酒店项目投资评估报告

昆山市酒店项目投资项目评估报告

金融0801 顾明燕081210030

摘要：伴随着我国旅游业、酒店业的迅速发展，特别是2008 年北京奥运会、2010年上海世博会和2010 年亚运会的举行，各地宾馆酒店正迎来建设高峰。如此众多的酒店投资项目，如何保证这些项目获得成功，实现其建设预算目标和经营预测目标，并最终使酒店业主、投资者及酒店运营商满意，这就需要有效的可行性研究作为基本保证，特别是先进地、科学的、系统的可行性研究理论及其工具与技术在酒店投资项目中的应用。论文以可行性研究项目的主要项目范围、不确定性分析、项目财务评价为主线，以定性分析和定量分析方法相结合，重点研究酒店投资经济环境分析、区域酒店业现状分析、市场需求分析、竞争对手分析、敏感性分析、风险性分析、财务评价等方面分析在昆山市建立碧天酒店的项目报告

关键词：碧天酒店；可行性分析；风险；盈利预测

一、项目概况

项目名称：碧天酒店

项目所处环境：碧天酒店位于昆山巴城镇，隶属于江苏省昆山市，位于风景秀丽的阳澄湖畔。巴城已有2500 年建置历史，东邻上海，西连苏州，区域面积157 平方公里，常住人员6.3 万人，是昆山市第二大镇。巴城位于昆山西部，距市区10 公里，是未来昆山的重点城区之一。交通便利，周边沪宁杭高速、苏州绕城高速、312 国道大大方便了该地区和各中心城市的联系。距离上海虹桥机场50 公里。巴城镇产业结构主要以休闲度假服务产业、软件产业和制造业为主。阳澄湖大闸蟹闻名遐迩，凭“阳澄湖美，巴城蟹肥”金字招牌，每年吸引上百万人次从四面八方前来的食蟹、购蟹、赏湖的游客。巴城旅游资源、设施丰富：主要有阳澄湖省级旅游度假区（占地面积3150亩华东地区最大的城市生态森林公园、阳澄湖生态公园、水上运动场）新上海威尼斯度假村、大上海高尔夫旅游度假区（内设大上海高尔夫俱乐部）。巴城旅游度假旺季为每年9-12 月，平季为5-8

月，淡季为1-4 月；主要消费需求在周末。巴城目前有国际上湖宝曼酒店、威尼斯假日酒店、威尼斯度假村大小共8家酒店，客房总数1213 间。巴城餐饮设施主要有阳城湖美食广场、阳澄湖美食一条街、大闸蟹交易市场、渔家灯火。主要企业有昆山软件园、中航科工集团中央直属企业国营林泉电机厂、万亩葡萄庄园。其他设施有昆山10 余个别墅社区；昆山新体育馆；规划中的大学城、沃尔玛、欧尚等大型商场等市政配套设施。

二、投资项目建设必要性评估

1.昆山市现有酒店分析。截止2010 年底，昆山市共有星级酒店22 家，客房总数3178 间，平均客房规模145 间/家，其中五星1 家，四星4 家，三星12 家，二星5 家，说明了昆山市星级酒店主要以三星为主，四星为辅，缺乏高星级酒店。从客房规模角度，昆山星级酒店的客房规模不高，且星级越高规模越大，星级越低规模越小。通常情况下，一个区域不同星级酒店的增长趋势能反映出以往酒店投资者对该区域酒店市场及酒店发展的判断和态度，并间接反映了该区域对不同星级的需求程度，并为预测该区域酒店业未来的发展和结构提供基本依据。

表1昆山市星级酒店发展速度对比表（2007-2010）

从表1中可以看出：2007年至2010年期间，昆山星级酒店从14 家增加到22 家，复合增长率为16.26%,其中2010年首家五星级酒店

出现在昆山，四星级酒店从1 家增加到4 家,复合增长率为58.74%,三星级酒店从 5 家增加到12 家,复合增长率为33.89%,四星级酒店增速明显高于三星级，这说明昆山市高星级标准的酒店如五星级、四星级标准的酒店发展趋势迅猛，也间接反映出昆山市对高星级酒店的需求旺盛。结论：

①通常情况而言，一个区域星级酒店的比重越大，表明该区域酒店业经营管理的规范化程度越高。截止2010 年底，昆山市星级酒店22 家，仅占全市酒店数量250-300 家的7%-9%，这证明了昆山市酒店业经营管理的规范化程度不高。

②一个区域酒店客房平均规模的大小能够反映出该区域酒店业发展水平的高低。从酒店客房规模角度，星级酒店、主要社会酒店的平均客房规模分别为145间/家和162 间/家，这说明昆山市酒店以中小型规模的酒店为主，缺少大中型酒店，同时也反映出昆山市酒店业发展水平还不够发达。

③从酒店发展速度角度，主要社会酒店2006-2008年期间的复合增长率为30%(星级酒店2006-2008年期间的复合增长率为16.5%),新建主要社会酒店的增长速度更能反映出昆山市酒店投资规模增长的速度。

④综上所述，昆山市未来酒店市场发展趋势将以发展五星、四星级标准的高档酒店为主，同时经济性酒店也是另外一个发展方向。

2.市场需求分析

碧天酒店市场需求分析主要包括分析昆山市及所在行政管辖区域巴城镇的旅游市场、酒店市场需求基本情况并调研其需求的主要驱动因素及需求主要特征。表2反映出昆山市旅游市场、酒店市场的需求基本情况。

表2 昆山市旅游业主要经济指标对比（2006-2010）

从上表中可以看出：

①2006-2010 年期间，昆山市旅游市场呈现快速增长的态势。

②2006-2010年期间，昆山市接待国内外旅游者从460 万人次，增加到850万人次，年复合增长率为22.71%;旅游总收入从34.5 亿元增加到76 亿元,年复合增长率为30.12%;接待旅游者的复合增长率低于旅游总收入增长率,说明了旅游总收入的增加更多是由于人们的消费能力提高造成的。

③2006-2010 年期间，昆山市饭店接待人数从61.1 万人次增加到66.8 万人次,年复合增长率为4.56%；该增长率远远小于旅游总收入和接待国内外旅游者的年复合增长率，三者极不匹配，经进一步分析，可能原因为昆山市周边城市众多如上海、苏州、杭州、南京等城市，且距离很近，从而造成昆山过夜旅游需求相对较少，另一方面也

反映出昆山市的酒店业接待能力有限，至少无法完全满足旅游者的住宿需求，也有可能近年来新增酒店的接待能力数据，尚未纳入昆山市旅游局统计，从而产生一定的偏差。

④2008-20010年期间，昆山市旅游饭店接待人数与旅游者总人数的占比分别为10.02%,8.76%,7.86%,但该数据仅反映出参与了旅游统计系统的旅游酒店接待游客数据，若考虑其他社会宾馆的接待游客数据，昆山市饭店接待人数与旅游者总人数的占比应该在15%-25%之间。表3反映出碧天酒店所在巴城镇的旅游市场需求基本情况。从表中可以看出：2008-2010 年期间，昆山巴城镇接待游客人数从104 万人次增加到145 万人次，年复合增长率为18.26%,这说明巴城镇的旅游需求同样呈现出较高的增长态势。

表3巴城镇接待游客人数统计

昆山及巴城镇旅游市场、酒店市场现有、潜在的主要需求驱动因素分析如下：

①昆山旅游资源丰富，主要包括四大主题旅游项目，以周庄、锦溪、千灯为主的水乡古镇旅游；以亭林园、森林公园为主的城市旅游；以淀山湖、阳澄湖为主的休闲度假旅游；以丹桂园为主的生态农业旅游；其他还有以“捷安特”、“统一”、“三得利”等知名企业为主体，培育的一批工业旅游示范点。

②昆山台资企业3000 多家，占昆山外资企业总数的60%，商务经济活动频繁；目前常驻昆山的外商保持在2 到3 万人之间，每年还有高达数万人次的商务洽谈、经济考察和参观学习客流量，商务