贴现率采用目前中国、商业地产的投资回报率
【精品】贴现率估值法
12、看估值：这是最后一道工序了。
也就是说，通过上面程序筛选出了好公司，但是如果你为之支付远远高于其价值的过高买价，也是很难得到良好投资回报的。
因此我们才需要对整体公司（及其每股股份）进行价值评估（简称“估值"）。
估值在思路上也是很简单的，方法就是折现法。
也就是先估算出该公司未来能赚多少钱，再按一个合适的利率把未来的钱折现到现在。
先讲一个价值评估的简单题：比如，如果一个鸡能下金蛋，每年下360个金蛋，每个金蛋值1万元（也就是每年下360万元的蛋），每年养鸡的成本费用总支出是180个金蛋（即180万/年）,这只鸡的工作寿命是10年，10年后退休，当前无风险(国债）利率是6%，请问现在买这只鸡的话，值多少钱?（其实这道题可以简化为一个问题：一个寿命为10年的企业,未来10年能赚100万，你现在就愿意花100万买它吗?）这个题的解答思路是这样的：你可能会这样算,每年鸡的纯收益=360万元－成本费用总支出的180万元=180万元。
于是10年累计的纯收益应该是1800万元.所以你可能会认为该鸡值1800万元。
但是你这个思路还有一点没有考虑到，1800万元是未来的钱，未来的钱不等于现在的钱,也没有现在的钱值钱。
那未来的钱值现在的多少？所以应该把未来的钱折现到现在。
如果利率是6%，那么现在的100元,明年就是106元了。
也就是说，明年的106元，只值现在的100元。
所以上面计算的未来的钱,应该按照利率折现到现在。
【举例：例1：今年的100到明年：100+100×6％=106或100×（1+6％)=106；例2：明年的106到今年：106/（1+6%）=100；例3：后年的106到今年:第一步,先后年折到明年106/(1+6%）=100，第二步，明年再折到今年100/（1+6%）=94.34.】也就是说：今天的一块钱和一年后的块钱在价值是不能等同的。
如何把一年后的一块钱和今天的一块钱在价值上进行比较呢，那就要把一年后的一块钱折成今天的价值，这叫折现.公式是：一年后一块钱在今天的价值=一年后的一块钱/（1+折现率)二年后一块钱在今天的价值=二年后的一块钱/（1+折现率）^2（注：平方）三年后一块钱在今天的价值=三年后的一块钱/（1+折现率）^3(注：立方）四年后一块钱在今天的价值=四年后的一块钱/（1+折现率)^4（注：4次方)依次类推。
房地产投资回报率计算如何计算房地产投资的回报率
房地产投资回报率计算如何计算房地产投资的回报率房地产投资回报率是衡量房地产投资收益与投资成本之间关系的重要指标。
正确计算房地产投资的回报率对于投资者来说至关重要。
本文将介绍房地产投资回报率的计算方法和相关的注意事项，以帮助读者更好地了解和评估房地产投资的收益情况。
一、什么是房地产投资回报率？房地产投资回报率（Return on Investment，简称ROI）是指投资者通过购买房地产所获得的收益与其投资成本之间的比例关系。
ROI可以用百分比或倍数来表示，用来衡量投资回报的大小。
通常情况下，ROI越高，意味着投资回报越大，相反，ROI越低，投资回报越小。
二、房地产投资回报率的计算方法计算房地产投资回报率需要考虑多个因素，包括投资额、租金收入、房地产增值、维护费用等。
一般而言，房地产投资回报率可以按照以下公式进行计算：ROI = （收益 - 成本）/ 成本其中，“收益”指的是投资所带来的所有收益，如租金收入、房屋转售收益等；“成本”则是指房地产投资的总成本，包括购房价格、购房过程中的费用等。
需要注意的是，ROI的计算结果为百分比形式，可以将其乘以100以转化为百分比数值。
为了更好地理解这个概念，让我们通过一个具体的例子来进行计算。
假设投资者以100万元购买一套房产，并在一年后以120万元的价格出售，同时每年租金收入为10万元，维护费用为2万元。
首先，计算投资的总成本。
总成本 = 购房价格 + 购房过程中的费用总成本 = 100万元 + 购房过程中的费用然后，计算投资所带来的总收益。
总收益 = 出售价格 + 总租金收入 - 维护费用总收益 = 120万元 + 10万元 - 2万元最后，将上述结果代入ROI的计算公式，即可计算出房地产投资的回报率。
ROI = (总收益 - 总成本) / 总成本通过这种方式，我们可以计算出房地产投资的具体回报率。
三、房地产投资回报率的注意事项在计算房地产投资回报率时，需要注意以下几点：1. 包括全部成本：为了准确计算投资回报率，需要将投资所带来的所有成本都纳入考虑范围，包括购房价格、购房过程中的费用、维护费用等。
房地产投资回报率计算与评估方法
房地产投资回报率计算与评估方法房地产投资作为一种重要的投资方式，其回报率的计算与评估至关重要。
本文将介绍房地产投资回报率的计算公式以及常见的评估方法，帮助投资者更好地把握房地产市场，实现高效盈利。
一、回报率的计算方法房地产投资回报率是指投资者通过房地产投资所获得的经济利益与其投资金额之间的比例关系。
以下是两种常见的回报率计算方法：1.1 基本回报率基本回报率是指投资者从房地产投资中所获得的净利润与投资金额之间的比例关系。
其计算公式如下：基本回报率 = 投资所得净利润 / 投资金额净利润可以通过扣除购房成本、维护成本以及管理费用等相关成本后得到。
投资金额则指投资者购房的总成本，包括房价、购房税费等。
1.2 资本回报率资本回报率是指投资者所获得的净利润与资本成本之间的比例关系。
其计算公式如下：资本回报率 = 净利润 / 资本成本净利润同样是通过扣除相关成本后得到，而资本成本则是指投资者投入的全部资金，包括自有资金以及借贷资金。
二、回报率的评估方法了解回报率的计算方法后，接下来我们将介绍几种常用的回报率评估方法，帮助投资者判断房地产投资的盈利情况。
2.1 内部收益率（IRR）内部收益率是指投资者在某一投资项目中所获得的回报率。
它是使投资净现值等于零时所对应的折现率，也可以理解为投资者的报酬率。
内部收益率越高，说明投资回报越好。
投资者可以通过比较不同项目的内部收益率，选择最具潜力的投资项目。
2.2 资产重现周期资产重现周期是指投资者通过房地产投资所获得的净利润可以覆盖投资金额的时间周期。
投资者可以通过计算资产重现周期，来评估房地产投资的回收速度。
较短的资产重现周期通常意味着投资回报较快。
2.3 平均投资期回报率平均投资期回报率是指将投资期限划分成不同时间段，并计算每个时间段的投资回报率后，取平均值得到的回报率。
这一方法可以更好地评估投资回报的变化趋势，帮助投资者更准确地判断投资项目的风险与收益。
三、综合评估与风险控制除了以上方法，投资者在计算和评估房地产投资回报率时，还需要注意以下几个关键点：3.1 准确估算投资成本和净利润在计算回报率时，准确估算投资成本和净利润是关键。
商铺投资回报率如何计算
商铺投资回报率如何计算商铺投资回报率的计算方法有多种，以下是几种常用的方法供投资者参考。
第一种是租金回报率，公式为每月租金收益乘以12再除以购房总价。
例如，XXX购买了一套售价160万元的商铺，每月可收取1.4万元的租金，那么他的投资回报率为10.5%。
这种方法计算简便，但只考虑了租金和房价，不适用于使用按揭贷款购房的情况。
第二种是考虑了前期主要投入的租金回报率法，公式为(税后月租金-按揭月供款)乘以12再除以(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
例如，XXX首付100万元，贷款60万元，按揭20年，那么他的投资回报率为 5.76%。
这种方法比较全面，但未考虑前期的其他投入和资金的时间效应。
第三种是租金回报率分析法，公式为(税后月租金-每月物业管理费)乘以12再除以购买房屋总价。
这种方法简单易用，但没有考虑全部的投入与产出，不能作为投资分析的全面依据。
第四种是内部收益率法，公式为累计总收益除以累计总投入。
这种方法考虑了多种投入和产出，但计算较为复杂，需要考虑按揭首期房款、保险费、契税、大修基金、家具等其他投入、累计按揭款和累计物业管理费。
商铺投资回报率是投资者关注的焦点之一。
一般来说，商铺的投资回收期大约在8年左右，此后的年出租收益率一般可以达到8%。
好的商业旺铺可以达到16%以上。
不同的商铺情况会有所不同。
计算商铺投资回报率可以使用两个公式。
公式一适用于没有贷款的一次性投资。
公式二适用于贷款投资的收益计算。
这两个公式都考虑了主要的收入和支出部分，但还有一些可能和必要的支出，如购买商铺应交的契税和商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出，都需要充分考虑，才能够算出一个更加真实的投资回报率。
投资商铺需要考虑的因素很多，只有充分考虑各项支出，才能够得出一个准确的投资回报率。
同时，需要注意的是，通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据，未来租金的涨跌是个未知数。
贴现率计算
贴现率计算引言贴现率是金融领域一个重要的概念，用于计算未来现金流的现值。
贴现率的大小直接影响着投资的决策和资金的价格。
本文将介绍贴现率的定义、计算方法和应用领域，并探讨贴现率计算的相关因素。
一、贴现率的定义贴现率是衡量资金时间价值的指标，反映了资金在时间上的变化和价值的折扣效应。
简单来说，贴现率是将未来的现金流折算到现在的汇率。
贴现率越高，现金流的现值越低；贴现率越低，现金流的现值越高。
贴现率可以被视为投资的成本，也可以被视为资金的价格。
二、贴现率的计算方法1. 内部收益率法（IRR）内部收益率法是一种常用的计算贴现率的方法。
其基本原理是使项目净现值等于零时的折现率。
IRR可以通过迭代计算或使用软件来得出。
通过IRR计算贴现率时，需要考虑项目所有现金流的时间价值。
2. 现金流折现率法（DCF）现金流折现率法是将未来的现金流按照一定的折现率折算到现值。
根据现金流的不确定性和时间的不确定性，可以采用不同的折现率，如风险调整后的贴现率或市场利率。
3. 市场利率法市场利率法是根据市场上的利率水平来确定贴现率。
市场利率可以通过各种金融工具的报价和收益率来确定，如国债收益率、债券收益率等。
根据市场利率计算贴现率时需要考虑市场风险和流动性风险的影响。
三、贴现率的应用领域1. 项目投资评估在项目投资决策中，贴现率被用来计算项目的净现值（NPV）。
净现值是将项目未来现金流的现值与项目投资现金流的现值相比较得出的。
如果项目的净现值为正，意味着项目的收入超过了投资成本，可以接受；如果项目的净现值为负，则表示项目的收入不足以覆盖投资成本，不可接受。
2. 债券定价贴现率在债券市场中被广泛应用于债券的定价。
债券的定价和贴现率存在反向关系，当贴现率上升时，债券的价格下降，反之亦然。
投资者可以通过计算债券的贴现率来确定其购买价值和预估收益。
3. 股票估值贴现率也被用来计算股票的内在价值。
通过将未来现金流折现到现值，并根据贴现率计算出股票的估值。
商业地产投资回报率测算（附：商铺投资收益率计算方法）
商业地产投资回报率测算（附：商铺投资收益率计算方法）商业地产投资回报率测算（8种测算公式）！（具体以实际合作，测算为准，经供参考）根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。
但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
）2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。
该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
）➤一是投资成本：二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。
➤二是价格决定：二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。
➤三是投资回报率: 二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。
➤四是投资风险:二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
贴现率的定义和计算方法
贴现率的定义和计算方法贴现率是金融领域中的一个重要概念，它广泛应用于债券、贷款以及现金流估值等方面。
本文将详细解释贴现率的定义，并探讨其计算方法。
### 贴现率的定义贴现率，顾名思义，是指将未来某一时点的现金流（如收入、支出）按照一定的比例折算至现在时点的利率。
在金融学中，它用于衡量投资者对未来现金流的现值进行折算的偏好，反映了投资者对时间价值、风险以及资金成本的综合考虑。
### 贴现率的计算方法贴现率的计算通常基于以下几种方法：1.**资本资产定价模型（CAPM）**：这是计算预期回报率的一种模型，其计算公式为：[ E(R_i) = R_f + beta times (E(R_m) - R_f) ]其中，( E(R_i) ) 是资产的预期回报率，( R_f ) 是无风险利率，( beta ) 是资产的系统性风险系数，( E(R_m) ) 是市场的预期回报率。
贴现率可以由资产的预期回报率确定。
2.**加权平均资本成本（WACC）**：对于公司而言，WACC是公司债务和股本成本的加权平均，反映了公司融资的平均成本，计算公式为：[ WACC = frac{E}{V} times Re + frac{D}{V} times Rd times (1 - Tc) ]其中，( E ) 是公司股本市场价值，( D ) 是公司债务市场价值，( V )是总市值（( E + D )），( Re ) 是股本成本，( Rd ) 是债务成本，( Tc ) 是公司税率。
3.**债券收益率加风险溢价**：当评估与债券类似的现金流时，可以参考当前市场上相似债券的收益率，并在此基础上加上一定的风险溢价作为贴现率。
4.**现金流折现模型（DCF）**：在DCF模型中，未来现金流被直接折现至现在，计算公式为：[ PV = frac{CF_1}{(1+r)^1} + frac{CF_2}{(1+r)^2} +frac{CF_3}{(1+r)^3} + ...]其中，( PV ) 是现值，( CF_n ) 是第n期的现金流，( r ) 是贴现率。
房产投资回报率计算方法
房产投资回报率计算方法房产的投资回报率是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。
一般而言有三种计算形式： 1、收益模式计算公式：投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）说明：投资客的收益是这样实现的通过贷款购买商业地产而后出租以获取租金然后以月租金偿还银行贷款的“月供”超出偿还银行贷款月供还款额的部分才是投资客的投资回报。
2.投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12/购买房屋单价说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系只要结果大于８％都是不错的投资。
但它只是简单粗略的计算没有考虑资金的时间价值并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
3.投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金－按揭月供款）×12 说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。
该方法比租金回报法更深入一步适用范围也更广但有其片面性。
在业内这种投资类型通常被划分为两种：一是即刻回报型二是培养回报型。
第一种即刻回报型:通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟不需要培育购买后出租经营即可获得可观的租金回报这种投资类型之下通常需求的资金量较大资__槛相对较高。
培养回报型则不同:他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区但是在市政规划、消费人群增长等方面都有着比较良好的未来而这个过程便是培养的过程。
这类区域的商业地产在最初通常售价较低投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金如果判断准确这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。
商铺投资收益率四种算法：目前投资商铺的热潮急剧升温那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
房地产市场的投资回报率评估方法
房地产市场的投资回报率评估方法房地产市场一直被视为投资的热门领域之一。
在进行房地产投资时，评估投资回报率是至关重要的。
本文将介绍房地产市场的投资回报率评估方法，帮助读者更好地进行房地产投资决策。
一、投资回报率（ROI）的定义及计算方法投资回报率是衡量投资利润与投资成本之间关系的指标。
它反映了投资获得的回报与所承担的风险之间的比例关系。
在房地产市场中，投资回报率通常通过以下公式来计算：ROI = （投资收益 - 投资成本）/ 投资成本 * 100%其中，投资收益是指房地产投资获得的租金收入或卖出房产后的净收益，投资成本包括购买房产的成本、装修成本、维护费用等。
二、静态投资回报率方法1. 总投资收益率（Gross Yield）总投资收益率是最常用的房地产投资回报率评估方法之一。
它通过计算年租金收入与投资总成本之间的比例关系来衡量投资回报率。
计算公式如下：Gross Yield = 年租金收入 / 投资总成本 * 100%2. 净投资收益率（Net Yield）净投资收益率是综合考虑了租金收入和相关费用后的投资回报率。
除了考虑租金收入外，还要扣除管理费用、维修费用、税收等相关费用。
其计算公式如下：Net Yield = （年租金收入 - 管理费用 - 维修费用 - 税收）/ 投资总成本 * 100%三、动态投资回报率方法1. 内部收益率（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率是衡量投资在整个投资期间内给予投资者的报酬率。
它通过将项目的现金流入与现金流出相平衡的折现率计算出来。
如果IRR高于预期回报率，说明投资是有吸引力的。
计算IRR需要使用复杂的数学模型，通常使用电子表格软件进行计算。
2. 贴现现金流量法（Discounted Cash Flow, DCF）贴现现金流量法是一种更加精确的评估房地产投资回报率的方法。
它将未来的现金流量按照特定折现率进行贴现，并将贴现后的现金流量与投资成本相比较。
贴现率计算方法
贴现率计算方法摘要：一、贴现率的概念与作用二、贴现率的计算方法1.基本贴现公式2.实际利率与贴现率的关系3.贴现率与通货膨胀率的关系三、贴现率的应用1.金融市场中的贴现率2.企业融资中的贴现率3.个人理财中的贴现率四、影响贴现率的因素1.市场利率2.经济周期3.政策调控五、如何合理运用贴现率1.投资者视角2.企业经营者视角3.个人理财者视角正文：一、贴现率的概念与作用贴现率，又称Discount Rate，是指将未来现金流折算成现在价值的利率。
在金融市场中，贴现率是一个重要的参考指标，它反映了市场对资金的时间价值的评价。
贴现率的作用主要体现在以下几个方面：1.帮助投资者评估投资项目的盈利能力：贴现率越高，投资项目的现值越低，盈利能力越弱。
2.指导企业融资决策：企业可以通过比较市场贴现率和内部收益率，决定是否进行投资项目。
3.个人理财规划：贴现率可以帮助个人投资者评估各种理财产品的收益和风险。
二、贴现率的计算方法1.基本贴现公式贴现率可以通过以下基本公式计算：贴现率= （未来现金流/ 现值）^（1 / （1 + 利率）^期数）其中，未来现金流是投资项目预期的现金收入，现值是投资本金，利率是贴现率，期数是投资期限。
2.实际利率与贴现率的关系实际利率是指名义利率减去通货膨胀率后的利率。
贴现率通常高于实际利率，因为它反映了市场对未来通货膨胀的预期。
3.贴现率与通货膨胀率的关系贴现率与通货膨胀率呈正相关关系。
通货膨胀率越高，市场对未来货币贬值的预期越强烈，贴现率也就越高。
三、贴现率的应用1.金融市场中的贴现率在金融市场上，贴现率是银行间市场短期利率的重要参考指标。
银行根据贴现率调整贷款和存款利率，进而影响市场资金价格。
2.企业融资中的贴现率企业在进行投资决策时，可以利用贴现率评估投资项目的盈利能力。
通过比较内部收益率和市场贴现率，企业可以决定是否进行投资。
3.个人理财中的贴现率个人投资者可以利用贴现率评估各种理财产品的收益和风险。
商业地产的常用财务指标
商业地产的常用财务指标商业地产是一个复杂的投资领域，其财务指标用于评估投资的回报率、风险以及经营绩效。
以下是商业地产常用的财务指标：1. 租金收入率（Cap Rate）：租金收入率是衡量商业地产投资回报的重要指标之一、它是净操作收入（NOI）与购买价格或当前市场价值之比。
较高的租金收入率意味着投资回报更高，但也可能暗示较高的风险。
2. 现金流（Cash Flow）：现金流是商业地产投资者最看重的指标之一、它是净操作收入减去债务支付、维护费用和其他支出后的剩余金额。
正的现金流意味着投资者在每个周期获得了正现金余额，而负的现金流则意味着每个周期需要支付额外的现金。
5. 贷款利率（Loan-to-Value Ratio，LTV）：贷款利率是商业地产投资者向银行贷款的债务与购买价格或市场价值之比。
较高的贷款利率可能意味着较高的财务风险，因为投资者承担了更大比例的债务。
6. 贷款利率覆盖（Debt Service Coverage Ratio，DSCR）：贷款利率覆盖是用于评估商业地产投资者能够通过现金流支付债务的能力。
DSCR是净操作收入与债务服务支付之比。
一个较高的DSCR意味着投资者能够更容易地支付债务。
7. 投资回报率（Return on Investment，ROI）：投资回报率是用于评估商业地产投资的效益的指标。
它是投资收益与投资成本之比。
ROI可以根据不同的时间段进行计算，并用于比较不同投资项目的回报率。
8. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）：内部收益率是用于衡量商业地产投资项目的回报率的指标。
它表示投资在其预期寿命内实现的总收益率。
IRR可用于比较不同投资机会，较高的IRR意味着更高的投资回报率。
9. 折现现金流量（Discounted Cash Flow，DCF）：折现现金流量是一种用于评估商业地产投资的方法，它考虑了未来现金流的时间价值。
DCF计算了预期现金流的现值，并将其与投资成本进行比较。
房地产投资回报率的计算方法
房地产投资回报率的计算方法房地产投资回报率是衡量房地产投资效益的重要指标之一。
投资回报率可以帮助投资者评估所投资房地产项目的盈利能力，提供决策依据，判断投资是否具有吸引力。
本文将介绍房地产投资回报率的计算方法，帮助读者更好地理解和应用于房地产投资决策中。
房地产投资回报率是指投资者从房地产投资中获得的回报与所投资额之间的比例关系。
回报指的是房地产项目的盈利，可以包括租金收益、资本增值等。
投资额一般是指购买房产的总投资成本，包括购买价、装修成本、税费等。
回报率越高，意味着投资者获得的收益越大，投资越具有吸引力。
计算房地产投资回报率的方法有多种，以下将介绍常用的几种方法：1. 简单回报率（简单收益率）：简单回报率是最常用的计算方法之一，它是指投资者从投资房地产项目中所获得的净收益与投资额之间的比例。
简单回报率的计算公式如下：简单回报率 = （净收益 / 投资额） × 100%例如，某房地产项目的投资额为100万元，每年的净收益为20万元，则该项目的简单回报率为：简单回报率 = （20万元 / 100万元） × 100% = 20%2. 净现值法（NPV）：净现值法是一种综合考虑了投资收益、投资时间价值等因素的计算方法。
净现值是指将未来的现金流量贴现到现在的价值，计算投资的内部收益率。
在房地产投资中，净现值法通常用于计算长期投资项目的回报率。
计算净现值的公式如下：NPV = Σ[CFt / (1 + r)^t] - C0其中，CFt表示第t期的现金流量，r表示折现率，C0表示投资额。
3. 财务指标法：财务指标法是利用房地产项目的财务指标进行回报率的计算。
常用的财务指标包括净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、投资回收期（PP）等。
这些指标可以综合考虑投资额、投资时间、现金流量以及资本增值等因素，更准确地评估房地产投资的回报率和风险。
除了上述方法，还有其他一些复杂的计算方法，如风险调整回报率（RAROC）、速成率（ROI）等。
房产投资回报率计算方法如何评估投资效益
房产投资回报率计算方法如何评估投资效益房产投资一直以来都是投资者们关注的焦点之一。
而要评估房产投资的效益就必须计算回报率。
本文将介绍房产投资回报率的计算方法以及如何评估投资效益。
一、投资回报率的计算方法投资回报率是指投资所获得的经济利益与投资所产生的成本之间的比率。
在房产投资领域，常用的计算方法包括净回报率和总回报率。
1. 净回报率的计算方法净回报率是指投资收益与投资成本之间的比率。
计算公式如下：净回报率 = (投资收益 - 投资成本) / 投资成本 × 100%投资收益可以是房产出租的租金收入、房产升值所带来的收益等。
投资成本则包括购房款项、装修费用以及每年的维护费用等。
2. 总回报率的计算方法总回报率是指投资所获得的经济利益总和与投资成本之间的比率。
计算公式如下：总回报率 = 投资所获得的经济利益总和 / 投资成本 × 100%经济利益总和包括投资收益、房产升值等。
二、如何评估投资效益除了计算投资回报率之外，还需要综合考虑其他因素来评估房产投资的效益。
以下是一些常用的评估方法：1. 现金流分析法现金流分析法是一种常用的评估房产投资效益的方法。
它通过对投资者现金流入和流出的预测进行核算，从而评估投资回报的可行性。
在进行现金流分析时，需要考虑房屋租金收入、维护费用、贷款利息、税收等因素。
2. 投资收益期限投资收益期限是用来衡量投资者回收投资成本所需的时间。
一般来说，投资者希望投资收益期限越短越好。
如果投资收益期限过长，可能会导致投资过程中的风险和不确定性增加。
3. 资产增值潜力除了考虑房产租金收入，还应该评估房产的增值潜力。
通过研究当地房产市场的发展趋势、交通便利程度、土地政策等因素，可以预测房产的升值空间。
如果房产具有较高的增值潜力，投资效益也会相应提高。
4. 风险评估投资房产也伴随着一定的风险。
在评估投资效益时，必须综合考虑风险因素并进行风险评估。
例如，房屋租金收入不稳定、市场供求关系变化、政策调整等因素都可能影响到投资回报。
房产买卖中的投资回报率计算方法
房产买卖中的投资回报率计算方法随着国内房地产市场的不断火热，越来越多的人开始将房地产作为一种投资方式。
在进行房产买卖交易时，投资回报率是一个十分重要的指标，可以帮助我们衡量一个房产投资是否划算。
本文将介绍一些房产买卖中的投资回报率计算方法。
一、投资回报率的定义投资回报率是指在一定时间内，投资所获得的回报与投资成本之间的比率。
在房地产投资中，计算投资回报率可以帮我们了解该投资是否划算，是否能够获得足够的收益。
二、投资回报率的计算方法1. 净租金收益率净租金收益率是指在一定期间内，租金减去相关费用后所剩余的金额与购房成本之间的比率。
计算方法为：净租金收益率=（年租金收入-年管理费用-年利息支出-年维修费用）÷购房成本其中，年租金收入为每年的租金收入，年管理费用为每年的管理费用，年利息支出为每年的贷款利息支出，年维修费用为每年的维修费用，购房成本为购房所花费的总金额。
2. 总回报率总回报率是指在一定时间内，对房产投资获得的总回报与投资成本之间的比例。
计算方法为：总回报率=（预计销售收入-预计出售费用-购房成本）÷购房成本其中，预计销售收入为出售房产后获得的总收入，预计出售费用包括房产转让税、中介费用等，购房成本为购房所花费的总金额。
3. 内部收益率内部收益率是指对于一项投资，让其现金流量净现值等于零时所需要的折现率。
对于房地产投资来说，内部收益率是评价一个房产投资是否划算的重要指标。
计算方法为：现金流量净现值=∑（现金流量÷(1+r)t）其中，现金流量包括购房成本、租金收入、出售收入、管理费用、利息支出、维修费用等，r为内部收益率，t为现金流量发生的时间。
4. 财务杠杆率财务杠杆率是指利用借款的方式增加投资回报的比率。
在房地产投资中，财务杠杆率可以帮助我们了解利用借款投资对于我们投资回报的影响。
计算方法为：财务杠杆率=净利润÷所有者权益其中，净利润为销售收入减去相关支出所得到的的净收益，所有者权益为房产所有者的权益。
2023股票贴现率有哪些意思_股票内在价值的含义
2023股票贴现率有哪些意思_股票内在价值的含义2023股票贴现率有哪些意思_股票内在价值的含义贴现率是指将未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现，银行将利息先行扣除所使用的利率。
下面是整理的2023股票贴现率有哪些意思，希望能够帮助到大家。
2023股票贴现率有哪些意思股票贴现率又可以称之为折现率，知道是，未来所收到或者是支付的款项折合成现值的利率，或者只股票持有者以没有到期的票据，向银行申请要求兑换现金，这个时候银行就需要先把利息进行扣除，在这个过程中使用到的利率，就叫做股票贴现率。
同时股票中的贴现率还有另一种含义，也可以只在贴现率，各大银行可以将已经贴现过的股票作为担保，继续向中央银行借款时，所支付的利息。
一般来说，贴现率的高低会直接影响到各个金融机构对于，金融机构的客户所收取的利率水平，并通过这种影响，间接地影响到其他的金融机构和金融市场，同时，股票贴现率的高低也可以是一个货币的重要工具，中国央行通过对这种借款方式进行限制，可以有效地改善金融机构的资金需求。
股票贴现率还可以变换成未来资产折算成现值的利率，一般是用当时的利率作为目前的贴现率的，但这种情况也并不是绝对的。
举个例子来说，如果股票贴现率为10%的话，那么明年价值100的股票，在今年就相当于100(1+10%)=90.9元人民币，换句话说可以在今年用90.9块钱，买到相当于明年100块钱买到的东西。
将未来的支付改变为限制所使用的利率，就叫做股票贴现率。
当前经济发展中出现的通货膨胀时，中央银行就会提高相应的股票贴现率，这样的话商银行就能够减少向中央银行的借款，商业银行的储备资金也会相应的减少，就变相地控制了市面上的资金。
股票内在价值的含义根据经济学理论，股票的价格会围绕着价值上下波动。
我国股市仍然具有一定的有效性，即股票原来的价格、现在的公开信息和未来的信息都会对股票的价格形成一定的影响。
反过来推理，股份公司现在所知道的基本面构成公司股票内在价值的重要组成部分，但在股票图形上所形成的主要趋势和变化，也将反映公司未来基本面可能发生的重大变化，虽然这些变化不能确定和知晓，但它也部分表明了股票的内在价值。
房地产投资回报率
房地产投资回报率什么是房地产投资回报率？房地产投资回报率是衡量房地产投资获利能力的指标之一。
它衡量了投资者在购买和持有房地产资产期间所获得的投资回报。
回报率通常是以百分比形式表示，可以帮助投资者决定是否值得进行房地产投资。
计算房地产投资回报率的方法计算房地产投资回报率的方法取决于投资者的目标和投资策略。
以下是两种常见的计算方法：简单回报率（Simple Return）简单回报率是最简单的计算方法，它将投资回报率表示为初始投资金额与最终投资金额之间的差异。
计算公式如下：简单回报率 = （最终投资金额 - 初始投资金额）/ 初始投资金额 * 100%资本化回报率（Capitalization Rate）资本化回报率是一种更复杂的计算方法，它考虑了投资者从房地产资产获得的租金收益。
计算公式如下：资本化回报率 = 年租金收入 / 房地产资产的市场价值 * 100%影响房地产投资回报率的因素房地产投资回报率受到多个因素的影响，下面是一些常见的因素：房地产市场的供需关系供需关系是房地产市场中最重要的因素之一。
当供应超过需求时，房地产投资回报率可能较低，因为租金收入可能较低。
相反，当需求超过供应时，房地产投资回报率可能较高，因为租金收入可能较高。
地理位置地理位置也会对房地产投资回报率产生重要影响。
位于繁华城市中心或热门地区的房地产往往能够获得更高的租金收入和资产价值增长，从而提高投资回报率。
房地产管理和维护费用房地产管理和维护费用是投资者必须考虑的重要因素。
高昂的管理和维护费用会降低投资回报率。
因此，投资者需要在购买房地产资产时考虑这些费用，并确保能够有效地管理和维护房地产。
经济环境和利率水平经济环境和利率水平也会对房地产投资回报率造成影响。
在经济蓬勃发展且利率较低的时期，房地产投资回报率可能较高。
相反，在经济疲软且利率较高的时期，房地产投资回报率可能较低。
房地产投资回报率的风险和挑战房地产投资回报率虽然可以带来较高的投资回报，但也存在一些风险和挑战。
商业地产投资回报率
商业地产投资回报率1. 引言商业地产投资是指购买、拥有和经营商业用途的房地产的行为。
例如购买商业办公楼、购买商场或购买零售店铺等。
商业地产投资通常是一个长期的投资项目，投资者通常期望通过租金收入和资产增值获得回报。
投资回报率是度量投资项目成功与否的一种指标之一。
本文将详细介绍商业地产投资回报率的计算方法、影响因素和分析手段。
2. 商业地产投资回报率的计算方法商业地产投资回报率是指投资者从商业地产投资中获得的经济回报与其投资成本之间的关系，通常以百分比表示。
以下是两种常用的计算方法：2.1 简单回报率(Simple Return)简单回报率是指投资者从商业地产投资中获得的总经济回报与投资成本之比。
计算公式如下：简单回报率 = (总经济回报 - 投资成本) / 投资成本 * 100%2.2 内部收益率(Internal Rate of Return, IRR)内部收益率是指商业地产投资中每年投资收益的贴现率，使得投资项目的现值等于投资成本的贴现值。
计算内部收益率需要使用贴现率计算投资项目的净现值。
3. 影响商业地产投资回报率的因素商业地产投资回报率受多种因素影响，以下是一些常见的因素：3.1 租金收入租金收入是商业地产投资的主要收入来源之一。
租金的大小取决于商业地产的位置、租期、租金调整机制等。
较高的租金收入可以提高投资回报率。
3.2 维护和运营成本商业地产的维护和运营成本包括物业管理费、维修费用、保险费用等。
较低的维护和运营成本可以提高投资回报率。
3.3 资产增值商业地产的资产增值是指投资者购买商业地产后，由于市场供需关系、地段升值等因素导致其市场价值增加的情况。
较高的资产增值可以提高投资回报率。
4. 对商业地产投资回报率的分析对商业地产投资回报率的分析可以帮助投资者评估投资项目的风险和收益。
以下是一些常见的分析方法：4.1 敏感性分析(Sensitivity Analysis)敏感性分析是通过改变关键因素的取值，观察投资回报率如何变化，以评估投资项目的风险和收益。
房地产投资回报率计算
房地产投资回报率计算房地产投资一直以来都是一个备受关注的领域。
投资者在进行房地产投资时，往往会考虑到投资回报率这一重要指标。
本文将介绍房地产投资回报率的计算方法，并探讨如何利用这一指标评估房地产投资的收益情况。
一、房地产投资回报率的定义房地产投资回报率是指投资所产生的收益与所投入本金之间的比率。
它是衡量一个房地产投资项目的盈利能力和回报效果的重要指标。
投资者常常会通过计算投资回报率来评估投资是否具有吸引力，以及是否值得进行。
二、房地产投资回报率的计算方法房地产投资回报率的计算方法有多种，具体的计算方式根据不同的投资项目可能会有差异。
以下是两种常用的计算方法：1. 简单回报率（Simple Return）简单回报率是最直接的计算方法之一，它将投资收益与投资成本作比较，计算公式如下：简单回报率 = （投资收益 - 投资成本）/ 投资成本这种方法适用于投资期限较短的项目，如短期租赁或翻新项目。
但是，简单回报率没有考虑到投资时间的因素，可能会导致对长期投资项目的评估不准确。
2. 调整后的净现值法（Adjusted Net Present Value，ANPV）调整后的净现值法是一种考虑了时间价值的计算方法，它将未来的现金流量调整到当前价值，计算公式如下：ANPV = Σ（每年的现金流量 / （1 + 投资回报率）^ 年数） - 投资成本这种方法适用于长期投资项目，可以更准确地评估长期投资所产生的回报。
但是，计算ANPV需要对未来现金流量进行预测，对投资者而言可能较为复杂。
三、如何利用房地产投资回报率评估投资收益情况1. 设定投资回报率目标在进行房地产投资之前，投资者需要确定一个投资回报率目标。
这个目标可以基于市场平均水平、投资者的风险承受能力以及投资项目本身的特点等因素进行确定。
有了投资回报率目标后，投资者可以根据计算结果来评估投资是否符合预期。
2. 评估现金流量投资回报率的计算离不开现金流量的估算。
投资者需要估算房地产投资项目在未来的现金流入和现金流出，包括租金收入、利息、折旧、维修费用等。
资金计算现金流量贴现率的外部回报率计算
资金计算现金流量贴现率的外部回报率计算在资金计算中，现金流量贴现率是一个重要的指标，它可以帮助我们评估投资项目的可行性和回报率。
而外部回报率则是一个衡量投资回报的指标，可以帮助我们判断投资项目的经济效益。
本文将介绍资金计算现金流量贴现率的外部回报率计算方法。
一、资金计算现金流量贴现率概述资金计算现金流量贴现率，简称贴现率，是指投资项目的现金流量按照一定时点和一定折现率进行调整后的净现值。
它能够衡量投资项目的盈利能力和回报率，为投资决策提供依据。
二、现金流量贴现率的计算方法现金流量贴现率的计算方法主要有几种，其中常用的方法有净现值法、内含报酬率法和改良内含报酬率法。
下面将逐一介绍这几种方法的计算步骤。
1. 净现值法净现值法是最常用的现金流量贴现率计算方法之一。
它的计算步骤如下：首先，列举出投资项目的现金流出和现金流入的时间和金额；然后，按照一定折现率的要求，对每个现金流量进行贴现，得出贴现后的现金流量；最后，将贴现后的现金流量相加，得出净现值，即为现金流量贴现率。
2. 内含报酬率法内含报酬率法也是一种常用的现金流量贴现率计算方法。
它的计算步骤如下：首先，列举出投资项目的现金流出和现金流入的时间和金额；然后，假设一个内含报酬率，对现金流量进行贴现计算；根据贴现后的现金流量和投资金额之间的关系，求解出满足现金流量贴现率相等的内含报酬率。
3. 改良内含报酬率法改良内含报酬率法是对内含报酬率法的一种修正和改进，它考虑了投资项目的多个内部回报率。
计算步骤如下：首先，列举出投资项目的现金流出和现金流入的时间和金额；然后，假设一个内含报酬率，对现金流量进行贴现计算；根据贴现后的现金流量和投资金额之间的关系，通过迭代求解方法，得出满足现金流量贴现率相等的改良内含报酬率。
三、外部回报率计算方法外部回报率是指投资项目的总收益与投资金额之间的比率，用来衡量投资项目的经济效益。
在计算外部回报率时，可以使用资金计算现金流量贴现率的计算方法，配合项目的现金流量和投资金额进行计算。
贴现率折现率内部收益率的本质及其相关分析
贴现率折现率内部收益率的本质及夷相关分析可行性研究中贴现率、折现率、内部收益率的本质及其和关分析从在实际的项目可行性讣算分析屮，并不涉及贴现率及苴相关计算。
但项目可行性计算分析中关于折现率、折现系数、净现值和内部收益率的定义和il算公式，是以金融贴现业务屮的贴现率、贴现因数的事实依据为基础类比得出。
其按年复利讣算的过程和现值的讣算公式中折现系数，与金融贴现业务屮以年复利(贴现率)计算的过程和现值计算公式屮贴现因数的形式完全-•样，在形式上都是按年复利计算在未来整数年后的一笔货币的絞大数值相当于现在的货币数值(现值)。
但在本质上既有相同也有不同。
分别说明如下：•关于贴现率(1)贴现现值：贴现是一笔类似借贷款的金融业务。
某公司现在持有一票而金额为1 000 万元的某种票据在5年后得到出票人给予金额为1 000万元，现在该公司急等用钱，把此票的迅索权让给银行，银行在5年后得到金额为1 000万元，其屮包括银行按年复利il•算的利息和本金，持票人现在得到银行给予的票而金额减利息后的差额金额7 47.258 (万元)，此票而金额减利息后的差额金额对于原持票人称作贴现现值。
即5年后的1 000万元，在贴现率6%条件下，现值就是747. 25 8万元。
对于银行来说贴现现值相当于是银行给原持票人的贷款本金，而银行在5年后得到贷款本息金额合il •为1 0 00万元，幷中本金为747. 2 58万元，利息为2 5 2. 74 2万元。
(2)贴现i | •算:设银行贴现的年复利为X,那么，银行Y年后得到票而金额二贴现现值XC1+X)!即贴现现值二票而金额x(l+X)匕其中(1+X) • Y称作贴现因数。
按照不同的X和Y计算岀金额为1的贴现值形成贴现因数表供使用。
本例贴现因数可査表或直接讣算二[12 (1+6%)】X【忡(1+6%)】X【I 沁1+ 6 %) ] X [12 (1+6 %) ] X [12 ( 1 +6%) ] =0 • 747258c所以,本例貼现现值二票而金额x(l+X) - Y= lOOOx ( 1+6%) •' = 747. 258(万元)。
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内部收益率（IRR），是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。IRR满足下列等式：
计算内部收益率的一般方法是逐次测试法。
当项目投产后的净现金流量表现为普通年金的形式时，可以直接利用年金现值系数计算内部收益率，公式为：
求出净现值NPV=售楼收益+租金总收入—投资额
=265130+715083—1000000=—19787<0
IRR=12%+30117/[30117+19787]×(13%－12%）=12.6%
这表示，投资者要获得利润，回报率必须高于12.6%。
IRR是投资项目净现值NPV等于0时的贴现率，也就是说，它是在投资项目在不亏不盈情况下的贴现率。如果一个项目的贴现率高于内部回报率IRR，项目的净现值小于0，说明投资项目将亏损。如果贷款利率等于内部回报率IRR，则项目的净现值将小于0，出现亏损。因此，内部回报率IRR投资项目所能承担的最高贷款利率。只有当贷款利率低于内部回报率IRR是，投资项目才有可能盈利。因此，投资项目的内部回报率越高，其所能承受的贷款利率就越高，投资风险就越少。
6 121000 0.5674 68659
7 133100 0.5066 67433
一般将（1+i）-n称为现值系数或贴现系数，简写为(P/F,i,n)，则现值计算公式为P=F×(P/F,i,n)。
净现值NPV=∑Ft(P/F,i,t)－P，举个例子来说明：有一项投资，投资者投资100万元购买一栋住宅用于出租，共租出10年。每年年初收租，第一年租金为10万元，每两年租金增加10%，在租期满后将物业售出，得到收益90万元，贴现率为12%，运用NPV方法来判断该方案是否赢利。
2 100000 0.8850 88496
3 110000 0.7831 86146
6 121000 0.5428 65674
7 133100 0.4803 63931
2 100000 0.8929 89286
3 110000 0.7972 87691
4 110000 0.7118 78296
5 121000 0.6355 76898
贴现率套算公式
因为存在着退税，所以才会出现外贸贴现率这个名词，才会有预计收入，不然的话外贸的贴现率就等于国家的汇率。
其套算公式为：贴现率＝一般贷款利率／（1＋贴现期）×一般贷款利率
假定ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ率=8.07，退税率=13%
如果没有退税
1美金=8.07元
存在了退税
退税收入=8.07*0.13/1.17=0.897元（8.07按全额增值税来假设）
8 133100 0.4523 56576
9 146410 0.3762 55074
投资利润率
1.投资利润率，又称投资报酬率（记作ROI），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。其计算公式为：
投资利润率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%
2.投资利润率的优点是计算简单；缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。
净现值就是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资期初，并将各期的净现金流量现值相加，所得之和即为净现值。话句话说就是用一定的贴现率将投资期内的净现金流量贴现为现值，并取其总和，称为净现值。
现值的计算公式为P=F×（1+i）-n，其中P为现值，F为终值，i为贴现率，n为计息次数。
年期 投资额 租金收入 贴现率（12%） 贴现后租金收入
1 -100万 100000 1 100000
10 146410 0.3606 52797
10年末售出 900000 0.3220 289776
年期 投资额 租金收入 贴现率（12%） 贴现后租金收入
1 -100万 100000 1 100000
4 110000 0.6931 76236
5 121000 0.6133 74212
IRR的作用如下：可以指出投资者能够承受的贷款利率上限；与基准收益率比较，能够评判独立项目的取舍；能够比较互斥项目单位投资回报的优劣。
未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现，银行将利息先行扣除所使用的利率。这种贴现率也指再贴现率，即各成员银行将已贴现过的票据作担保，作为向中央银行借款时所支付的利息。贴现率政策是西方国家的主要货币政策。中央银行通过变动贴现率来调节货币供给量和利息率，从而促使经济扩张或收缩。当需要控制通货膨胀时，中央银行提高贴现率，这样，商业银行就会减少向中央银行的借款，商业银行的准备金就会减少，而商业银行的利息将得到提高，从而导致货币供给量减少。当经济萧条时，银行就会增加向中央银行的借款，从而准备金提高，利息率下降，扩大了货币供给量，由此起到稳定经济的作用。但如果银行已经拥有可供贷款的充足的储备金，则降低贴现率对刺激放款和投资也许不太有效。中央银行的再贴现率确定了商业银行贷款利息的下限。
我们假设有两个非常接近的贴现率i1和i2（一般来说，∣i1－i2∣<3%），并且满足下列不等式：NPV(i1)>0，NPV(i2)<0，i2>i1，则
IRR=i1+NPV(i1)/[NPV(i1)－NPV(i2)]×(i2－i1）
继续上面的例子，刚才求出来当贴现率取12%时，NPV=30177>0。再假设贴现率为13%，计算NPV，进而求取IRR。
举个例子：
贴现率为10%，今年的100块到了明年就相当于100*（1+10%）块钱，到了后年就是100*（1+10%）*（1+10%），也就是说，今年用100块可以买到的东西相当于明年110块可以买到的东西。
discount rate 贴现率
（l）联邦储备银行（中央银行）向商业银行提供贷款时所收取的利率。（2）计算某些资产的现值时所使用的利率。
（P/A，IRR，n）=1/NCF
2.内部收益率的优点是可以从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平，又不受行业基准收益率高低的影响，比较客观。其缺点是计算过程复杂，尤其当经营期大量追加投资时，又有可能导致多个IRR出现，或偏高或偏低，缺乏实际意义。
只有内部收益率指标大于或等于行业基准收益率或资金成本的投资项目才具有财务可行性。
8 133100 0.4523 60208
9 146410 0.4039 59133
贴现率(Discount Rate)
贴现率:又称“折现率”。指今后收到或支付的款项折算为现值的利率。常用于票据贴现。企业所有的应收票据，在到期前需要资金周转时，可用票据向银行申请贴现或借款。银行同意时，按一定的利率从票据面值中扣除贴现或借款日到票据到期日止的利息，而付给余额。贴现率的高低，主要根据金融市场利率来决定。
所以净现值NPV=售楼收益+租金总收入—投资额
=289776+740401—1000000=30177>0
因此该投资方案可以赢利。
净现值有很大的局限性，一是贴现率不易确定，二是它是一个绝对指标，没有反映出投资的单位回报，而反映投资单位回报的动态经济指标，较常用的就是IRR（内部回报率）。
在项目投资过程中，使现金流入现值的总和等于现金流出现值的总和的贴现率，称之为内部回报率。也就是说，内部回报率是指项目在投资期内资金净现值等于0时的贴现率。其表达式为NPV=∑F×（1+i）-n=0，式中i即为内部回报率，即IRR，它表示项目在投资期投入资本在项目中的盈利能力，也可以说，它反应了单位货币投资成本平均每年从项目中获得的现金净收益。内部回报率IRR一般很难直接求出来，通常采用线性内插法来求解。
10 146410 0.3329 48738
10年末售出 900000 0.2946 265130