苏河湾华侨城及会馆分析37页PPT
大恩上海华侨城苏河湾提报
SUHE CREEK DISCUSSION QUESTIONS华侨城苏河湾项⺫⽬目思路沟通2015.3.10“寻找华侨城苏河湾”品牌动能的六个问题SUHE CREEK QUESTIONSQ1：项⺫⽬目商业课题？Q2：从住户逻辑到⽤用户逻辑分析项⺫⽬目？Q3：项⺫⽬目作为城市名⽚片级的符号感是什么？Q4：如何将符号感统⼀一视觉化？Q5：如何在市场中具象品牌精神符号？Q6：从品牌到产品如何精准营销？Q1：项⺫⽬目商业课题？SUHE CREEK QUESTIONSbrief通过项⺫⽬目整体品牌⼒力塑造消除区域、产权、价格抗性带动2015年多种形态的产品去化解题WHY为什么品牌并未达到我们所预期的⾼高度Q2：从住户逻辑到⽤用户逻辑分析项⺫⽬目SUHE CREEK QUESTIONS住户逻辑针对的是产品买家，以产品销售为主导，追求回款，主要强调的地段与产品的价值感知。
⽤用户逻辑商业公建等配套先⾏行原则，通过创新的服务功能的呈现，创造在更⼲⼴广泛市场的影响⼒力。
先导⼊入⼈人群，形成⺫⽬目的地效应，⾏行销售。
新天地-翠湖天地环贸Iapm-天玺由于开发序列与资⾦金压⼒力的原因在前期的重点还是以产品销售为主影响⼒力存在于“上海⾼高端住宅市场”2015年项⺫⽬目落成年规划配套逐步呈现让影响⼒力存在于“上海”Q3：项⺫⽬目作为城市名⽚片级的符号感是什么SUHE CREEK QUESTIONS新天地=⽼老上海⽯石库⻔门⻛风情外滩=上海⻔门⾯面，历史建筑陆家嘴=上海天际线，⾦金融经济苏河湾之于上海符号与象征意义的缺位⼲⼴广告课题清晰界定华侨城苏河湾在上海的符号Brand’s Best Self产品对城市、消费者的价值、⽂文化张⼒力、思考与分析CulturalTensionBrand’sBest Self产品⾃自⾝身价值挖掘，塑造与突破品牌⼤大理想发展模型Brand’s Best Self外闸北⻩黄浦虹⼝口苏河湾北外滩外滩陆家嘴⻩黄浦江闸北-虹⼝口-⻩黄浦三区交汇苏河湾-陆家嘴-外滩⼤大都会⻩黄⾦金三苏河湾-北外滩-外滩万国建筑三⾓角古今中外中国传统⽂文化——天后宫；中国租界遗址——总商会；世界顶级奢侈——宝格丽酒店；海派传承——慎余⾥里；内⻄西区全球时尚中⼼心，品牌概念店，多功能中⼼心，影视基地，艺术家⼯工作室中区滨⽔水⽣生态绿地，⼀一流美术馆，游艇俱乐部，慎余⾥里商业街，天后宫东区全球第四家宝格丽酒店，总商会会所，精品商业街区内住宅酒店商业艺术码头Brand’s Best Self这⾥里就是上海精神海纳百川Cultural TensionGaWC 研究组织将世界城市按影响⼒力划分成三个等级：α 级、β 级、γ级，只有极少数城市获评α+ 级，上海便是其中之⼀一。
[RTKL]上海闸北苏河湾地区城市设计中期汇报(77页)201005PPT
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苏河历史魅力的门户
A GATEWAY to the
―Transportation Hub‖ 借势
枢纽综合开发的门户
A GATEWAY to the
―Future Live & Work Style‖ 引领
理想生活方式的门户
项目定位与策略
Positioning and Strategy
大上海开放多心的发展趋势 Development Trends Of Shanghai
– 采用低高度而形态丰富的建筑形式 – 采取LOFT、STUDIO宽敞内部空间 – 建筑色彩相对丰富 – 集现代化办公/会议/接待/展示场所一体 – 采取土地拍卖送建筑方案的模式控制整体风 貌 – 严格控制出入口群体建筑形态与色彩 – 主要设置在高层的群楼内 – 或高层写字楼周边的围合建筑
SOHO创智创业集群
1 2 3 4 5 6 7 4 2 3 1
7
5
6
基地调研 Site Investigation
3
2
1
4
5 8 1 2
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基地调研 Site Investigation
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基地调研 Site Investigation
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1 8 3 7 6 5 4 1
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6
基地调研 Siteห้องสมุดไป่ตู้Investigation
火车站 Rail Station
作为枢纽商娱休闲区
As a Hub and Happy land
如何变枢纽的人气为商气？
华侨城个案分析PPT课件
成都欢乐谷于2009年1月开始运营
2020/2/27
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西区商业
商业板块
集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、酒店、商务、教育、 文化于一体的现代化大型都市商业项目。
商业西区 35万平米
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商业西区
含蓄、沉稳、大气的现代都市商 业区 大型购物中心，预计引进欧尚、 王府井大型买卖场， 休闲会所； 规划有甲级写字楼、 LOFT、酒店式公寓等。
传统地产
相对单一，起到满足日常生活工作 器具的要求 高度完备的系统组织，关注生活功 效 传统房地产只解决住和日常生活所 需设施的问题，对休闲娱乐注意不 多。
局限于小区的绿化环境，无独特性。
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旅游地产与传统旅游业的区别
项目
投资回收
旅游地产
投资回报率高，旅游地产经营商通过丰富 的旅游资源及优良服务来吸引投资，不仅 从旅游业（门票、项目收费等），还靠房 地产获利。
商业东区：华侨城公园广场 15万平米
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华侨城 公园广场
2020/2/27
商业板块
华侨城公园广场于2008年完工，2009年商业 开始运营。
动感、时尚、新潮动感时尚休闲娱乐区
国际美食区、特色零售区 • 急速空间站 • 数字群雄电子竞技馆 • CITY INN城市客栈 • 肯德基、麦当劳、必胜客、乡村基等快
餐连锁 • 老房子、墨宴、丹桂轩等高品质餐饮 • 高尔夫会所 • 五星级威尼斯酒店
09年举办“国际美食节”“旅游狂欢 节”“成都啤酒节”“数字娱乐风暴” 等大型活动。
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在售
总体规划
住宅板块
三 期 208区 二期 四 期
一期
东岸一期
上海华侨城苏河湾案例福斯特
负债攀升。2012年上半年华侨城资产负债率依然高达72%，负债总额由年初的447亿 元进一步上升至483亿元。上半年公司实现营业总收入66.80亿元，同比增长14%，但 净利润却同比下降4.2%至10.45亿元。
谢谢！
2012.10.10
户型
行政公馆 － 复式公寓
A3 162㎡
A4 161㎡
Part3 首推产品
样板间
德国设计师设计
Part3 首推产品
样板间
装修标准6000元/㎡
Part4 现场销售
售楼处
滨河老建筑
位于改建过的保护建筑内； 未来为滨水商业长廊； 现场采用ipad、imac 等销售道具介绍产品；
Part4 现场销售
目前位于华侨城苏河湾一号地块内，原存有南大 楼、北大楼及门楼三幢建筑。其议事大厅与门楼将通 过保护与修缮，成为未来上海重要的人文地标。
慎余里原貌
最后的慎余里
上海总商会原貌
慎余里 慎余里是一条东临黄浦江、南抵苏州河、建成于上世纪30
年代初的弄堂，包括慎余里在内的唐家弄区域，是闸北为数不 多的石库门式历史建筑，既体现了闸北的历史进程，也保存了 上海建筑的多样性，是上海保存最完好的石库门建筑群之一。
高端住宅
滨水商业长廊
游艇码 头
滨水多层住宅
滨水商业长廊
按地块出让条件，商业部分均持有经营
宝格丽酒 店
上海总商 会
Part1 项目背景
定位分析
黄金位置+文化高地，罕见的高端综合体条件
地处闸北不夜城板块，占据了黄浦江苏州河“金三角”，是上海市沿江沿河开发“十二五”重点规划项目 之一
苏河湾地区功能定位与产业布局-华侨城
April 201119苏河湾地区南起苏州河，北至交通路、虬江路，东起罗浮路、武进路、河南北路，西至苏州河，总用地面积为3.19平方公里，拥有苏州河黄金岸线约4.7公里。
地区具有良好的区位优势、便捷的交通体系、宜人的滨水岸线、深厚的历史底蕴和丰富的文化资源，特别是集中了一批极具历史文化价值的金融仓库。
本文对该项目的功能定位及其产业布局作一个简要分析。
一、历史机遇和现实可能（一）“沿江沿河”发展战略为苏河湾提供发展良机“沿江沿河”（沿黄浦江和沿苏州河）是上海“十二五”期间“一轴两带”的发展战略布局。
苏河湾位于苏州河市区发展带上的核心段，与北外滩、外滩源形成黄浦江苏州河的“金三角”（见图1），与浦东陆家嘴遥相呼应，是苏州河上的黄金地带。
（二）区位优势为苏河湾提供发展空间苏河湾沿苏州河坐北朝南，拥有得天独厚的滨河亲水价值。
沿苏河湾自东向西自然形成三个湾（见图2），若将苏河湾地图倒置，宛如一只象征财富的“金元宝”（见图3）。
苏河湾交通便捷，跨过西藏路桥就到南京路、人民广场；五条地铁线（M1、M8、M10、M12、M13）横贯苏河湾，形成了一个通达全市的“三线交汇”的交通枢纽（汉中路恒丰路）、建设高端生态商务区打造上海城市新地标——苏河湾地区功能定位与产业布局图1 苏州河“金三角”图2 “三个湾”图3“金元宝”执笔/刘尚宝、俞海华两个“两线交汇”区域（西藏北路曲阜路和河南北路天潼路），具备了建设中央商务区的基础条件。
通过开发建设，未来苏河湾将成为一个相对成熟的CBD，与人民广场、淮海路等CBD 商务区构成1公里商业圈（见图4）。
（三）南部成熟地区为苏河湾提供发展基础2005-2009年，苏河湾地区对全区的税收贡献率达30%左右。
苏河湾地区商务楼宇已建301.8万m2（建筑面积，下同），在建、待建182.8万m2，规划还有116.8万m2。
2010年初，随着中粮集团等央企的介入，进一步提升了苏河湾的品牌价值，扩大了苏河湾的影响。
深圳华侨城华会所建筑案例分析(简略)
建筑特点
• 建筑形态与尺度的平衡
独特的几何建筑形体造型，建筑设计在外形与体量上都颇为与众不同，同时还具 有一种超越时间的建筑特征。建筑的形体是通过简单的斜面立方体与扇形体翻转 穿插穿形成，并围合了相当大的空间，但是与周围建筑环境和建筑自身各部分形 成对比而又没有显得突兀和不自然，所以尽管室内空间巨大，却依然保持了合适 的尺度和形态平衡。
建筑设计理念
• 追求简洁纯净的建筑观 注重立体主义构图，通过对简单的几何形进行重组，实现建筑空间体量 的纯净。这种纯洁简单的结构并不意味着真正的简单，而是有了新的诠 释，体现了少即是多的建筑思想。 • 强调光影的变化 建筑的设计上巧妙地运用各种手法追求光影的效果，带给建筑使用者不 一样的体验 • 顺应自然 建筑表面材料常用白色，以绿色的自然景物衬托，使人觉得清新脱俗， 他还善于利用白色表达建筑本身与周围环境的和谐关系。在建筑内部， 他运用垂直空间和天然光线在建筑上的反射达到富于光影的。
• 建筑的光影效果
建筑大量采用天窗的形式引进自然光，并且建筑实用的白色材料，在自然光随时 间的变化中而出现各种光影的效果
立面图总平面图ຫໍສະໝຸດ 一层平面图二层平面图
建筑案例分析
深圳华侨城华会所
图 片 深欣 圳赏 华 侨 城 华 所
深圳华侨华会所简介
2012年由理查德•迈耶建筑事务所 承接的华侨城华会所项目完成，这也是 理查德•迈耶在中国深圳完成的首个项 目。这座建筑坐落在华侨城湿地的欢乐 海岸海心岛上，周围是大片的水域和葱 翠的花园。两个中心体量为客人和会员 提供餐饮，健身，娱乐于一身的功能设 施，并配备直升机停机坪，观光游艇， 海岛网球场，环岛跑道等功能设施。
建筑师简介
• 理查德· 迈耶是1934年出生于美国纽泽西州的纽瓦克城（Newark）。 他在幼年时便对建筑很感兴趣，在高中毕业之后，便进入康奈尔大学 修习建筑。由于当时美国，才刚脱离欧洲独立不久，整个社会在经济 或文化上还是依附欧洲大陆。因此理查迈耶在大学毕业，便是抱如此 朝圣的心情，到欧洲大陆去探访欧洲传统建筑的根源，也曾拜访过 勒· 柯布西耶（Le Corbusier，1887-1965）与阿尔瓦· 阿尔托（Alvar Aalto，1898-1976），向他们请教，并畅谈建筑理念。这也对理查 德· 迈耶的建筑思想产生了相当大的影响。
主题公园案例分析--华侨城39页PPT
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
60、人民的幸福是至高无个的法。— —西塞 罗
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读
深圳华侨城案例研究PPT模板
初期建设设施
华侨城始建初期平均楼盘价格远远落后于深圳其他区域，为了改变这一局面，华 侨城施行了一系列举措：
基础生活配套的落实弥补了区域价值低陷的短板；旅游主题配套使区域成为城 市的另一极，大幅提升区域认知度；
在初期阶段华侨城成功获得了知名度、住宅开发市场可行性和由此而带来的稳定 的区域增值
创造住宅 开发必要 条件
稳定增值
提高区域 知名度为 住宅开发 创造市场 可行性
旅游设施建设
华夏艺术中心 民俗文化村 锦绣中华
中期建设设施
类别
建设设施 世界之窗
旅游
何香凝美术馆 欢乐谷
占地规模
480000平方 米
5000平方米
350000平方 米
概况
国内首人以人名命名美术馆 一座现代主题乐园
时间/年 1994
“二十年前来华侨城时，深南路还是汽车一过尘土飞扬， 大片荒丘中只有几处工地……”
——深圳老市民
项目现状
到目前为止华侨城已建 成4个国内最具影响力的 主题公园并与国际连锁大 型超市、高档写字楼、高 级酒店、美食步行街、艺 术中心、体育运动中心等 设施一起形成了完善的休 闲商务体系；
通过一个开放性的、处 于良性动态发展中的有机 系统，打造出自己的“城 市意向”，每年吸引外来 游客1000万人次，成为 深圳最繁荣的城市休闲商 务中心。
中期增值举措分析
■初期后，华侨城区域价值已基本追平深圳其他区域并过渡到超越 期。
■人文配套的营建与运营大幅度增添了区域的生活气息，逐步建立 高档人居的区域形象
■旅游开发使区域人气持续提升的同时为区域开发提供稳定的现金 流支持（至2002年底，世界之窗共接待游客2300多万人次，营业 收入28亿元，利润总额连续3年超过1亿元）。 ■这段时间内住宅价格获得显著提升，区域进一步增值，跻身高端 区域行列。
苏河湾华侨城及会馆分析
苏州河
PEFERENCE ANALYSIS
案例借鉴分析
04 案例借鉴分析 PEFERENCE ANALYSIS
华侨城苏河湾1街坊现状
苏州河
PEFERENCE ANALYSIS
案例借鉴分析
04 案例借鉴分析 PEFERENCE ANALYSIS
华侨城苏河湾1街坊产品——滨水城市低层住宅
苏州河
PEFERENCE ANALYSIS
苏州河
滨水商铺：20万平米高端商铺，并包含人文历史建筑 及游艇俱乐部等。
宝格丽酒店：继米兰、巴厘岛、伦敦之后全球第四家 宝格丽酒店。
PEFERENCE ANALYSIS
案例借鉴分析
10
04 案例借鉴分析 PEFERENCE ANALYSIS
户型——D 278㎡
E 326㎡
苏州河
PEFERENCE ANALYSIS
PEFERENCE ANALYSIS
案例借鉴分析
04 案例借鉴分析 PEFERENCE ANALYSIS
PEFERENCE ANALYSIS
案例借鉴分析
1
04 案例借鉴分析 PEFERENCE ANALYSIS
总体介绍
华侨城苏河湾整个项目由世界顶尖设计团 队artner担纲规划设计，以中央公园(3街 坊)为中心，向东Foter+P边和西边辐射。 此外，项目内部还将通过人文景观轴线和 滨水景观轴线，连接动态的艺术时尚商业 与静态的城市公共空间；通过地下、地面 和空中连廊三个界面的贯通打开商业空间 ，从而构成居住与娱乐相结合、商业与人 文相匹配、艺术与时尚相呼应的完美融合 ，最终打造一个未来的全球时尚中心，上 海人文地标。 2栋同为150米的超高层豪华住宅—苏河湾 官邸，是浦西最高的住宅。除国际大师级 设计和顶级配置外，更可拥揽陆家嘴、外 滩等臻稀永恒景观。
华侨城苏河湾
供应面积
成交套数 3 18 16 35 6 1 9 8 11 10 3 5 6 33 6 10 2 4 1 3 1 1 2 5 4
成交面积
成交均价 52,552 52,864 53,527 54,445 50,987 50,894 52,479 48,607 49,389 47,131 47,708 49,711 48,831 45,763 43,509 53,175 43,096 46,498 46,193 49,956 59,424 46,909 57,648 57,531 61,865 /
1308
1309
1310
1311
1312
1401
1402
供应面积
1403
1404
成交面积
1405
1406
1407
1408
1409
1410
1411
1412
华侨城苏河湾住宅月度成交明细
日期
1308 1309 1310 1311 1312 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 合计
600米，步行时间约5-10分钟，公共出行便利；项目临近南北高架及延安路高架，可 快速直达城市各个区域，交通便利。
项目规划及产品：28万方城市综合体规划，利用地块150米限高高区城市景观优势，
高区设计大户型顶级产品，利用南侧苏州河临水面设计河滨联排，高层住宅塔尖复 式产品设计，为区域豪宅典范。产品面积段较大，豪宅型功能设计，直面高端客群。
成交均价（元/㎡）
项目2012年9月开盘至今，取得预证套 数为353套，实际推出353套；截至目前， 累计成交203套，去化率57.5%；项目月 均去化8套，剩余存量150套。 项目整体成交量价比较平缓，无明显价 格波动。
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31、园日涉以成趣，门虽设而常关。 32、鼓腹无所思。朝起暮归眠。 33、倾壶绝余沥，窥灶不见烟。
34、春秋满四泽，夏云多奇峰，秋月 扬明辉 ，冬岭 秀孤松 。 35、丈夫志四海，我愿不知老。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉Hale Waihona Puke 60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左