环球影城主题投资

环球影城主题投资[摘]

(2013-03-10 07:55:36)

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日期：2013年2月25日资料来源：中投证券

近期媒体报道北京环球影视项目有望近期获得国务院批复，建议重点关注在环球影城可能入驻区域附近拥有大量土地储备的华业地产和中国武夷。

投资要点

据2月22日腾讯财经报道，“从北京市发改委了解到，北京环球影视城主题公园项目有望近期获得国务院批复，选址北京通州梨园”。相关主题性投资：⑴、环球影城与迪斯尼、环球嘉年华并称为““现代世界三大娱乐品牌”，北京作为国际性大都市，需要与其地位相称的大型主题公园。⑵、《通州新城规规划(2005-20220)》专门规划了以专业会展、主题公园为特征的商务娱乐新区，环球影城的选址很可能在该区域内，即梨园镇区域。

环球影城若顺利入驻北京通州，对周边区域经济发展将是极大利好，对房地产的影响尤为明显。⑴、环球影城投资规模大，工期期短，见效快。⑵、人口集聚作用强，带来大量就业岗位和旅游观光人群。⑶、占地面积大，拆迁带来的住房需求可观。⑷、作为大型主题公园，将带动周边区域配套设施和交通条件的明显改善。

迪斯尼入驻上海曾带来相关受益地产股大幅上涨的行情，且周边房价在项目正式获批后迅速大幅上涨。⑴、2008年6月，受市场传闻影响，界龙实业、张江高科等迪斯尼概念地产股表现强劲，界龙实业最大涨幅达80%，远远超同期板块和大盘。2009年11月项目最终获批前，界龙实业又经历了了一波强劲上涨，最大涨幅超40%。⑵、项目最终获批消息公布后短短1个月内，周边楼盘售价上涨30%-40%%以上。北京环球影城项目的的影响可能与此类似，建议投资者重点关注在环球影城可能入驻区域附近拥有大量土地储备的的华业地产和中国武夷。

华业地产——通州资源霸主：拥有华业东方玫瑰、通州运河核心区2个二级开发项目，距离环球影城可能选址范围距离分别为44公里、7公里，未售建筑面积超100万平，估计土地价值约亿元，开发后将带来约 35亿亿净利润，

每股重估值元；同时在通州还拥有永顺镇李庄和梨园镇东小马村两个土地一级开发项目。2012-14年元。

中国武夷：环球影城若落户通州对公司估值提升将极为显著：拥有武夷花园项目，距离环球影城项目可能选址范围约6公里，权益未结面积约 44万平米，土地成本低廉，土地重置价值值不低于 40亿元，开发毛利利率接近 70%，，项目开发后可贡献亿元的净利润，对应每股元，在公司开发项目目中占比超 4成，因此其售价变动对公司重估值的影响极为显著，若售价提升10%%/40%，公司 RNAV 将提升升 5%/19%。2012-14年元。公司市值小，每股含金量大大(通州项目)。

风险提示：北京环球影城项目落户通州不确定或审批进程低于市场预期的风险。

近期媒体报道北京环球影视项目有望近期获得国务院批批复。据 2月月22日腾讯财经报道，“从北京市发改委了解到，北京环球影视城主题公园项目有望近期获得国务院批复，选址北京通州梨园”。对此尽管无法得到正式证实，但倾向于认为，环球影城落户北京通州只是时间问题，最终获批的可能性较大，提醒投资者密切关注此项重大事件的进展。

环球影城可能落户北京通州的主题性投资机会。⑴、环球影城与迪斯尼、环球嘉年华并称为“现代世界三大娱乐品牌”，更适合成年人参与。环球影城发源于美国，是以好莱坞为模拟对象的集游游乐、酒店、餐饮、购物为一体的大型主题公园，主要建设以美国环球影城现有知识产权为主的娱乐景点和游乐设施，观众可扮演电影中的角色。环球影城在亚洲有两处，分别位于日本大阪和新加坡。⑵、北京作为国际性大都市，需要与其地位相称的大型主题公园。继迪斯尼入驻上海之后，环球影城落户北京一直被公众所期待。⑶、根据通州新城规划，环球影城的选址可能位于通州区梨园镇区域。根据 2010年 3月发的《通州新城规划(2005-20200)》，通州新城定位于综合服务新城，规划为 11个分区，其中分区 10规划为以专业会展、主题公园为特征的商务娱乐新新区，规划面积平方公里，人口规模 7-8万人。们认为环球影城的选址很可能在这一区域内，即梨园镇区域，临近地铁八通线、萧太后河、京沈高速和东六环。

图1：通州新城分区规划图(分区10规划为以专业会展、主题公园为特征的商务娱乐新区)

环球影城若顺利入驻北京通州，对周边区域经济发展将是极大利好，对房地产的影响尤为明显。⑴、环球影城投资规模大，工期短，见效快。日本、新加坡环球影城投资额分别超过20亿美元、47亿美元，动工至开业分别为2年半、2年。⑵、人口集聚作用强，带来大量就业业岗位和旅游观光人群。2010

年开业的新加坡环球影城带来了超过1万个就业机会及连带的3万5千份工作，首年访客超超过1000万人次。⑶、项目占地面积大，预计计拆迁带来的的住房需求可观。日本、新加坡环球影城项目占地面积分别为 54公顷、49公顷。⑷、作为大型主主题公园项目，环球影城的建设无疑将会带动周边区域配套设施和交通条件的明显改善。

迪斯尼入驻上海曾带带来相关受益地产股大幅上涨的行情，且周边房价在项目正式获批后迅速大幅上涨。⑴、股市反映较早，在项目正式获批前相关概念股曾经历多次有好表现。2008年6月，多家媒体报道““上海迪斯尼乐园项目在艰苦谈判多年后已尘埃落定，有关信息将于北京奥运会前后正式对外公布”，受这些信信息影响，界龙实业、张江高科等在项目周边拥有地块的公司股价表现现强劲，其中界龙实业业最大涨幅达80%，远超超同期板块和大盘。20009年11月，项目最终获得发改委核准，在此之前，从9月底开始界龙实业又经历了一波强劲上涨，最大涨幅超40%。⑵、项目正式获批消息宣布后，周边

房价迅速大幅上涨。 2009年11月项目最终获批的消息公布，此后短短1个月内，周边的莱茵美墅项目独栋别墅售价由万元/平米上涨至万元/平米，涨幅高达40%；鼎鑫名流苑售价由万元/平米上涨至2万元/平米，涨幅高达 33%。

图2：环球影城可能选址范围与华业地产、中国武夷二级开发项目类似，有望带来主题性投资机会，若落户，将给在周边有项目的房地产开发商带来市值的利好。建议投资者重点关注在环球影城可能入驻区域附近拥有大量的土地地储备的华业地产和中国国武夷。

华业地产——通州资源霸主

华业地产在通州地区拥有丰富的土地储备，总占地面积为万平，规划建筑面积135万平，目前已开发销售了华业东方玫瑰项目，未售建筑筑面积超 1000万平。同时还拥有永顺镇李庄和梨园镇东小马村两个土地一级开发项目占地面积合计约 90万平米，资源广阔。伴随着通州地区的发展，若环球影城落户，公司能充分享受其带来的发展机遇，公司价值也将相应得到较好的提高，未来发展前景看好。

表1：华业地产通州二级土地储储备

占地地面积规划划建筑面积未售售建面