浅谈大型购物中心评估难点及解决方案
百货商场的发展现状、存在问题及对策
百货商场的发展现状、存在问题及对策一、发展现状百货商场的发展可以分为以下几个方面：1.多元化经营：百货商场不再仅仅是卖商品，而是在经营方面开始多元化，包括美食、文化、活动、体验等。
2.电商渠道拓展：随着互联网的普及，很多百货商场开始通过电商渠道拓展业务，同时进行线上线下的融合。
3.品牌化运作：越来越多的百货商场选择进行品牌化运作，包括引进国际品牌、独立品牌、推出自有品牌等方式。
4.提高服务质量：百货商场开始注重提高服务质量，包括购物环境、产品质量、购物体验等方面。
二、存在问题不过，百货商场也面临一些挑战和问题：1.商场升级难度大：不断提高品质和服务水平需要大量投资，而很多百货商场难以通过升级来满足新消费群体的需求。
2.电商平台竞争激烈：在线上线下融合过程中，电商平台的竞争也日益激烈，很多百货商场无法与其抗衡。
3.商业环境的变化：商业环境的变化也是百货商场面临的挑战之一，包括社交媒体的兴起、共享经济的崛起等。
4.疫情的影响：近年来，新冠疫情对百货商场的影响也是不容忽视的。
疫情导致百货商场业绩下滑，经营困难。
三、对策面对种种挑战和问题，百货商场可以通过以下措施来应对：1.强调个性化服务：通过提供更好的服务、创造更好的购物体验来满足不同消费者的需求。
2.加强线上线下融合：通过电商平台和线下店铺互动，建立更完善的销售渠道和购物体验。
3.全面升级：通过提高基础设施、增加创新元素和修建生态环境等措施，提高百货商场的品质和服务水平。
4.培养特色品牌：通过引进具有特色和优势的品牌，打造个性化的百货商城，从而吸引更多的消费者。
总之，百货商场需要不断创新和升级，以迎接时代发展的变化，并且更好地满足不同消费者的需求。
购物中心运营中的难点
购物中心运营中的难点痛点一：预算管控难相比住宅地产而言，商业地产的精细化管控要求更高，住宅地产的报表精确度以“万元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至角、分，因而要求商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。
在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控。
1、预算目标可控商业地产预算目标的编制更为复杂，同样是收支两条线，商业地产的收入预算目标需分为销售收入和租金收入；支出预算目标需分为开发成本、运营成本和三大费用。
其中“租金收入预算目标”和“运营成本预算目标”的编制及过程控制显得尤为重要。
标杆企业L企的解决思路，一是基于合同的租金预算管控体系。
首先，基于合同的预算编制思路。
L企的租金预算目标是基于每个商铺的每个合同来编制，如果存在空铺情况，则通过“预计合同”的方式解决。
其次，预计合同服从整体租金规划。
空铺所对应的“预计合同”租金规划，取决于此商铺所对应的业态规划，如果此铺规划为餐饮业态，则需参照餐饮业态的租金规划目标，来倒算出此商铺今年必须贡献的租金收益，从而推导出最迟开业的时间要求。
再次，四个维度把关预算目标。
各商铺对应的租金预算目标确定后，在签订合同的过程中，基于预算单价、保底收入、上手合同价格、同楼层同业态最高租金水平等四个维度，与合同价进行对比，决定是否审批此合同。
最后，租赁政策实时监控。
如果有新的租赁政策出台，L企还将各合同执行的情况与租赁政策进行实时比对，找到与租赁政策不吻合的点。
二是运营成本预算管控体系首先，基于项目将运营成本分成三大类。
L企的运营成本预算目标的编制基于合理、规范的运营成本科目树来编制，将运营成本分为运营整改、推广和招商三大部分，按照项目维度编制后，由商管公司统一汇总。
其次，统一运营成本科目确保口径一致。
L企专门制定商业项目运营成本管理制度，将实际业务与运营成本科目的对应关系进行了详细规定，确保不同项目的运营成本归类的统一性。
再次，两道关卡把关确保运营成本预算目标不被突破。
购物中心管理与实现瓶颈
购物中心管理与实现瓶颈摘要购物中心作为现代城市商业的重要组成部分，在城市经济发展中发挥着重要作用。
然而，购物中心管理过程中存在着各种挑战和瓶颈，例如管理体系不完善、人员管理不当、市场竞争激烈等。
本文将分析购物中心管理中存在的问题和瓶颈，并提出相应的解决方案。
一、购物中心管理存在的问题与瓶颈1.1 管理体系不完善购物中心作为一个庞大的综合体，管理体系应该是完善的，但目前很多购物中心的管理体系存在不少问题。
例如，管理层与基层员工之间信息传递不畅，管理制度不健全等。
1.2 人员管理不当购物中心的管理团队需要具备专业知识和管理技能，但现实情况是很多购物中心的管理人员在专业知识和管理技能上存在缺陷。
这导致了人员管理不当，影响了购物中心的经营效益。
1.3 市场竞争激烈随着城市化进程的加快，购物中心如雨后春笋般拔地而起，市场竞争越发激烈。
购物中心在面临激烈竞争的同时，需要不断提升管理水平和服务质量，以保持竞争优势。
二、购物中心管理瓶颈的解决方案2.1 健全管理体系购物中心可以通过合理制定管理制度、建立信息共享平台、加强沟通协调等措施，进一步完善管理体系，提高管理效率，降低管理成本。
2.2 加强人员管理培训购物中心可以通过开展内部培训、外部培训、聘请专业人才等方式，加强管理团队的专业知识和管理技能培训，提升管理团队的整体素质。
2.3 提升服务质量购物中心可以通过不断优化服务流程、提高服务质量、加强服务意识培训等手段，提升购物中心的服务质量，树立良好的品牌形象，从而在激烈市场竞争中立于不败之地。
三、结论购物中心作为现代城市商业的重要组成部分，管理问题和瓶颈是不可避免的。
通过健全管理体系、加强人员管理培训、提升服务质量等方式，购物中心可以有效解决管理问题和瓶颈，提升经营效益，实现可持续发展。
购物中心管理是一个系统工程，需要全员参与、持续改进，只有更加完善的管理和服务，才能满足消费者的需求，赢得市场的认可。
购物中心调改难点分析及调整方案建议
购物中心调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。
对购物中心而言，商业调整从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。
购物中心调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。
购物中心定位分析即通过分析整场经营状况及外部环境变化得出调整结论。
需求结构分析需求结构方面，重点关注城市消费水平、区域人口结构、项目周边交通三个方面的变化。
如果在3年的时间半径（过往3年及未来2—3年）中，上述三个方面已经或即将发生重大改变，我们就认为定位可能需要调整。
判断城市消费水平的主要指标通常包括当地社会消费品零售总额、城镇人均可支配收入、城镇人均消费支出、消费品价格指数等。
而区域人口结构主要包含消费人口构成和该部分人群的消费能力两个方面。
项目周边交通则指道路及公交、轨道交通和停车条件等方面。
供给结构分析单从需求结构来判断定位是否需要调整还略显单薄，还应结合供给结构（周边商业环境及未来竞争格局）来综合判断。
临近区域是否有新的商圈诞生、区域内是否有新的商业项目入市、现有或潜在竞争对手（同类可比项目）的品类覆盖及品牌组合情况如何、以及对本项目的影响等，都是调研和分析应关注的方面。
定位合理性判断通过以上宏观数据采集和周边市场的调查，同时结合自开业以来购物中心的客流、销售等关键数据的横向对比和趋势分析，基本可以得知购物中心的定位是否符合当前市场需求、及其调整方向。
购物中心经营分析即通过分析各业态、、品类及品牌的落位效果及经营表现，为落位调整提供建议。
购物中心的定位归根结底是客群的定位。
当客群确定后，需要通过业态、品类组合，以及适合的品牌级次来诠释其功能定位。
相比复杂的定性分析，直观的数据呈现更能揭示真相，因此，购物中心的经营分析围绕客流、销售、租金、租售比等客观数据来进行。
业态、品类组合分析在购物中心内部，不同业态代表不同类型的消费需求。
浅谈大型商业综合体管理存在的问题及解决思路
浅谈大型商业综合体管理存在的问题及解决思路摘要：近年来，随着经济的发展，城市化进程的不断加快，城市大型商业综合体项目越来越多，这些大型商业综合体有着空间大、范围广、火灾荷载分布密集、单位面积人口多等特点，存在非常大的火灾安全隐患，需要采取有效的消防监督管理措施，及时有效地对大型商业综合体日常经营中的火灾安全隐患进行排除和规避，提高安全性。
但是，在大型商业综合体消防监督管理中仍存在一些不足和问题，该怎样提升大型商业综合体消防监督管理水平，受到多方关注和重视。
关键词：大型商业综合体管理；问题；解决思路引言随着社会经济的进步，越来越多的城市大型商业综合体、大型购物场所等性质综合、人流密集、体量庞大的场所出现在各个城市之中。
可以发现，由于体量庞大、商户众多等客观问题，常常会出现很多消防安全管理的盲区，存在着很多需要解决的问题，导致大型商业综合体存在很多火灾隐患，最后在运营过程中发生火灾。
1大型商业综合体的消防特点（1）消防设计要求高。
大型商业综合体体量大、层数高、地下空间纵深大，消防设计上考虑因素较多，不光在外部平面布置上对消防车通道及消防车登高操作场地有严格要求，在内部平面布置上尤其在防火分区、防烟分区、防火分隔措施、装修装饰材料，以及在地下连片车库、地下连片商业空间、下沉式广场、中庭等场所都高于一般民用建筑的设计要求，有的大型商业综合体甚至在设计上还需要进行性能化评估。
（2）消防设施设备配置多。
针对大型商业综合体的功能，在消防设施设备的设计上，除了常见的消防火栓、灭火火器外，还配置有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、自动跟踪定位射流灭火系统、防排烟系统、电气火灾监控系统、应急广播、消防电梯、应急照明系统等等，同时需要的设备房间也随之增加，在使用上要求联动功能正常并保持完好有效。
2大型商业综合体管理问题（1）建筑内部疏散条件不理想。
大型商业综合体不仅包括传统超市和百货公司，还包括餐厅、健身中心、KTV等多种形式的业态，在综合楼中，超市和百货公司占绝大多数，通常每日到晚上10点钟左右才歇业，这无疑使内部消防管理更加复杂。
商业街存在的难点问题及措施
商业街存在的难点问题及措施一、难点问题1. 吸引力不足：商业街的吸引力是吸引顾客的关键因素之一。
如果商业街缺乏特色、亮点和创新点，将难以吸引大量的顾客前来消费。
2. 布局不合理：商业街的布局也是影响顾客体验的重要因素。
如果商业街的布局混乱，会让顾客感到不舒适，影响他们的购物体验。
3. 交通不便：商业街的交通也是影响顾客体验的重要因素之一。
如果交通不便，顾客可能会选择其他更方便的购物场所。
4. 缺乏活动：商业街的活动是吸引顾客的重要因素之一。
如果商业街缺乏活动，顾客可能会觉得购物体验单调乏味。
5. 宣传不足：宣传是提高商业街知名度和吸引顾客的重要手段。
如果宣传不足，商业街可能会被埋没在众多的购物场所中。
6. 配套设施不完善：商业街的配套设施也是影响顾客体验的重要因素之一。
如果配套设施不完善，顾客可能会感到不便利，从而影响他们的购物体验。
7. 缺乏特色商品：商业街的特色商品是吸引顾客的重要因素之一。
如果缺乏特色商品，商业街可能会被其他类似的购物场所所取代。
二、措施1. 提高吸引力：为了提高商业街的吸引力，可以引入更多的特色、亮点和创新点，例如引入新的品牌、店铺和活动等。
2. 优化布局：对商业街的布局进行优化，使其更加合理和舒适，例如规划合理的步行道和休息区等。
3. 改善交通：为了改善交通，可以增加停车位和优化交通线路等措施，使顾客更容易到达商业街。
4. 增加活动：可以定期举办各种活动，例如展览、演出和促销等，以吸引更多的顾客前来消费。
5. 加强宣传：通过各种渠道进行宣传，例如社交媒体、广告和口碑营销等，以提高商业街的知名度和吸引更多的顾客。
6. 完善配套设施：为了提高顾客体验，可以完善商业街的配套设施，例如增加公共休息区、建立导购系统和服务台等。
7. 引入特色商品：为了提高商业街的竞争力，可以引入更多的特色商品和品牌，以满足不同顾客的需求和喜好。
浅谈大型购物中心评估难点及解决方案
浅谈大型购物中心评估难点及解决方案内容摘要随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场越发活跃。
特别是国家经济政策转型的开始，由出口和投资为导向的经济发展模式转型为以消费为主要发展方向的消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。
房地产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
而成本法为历史成本的原则不适用于经营性的购物中心价值评估。
对于交易比较活跃的地产项目市场法是一种最简单、最有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为所评估。
但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业态上的独特性，在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。
即使建筑体量、区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨大差异。
因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对租金的计算。
经营性物业最适用的收益法，对购物中心项目评估来说也同样适用，但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估的难题。
本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金水平，以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。
关键词：收益法购物中心购物中心项目评估业态配比技术线路第一部分、购物中心的特点商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。
狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。
广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。
我们今天主要讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和Shopping Mall的评估。
购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同。
购物商城物业管理重难点分析及保障措施
购物商城物业管理重难点分析及保障措施一、引言购物商城作为现代商业活动的重要场所，集购物、休闲、娱乐等多种功能于一体，其物业管理面临着独特的挑战和重点问题。
优质的物业管理不仅能够保障商城的正常运营，还能提升顾客体验，增强商城的竞争力。
本文将深入分析购物商城物业管理的重难点，并提出相应的保障措施。
二、购物商城物业管理重难点分析（一）人员管理方面1、客流量大且复杂的人员管控购物商城通常每天都会迎来大量的顾客、商户工作人员、外卖配送员、快递员等。
这些人员的背景和目的各异，对其进行有效的管控是一大难题。
例如，在节假日或促销活动期间，客流量可能会大幅增加，容易出现拥挤、混乱甚至安全事故。
同时，要防止不法分子混入其中，实施盗窃、诈骗等违法犯罪行为。
2、员工队伍的多样性与管理协调物业管理团队本身包括保安、保洁、维修、客服等多个岗位的人员，他们的工作性质、技能要求和工作时间都有所不同。
协调这些不同岗位员工的工作，确保他们能够高效协作，满足商城的运营需求是一个挑战。
而且，员工的素质参差不齐，需要持续的培训和监督，以保证服务质量。
（二）安全管理方面1、消防安全问题购物商城是人员密集场所，内部店铺众多，装修风格各异，且有大量的商品存放。
这些因素增加了火灾隐患。
消防通道可能会被货物或临时促销设施堵塞，消防设备如灭火器、消火栓等可能存在损坏或过期未及时更换的情况。
此外，电气设备的广泛使用，如照明、电梯、空调等，如果维护不当，也容易引发火灾。
2、公共安全风险包括商场内的盗窃、抢劫、打架斗殴等治安问题。
监控系统可能存在盲区，无法全面覆盖商城的各个角落。
而且，商城的开放性使得外部人员容易进入，对顾客和商户的人身财产安全构成威胁。
另外，在紧急情况下，如地震、恐怖袭击等，需要有完善的应急预案来保障人员的疏散和安全。
（三）环境管理方面1、卫生清洁的高要求与持续性购物商城需要保持整洁美观的环境，以吸引顾客。
公共区域如走廊、楼梯、卫生间、休息区等需要经常清洁，并且要应对不同时段的垃圾产生高峰，如用餐时间后的餐饮垃圾。
购物中心环境和对策分析
购物中心环境和对策分析购物中心在市场定位、营销策略、品牌建设、创新发展等方面都需要综合考虑，根据具体情况制定相应的总体思路。
购物中心应紧密关注市场动态，不断适应消费者需求的变化，并注重提升服务质量和顾客满意度，才能在激烈的竞争中取得长期的发展。
购物中心研究可以通过对同行业其他购物中心的调查与分析，了解竞争对手的经营手段、优势和弱点，进而制定相应的竞争策略。
比如，如果竞争对手的定位是高端购物中心，可以选择差异化经营策略,打造独特的消费体验。
购物中心以其地理位置优势、多元化商品选择、舒适的购物环境、丰富的购物体验、社交互动平台、综合服务、品牌集聚效应和可持续发展等特点，成为现代消费者的喜爱之地。
未来，随着科技的进步和消费需求的变化，购物中心也将不断创新和发展，为人们带来更好的购物体验。
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本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。
一、购物中心环境和对策1、竞争对手的增加：随着购物中心行业的发展，市场上涌现了越来越多的购物中心，竞争对手的数量逐渐增多。
这使得购物中心需要更加努力地提高自身的竞争力，吸引消费者。
2、电商的冲击：随着互联网的普及，电子商务在零售行业占据了重要地位。
传统的实体购物中心面临着电商的冲击，消费者可以通过网络便捷购物，因此购物中心需要寻找适应电商时代的策略。
3、人口流动性增加：城市化进程加快，人口流动性增加，购物中心需要面对不同群体的需求变化，适应消费者的多样化需求。
4、环境保护意识增强：随着环境保护意识的增强，消费者对于购物中心的环保要求也在提高。
购物中心需要关注环境保护问题，采取相应的环保措施，提高可持续发展能力。
（二）购物中心对策1、独特品牌定位：购物中心应根据市场需求和目标消费人群的特点，进行定位。
通过独特的品牌定位来吸引消费者，例如定位为高端奢华购物中心、文化艺术主题购物中心等。
试析当前我国购物中心存在的问题及解决思路
１７《商场现代化》２００５年１０月（上）总第４４５期近几年，我国购物中心发展的步伐很快，促进了我国零售业态和城市消费水平的提升，成为城市发展中一道亮丽的风景线，但其中存在的问题也很多，既有开发建设方面的也有经营管理方面的，由此也引发了一股研究购物中心的热潮。
本文正是试图通过对当前我国购物中心开发建设及经营管理中存在的问题进行剖析，提出我国购物中心发展的正确思路。
一、当前我国购物中心存在的主要问题首先，在购物中心的开发建设中存在一定程度的盲目投资现象，一方面，表现为开发商在经验不足的情况下就上马大型项目，另一方面表现为局部地区投资过热。
由于商业地产的利润相对丰厚，加之购物中心在我国又是一种新兴的业态，一时间众多的房地产开发商纷纷将目光转向了购物中心的开发，却忽视了其中可能存在的风险。
一些开发商用开发住宅地产的模式开发购物中心，自有资金不足，大量依靠银行贷款，建成之后再将购物中心分割出售以回笼资金，带有明显的短期行为倾向，与购物中心的基本要求相违背，购物中心属于长期投资项目，投资额大，回收期长，需要进行整体的规划设计以及运营管理。
因此导致购物中心在设计和开发上造成许多先天不足，让后来介入的商业运营商在进行正常的经营活动的同时，还要分出许多精力和开发商在环境改造等方面进行交涉和协调，双方在人力、物力和财力的成本上都付出了很多。
与此同时，我国购物中心增长速度也过快，仅２００３年全国购物中心的增长率就接近４０％，其中一些地方政府为了“政绩”而鼓励购物中心的建设，也直接导致了近几年购物中心一窝蜂上马的问题。
其次，我国购物中心在经营管理方面也存在严重的误区。
购物中心经营管理的基本原则是“统一管理、分散经营”，这也是国外成功的购物中心所共有的基础，如果不能坚持这一原则，势必影响到购物中心的长期发展。
国内已经有很多这方面的教训，开发商为了尽快回笼资金而将商铺分散出售，导致的结果是购物中心的整体性的丧失，缺少了统一的定位、统一的营销、统一的服务，就很难在消费者心目中留下明确而良好的认知，必然导致原有顾客的流失，购物中心自身的形象也会越来越模糊，长此以往这样的购物中心与低档次的专业市场将没有什么区别了。
商场缺点建议和整改方案
商场缺点建议和整改方案一、商场缺点。
1. 布局混乱。
商场的楼层布局就像个迷宫，特别是那些卖不同类型商品的区域，东一块西一块的。
比如说，想买个小饰品，结果在二楼找了半天，有的在电梯口附近，有的又在走廊尽头的角落里，而且有些店铺招牌还不明显，感觉像是在玩寻宝游戏，可我是来逛街购物的，不是来探险的。
2. 休息区域少。
逛累了想找个地方坐会儿简直比登天还难。
整个商场就那么几个又小又挤的休息区，而且还经常被人占满。
有时候只能站在店铺门口的小角落歇脚，感觉自己像个无处可去的流浪儿。
3. 指示标识不清。
那些指示牌就像是在跟人捉迷藏。
想找个洗手间或者某个特定的品牌店，按照指示牌走，不是走到死胡同，就是被指到一个完全不对的方向。
那些箭头啊、楼层标识啊，就像是设计师喝醉了酒画出来的一样。
4. 停车场管理不善。
停车场里车满为患，车位规划得不合理。
有些车位特别窄，车停进去都费劲，而且进出通道也不顺畅，经常会堵车。
找车的时候更是头疼，没有明确的区域划分和指示，感觉自己像是在一个巨大的停车场迷宫里找自己的爱车，有时候找车的时间比逛街的时间还长。
5. 服务人员态度参差不齐。
有的服务人员态度特别好，热情又周到。
但是也有一些就像个木头人一样，问个问题爱答不理的，或者回答得特别不耐烦。
就像你去一家店问有没有某个尺码的衣服，他就直接说“没有”，然后就不理你了，也不帮忙找找或者推荐类似的款式。
6. 商品种类缺乏特色。
商场里的商品很多都是千篇一律的大众货。
走在各个店铺之间，感觉看到的东西都差不多，没有那种能让人眼前一亮的独特商品。
就像是吃了一碗没有放盐的面条，平淡无味。
二、建议与整改方案。
1. 布局方面。
建议：重新规划楼层布局，按照商品类型进行区域划分，比如把所有的时尚服饰放在一层，化妆品和饰品放在二层，家居用品放在三层等。
每个区域要有明确的界限，就像不同的国家有自己的国界一样。
整改方案：请专业的商场布局设计师来重新规划，在重新布局的过程中，可以先做一个模拟图，让顾客代表来提意见。
购物中心评估中相关问题的分析
购物中心评估中相关问题的分析购物中心评估中相关问题的分析*****前言随着经济的开展，特别是房地产的大力开展，自90年代末期，购物中心大量在我国出现，它已成为现代生活方式的重要组成局部。
在评估实践中自然会遇到大量类似的房地产的估价。
由于购物中心本身比拟特殊，影响其价值的因素复杂又多样，本文主要从影响购物中心价值的区位因素，个别因素，经营模式及商业业态等方面进行分析，以对评估此类房地产带来有益的思考。
一、购物中心的定义、分类及主要特征1、购物中心的定义及分类：依据《零售业态分类〔GB/T1810-6-2004〕》，购物中心是多种零售店、效劳设施集中在由企业有方案的开发，管理、运营的一个建筑内或一个区域内，向消费者提区域性效劳的商业集合体。
我国将购物中心分为三类：社区购物中心、市区购物中心和城效购物中心。
2、购物中心的主要特征购物中心不仅是众多商铺的聚集地，也是多种功能的集合体。
购物中心能给消费者提供品种多样和层次多样的效劳。
多种商铺有方案聚集，是购物中心区别于其它零售业态的核心特点。
一般而言，其主要特征有：〔1〕投资开发和产权形式：由投资商统一方案、统一规划、统一建设。
产权形式有两种：一种是分散的投资和各自分割拥有，一种是一个或少数几个大投资商拥有购物中心的一层或整幢。
〔2〕统一管理，分散经营的管理模式：统一管理是购物中区别于其他商业业态的核心，即统一租户管理、统一筹划、统一物业管理、统一效劳及监督。
在统一营运管理的原那么下，实行卖场租赁制、专业专卖等各种零售店铺及餐饮、娱乐、与效劳业由相关零售商承租自主经营。
〔3〕内部租户组合，业态组合合理，配置比例适当，业态功能齐全。
购物中心除购物外，还有餐饮、娱乐、休闲效劳，多种业态和业态相适应的功能。
〔4〕规模面积大，商圈辐射面广，经营类型配置比例和所处地域类型相应。
〔5〕设施配套齐全，形成良好的购物环境和平安设施，并根据先址和规模、商圈范围、建设有与规模相适应的停车场。
大型购物广场管理风险评估实施细则
大型购物广场管理风险评估实施细则购物广场是人们日常生活中重要的购物娱乐场所，因此其安全问题一直备受关注。
管理者需要对购物广场进行风险评估，制定实施细则，确保广场的安全，为顾客提供安全可靠的服务。
一、风险评估基础风险评估需要对购物广场的环境和设备设施进行全面评估，分析潜在风险。
其中，需要考虑的因素包括但不限于以下几点：1. 地理位置购物广场所处的地理位置是否安全，周边环境是否安全，该地区是否安静，是否容易发生抢劫、盗窃等事件。
2. 设施设备购物广场的设施设备是否齐全，是否经过安全检查，是否存在安全隐患，例如建筑结构是否牢固，电气设施是否规范，设备是否有使用说明。
3. 内部管理购物广场的内部管理是否规范，例如消防设备是否齐全，应急预案是否完备，安保力量是否足够，员工培训是否到位。
4. 风险监测购物广场应加强对不安安全和风险的监测，例如安全检查，安全团队巡逻，监控摄像以及其他安全工具使用等。
二、风险防范细则基于前述风险评估，购物广场的管理者需要根据具体情况制定相应的风险防范细则：1. 保安力量配备购物广场需要设置专门的保安力量，在必要时可以增加保安力量。
保安人员要接受专门的培训，能够快速反应，应对突发事件。
保安人员应分布在关键位置，例如入口，出口，重要的走廊，电梯等位置。
保安力量也应当与警察和其他应急人员进行及时的配合协调。
2. 监控设备购物广场需要安装监控设备，可以安装视频摄像头和其他安全监测器。
监控设备需要覆盖购物广场所有区域，尤其是高风险区域。
监测设备的数据也应及时进行备份，以保障数据安全。
3. 应急预案购物广场需要制定完善的应急预案，包括设备应急方案和人员应急方案。
设备应急方案应重点考虑火灾、电气故障、突然停电等情况的预处理方法。
人员应急方案需要包括应急人员分工、应急出口设置、紧急联系电话、重要对象安全保护等内容。
4. 管理制度购物广场需要建立完善的管理制度，对员工进行培训管理，确保员工遵守各种规定和标准。
商场管理存在的问题及分析
商场管理存在的问题及分析随着社会和经济的不断发展，人们对物质文化和精神文化的需求逐渐提高，各种商场成为人们获得需求的重要场所，现在的商场已不仅仅只是一个购物场所，更是一个供人娱乐和休闲的地方。
但是在满足需求的同时也浮现出许多安全问题，它可能给购物者带来生命财产的威胁，也可能给我们的商户带来损失，因此商场管理者必须重视商场管理的问题，保证我们的购物体验，做到科学分析，科学决策，在行业竞争不断加剧的今天还能力争上游，保持领先优势。
一、大型商场陷入的困境：随着我国经济的不断发展，国内大型商场也经历了“爆炸式”发展。
西方150年的百货零售历程，我国仅用了30年，各大中型城市中大型商场的数量也越来越多，呈井喷状态。
时间短、数量多、发展快，这些都导致了大型商场在发展中碰到了问题，进入了发展的低迷期，遭遇“滑铁卢”，尤其是对经营理念与管理技术不重视，一直在原地踏步。
首先是管理观念的陈旧。
目前，仍有很多商家不能从传统经营观念的束缚下解脱出来，习惯于沿袭计划经济与卖方市场的经营思维，对市场调查的重要性缺乏必要的认识，不能够对市场和消费者的需求进行深入研究分析，因而在经营上跟不上消费者的需求变化，更谈不上研究营销策略。
具体表现是一些大型国有百货商场抱着自己是老商店牌誉好不愁没有顾客，地域好不愁没有商品卖等传统观念，对消费者是第一资源，质量是企业的生命，与供应商应该保持互惠互利的关系等缺乏充分的认识，对企业员工进出、干部上下的现象不能正确看待，等等。
其次是经营管理技术落后。
经营方式方面，经营方式单一，对半数以上商品实行代销，零售商只分享利益，把全部风险推给生产者承担，导致自身的经营能力萎缩。
在销售促进方面，各个商家的促销活动表现为直接降价或者各种变相降价成为缓解竞争压力和抵制竞争对手的首要手段。
以兰州的商场为例，不论是亚欧、西单还是百盛，竞争的手段一般都是促销降价，你打折，我也打折。
在经营技术方面：大多数商场配送技术、信息管理技术落后，只有极少数百货店建立了P0S、条码技术及后台电脑分析系统，无法做到对企业的物流和资金流进行实时监控，无法有效控制商品库存和营运成本。
超市存在的问题及解决方案分析
超市存在的问题及解决方案分析一、引言近年来，随着消费升级和人们对生活品质要求的提高，超市作为购物场所逐渐取代了传统的菜市场和小商店。
然而，随之而来的是超市所面临的种种问题。
本文将对当前超市存在的问题进行深入分析，并提出相应解决方案。
二、问题一：扰民噪音在许多超市中，特别是位于住宅区附近的超市常会产生扰民噪音。
令人烦躁的音乐、广告播放器声音过大以及收银机响亮刺耳等现象经常发生。
这不仅影响邻居居民正常休息和工作，也给精神压力较大者带来困扰。
针对这个问题，首先应加强管理与教育培训，在员工入职时加强有关扰民噪音影响邻居休息权益保护方面知识教育与培训，并规定好各项规章制度；其次，在经营上实行合理布局和有效隔离措施，在建设或改造时需要兼顾低碳环保与降噪要求；此外，加强监督与执法力度，如果发生超标噪音问题，应及时采取措施予以纠正。
三、问题二：商品超贵不透明有些超市在商品定价上存在一定的不公平和不透明性。
消费者常常会遇到过高的价格或者在购物中被误导。
解决这个问题的方法是加强政府部门对市场价格监管力度。
一方面需要严格规范超市经营行为，制止虚假宣传和欺诈行为；另一方面可以鼓励开展第三方机构对商品价格进行评估，并公布可参考指导价以提供消费者判断依据。
此外，在增加顾客体验活动和优惠促销活动的同时，要确保其合法合规性，并向顾客详细说明促销形式及实际折扣情况。
四、问题三：缺乏安全防范意识由于人员流动多、管理薄弱等原因，许多超市存在安全隐患。
例如易发生盗窃事件、疏于清理堆放物品引发火灾等。
首先，在员工招聘时要进行背景调查并设立安全意识培训机制，提高员工对安全问题的重视程度。
其次，加强设施监控和安防系统建设，如增加监控摄像头、设置入口门禁等措施。
此外，在场地布局上要注意通道畅通与紧急出口设置，并定期进行消防演练和应急预案制定。
五、问题四：环境卫生差一些超市在环境卫生方面存在管理不善、清洁力度不够以及废弃物处理不当等问题。
这给顾客带来极大的困扰，并且也容易滋生病菌导致食品安全隐患。
购物中心解决方案
购物中心解决方案购物中心解决方案引言随着物质生活水平的提高和现代化的进步，购物中心逐渐成为城市中不可或缺的一部分。
购物中心是集购物、休闲、娱乐等多种功能于一身的综合性商业建筑，为顾客提供便利、舒适的购物环境。
为了满足日益增长的顾客需求和促进购物中心的可持续发展，各种解决方案已经被提出并应用于购物中心的建设和运营中。
1. 设计与布局购物中心的设计与布局是购物中心解决方案的重要组成部分。
一个合理的设计和布局能够为顾客提供更好的购物体验，提升购物中心的竞争力。
在设计方面，购物中心需要充分考虑人流量和空间布局。
合理的人流量规划可以避免拥堵和排队，提升顾客的购物效率。
空间布局则要考虑店铺的摆放和道路的规划，方便顾客寻找商品和行走。
此外，购物中心的设计还需要考虑到顾客的舒适度和个性化需求。
舒适的购物环境能够让顾客更加愿意停留和购物，而个性化的设计则可以吸引更多的顾客。
2. 购物中心的管理与服务购物中心的管理与服务是保证购物中心正常运营和顾客满意度的关键。
通过采用一系列的管理与服务措施，购物中心可以提供更好的购物体验，增强顾客的忠诚度。
购物中心的管理需要建立良好的流程和体系，包括招商管理、人员管理、设备管理等。
招商管理通过吸引优质的品牌入驻，提供丰富的商品种类；人员管理则要保证员工的素质和服务水平，提升购物中心的形象；设备管理可通过定期检修和维护，保证各种设施的正常运行。
购物中心的服务需要提供一系列的便利和关怀。
例如提供停车场、儿童乐园、休息区等设施，方便顾客停车和休息。
此外，购物中心还可以通过优惠券、会员卡等方式，提供个性化的服务和特权，增加顾客的购买欲望。
3. 购物中心与电子商务的结合随着互联网的快速发展，电子商务对购物中心的冲击日益增大。
购物中心需要与电子商务相结合，创造新的商业模式，满足不同顾客的需求。
购物中心可以通过建立自己的电子商务平台，为顾客提供在线购物的便利。
同时，购物中心可以与电子商务平台合作，实现线下线上的无缝连接。
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浅谈大型购物中心评估难点及解决方案内容摘要随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场越发活跃。
特别是国家经济政策转型的开始，由出口和投资为导向的经济发展模式转型为以消费为主要发展方向的消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。
房地产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
而成本法为历史成本的原则不适用于经营性的购物中心价值评估。
对于交易比较活跃的地产项目市场法是一种最简单、最有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为所评估。
但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业态上的独特性，在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。
即使建筑体量、区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨大差异。
因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对租金的计算。
经营性物业最适用的收益法，对购物中心项目评估来说也同样适用，但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估的难题。
本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金水平，以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。
关键词：收益法购物中心购物中心项目评估业态配比技术线路第一部分、购物中心的特点商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。
狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。
广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。
我们今天主要讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和Shopping Mall的评估。
购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同。
国际购物中心协会（ICSC）的定义是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多样化的商品街和宽敞的停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。
中国对购物中心的定义安装《零售业态分类（GB/T18106-2004）》中的定义“购物中心是多种零售店、服务设施集中在由企业有计划的开发管理运营的一个建筑内，或一个区域内，向消费者提供区域性服务的商业集合体。
”下面，我从大型购物中心的特点分析出发，大家讨论一下现场勘查和评估中需要注意的一些事项，提出评估购物中心应采用的几种方法，并对一些具有代表性的购物中心的评估难点和技术路线提出探讨性意见。
一、大型购物中心特点1、投资开发和产权大型购物中心项目往往属于经营性房地产。
由投资发展商有计划开发，统一规划、统一建设、统一产权（属于投资发展商）。
正是由于这只租不售的特定的经营模式，导致购物中心在市场上往往缺乏交易实例，难以寻找可比较的交易实例。
2、管理模式“统一管理、分散经营”。
统一管理是购物中心区别于其他商业业态的核心，即统一租户管理，统一策划管理，统一招商，统一物业管理，统一营销管理，统一服务管理、服务监督，使得购物中心对外形成一个统一的形象；而分散经营是在统一运营管理的原则下实行卖场租赁制，专业专卖等各种零售店铺及餐饮、娱乐与服务业由相关零售商承租自主经营。
既购物中心的所有者不直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间构建平台，搭建桥梁。
并一统一的形象对外做宣传创立品牌。
目前国内比较知名的商业地产经营品牌有万达集团管理的“万达广场”，中粮集团管理的“大悦城”，华润管理的“万象城”，凯德商用管理的“凯德广场”及盈石投资管理的一些品牌。
3、规模面积大、商圈辐射面广大型购物中心商业建筑面积通常在5-8万平方米，楼层在4层到8层左右，一般地下有一层到二层的营业面积，且有2层地下停车场。
每个购物中心商圈辐射面核心客户群大约5公里半径，任何交通工具20分钟以内，占商场主要客流的65%以上。
次级客户群辐射半径约8公里，任何交通工具40分钟之内，占商场客流的25%。
边缘客户群辐射半径约10公里，占商场客流的10%。
4、租户组合、业态配比特点大型购物中心往往会对内部租户组合进行业态组合，配置比例适当，业态功能齐全。
购物中心除购物外，应有餐饮、娱乐、休闲服务，多种业态和与业态相适应的功能。
通过各种不同服务功能的互补性，满足消费者多种需要，提供“一站式”服务。
购物中心习惯上把租户区分为主力店、次主力店和非主力店。
判断主力店的三个标准1.强大的商业号召力与良好的商业信誉2.有稳定的客户源，能独立为商场带来大量客流。
3.租赁面积一般在2000平方米以上，具有招商的可靠性，不轻易撤场主力店的分类1、百货店：如太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等2、大型综合超市：如家乐福、乐购、沃尔玛、华联、欧尚、易出莲花等3、家居电器类专业店：如国美电器、红星美凯龙、百脑汇、百安居等4、KTV：如好乐迪、钱柜、上海歌城等5、电影院：国内各种大型院线影院。
次主力店的分类1、大面积专卖店：H&M，UNIQUE，迪卡侬、SPORT100等2、大型餐饮店：如丰收日、海底捞、霖等租赁面积在500平方米以上的餐饮品牌3、娱乐类：如Toys Rus、汤姆熊、反斗城等非主力店就是除了主力店和非主力店之外的所有其他租户。
购物中心商铺种类的划分标准5、租金价格构成的复杂性购物中心根据其业态的不同，有着多种多样的租金收取方式，大体上可以归类如下：1、固定租金：多适用于小型非知名品牌租户。
2、提成租金（又称为扣点租金）：多适用于主力店中的超市、百货或者关键客户。
3、固定租金+提成租金：多适用于主力店中的家居电器类专卖店或者KTV及电影院。
特殊情况下还存在固定租金和提成租金两者取高的租金计价方式。
其统一表达式可以写为如下公式：租金（rental payment）=R+max[0,r(S-B)]其中R代表每平方米的固定租金r代表提成租金的租金提成率S代表每平方米的销售额，业内称为“坪效”B为每平方米销售额的阈值，或称为断点。
对于固定租金即提成租金为0，对于纯提成租金即R为0。
采用这种租金计算方式的好处在于一方面将经营者利益和租户的利益分享，销售额高了，经营者和租户同时受益，另一方面又让经营者和租户的风险分担，在经营情况不好的情况下经营者只能取得保底租金，可以减轻租户的租金成本压力。
提成租金能够创造价值，其价值创造是通过多样化即租户组合，风险分担和租金歧视这三种机制实现的。
因此对于购物中心经营者来说如何根据租户的业态类型和品牌类型及地理位置选取不同的租金形式从而实现自己的利益最大化是非常考验经营者功力的事情。
6、购物中心的价格歧视购物中心有明显的价格歧视，不同类型不同规模的租户价格之间有巨大的差异。
比如主力店租户的提成租金往往在3%左右，而百货类租户的提成租金比例可能高达20%。
这是为什么呢？早期的研究早已经证明，对于人们选择去一个较远的而不是较近的购物中心购物，是由于顾客进行“多目地购物”和“比较购物”所带来的购物成本的减少所引起的。
而近期的针对购物中心的研究表明，购物中心中的主力店的形象对于顾客选择某一购物中心时也很重要。
尤其是一个形象好的大型超市或者电影院，KTV等，都可以将顾客从一个较远的地方吸引到这一特定的购物中心进行消费。
正是这种主力店能够带来正向客流的特性，使得非主力店获得更多的客流和销售额。
主力店这种带动客流的能力我们称之为正向外部性。
而对非主力租户来说这就是需求的外部性，其源于消费者被主力租户吸引到一个购物中心，然后在其他小商铺进行消费的行为。
需求外部性包括被吸引来的客流在购物中心内部进行的比较购物和补充购物，从而提升了购物中心整体的经营业绩。
正是这种正向外部性使得主力租户取得了在租金议价方面的优势，其享受较低租金的同时，通过其带动的客流从而提升的购物中心的整体经营业绩，来实现对业主的租金补偿。
而其他租户则必须因为享受了主力租户带来的需求外部性而支付较高的租金水平作为补偿。
因此购物中心的主要租金收入来自于各种中小型店铺，中小型店铺经营灵活，赢利能力高，平均租金水平远远高于主力店，是商业主要租金收入的贡献者；但是也应注意商家租赁面积与租金体系的平衡问题。
建立最高利润与最低风险的平衡点就要找出最佳的投资回报方式；合理的投资回报方式应从低风险出发，制造出高利润；购物中心租金的平衡规则：业态风险与利润成正比；除了主力店、次主力店与非主力店之间存在的价格歧视之外，还存在品牌之间的价格歧视。
购物中心招商流程首先是主力店招商，其次并非是次主力店而是所谓的KEY ACCOUNT，即关键租户。
所谓关键租户大部分是国际知名的品牌，其代表的是与购物中心定位相符合的客户群的主要偏好品牌。
如定位于年轻消费群体的IT，Adidas，Nike，Puma等，以及定位于奢侈品消费群体的Gucci，LV等奢侈品牌。
他们往往能够取得与主力店一样的纯扣点租约，不过由于其高利润，扣点租金水平会比较主力店高许多，但是在多数情况下会低于其他二线品牌的店铺租金水平。
7、影响租金的区位因素复杂购物中心制定租金价格时要面临着许多不同方面的权衡，在这些权衡所涉及的不同因素之间存在着联系并互相影响。
而且由于商业环境和商业背景的不同，这些因素间的关系和互相影响也存在各种差别。
通过大量的实证研究，大致可以归纳以下几个规律。
1）区位特征是购物中心商铺租金最重要的决定因素无论如何购物中心还是房地产的一种，对于房地产来说，区位永远是排在第一位的影响因素。
对于以租金收益为主的购物中心来说，区位因素的细化就是有效购买力，即商圈人口乘以人均购买力。
因为足够多的人口和旺盛的购买力是支撑购物中心发展的重要基础。
通常而言，购物中心所处的核心商圈的有效购买力越强，租户应当支付更高的租金。
此外，购物中心的交通便利性也更为重要，在现在私家车逐步成为主要交通工具的时候，更多的体现为购物中心的停车位数目或者以单位面积停车位表示。
2）建筑年限与租户租金水平成正比俗话说“一铺养三年”。
购物中心建成年份越长，租户所支付的租金越高。
经营时间越久的购物中心，越容易忽视物理条件上的差异，以及租户组合的不恰当甚至设施老化的影响。
当然这是对经营发展正常，维护保养得当的购物中心而言。
随着经营时间延长，购物中心逐步步入了稳步发展的阶段，从而拥有固定的品牌和顾客忠诚度，而且通过招商调整也会逐步拉高租金收益水平。
3）商铺面积越大租户支付的租金越低租户的租金水平往往与其自身规模呈负相关。
一方面规模较大的租户，由于租赁的规模经济而能够获得更多的租金折扣，同时更大规模的租户由于其自身经营实力或者品牌实力较大也具有较大的讨价还价能力，在与业主的租赁谈判中获得主动。