房地产的基本概念

房地产专业术语

培训对象：售楼经理、售楼主管、售楼员

关键词：术语

主要内容：专业术语名词解释

作用：熟知房地产基本知识，使售楼行为更为专业

1．用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。

2．建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

3．建筑面积：指建筑物处墙或结构外围水平投影面积。

4．总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地而以下各层建筑面积之总和。

5．套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱了等结构面积。使用面积的计算，应符合下列规定：

6．室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内尺寸计算；

7．烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

8．非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；9．住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等。

10．公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。

11．建筑密度：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）12．建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。

13．绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

14、地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高难度1/2者。

15、半地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高难度/3且不超过1/2者。

二、建筑面积的计算原则

1、计算一半建筑面积的范围

l建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算。

l有独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算。l未封闭的凸阳台、柱廊，按其水平投影面积一半计算。

2、建筑容积率的计算

建筑容积率＝（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积

当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率+地面以上建筑面积/建设用地面积

三、土地使用权

70年土地使用权是否意味只有70年产权

在与销售方签订的买卖合同中一般都有条款注明，即房屋所占用土地的使用年为地一般为70年），但是，70年的土地使用权并不意味着购房人只有70年的产权。

据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产买卖是指房屋所有权。所以，在权期满后，国家可以不收回土地使用权。《城市房地产管理法》第21条规定，“土地出让合同约定的使用年限届满”，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的应重机关报使用权让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

置业顾问培训教材--房地产基本概念（知识分册）

一、房地产基本概念

（一）基本概念

房地产是指土地、建筑物及附属物和固定于其上不可分离的部分，以及由此衍生的各种权益的总称。权益是指权利、利益和收益，包括法律属性和经济属性，它以房地产的自然属性为载体。

单从经济属性看，房地产是房产与地产的合称。在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产资料方面，房产与地产属于资产范畴。

在上述定义中，所谓“不可分离”，是指不能分离，或者虽能分离但分离后会严重破坏房地产的功能、价值和完整性。不可分离部分包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、假山，也包括为提高建筑物的使用功能而安装在其上的水、暖、电、通风、消防、电梯等设备。

由此引出“不动产”概念，不动产是指不能移动或者移动后会使其价值、功能受到很大破坏的物体。包括房地产、以及水坝、机场、港口、地下工程等构筑物。因此，不动产是比房地产内涵更广的概念。

（二）房产（物业，香港地区称呼）分类：

（1）按照建筑物的用途划分为

1．居住物业：包括住宅、公寓、别墅等。

2．商业物业：包括直接用于营业活动的房屋，如写字楼、商住楼（东方名苑）、商场、酒店等；包括第三产业所使用的房屋，如酒店、银行、邮电、旅馆、饭店等。

3．工业物业：包括厂房、车间、仓库等。

4．特殊物业：包括党政机关办公用房、博物馆、大剧院、高尔夫球场、飞机场等。

（2）按层数划分

①低层：1-3层，低于12米的平房，别墅

②多层：4-6层（6跃7）， 24米>h>12米

③小高层：7-13层，高度超过24米

④高层：14-24层

⑤超高层：25层以上，或者大于100米

（3）按住宅结构分

①砖混结构：砖砌体和钢筋混凝土构件共同作用得结构形式。便于就地取材，节约钢材、水泥和建造成本，但墙体不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用于多层。

②框架结构：由梁柱等线性杆件组成的一种结构体系。框架结构布置灵活，可以获得较大室内空间，但承受水平荷载的能力较差，而且柱子的位置往往使得房间不完整，影响家具布置，造成使用率低。运用于多层工厂、购物中心。

③剪力墙结构：由纵横承重墙体组成的结构体系。空间整体性好，抗侧力强度高，但不易布置成大空间，主要适用于高层住宅、公寓和旅馆等。

④框架剪力墙结构：是在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。既有框架结构使用的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，适用于各种超高层住宅和公共建筑。

⑤框筒结构：设计成圆锥形状，如上海金茂大厦。

（三）房地产的属性

1．自然属性

①固定性：属于不动产。

一般商品：生产场所固定，产品流通；

房地产商品：生产过程流动，产品位置固定。

②排他性：房地产商品没有两个完全相同的（像树叶一样），最起码位置不一样（带来的采光、通风有差异，也是一房一价的基础）。

③永续性：只要是指房地产中的土地作为物质性资产是可以被永续利用的（不会折旧或者报废），而且由于其自然供给的刚性（弹性很小），即稀缺性，使得土地权益将在资本的参与下被无限地交易下去，并逐步地保值增值。

2．经济属性

①准商品性：可以转让、出租等，但不具备商品的全部属性，例如商品本身不能自由流通，只是产权的流动和交易。

②价值差异性：房地产的价值和价格的影响因素很多，难以用简单的投入产出或者成本加利润的方法加以测定。更多的是非经济因素产生的价值偏离的结果，在市场经济不够完善、房地产市场更不完善的中国市场就表现的更为明显。包括政治形势、宏观经济形势、区划规划等政策因素、个别特殊因素的影响。使得房地产的价格差异很大，这也加大了房地产开发经营的风险性。

③增值性：房地产的使用价值不以时间的推移而减少，一般情况下，具有保值增值功能，因