2021年市场比较法-土地估价之欧阳学文创编

2．采用价格变动率进行修正
土地价格变动率包括逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。采用逐期递增递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×（1+价格变动率）期数＝在估价期日时的价格
采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×（1+价格变动率×期数）＝在估价期日时的价格
教案（正页）
欧阳光明（2021.03.07）
课程名称：
市场比较法
学时：
2
上课周次：
6
1.教学目的和要求：
1)理解市场比较法的基本概念、理论依据及其特点；
2)掌握市场比较法的适用范围和条件；
3)掌握市场比较法的估价步骤及计算公式；
4)熟练运用市场比较法评估土地价格
2.教学重点和难点：
1)市场比较法的估价步骤及计算公式；
3．统一面积内涵。面积内涵主要包括两种：建筑面积和使用面积。换算公式如下：
建筑面积下的价格 = 使用面积下的价格×
使用面积下的价格 = 建筑面积下的价格×
4．统一面积单位。面积单位通常有平方米、亩、公顷等，可比实例的面积单位应换算为统一的单位。
5．统一采用单价。地价的单价除了单位土地面积价格以外，还包括楼面地价，两者关系为：楼面地价等于土地单价与建筑物容积率之比。有些土地的单价比较特殊，如停车场通常按每个车位为比较的单位，保龄球馆按球道为比较的单位。
市场比较法，又简称比较法ห้องสมุดไป่ตู้是土地估价中最重要、最常用的基本方法之—。采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。
二、市场比较法的理论依据
市场比较法的理论依据就是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。这就是说，相同类型、具有替代关系的商品之间，由于市场竞争，其价格相互牵制而趋于一致。
或，
可比实例在成交日期时的价格× ＝在估价期日时的价格
上式中，（1+ ）与 是交易时间修正系数。
在实际评估中，往往通过土地价格指数和价格变动率来进行交易日期修正。
1．采用价格指数进行修正
价格指数有定基价格指数和环比价格指数两种。选择某个固定时期作为基期而编制的价格指数，称为定基价格指数；如果以上一个时期作为基期而编制的价格指数，就称为环比价格指数。
（3）市场比较法要求估价人员具有较高的素质。采用市场比较法评估土地价格，需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的比较修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，所以要求评估人员具备多方面的知识和丰富的经验，否则就不能得到客观合理的价格。
2．市场比较法的适用条件
（1）要有充足的市场交易资料。充足的市场交易资料是市场比较法应用的最基本的条件。土地市场比较发达的国家（如德国），一般要求至少选择10个可供比较的交易实例；我国由于土地市场正处在发育阶段，市场资料本身就不够充分，比较实例可以适当少一些，但不能少于3个。
1．统一付款方式。由于土地的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的长短不同，付款数额在付款期内的分布不等，实际价格会有所不同。在估价中，为了便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以要将可比实例的分期付款的成交价格折算为在成交日期时一次付清。
2．统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的市场汇率计算。
2)运用市场比较法评估土地价格；
3.教学进度：
章节名称
学时
第1节市场比较法的基本原理；
第2节市场比较法的估价步骤；
1
1
4.教学内容：
第一节市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念
是将估价对象与在估价期日的近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的成交价格做适当的修正，以此作为估价对象在估价期日的客观合理价格的估价方法。这里的“类似土地”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的土地。
可比实例的成交价格× =正常成交价格
或，
可比实例的成交价格× =正常成交价格
上式中， 与 是交易情况修正系数。其中S值的确定，通常比较困难，主要依靠估价人员的实践经验。
2．采用差额法进行修正
对于交易税费非正常负担的情况，可以采用差额法进行修正。其公式如下：
正常成交价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的税费
（1）采用定基价格指数进行修正
采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：
可比实例在成交日期时的价格× ＝在估价期日时的价格
（2）采用环比价格指数进行修正
采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价期日时的价格指数＝在估价期日时的价格
或
正常成交价格=买方实际支付的价格–应由买方负担的税费
当然，差额法的修正公式可以转化为百分率法的修正公式。因为，
应由卖方负担的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
应由买方负担的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
则有：
正常成交价格=卖方实际得到的价格×
或，
正常成交价格=买方实际支付的价格×
（二）交易日期修正的方法
交易日期修正一般采用百分率法进行。其基本公式如下：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数＝在估价期日时的价格
其中，交易日期修正系数是以成交日期时的价格为基准来确定的。假设从成交日期到估价期日，可比实例价格涨跌的百分率为 ，则有：
可比实例在成交日期时的价格×（1+ ）＝在估价期日时的价格
（2）比较实例与估价对象具有相关性和替代性。运用市场比较法，需要有与估价对象土地相关程度高、可比性强的比较实例。比较实例与估价对象土地的相关程度越高，替代性越强，评估结果越好。
（3）比较实例资料的可靠性与合法性。比较实例资料来源可靠能提高估价结果的精度。此外，比较实例的选择应符合有关法律规定，注意可比实例资料的合法性。
选取可比实例时，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选择三个以上的可比实例。如果可比实例少于3个，其代表性较差，可能造成估价结果因其个别性而出现偏差，难以客观地反映市场状况。所选取的可比实例，应符合下列要求：
1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。
（2）交通便捷程度，是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布状况。
（3）环境，主要包括自然和人文环境条件及环境质量。环境质量是指区域大气、水、噪声的污染程度。
（4）公共设施配套完备程度，包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。
3．市场比较法的适用范围
从地区来看，市场比较法主要用于土地市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区；从估价对象来看，市场比较法主要适用于交易性土地的价格评估，对于很少发生交易的土地，如古建筑、教堂、寺庙、学校、纪念馆等，则不能采用市场比较法进行评估；从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除了可以用于评估土地的价格外，还可以用于评估土地的租金，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、经营费用、空置率、资本化率、开发经营期等。
8．税费非正常负担的交易。
（三）交易情况修正的方法
上述非正常交易的实例一般不宜选为可比实例，但是当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，就必须对其进行交易情况修正。
1．采用百分率法进行修正
采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格
其中，交易情况修正系数是以正常价格为基准来确定的。假设可比实例的成交价格比其正常市场价格偏高或偏低的百分率为S%，则有：
（5）城市规划限制，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。
不同用途的土地，影响其价格的区域因素不同，具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。
区域因素修正，是将可比实例土地在其区域条件下的价格调整为在估价对象土地区域条件下的价格。如前所述，可比实例应与估价对象处于同一地区或同一供求范围内的类似地区，但是由于资料有限，可比实例与估价对象不是处在同一地区中，则在进行了交易情况和交易日期修正后，还需要进行区域因素修正。进行区域因素修正，是市场比较法的一个难点和关键。
四、交易情况修正
（一）交易情况修正的含义
进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于土地的特殊性和土地市场的不完全性，交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，所以必须对这些不正常的情况加以修正，使可比实例的非正常价格变为正常价格后，才能作为估价对象的价格。
2．可比实例的用途与估价对象的用途相同。
3．可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。
4．可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。
5．可比实例的交易类型与估价目的相吻合。
6．可比实例的成交日期与估价期日相近。
7．可比实例的成交价格为正常价格，或可修正为正常价格。
三、建立价格可比基础
由于所选取的可比实例之间及其与估价对象之间，可能在付款方式、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面不一致，无法进行直接的比较修正，因此，需要对它们进行统一换算处理，使其口径一致、具有可比性，以便进行比较修正。建立价格可比基础具体包括以下5个方面的内容：
四、市场比较法的特点与适用范围
1．市场比较法的特点
（1）市场比较法具有现实性，有较强的说服力。市场比较法利用近期发生交易的与估价对象具有替代性的实例作为比较标准，修正得到估价对象的价格。此价格称为比准价格，它能够反映近期土地市场的行情，因而具有较强的现实性，容易为人们所接受。