土地增值税税法汇总

房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地
使用权，是否应征收土地增值税？

把握清算方法，降低清算风险紧密结合：国发〔1993〕138
号、财法字〔1995〕6 号、财会字〔1995〕15 号、国税函发
〔1995〕110 号、财税字〔1995〕48 号、国税函〔1999〕112
号、国税函〔2000〕687 号、财税〔2006〕21 号、国税发
〔2007〕132 号、国税发〔2009〕91 号、国税函〔2010〕220
号、国税发〔2010〕53 号、财会〔2016〕22 号、国家税务
总局 2016 第 70 号公告，以及“河南省地方税务局在营改增
前后出台的土地增值税最新政策”进行详细讲解与剖析。
第一部分：土地增值税征收管理
一．土地增值税针对哪些单位和个人征收
二．土地增值税针对哪些业务征收
【案例 01】房产已经全部销售，但是房地产开发公司一
直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？
【案例 02】房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征
收土地增值税？
【案例 03】委托代建必须符合哪些条件，代建业务双方
一般如何进行会计核算？
三．预缴土地增值税时应注意哪些问题： 四．在哪些情况下要对土地增值税实行核定征收

五．开发普通住宅销售、国家依法征用收回房地产有哪
些税收优惠
六．以房地产进行的“投资、联营、合作建房或者企业
兼并”是否应征收土地增值税？
【案例 04】营改增后以接受投资入股土地进行开发，土
地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接
受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股
权溢价能否作为土地成本扣除？
七．以“股权转让”形式转移土地使用权是否应征收土
地增值税？
八．开发建设保障性住房是否应征收土地增值税
第二部分：土地增值税竣工清算
一．土地增值税清算必须符合那些基本条件
【案例 05】在确认开发项目是否达到清算条件时，对国
税发[2006]187 号、国税发[2009]91 号文件中的“竣工验收”
“销售达到 85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应
该如何理解？
二．土地增值税清算时“清算单位”如何确认
【案例 06】国税发[2006]187 号文件第一条规定：“土地
增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。
其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期
项目”应该如何理解？
【案例 07】清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，
含有不同类型房屋的，应将开发产品分为

几类清算？ 销售
房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税？
【案例 08】清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否
可以按住宅对待？
三．营改增后土地增值税收入包括哪些内容，如何计
算？
四．代收款项应如何处理
五．发生哪些业务应视同销售收入处理
【案例 09】营改增以后在实际工作中，发生视同销售行
为，应如何处置？
六．土地增值税清算时以什么为依据确认清算收入
七．违约金、更名费是否应计入清算收入
八．清算时对清算收入偏低如何确认
【案例 10】政府按照土地出让协议规定的价格回购安置
房的，应如何确认销售不动产收入？
九．清算收入审核的方法和内容
（一） 收入审核的方法
（二） 收入审核的内容 十．清算时可以扣除的项目包括哪些内容
十一．取得土地使用权所支付的金额包括什么？
【案例 11】在实际工作中，一次性取得土地分期开发
的，清算时土地成本应如何计算扣除？同一项目中含有不
同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他
成本应该如何计算扣除？
【案例 12】清算时，房地产企业“支付给国土资源局”
的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？
【案例 13】清算时，地方政府、财政部门以各种名义给
予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处
理？
【案例 14】未按规定实际支付土地价款，或者支付价款
时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣
除？
【案例 15】经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为
政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出
让金，没有土地出让金票据，能否扣除？
【案例 16】开发商与国土部门签订了土地出让合同，代
政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让
金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地
价款并取得票据。 【案例 17】母公司购得土地，款项全额支付，并取得收
据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目
公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更
为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付
的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票据
的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，
此票据是否允许扣除土地价款？
【案例 18】改制企业按照政府改制文件取得土地使用权
无票据，清算时土地成本如何扣除？
十二．开发土地和新建房屋及配套设施

的成本如何确认
（一） 土地征用及拆迁补偿费：
【案例 19】房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票
据？
【案例 20】开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应
如何计算？
（二） 前期工程费：
（三） 建筑安装工程费：
【案例 21】单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算
时，其建筑成本应该如何计算分摊？
【案例 22】国税发[2006]187 号，“销售已装修的房屋”
中的“房屋装修费”应如何理解？