万达商业广场工程前期介入工作要点探讨PPT课件
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万达广场前期物业管理服务介入方案
万达广场前期物业管理服务介入方案前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。
根据项目开发各阶段的工作重点的不同，我公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。
一. 项目规划设计阶段（一）参与人员前期介入小组：合肥管理公司副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理（二）主要工作内容1.从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在本项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议，并获采纳。
2.参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对园区出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议已获采纳。
3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。
通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。
4.参与绿化与景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。
5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。
6.参与户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。
7.参与建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。
8.物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。
一、施工图设计阶段（一）参与人员前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。
最新商业物业前期介入的主要工作40页PPT
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
最新商ห้องสมุดไป่ตู้物业前期介入的主要 工作
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
15、机会是不守纪律的。——雨果
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
最新商ห้องสมุดไป่ตู้物业前期介入的主要 工作
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
商业物业前期介入的主要工作课件
详细描述
根据商业物业的实际情况，制定相应的管理体系，包括设备设施管理、安全管理、环境卫生管理、公共秩序管 理等，明确各项工作的流程和标准，并确定短期和长期实施计划。
相关培训计划与安排
总结词
针对商业物业管理需要，制定培训计划并实施，提高管理人员的业务水平和 操作技能。
详细描述
根据商业物业管理体系和实际需要，为管理人员制定系统的培训计划，包括 理论知识、实践操作、案例分析等，提高管理人员的业务水平和操作技能。
前期介入可确保办公楼的规划、设计、施工和运营等环节的合理性和
有效性，提高项目的品质和价值。
03
详细描述
前期介入主要围绕项目的规划、设计、施工和运营展开，包括确定办
公楼的功能需求和目标客户，规划室内装修和公共空间布局，监督施
工质量和进度，以及制定物业管理方案等。
THANK YOU.
案例背景
某商业广场是一个集购物、餐饮、娱乐于一体的综合性商业项目，前期介入对于项目的成 功运营至关重要。
总结词
前期介入对于商业广场的规划、设计、施工及运营至关重要，可确保项目满足商家和消费 者的需求，提高项目的竞争力和盈利能力。
详细描述
前期介入主要围绕项目的规划、设计、施工及运营展开，包括了解项目的定位、规模和业 态布局，参与商铺分隔和室内装修的设计，监督施工质量和进度，以及制定招商和营销策 略等。
解决方案
建立完善的巡检和维修制度，定期检查设施设备运行状况， 及时发现并解决问题，同时加强与专业公司的合作。
管理方案不符合实际需求
管理方案不符合实际需求
商业物业前期介入时，业主或设计单位可能对物业管理的实际需求了解不足 ，导致管理方案不符合实际需求。
解决方案
加强与业主和设计单位的沟通，充分了解业主需求和项目特点，制定符合实 际需求的管理方案。
根据商业物业的实际情况，制定相应的管理体系，包括设备设施管理、安全管理、环境卫生管理、公共秩序管 理等，明确各项工作的流程和标准，并确定短期和长期实施计划。
相关培训计划与安排
总结词
针对商业物业管理需要，制定培训计划并实施，提高管理人员的业务水平和 操作技能。
详细描述
根据商业物业管理体系和实际需要，为管理人员制定系统的培训计划，包括 理论知识、实践操作、案例分析等，提高管理人员的业务水平和操作技能。
前期介入可确保办公楼的规划、设计、施工和运营等环节的合理性和
有效性，提高项目的品质和价值。
03
详细描述
前期介入主要围绕项目的规划、设计、施工和运营展开，包括确定办
公楼的功能需求和目标客户，规划室内装修和公共空间布局，监督施
工质量和进度，以及制定物业管理方案等。
THANK YOU.
案例背景
某商业广场是一个集购物、餐饮、娱乐于一体的综合性商业项目，前期介入对于项目的成 功运营至关重要。
总结词
前期介入对于商业广场的规划、设计、施工及运营至关重要，可确保项目满足商家和消费 者的需求，提高项目的竞争力和盈利能力。
详细描述
前期介入主要围绕项目的规划、设计、施工及运营展开，包括了解项目的定位、规模和业 态布局，参与商铺分隔和室内装修的设计，监督施工质量和进度，以及制定招商和营销策 略等。
解决方案
建立完善的巡检和维修制度，定期检查设施设备运行状况， 及时发现并解决问题，同时加强与专业公司的合作。
管理方案不符合实际需求
管理方案不符合实际需求
商业物业前期介入时，业主或设计单位可能对物业管理的实际需求了解不足 ，导致管理方案不符合实际需求。
解决方案
加强与业主和设计单位的沟通，充分了解业主需求和项目特点，制定符合实 际需求的管理方案。
济南万达商业广场项目分析报告 PPT课件
济南魏家庄万达广场
ZARA：创于1975年，目前在全球62个国家拥有917家专 卖店（自营专卖店占90％，其余为合资和特许专卖店）。 ZARA品牌占Inditex公司所有分店数的三分之一，但是其 销售额却占总销售额的70％左右。链接：Inditex是全球排名
第一的服装零售集团，2005年其全球的销售额67.41亿欧元，销 售数达4.29亿件，纯利润8.03亿欧元。
济南魏家庄万达广场
室内步行街业态占比图
特色餐饮 52%
服装服饰 32%
济南魏家庄万达广场
生活配套 16%
聚贤泉城 汇商天下
万达广场携手国内外众 多一线品牌全力打造济南 时尚生活、休闲中心，进 驻万达广场共118个品牌， 其中有47%的品牌为首次进 驻济南。比如：ZARA、哈 根达斯、星巴克等
济南魏家庄万达广场
七大主力店万千百货、万 达影城、国美电器、乐购 超市、大玩家超乐场、大 歌星KTV、ZARA缤纷进驻，
奠定人海商潮
济南魏家庄万达广场
凯悦酒店集团： (Hyatt Hotels and Resorts)世 界知名的跨国酒店集团，在世界各国管理数百间 酒店。 济南万达凯悦大酒店，2012年敬请期待……
济南万达商业广场
济南魏家庄万达广场
全济南向上看
长100米，宽18米，净空高度15米，总面积1800平米超大LED天幕， 开创泉城之最，引领全济南向上看。
济南魏家庄万达广场
万达广场业态占比图
餐饮类 19%
娱乐类 14%
生活配套类 7%
济南魏家庄万达广场
零售类 60%
16万平米超大购物中心，携 手国内外一线时尚品牌，全面 缔造济南中心商业新时代
济南魏家庄万达广场
万千百货：面积约3.2万平方米，分布在购物中心东部的一 层至六层，单层面积约0.46万平方米。目前在北京、上海、 南京、成都等地开业11家百货店。 到2012年，在中国内地开 店40家以上，经营面积超过120万平方米，年营业额超过100 亿元。
ZARA：创于1975年，目前在全球62个国家拥有917家专 卖店（自营专卖店占90％，其余为合资和特许专卖店）。 ZARA品牌占Inditex公司所有分店数的三分之一，但是其 销售额却占总销售额的70％左右。链接：Inditex是全球排名
第一的服装零售集团，2005年其全球的销售额67.41亿欧元，销 售数达4.29亿件，纯利润8.03亿欧元。
济南魏家庄万达广场
室内步行街业态占比图
特色餐饮 52%
服装服饰 32%
济南魏家庄万达广场
生活配套 16%
聚贤泉城 汇商天下
万达广场携手国内外众 多一线品牌全力打造济南 时尚生活、休闲中心，进 驻万达广场共118个品牌， 其中有47%的品牌为首次进 驻济南。比如：ZARA、哈 根达斯、星巴克等
济南魏家庄万达广场
七大主力店万千百货、万 达影城、国美电器、乐购 超市、大玩家超乐场、大 歌星KTV、ZARA缤纷进驻，
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济南魏家庄万达广场
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济南万达商业广场
济南魏家庄万达广场
全济南向上看
长100米，宽18米，净空高度15米，总面积1800平米超大LED天幕， 开创泉城之最，引领全济南向上看。
济南魏家庄万达广场
万达广场业态占比图
餐饮类 19%
娱乐类 14%
生活配套类 7%
济南魏家庄万达广场
零售类 60%
16万平米超大购物中心，携 手国内外一线时尚品牌，全面 缔造济南中心商业新时代
济南魏家庄万达广场
万千百货：面积约3.2万平方米，分布在购物中心东部的一 层至六层，单层面积约0.46万平方米。目前在北京、上海、 南京、成都等地开业11家百货店。 到2012年，在中国内地开 店40家以上，经营面积超过120万平方米，年营业额超过100 亿元。
最新万达广场工程管理重点浅析
宁波万达广场：高压计量 和低压计量误差。
哈尔滨香坊万达广场：供 暖热表大表减小表。
一、设计阶段—建筑类
◎ 外广场地砖尺寸和规格在保证广场的整体效果同时兼顾是否容易清洁、是否可以承受车辆停放、 是否方便更换、后期采购成本是否可以承受。外广场需设地沟或排水井，避免清洁地面和下雨积水；
工程管理前期工作重点浅析
工程管理重点浅析
如何能保证质量、进度、投资目标的实现需要很多前提条件，其中 把握工程管理的重点就是诸多重要前提条件之一。
选址 规划、设计
施工
项目建设 阶段
开业
整改
正常营业
根据万达商业地产的工程特点，把项目建设分为几个阶段：1、选址；2、规划；3、设计；4、施工；5、 开业；6、工程整改；7、正常经营；这七个阶段中选址、规划阶段是项目投资的重要阶段，这两个阶段决 定项目的90%投资同时决定今后项目是否有一个好的发展基础，因此这两个阶段的工作极其重要根据集团 的规定这两个阶段的方案是由董事长、集团商管公司、规划院、项目管理中心、发展部、商务部等确定的。 设计、施工、开业以及工程整改、正常经营阶段项目所在商管公司开始参与项目的管理并逐步接收项目的 整体管理。
◎ 外墙体广告位是否方便广告布上刊、抗风等级是否符合要求、广告灯要独立计量、从维修角度易 采用外打灯；
◎ 化粪池、隔油池的井盖应避开商铺外开门，避免夏季产生异味影响商户经营；
◎ 屋顶和伸缩缝的防水做法要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正做屋面；
◎ 步行街与主力店通道应加非镂空式透明防盗卷帘，防止非正常营业时间顾客进入步行街， 以及因营业时间不同导致的能耗损失；
一、设计阶段—建筑类
◎ 对步行街商铺在结构允许情况下，能作为餐饮商户经营的店铺都设厨房排烟和新风井，排烟道铁 皮内衬，避免后期业态调整为餐饮时的房产条件限制。
哈尔滨香坊万达广场：供 暖热表大表减小表。
一、设计阶段—建筑类
◎ 外广场地砖尺寸和规格在保证广场的整体效果同时兼顾是否容易清洁、是否可以承受车辆停放、 是否方便更换、后期采购成本是否可以承受。外广场需设地沟或排水井，避免清洁地面和下雨积水；
工程管理前期工作重点浅析
工程管理重点浅析
如何能保证质量、进度、投资目标的实现需要很多前提条件，其中 把握工程管理的重点就是诸多重要前提条件之一。
选址 规划、设计
施工
项目建设 阶段
开业
整改
正常营业
根据万达商业地产的工程特点，把项目建设分为几个阶段：1、选址；2、规划；3、设计；4、施工；5、 开业；6、工程整改；7、正常经营；这七个阶段中选址、规划阶段是项目投资的重要阶段，这两个阶段决 定项目的90%投资同时决定今后项目是否有一个好的发展基础，因此这两个阶段的工作极其重要根据集团 的规定这两个阶段的方案是由董事长、集团商管公司、规划院、项目管理中心、发展部、商务部等确定的。 设计、施工、开业以及工程整改、正常经营阶段项目所在商管公司开始参与项目的管理并逐步接收项目的 整体管理。
◎ 外墙体广告位是否方便广告布上刊、抗风等级是否符合要求、广告灯要独立计量、从维修角度易 采用外打灯；
◎ 化粪池、隔油池的井盖应避开商铺外开门，避免夏季产生异味影响商户经营；
◎ 屋顶和伸缩缝的防水做法要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正做屋面；
◎ 步行街与主力店通道应加非镂空式透明防盗卷帘，防止非正常营业时间顾客进入步行街， 以及因营业时间不同导致的能耗损失；
一、设计阶段—建筑类
◎ 对步行街商铺在结构允许情况下，能作为餐饮商户经营的店铺都设厨房排烟和新风井，排烟道铁 皮内衬，避免后期业态调整为餐饮时的房产条件限制。
万达商业综合体物业工程管理培训 ppt课件
既能达到节能效果又能满足经营需要； 4、商铺配电箱尽量不设在隔墙上，避免隔墙拆除是重新更换电缆和重新
施工，尽量紧靠柱边。 5、制冷站和消防泵房等处的电机避免直接启动。
ppt课件
7
一、前期介入——设计阶段6
弱电系统
1、预留好ATM机的线路。BA系统要做外环境和广告灯的控制。
2、由于城市综合体规模较大，监控2摄.像头的线路较3长. ，设计时要考虑4.线路损耗
现部分送风进入新风管道。 3、卫生间、垃圾房的新风和排风是在设计阶段容易疏漏的一项内容，而没有新
风和排风直接影响广场品质和服务，因此在设计阶段一定明确这项内容。
ppt课件
9
一、前期介入——设计阶段8
给排水系统
1、排水管尽量直排户外，减少通过排污泵排放，既减少堵塞又节约能源。 2、污水井盖采用钢板制作，不能采用过重的混凝土井盖，过重的井盖无法
2、增加管道保温及围护解构保温； 3、地下、与屋面低温区域增设“电伴热”装置；
步行街一层东入口顶部消防喷 淋管道被冻坏
ppt课件
西北侧员工通道消火栓被冻断
24
前期介入实例7
外围雨棚的维护及清洁问题；
现象：由于雨棚考虑到美观和防水的要求，对顶部的铝板和底部玻璃进行了
密封的处理，加之顶部的玻璃板单块面积较大，对今后的维护、清洁造成了一定 的影响，无法进行拆卸；
pБайду номын сангаасt课件
21
前期介入实例4
外墙灯箱广告位的设计
现象：通过对已开业的广场进行总结，在处理外墙内打灯广告灯箱的换灯、
广告布撕毁、灯箱维护、灯光“排骨效果”等方面，始终无良好的解决方案。
ppt课件
22
前期介入实例5
设备机房防水方面：
施工，尽量紧靠柱边。 5、制冷站和消防泵房等处的电机避免直接启动。
ppt课件
7
一、前期介入——设计阶段6
弱电系统
1、预留好ATM机的线路。BA系统要做外环境和广告灯的控制。
2、由于城市综合体规模较大，监控2摄.像头的线路较3长. ，设计时要考虑4.线路损耗
现部分送风进入新风管道。 3、卫生间、垃圾房的新风和排风是在设计阶段容易疏漏的一项内容，而没有新
风和排风直接影响广场品质和服务，因此在设计阶段一定明确这项内容。
ppt课件
9
一、前期介入——设计阶段8
给排水系统
1、排水管尽量直排户外，减少通过排污泵排放，既减少堵塞又节约能源。 2、污水井盖采用钢板制作，不能采用过重的混凝土井盖，过重的井盖无法
2、增加管道保温及围护解构保温； 3、地下、与屋面低温区域增设“电伴热”装置；
步行街一层东入口顶部消防喷 淋管道被冻坏
ppt课件
西北侧员工通道消火栓被冻断
24
前期介入实例7
外围雨棚的维护及清洁问题；
现象：由于雨棚考虑到美观和防水的要求，对顶部的铝板和底部玻璃进行了
密封的处理，加之顶部的玻璃板单块面积较大，对今后的维护、清洁造成了一定 的影响，无法进行拆卸；
pБайду номын сангаасt课件
21
前期介入实例4
外墙灯箱广告位的设计
现象：通过对已开业的广场进行总结，在处理外墙内打灯广告灯箱的换灯、
广告布撕毁、灯箱维护、灯光“排骨效果”等方面，始终无良好的解决方案。
ppt课件
22
前期介入实例5
设备机房防水方面：
商业物业前期介入的主要工作培训PPT(共 39张)
Page 12
前期介入工作的重要性
方案前置
提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处 机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、 物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理 有条不紊的衔接与过渡。
Page 13
前期介入工作的主要内容
前期介入工作的主要内容
建筑规划、商业规划、配套设
规划设计阶段 计、停车系统及交通路线规划、消防
Page 4
前期介入工作的重要性
合理 建议
技术 学习
方案 前置
重要性
设备 掌握
节能 降耗
优化 质量
Page 5
前期介入工作的重要性
合理建议
规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进 行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求， 物业把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师 ，在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规 划设计更合理。
Page 6
典型案例
1、沈阳环宇城项目原排风管道设计 为玻璃钢材质，存在安全隐患且给后 期清洁带来困难，为后期管道维护增 加人力、物力成本。
沈阳项目筹备组在发现此情况后， 建议将玻璃钢材质烟道调整为不锈钢 材质，受到地产设计部高度重视并即 刻整改。现已整改完毕，所有排风管 道均改用不锈钢材质。
Page 7
Page 16
前期介入工作的规划设计阶段
建 筑 规划
参与市场调研、项目定位、 城市设计（含建筑单体、景观 概念、交通环流及规划指标、 环境指标等）
Page 17
前期介入工作的规划设计阶段
商业规划
对人流动线、功能分区、 业态分配等规划，提出建设性 意见
Page 18
前期介入工作的规划设计阶段
配套设计
前期介入工作的重要性
方案前置
提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处 机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、 物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理 有条不紊的衔接与过渡。
Page 13
前期介入工作的主要内容
前期介入工作的主要内容
建筑规划、商业规划、配套设
规划设计阶段 计、停车系统及交通路线规划、消防
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前期介入工作的重要性
合理 建议
技术 学习
方案 前置
重要性
设备 掌握
节能 降耗
优化 质量
Page 5
前期介入工作的重要性
合理建议
规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进 行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求， 物业把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师 ，在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规 划设计更合理。
Page 6
典型案例
1、沈阳环宇城项目原排风管道设计 为玻璃钢材质，存在安全隐患且给后 期清洁带来困难，为后期管道维护增 加人力、物力成本。
沈阳项目筹备组在发现此情况后， 建议将玻璃钢材质烟道调整为不锈钢 材质，受到地产设计部高度重视并即 刻整改。现已整改完毕，所有排风管 道均改用不锈钢材质。
Page 7
Page 16
前期介入工作的规划设计阶段
建 筑 规划
参与市场调研、项目定位、 城市设计（含建筑单体、景观 概念、交通环流及规划指标、 环境指标等）
Page 17
前期介入工作的规划设计阶段
商业规划
对人流动线、功能分区、 业态分配等规划，提出建设性 意见
Page 18
前期介入工作的规划设计阶段
配套设计
《项目前期介入指引》课件
通过前期介入，对商业综合体的外观和内 部环境进行了优化，提升了商业形象，树 立了良好的品牌形象。
案例三：某公共设施前期介入案例
总结词
提高公共设施使用效率
详细描述
该案例通过前期介入，优化了公共设施的空间布局和使 用功能，提高了设施使用效率，满足了市民的需求。
总结词
增强公共设施安全性
详细描述
通过前期介入，对公共设施的设备和系统进行了全面检 测和维护，增强了设施的安全性，保障了市民的人身安 全。
成功实现物业增值
01
02
详细描述
该案例通过前期介入，优化了住宅小区的规 划设计和设施配置，提高了物业质量和价值 ，实现了物业的增值。
总结词
提升业主满意度
03
总结词
有效控制物业维护成本
05
04
详细描述
通过前期介入，解决了业主关心的问 题，优化了小区环境，提高了业主的 居住体验和满意度。
06
详细描述
通过前期介入，对住宅小区的设施设备进行了 全面检测和维护，有效控制了物业维护成本， 延长了设施设备的使用寿命。
项目前期介入的管理流程
确定介入项目
明确介入目标
在项目前期，需要明确介入的目标， 包括提高项目质量、降低项目风险、 优化项目进度等。
筛选介入项目
根据公司的战略目标和资源情况，筛 选出需要介入的项目，确保介入工作 的针对性和有效性。
成立介入小组
组建专业团队
根据项目的特点和需求，组建具备相关专业背景和技能的介入小组，确保团队成员具备足够的经验和能力。
提高工作效率与效果
制定工作计划
在项目前期介入阶段，应制定详细的工作计划，明确各 项任务的时间节点和责任人，以提高工作效率。
案例三：某公共设施前期介入案例
总结词
提高公共设施使用效率
详细描述
该案例通过前期介入，优化了公共设施的空间布局和使 用功能，提高了设施使用效率，满足了市民的需求。
总结词
增强公共设施安全性
详细描述
通过前期介入，对公共设施的设备和系统进行了全面检 测和维护，增强了设施的安全性，保障了市民的人身安 全。
成功实现物业增值
01
02
详细描述
该案例通过前期介入，优化了住宅小区的规 划设计和设施配置，提高了物业质量和价值 ，实现了物业的增值。
总结词
提升业主满意度
03
总结词
有效控制物业维护成本
05
04
详细描述
通过前期介入，解决了业主关心的问 题，优化了小区环境，提高了业主的 居住体验和满意度。
06
详细描述
通过前期介入，对住宅小区的设施设备进行了 全面检测和维护，有效控制了物业维护成本， 延长了设施设备的使用寿命。
项目前期介入的管理流程
确定介入项目
明确介入目标
在项目前期，需要明确介入的目标， 包括提高项目质量、降低项目风险、 优化项目进度等。
筛选介入项目
根据公司的战略目标和资源情况，筛 选出需要介入的项目，确保介入工作 的针对性和有效性。
成立介入小组
组建专业团队
根据项目的特点和需求，组建具备相关专业背景和技能的介入小组，确保团队成员具备足够的经验和能力。
提高工作效率与效果
制定工作计划
在项目前期介入阶段，应制定详细的工作计划，明确各 项任务的时间节点和责任人，以提高工作效率。
万达广场工程管理重点浅析.介绍
凝土井盖，过重的井盖无法满足每天巡检的需 求。 □每个商铺应设立给水点和排水点，部分商铺 预留燃气点以便适应业态调整。 □ 污水泵必须是绞刀泵。
一、设计阶段—消防系统
1. 每个回路预留20％－40％报警点位，预防点位过满引起的线路不稳
和商铺业态调整增加报警点。 2. 步行街消防水系统要考虑商铺改为餐饮业态时增加喷林头导致的管 径的变化。 3. 消防水系统的阀门、避震喉、等辅助配件应符合设计标准的上限， 因为这些配件非主要材料在设计时很容易被忽略，而实际使用当 中这些配件却起到关键的作用。 4. 对产权式写字楼或公寓以及商铺在消防报警线路设计时应考虑线路 走向从公共区向各个产权区域敷设，而不是在在产权区域敷设， 避免装修阶段产生问题，影响后期整个系统的安全运行。
工作的监管，并促使项目公司引起重视，必要时应组织专门的堵洞单位进行封堵。 c、 外广场地面回填时一定要夯实，同时回填材料要符合设计要求，地面埋设的管道严 格按照施工规范施工，避免因回填不实导致后期地面塌陷，引起埋设管道断裂。 d、 督促项目公司制定综合管网图，避免各系统盲目施工，最后导致天花标高降低，影 响步行街整体效果，目前部分广场的天花标高都在设计的标高基础上降低。 e、 从停车场出入口至超市和垃圾房的通道的标高要保持在3.5米以上，低于这个标高 超市送货车或垃圾车将无法进入停车场，对后期的经营管理造成很大困扰。
B
与项目公司的总经理或主管副总见面副总见面或通电话，随时了解项目的设计、施工 以及招投标情况，掌握设备的选型和规格，并对不符合运行要求的设备提出建议；
二、施工阶段—重点、节点
重点、节点
C
一起监督工程施工质量和参与设备调试
第一是熟悉现场；第二、了解系统和设备的调整情况；第三、减少工程遗留问题，发现 问题可以在第一时间告知项目工程师进行处理，节省发联系单的时间也减少矛盾的产生。与 项目公司的沟通是一项十分重要的工作，得到项目公司的理解和支持可以为后期经营提供很 多帮助，可以使设计缺憾得到顺利改正，可以加快工程问题的整改速度。
万达广场组建和营运管理PPT课件
商业广场组建及营运管理
2011.12
2021
1
目录
购物中心的组建 商业广场的前期筹备 商业广场的运营管理
2021
2
第一部分 购物中心的组建
2021
3
1.1 选址和开发
项目选址的原则 项目选址的一般要求 项目开发主要阶段 项目开发的关键工作
2021
4
1.2 商业策划
城市基本概况 城市商业环境分析 项目基本情况 购物中心定位及规划 购物中心的招商方案 商业营销推广方案（开业前） 开业前的物业交验 （略）
2021
56
2.3 营运管理的手段
日常服务------客户管理
解决客户投诉 满意度调查 评比 指导经营
2021
57
2.3 营运管理的手段
“人气”
“商气”
“财气”
2021
58
小结
日常运营管控的主要内容
2021
59
共勉
2021
60
谢 谢
2021
61
各业主信息
营运报表体系 （日报、月报、 季报、年报）
营运信息
2021
信息档案管理
22
3.4.2 经营分析
市场分析 业态规划
各业态结构与租金贡献度分析 商户经营分析（重点是盈利能力分析） 品牌、品类的组合 调整规划（包括租金变动计划） 多种经营、广告位及其它收入
2021
23
3.5 营运管理的主要内容
2021
30
31
案例目录
开业前期筹备（商户进场－开业）要 点
1
开业后日常营运管理
2
2021
31
32
1 筹备期营运工作内容要点
2011.12
2021
1
目录
购物中心的组建 商业广场的前期筹备 商业广场的运营管理
2021
2
第一部分 购物中心的组建
2021
3
1.1 选址和开发
项目选址的原则 项目选址的一般要求 项目开发主要阶段 项目开发的关键工作
2021
4
1.2 商业策划
城市基本概况 城市商业环境分析 项目基本情况 购物中心定位及规划 购物中心的招商方案 商业营销推广方案（开业前） 开业前的物业交验 （略）
2021
56
2.3 营运管理的手段
日常服务------客户管理
解决客户投诉 满意度调查 评比 指导经营
2021
57
2.3 营运管理的手段
“人气”
“商气”
“财气”
2021
58
小结
日常运营管控的主要内容
2021
59
共勉
2021
60
谢 谢
2021
61
各业主信息
营运报表体系 （日报、月报、 季报、年报）
营运信息
2021
信息档案管理
22
3.4.2 经营分析
市场分析 业态规划
各业态结构与租金贡献度分析 商户经营分析（重点是盈利能力分析） 品牌、品类的组合 调整规划（包括租金变动计划） 多种经营、广告位及其它收入
2021
23
3.5 营运管理的主要内容
2021
30
31
案例目录
开业前期筹备（商户进场－开业）要 点
1
开业后日常营运管理
2
2021
31
32
1 筹备期营运工作内容要点
万达项目前期工程管理心得汇报前期介入课件
商户交房标准、相关参数的提供。
➢ 商户工程条件的核定、变更：
就商户提交的工程条件，与项目公司、设计院提前进行对接、预留，甚 至变更。
万达项目前期工程管理心得汇报前
期介入
11
前期介入
— 与项目公司工程部的沟通
项目公司工程部作为最终的实施者，对整体效果、标准、管 理、安全、运营起着至关重要的作用，一旦处理不好将会带来致 命的问题。例如：
— 实例
➢ 洋快餐的对接：
肯德基、必胜客、麦当劳等洋快餐相对较为强势，但条件并非不可变动， 例如：供水的管径、厨房、卫生间的规划位置，外立面的设计等。
➢ 餐饮商户工程条件的对接：
商户所提供的电量往往高出设计及实际需求很多，为此需对其进行初步 的审核。例如：“呷哺”电量要求提供200KW，通过索要设备清单，其 实际需求仅有100KW；下水预留数量及位置的磋商，尽量减少对楼板的 开洞数量。
大屏原设计80余平米，区政府提出加大尺寸的建议，经与规划院商议，将 尺寸加大到110余平米，给予了大力的支持及配合。
万达项目前期工程管理心得汇报前
期介入
6
前期介入 —与项目公司设计部的沟通
作为实质工作的深化设计部门，将对商管公司结合管理的需 求提出对局部的调整，起到非常重要的作用。例如：
➢ 末端设备设施的选择； ➢ 商铺预留工程条件的对接； ➢ 局部实用性、安全性的调整； ➢ 结合商管公司以往实际的管理经验，进行细化的调整； ➢ 部分设施安装位置的确定；
原设计商铺内灯距较密，且周边采用金卤灯，考虑到空调及实用性，建 议予以调整及取消金卤灯设计，已被采纳。
万达项目前期工程管理心得汇报前
期介入
9
前期介入
— 与建筑设计院的沟通
建筑设计院作为所有系统图纸的设计、绘制、变更的部门， 各项技术参数较为齐全、准确，对商管公司各项数据的掌握、了 解起到了重要的作用。例如：
➢ 商户工程条件的核定、变更：
就商户提交的工程条件，与项目公司、设计院提前进行对接、预留，甚 至变更。
万达项目前期工程管理心得汇报前
期介入
11
前期介入
— 与项目公司工程部的沟通
项目公司工程部作为最终的实施者，对整体效果、标准、管 理、安全、运营起着至关重要的作用，一旦处理不好将会带来致 命的问题。例如：
— 实例
➢ 洋快餐的对接：
肯德基、必胜客、麦当劳等洋快餐相对较为强势，但条件并非不可变动， 例如：供水的管径、厨房、卫生间的规划位置，外立面的设计等。
➢ 餐饮商户工程条件的对接：
商户所提供的电量往往高出设计及实际需求很多，为此需对其进行初步 的审核。例如：“呷哺”电量要求提供200KW，通过索要设备清单，其 实际需求仅有100KW；下水预留数量及位置的磋商，尽量减少对楼板的 开洞数量。
大屏原设计80余平米，区政府提出加大尺寸的建议，经与规划院商议，将 尺寸加大到110余平米，给予了大力的支持及配合。
万达项目前期工程管理心得汇报前
期介入
6
前期介入 —与项目公司设计部的沟通
作为实质工作的深化设计部门，将对商管公司结合管理的需 求提出对局部的调整，起到非常重要的作用。例如：
➢ 末端设备设施的选择； ➢ 商铺预留工程条件的对接； ➢ 局部实用性、安全性的调整； ➢ 结合商管公司以往实际的管理经验，进行细化的调整； ➢ 部分设施安装位置的确定；
原设计商铺内灯距较密，且周边采用金卤灯，考虑到空调及实用性，建 议予以调整及取消金卤灯设计，已被采纳。
万达项目前期工程管理心得汇报前
期介入
9
前期介入
— 与建筑设计院的沟通
建筑设计院作为所有系统图纸的设计、绘制、变更的部门， 各项技术参数较为齐全、准确，对商管公司各项数据的掌握、了 解起到了重要的作用。例如：
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设计阶段的图纸复核—建筑类
◎ 北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以隔绝 室外冷空气的侵入，同时车场入口收费亭的位置和开启堆积门感应点的 位置设置要合理。
房市金碟
设计阶段的图纸复核—建筑类
◎ 停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、中、下三道截 水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应采用混凝土砌筑。
停车场出入口只有一道截水沟
房市金碟
设计阶段的图纸复核—建筑类
◎ 通往地下停车场的扶梯通道，要考虑对空气隔档的设计，避免夏季 空调冷负荷的散失和冬季冷空气侵入经营区域。
房市金碟
设计阶段的图纸复核—强电类
◎商铺的配电箱应安装在柱体或非商铺之间的间隔墙上，插座及弱电 等线路均从棚上下引至墙面，避免商铺合并、拆分时线路调整的困难。
设计阶段的图纸复核—建筑类
◎ 外广场用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水点管道，要考虑管道内的 存水泄放，避免冬季冻裂管网。（屋面有绿化设计的，也要考虑灌溉 管网的冬季防冻）
◎ 外广场预留的活动电源箱体，安装位置要考虑广场的整体美观、 适用、安全。同时还要考虑防水的处理工艺。
活动电源位于方砖地下，存在安全隐患。
设计阶段的图纸复核 施工阶段的现场跟进 设备运行的综合调试 代管阶段的人员培训 接管阶段的问题整改
商业广场工程前期介入工作要点探讨
设计阶段的图纸复核
设计阶段的图纸复核
图纸复核的出发点：满足日后的使用功能及维护保养 的要求。
参照的相关标准： ⑴万达集团《机电设计标准》 ⑵万达集团《商业综合体建造标准》 ⑶万达集团《商业管理用房建造标准》； ⑷国家建筑行业的有关规定及标准。
房市金碟
设计阶段的图纸复核—暖通系统
◎屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，避免设备及管 道冻伤。湿式垃圾房需配置分体空调。
◎各主力店与商管管辖的制冷机房设备需分别独立设计，避免能源费用 分摊的困难。
◎北方寒冷地区的一层各出入门口及地下停车场的出入口应安装水热 风幕，阻隔冷空气的进入。
◎组合式空调柜机的供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压力表，供回 水管道上应有温度计及泄水阀门。
房市金碟
设计阶段的图纸复核—暖通系统
◎应对商铺及步行街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满足机电 设计标准的要求，火锅类商铺的冷负荷适当增加。
◎北方寒冷地区的一层地面可考虑地热辐射采暖技术，保证步行街 夜间的持续供暖。
◎垃圾房应采用地沟排水并设有滤渣池，不建议采用地漏。
◎空调末端机房、消防泵房、消防湿报间、消防稳压泵房等有水设 备间应设置排水地沟或地漏。
◎餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，避免混用导致油垢堵塞 生活排水管道。
◎餐饮商铺的厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采用集中隔油 池和集水池设施的，在底部应设置排污阀门。若集水池与卫生间相连， 应考虑加装隔物网，防止污水泵吸水口的堵塞。
房市金碟
变电所有空调供回水管道及排污管管线。
房市金碟
地面无铺装且无坡度，易造成积水。
房市金碟
垃圾房面积不足、无排水地沟、无空调。
房市金碟
消防湿报间没有排水地沟。
房市金碟
房市金碟
设计阶段的图纸复核—建筑类
◎步行街商铺采用通长钢化玻璃设计时，注意商铺隔断墙体与钢化玻 璃交接处的缝隙施工工艺，在满足消防要求的同时，要考虑钢化玻璃 立面的美观。
◎ 是否已设计足够的各功能性用房，且面积、空调、给排水、设备冬 季保温等是否满足日后的使用要求。
◎ 变电所或低压配电室不应有给排水、空调供回水等水路管道穿过。
调
原
整
设
后
计
设
图
计
图
房市金碟
设计阶段的图纸复核—强电类
◎商场内的导视系统应采取独立回路供电设计，避免因挂在正常照明或应 急照明回路上,导致营业期间导示牌开闭状态不统一，影响品质。
两种导示牌不能同时亮，影响品质。
设计阶段的图纸复核—强电类
◎ 除一层扶梯底下预留多种经营地插外，应取消步行街通道上的地插， 改为墙插。
房市金碟
设计阶段的图纸复核—弱电系统
◎门禁系统采用联网模式发卡及授权模式(在管理主机完成)，管理主 机具备全部开启门禁的功能。 ◎背景音乐的音源设备应置于服务台处，便于日常播放。若可能建议 增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功能设备。
◎做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和必要数据线路的设计。
影响地面的美观，存在安全隐患（防水、绊人）
房市金碟
设计阶段的图纸复核—强电类
◎充分考虑一层和顶层的照明照度，特别是穹顶上方，适当增加，提高 照度。
一层、大小中庭及穹顶处的照度要重视，适当增加。
设计阶段的图纸复核—弱电系统
◎ 预留ATM机所需的电源及数据接口。
◎对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品，通讯协议和数据 库统一，采用一台服务器即可完成数据存储。 ◎闭路监控系统预留2-3个回路，便于日后摄像点位的增加；充分考虑 硬盘录像的硬盘容量和存贮的格式，保证数据存储30天的时间和图像的 连续；力争主要部位（如地下停车场行车道、步行街各出入口、室内钢 化玻璃门及室外建筑周边）无布控死角。
◎屋面的冷却水塔、膨胀水箱、供水管道在最低点应设置泄水阀门， 防止冬季冻裂。冷却水塔的底部应有1.5M的高度空间，便于冷却塔底 部泄水阀门的调整等日常操作。
房市金碟
冷却水塔底部较低，不便于日常使用及维护。
房市金碟
设计阶段的图纸复核—给排水系统
商业广场工程前期介入 工作要点探讨
整体概况
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概况2
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概况3
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2
商业广场工程前期介入工作要点探讨
为确保项目的工程施工质量并按期开业，把握好工 程前期介入的工作要点是工程管理重要前提条件之一。