一期
2006年， “以独栋为主的别墅社 区，整体容积率大约为0.49”。
6.2.2
从2006年1.5亿的销售总额，
到2010全年 二期
2007年，“以院墅和联排为主，净 容积率大约为0.69”。
35亿的销6.售2.1目标，永定河孔雀城三一期路走2，来0容08积，年率，在“1以.06左层右叠”拼。和联排为主 经我历们了回无顾数来的时风的雨风，雨六方路期才，成正就是了为今了四期日抒的写辉明2，0容09煌日积年率，，在“1以.06左层右叠”拼。和联排为主
旗舰版1大. 堡永、定叠河拼孔雀城本堡、年全实景现联了排两个地块不堤同岸产叠拼品同时销售，取得堤岸了叠良拼好的效果；
面积：2联. 排1022年0-共28推0 出房面源积约：3202000-2套80，㎡推出面面积积65：万大㎡堡2，20货-2源80供应充面足积：；大堡220-280
㎡、大3堡. 2产20品-2线70由㎡单一化产品向价多格样：化大堡转2化00，万提高㎡了、到叠拼访1客66户-2的22转㎡化率。㎡、叠拼166-222㎡
4、推动精装修“成品别墅”的工作
广告主题：
住别墅其实很简单
1、提高入住率，长远角度出发，入住客户朋友来访，为孔雀城提供源源不断的客户； 2、树立高端项目形象和产品形象的需求； 3、为高层产品精装修实验； 4、旗舰大堡销售形象提升和赠送附加值的需要； 5、很多客户也有这样的要求，需要解决郊区装修不便的困难；
2010年产品回顾
单项目销售期
多产品销售期
新品入市期
1月 2月 3月
4月 5月
6月 7月 8月 9月 10月 11月
12月
棠墅期
花园二期
御园一期
颂春园
叠翠园
项目规模：28万㎡
项目规模： 4.6万㎡
项目规模：11.9万㎡ 项目规模：6.7万㎡
主要产品：台地联排、 主要产品：精英版大 主要产品：堤岸大堡、 主要产品：堤岸大堡、
京南区域突飞猛进，正迎头赶上；
2011年孔雀城好戏连连，远郊城市化正在加速：
大广高速开通，固安的高速直达解决了城市发展的第一要素； 京南效果初见成效，宜家开工、医院建设； 永定河治理和绿色经济带会进一步深入； 五期交房，健康会所能够投入使用；孔雀大道商业中心将可以开始招商，投入使用；幼儿园 投入使用，大湖规划成形，中央公园正在规划，规划中有学校、剧院、图书馆等； 2.0大规模建设，大湖规划，周边将高楼林立；
高尔夫
6.2.1期
大湖 中 轴 线
3、挖掘塑造地块、产品的核心价值特征
旗舰大堡市场形象： 城中之堡 堡中至尊
旗舰是大堡中最高端产品，是小区的价格标竿，货值较大，滞销一是因为其价格 达300-400万，小区低价别墅的形象不足吸引此类高端人群，出现形象低、价格 高的现象；二是因为同其他产品差价过大。因此需要重新挖掘价值，塑造形象。
孔雀城“城市模型”初具雏形；
交通便利
商业设施
医疗设施 教育设施
健身设施
作为“第一居所型别墅” 的条件将逐步形成
远郊别墅小镇
城市别墅小镇
出城时代
购买别墅是成功 人士的标志；完 成自我实现的需 要；收藏别墅成 为彰显生活品味 的完美诠释。
回城时代
由于教育配套和医 疗配套的缺失，社 交的需要，“回城 潮”出现，很多人 过着“5+2”的候 鸟生活；
营销动作
1、深入挖掘卖点和价值：
尊者自珍 私藏千米西班牙皇家园林
--------孔雀城豪装旗舰大堡尊品上市 恭迎莅临 2、重做效果图，体现项目的富贵、华丽及景观效果的形象； 3、鉴于4个亿的货值，我们建议单独包装、单独推广，要有独立的海报和单独的推广资源； 4、建议做精装修，高端产品为精装修，增加附加值，忽略价差；
报告目录
Biblioteka Baidu
第一部 两岸猿声啼不住 轻舟已过万重山
项目回顾
政策解读
市场分析
竞争环境
第二部 欲识庐山真面目 只能跳出此山中
项目解读
地块解析
市场定位
第三部 运筹帷幄之中 决胜千里之外
营销目标
营销策略
价格策略
推盘计划
包装执行 增值服务
推广执行 销售保障
孔雀城回顾
历程回顾 产品回顾 推广回顾 活动回顾 小结
的辉煌乐章。。。。
五期
四期
三期
二 期
一 期六
期
三期
五期
2010年，“以台地联排和旗舰版大 堡为主，容积率在1.0左右”。
六期
2010年，“以叠拼和精英版大堡为 主，容积率在1.0左右”。
6.2.1& 6.2.2
2010年底，“以精英版大堡、叠堡 和叠拼为主，容积率在1.0左右”
17
项目回顾
历程回顾 产品回顾 推广回顾 活动回顾 小结
销售需求：提高产品形象
品牌动作：
更改项目的slogan； 开展以“城市性”为品牌特征为系列主题活动，重塑品牌形象； 适当参加老人、儿童为主题的公益活动，建立项目美誉度和口碑；
2、挖掘塑造地块、产品的核心价值特征
6.2.1地块形象：一堤一岸一湖 一心一悦一栋 6.2.1组团形象：大湖上 果岭下 中央溪谷
侧畔千帆过，前头万木春
----2011年孔雀城营销方案
2010年风雨同舟 共创佳绩 2011年百尺竿头 更进一步
销售目标：50亿
1、品牌上：塑造永定河孔雀城独特的品牌特征
城 市 性 项目个性：
2010年孔雀城利好不断：
京津冀经济圈战略地位日益上升；除了经常看到的燕郊外，香河地位逐步提升，固安、廊 坊也开始印入北京人的眼帘； 第二机场落户必然带来新经济圈的诞生和新别墅群的需求产生； 固安中医院投入建设；幼儿园即将投入使用； 固安开发项目日益增加，积极参与到北京西南经济发展论坛的协作；固安越来越受到关注； 南城计划成果初现，地铁将通，房价上涨，京南日益为媒体和百姓关注；
随着孔雀城旗舰大堡向400万冲刺和其他产品价格需要不断拔高的需要，孔雀城需要 高端客户。需要改变市场上“远郊”、“乡村”、“低价”的市场形象。 针对4个亿货值的 “旗舰大堡”，我们建议独立包装、独立推广，风格转向“现代、 国际、华贵”，吸引更高端客群； 为高尔夫公寓和大湖产品更具城市化的产品打下奠基；
出城时代
消费者渴望“左手 繁华，右手繁花” 的别墅生活，渴望 具有完美生活配套 ，渴望能作为第一 居所的别墅出现；
客户需求：告别度假别墅
价值解读
四个孔雀城的对比： 都是远郊位置，产品相同； 潮白河有水，自然景色最好； 大运河成熟、度假设施最齐全； 八达岭为山地别墅，最有特色； 永定河最为便捷、最具城市特征；
孔雀城发展历程回顾
一期
2006年， “以独栋为主的别墅社 区，整体容积率大约为0.49”。
6.2.2
从2006年1.5亿的销售总额，
到2010全年 二期
2007年，“以院墅和联排为主，净 容积率大约为0.69”。
35亿的销6.售2.1目标，永定河孔雀城三一期路走2，来0容08积，年率，在“1以.06左层右叠”拼。和联排为主 经我历们了回无顾数来的时风的雨风，雨六方路期才，成正就是了为今了四期日抒的写辉明2，0容09煌日积年率，，在“1以.06左层右叠”拼。和联排为主
旗舰版1大. 堡永、定叠河拼孔雀城本堡、年全实景现联了排两个地块不堤同岸产叠拼品同时销售，取得堤岸了叠良拼好的效果；
面积：2联. 排1022年0-共28推0 出房面源积约：3202000-2套80，㎡推出面面积积65：万大㎡堡2，20货-2源80供应充面足积：；大堡220-280
㎡、大3堡. 2产20品-2线70由㎡单一化产品向价多格样：化大堡转2化00，万提高㎡了、到叠拼访1客66户-2的22转㎡化率。㎡、叠拼166-222㎡
4、推动精装修“成品别墅”的工作
广告主题：
住别墅其实很简单
1、提高入住率，长远角度出发，入住客户朋友来访，为孔雀城提供源源不断的客户； 2、树立高端项目形象和产品形象的需求； 3、为高层产品精装修实验； 4、旗舰大堡销售形象提升和赠送附加值的需要； 5、很多客户也有这样的要求，需要解决郊区装修不便的困难；
2010年产品回顾
单项目销售期
多产品销售期
新品入市期
1月 2月 3月
4月 5月
6月 7月 8月 9月 10月 11月
12月
棠墅期
花园二期
御园一期
颂春园
叠翠园
项目规模：28万㎡
项目规模： 4.6万㎡
项目规模：11.9万㎡ 项目规模：6.7万㎡
主要产品：台地联排、 主要产品：精英版大 主要产品：堤岸大堡、 主要产品：堤岸大堡、
京南区域突飞猛进，正迎头赶上；
2011年孔雀城好戏连连，远郊城市化正在加速：
大广高速开通，固安的高速直达解决了城市发展的第一要素； 京南效果初见成效，宜家开工、医院建设； 永定河治理和绿色经济带会进一步深入； 五期交房，健康会所能够投入使用；孔雀大道商业中心将可以开始招商，投入使用；幼儿园 投入使用，大湖规划成形，中央公园正在规划，规划中有学校、剧院、图书馆等； 2.0大规模建设，大湖规划，周边将高楼林立；
高尔夫
6.2.1期
大湖 中 轴 线
3、挖掘塑造地块、产品的核心价值特征
旗舰大堡市场形象： 城中之堡 堡中至尊
旗舰是大堡中最高端产品，是小区的价格标竿，货值较大，滞销一是因为其价格 达300-400万，小区低价别墅的形象不足吸引此类高端人群，出现形象低、价格 高的现象；二是因为同其他产品差价过大。因此需要重新挖掘价值，塑造形象。
孔雀城“城市模型”初具雏形；
交通便利
商业设施
医疗设施 教育设施
健身设施
作为“第一居所型别墅” 的条件将逐步形成
远郊别墅小镇
城市别墅小镇
出城时代
购买别墅是成功 人士的标志；完 成自我实现的需 要；收藏别墅成 为彰显生活品味 的完美诠释。
回城时代
由于教育配套和医 疗配套的缺失，社 交的需要，“回城 潮”出现，很多人 过着“5+2”的候 鸟生活；
营销动作
1、深入挖掘卖点和价值：
尊者自珍 私藏千米西班牙皇家园林
--------孔雀城豪装旗舰大堡尊品上市 恭迎莅临 2、重做效果图，体现项目的富贵、华丽及景观效果的形象； 3、鉴于4个亿的货值，我们建议单独包装、单独推广，要有独立的海报和单独的推广资源； 4、建议做精装修，高端产品为精装修，增加附加值，忽略价差；
报告目录
Biblioteka Baidu
第一部 两岸猿声啼不住 轻舟已过万重山
项目回顾
政策解读
市场分析
竞争环境
第二部 欲识庐山真面目 只能跳出此山中
项目解读
地块解析
市场定位
第三部 运筹帷幄之中 决胜千里之外
营销目标
营销策略
价格策略
推盘计划
包装执行 增值服务
推广执行 销售保障
孔雀城回顾
历程回顾 产品回顾 推广回顾 活动回顾 小结
的辉煌乐章。。。。
五期
四期
三期
二 期
一 期六
期
三期
五期
2010年，“以台地联排和旗舰版大 堡为主，容积率在1.0左右”。
六期
2010年，“以叠拼和精英版大堡为 主，容积率在1.0左右”。
6.2.1& 6.2.2
2010年底，“以精英版大堡、叠堡 和叠拼为主，容积率在1.0左右”
17
项目回顾
历程回顾 产品回顾 推广回顾 活动回顾 小结
销售需求：提高产品形象
品牌动作：
更改项目的slogan； 开展以“城市性”为品牌特征为系列主题活动，重塑品牌形象； 适当参加老人、儿童为主题的公益活动，建立项目美誉度和口碑；
2、挖掘塑造地块、产品的核心价值特征
6.2.1地块形象：一堤一岸一湖 一心一悦一栋 6.2.1组团形象：大湖上 果岭下 中央溪谷
侧畔千帆过，前头万木春
----2011年孔雀城营销方案
2010年风雨同舟 共创佳绩 2011年百尺竿头 更进一步
销售目标：50亿
1、品牌上：塑造永定河孔雀城独特的品牌特征
城 市 性 项目个性：
2010年孔雀城利好不断：
京津冀经济圈战略地位日益上升；除了经常看到的燕郊外，香河地位逐步提升，固安、廊 坊也开始印入北京人的眼帘； 第二机场落户必然带来新经济圈的诞生和新别墅群的需求产生； 固安中医院投入建设；幼儿园即将投入使用； 固安开发项目日益增加，积极参与到北京西南经济发展论坛的协作；固安越来越受到关注； 南城计划成果初现，地铁将通，房价上涨，京南日益为媒体和百姓关注；