土地增值税税法汇总

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税法知识之土地增值税

税法知识之土地增值税税法知识之关于土地增值税土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

下面是yjbys店铺为大家带来的关于土地增值税的税法知识，欢迎阅读。

一、关于收入的确认土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。

纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。

土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。

二、土地增值税扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。

扣除项目应当符合下列要求：(一)经济业务应当是真实发生的。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。

土地增值税及计算公式及9个实例

土地增值税及计算公式及9个实例计算公式：1.实例1：地一块土地原先估值为100万元，现转让给他人估值为120万元，税率为20%，免征额为30万元。

土地增值额为（120万元-100万元）=20万元应纳税额为20万元，超过免征额30万元。

2.实例2：地一块土地原先估值为80万元，现转让给他人估值为100万元，税率为20%，免征额为30万元。

土地增值额为（100万元-80万元）=20万元应纳税额为20万元，超过免征额30万元。

3.实例3：地一块土地原先估值为200万元，现转让给他人估值为220万元，税率为20%，免征额为30万元。

土地增值额为（220万元-200万元）=20万元应纳税额为20万元，超过免征额30万元。

4.实例4：地一块土地原先估值为300万元，现转让给他人估值为400万元，税率为20%，免征额为30万元。

应纳税额为100万元。

5.实例5：地一块土地原先估值为50万元，现转让给他人估值为60万元，税率为15%，免征额为30万元。

土地增值额为（60万元-50万元）=10万元应纳税额为10万元，小于免征额30万元。

6.实例6：地一块土地原先估值为150万元，现转让给他人估值为180万元，税率为18%，免征额为30万元。

土地增值额为（180万元-150万元）=30万元应纳税额为30万元，超过免征额30万元。

7.实例7：地一块土地原先估值为250万元，现转让给他人估值为300万元，税率为20%，免征额为30万元。

土地增值额为（300万元-250万元）=50万元应纳税额为50万元。

8.实例8：地一块土地原先估值为400万元，现转让给他人估值为500万元，税率为25%，免征额为30万元。

应纳税额为100万元。

9.实例9：地一块土地原先估值为80万元，现转让给他人估值为90万元，税率为15%，免征额为30万元。

土地增值额为（90万元-80万元）=10万元应纳税额为10万元，小于免征额30万元。

这些实例旨在向您说明如何根据土地估值、税率以及免征额计算土地增值税。

土地增值税法学习重点

第八章土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。

土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。

二、本章新增或新变化的要紧考点1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。

【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。

该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。

则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。

2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计算纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。

【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。

2020年财政部、国家税务总局有关土地增值税的政策汇总

1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993年第138号）2、土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]6号）3、关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]48号）4、关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）5、关于印发《土地增值税纳税申报表》的通知（国税发[1995]90号）6、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知（财税字[1995]61号）7、关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发[1996]4号）8、关于土地增值税征收管理有关问题的通知（国税发[1996]48号）9、关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知（国税发[1996]227号）10、关于陕西省电力建设投资开发公司转让股权征税问题的批复（国税函[1997]700号）11、关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函[1999]112号）12、关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函[2000]687号）13、关于房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告的批复（国税函[2002]512号）14、关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知（国税函[2002]615号）15、关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知（财税[2003]141号）16、关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复（国税函[2003]922号）17、关于加强土地增值税管理工作的通知（国税函[2004]938号）18、关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（国税发[2004]134号）19、关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知（国税发[2004]100号）20、关于中国建银投资有限责任公司有关税收政策问题的通知（财税[2005]160号）21、关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）22、关于大秦铁路改制上市有关税收问题的通知（财税[2006]32号）23、关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税[2006]141号）24、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）25、关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函[2007]544号）26、关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函[2007]645号）27、关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发[2007]132号）28、关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税[2008]24号）29、关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税[2008]137号）30、关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号） (全文废止)31、关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知（国税函[2008]318号）32、关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发[2009]85号）33、关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）34、关于土地增值税相关政策问题的批复（国税函[2009]387号）35、关于第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会税收政策的通知（财税[2009]94号）36、关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）37、关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）38、关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复（国税函[2010]347号）39、关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税[2010]88号）40、关于中国联通转让CDMA网及其用户涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知（财税[2011]13号）41、关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知（财税[2011]116号）42、关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复（国税函[2011]415号）43、关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知（财税[2013]3号）44、关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税[2013]101号）45、关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税[2015]5号）（执行到期）46、关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税[2018]57 号）47、关于公共租赁住房税收优惠政策的通知（财税[2015]139号）48、关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（财税[2016]43号）49、关于修订土地增值税纳税申报表的通知（税总函[2016]309号）50、关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（总局公告2016年第81号）51、关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（总局公告2016年第70号）52、土地增值税法征求意见稿（财办税[2019]10号）53、企业重组税收策划业务指引（征求意见稿）（中税协发[2020]24号）。

土地增值税的计算方法

土地增值税的计算方法一、税率根据我国土地增值税法规定，不同地区和不同性质的土地转让所得适用不同的税率。

具体税率如下：1.城市和近郊地区的非住宅性质的土地转让所得，税率为30%；2.非城市区且不属于近郊地区的土地转让所得，税率为30%；3.城市及其近郊地区的住宅性质的土地转让所得，税率为20%；4.非住宅性质的土地转让所得，税率为20%。

以上税率适用于不同地区和不同性质的土地转让所得。

二、计税依据计税依据是指土地转让所得额，是指实际取得的销售价款扣除成本、支出和税费后的金额。

具体计算方法如下：1.土地转让所得额=销售价款-税费-印花税-城建税-土地价款-开发成本-房屋及基础设施建设费；2.其中，销售价款指的是土地转让的实际售价；3.税费是指税务部门按照规定收取的土地增值税；4.印花税是指根据税务部门的规定支付的印花税；5.城建税是指根据税务部门的规定支付的城市建设税；6.土地价款指的是购入土地时支付的土地价格；7.开发成本是指购入土地后进行建设、开发所支付的费用；8.房屋及基础设施建设费是指根据规划、设计要求支付的费用。

三、计税方式根据土地增值税法的规定，土地增值税的计税方式有两种：差额计税和减除计税。

具体计算方法如下：1.差额计税：差额计税是指按照实际销售价款扣除成本、支出、税费和相应的差额计税率计算土地增值税。

计税公式：差额计算=销售收入-转让成本-税费-印花税-城建税-土地价款-开发成本-房屋及基础设施建设费-减免金额其中，减免金额是指土地增值税法规定的可以减免的金额。

2.减除计税：减除计税是指按照一定的比例直接从销售收入中扣除一部分金额，然后按照相应的税率计算土地增值税。

减除计税的具体计算方法如下：计税公式：应纳税额=销售收入×(1-减除比例)×税率其中，减除比例是指按照政府规定从销售收入中扣除的比例。

四、税款缴纳五、例外情况根据土地增值税法的规定，以下情况不征收土地增值税：1.个人住房自住或亲属间赠予、继承；2.非居民个人出售个人住房；3.农村宅基地保有、出租、出借不再纳税；4.土地转让行为的转让价格小于土地购置价格；5.政府法定收购土地。

土地增值税的计算公式及9个实例

土地增值税的计算公式及9个实例应纳税额=土地增值×税率-速算扣除数其中，土地增值指的是土地转让时的增值收入，一般可以通过以下公式计算：土地增值=土地转让价款-土地取得成本-土地增值税已纳税额-免征规定的增值税总额税率和速算扣除数根据不同地区和政策会有所不同。

9个土地增值税计算实例实例1：地一块土地的取得成本为100万元，转让价款为150万元，已纳税额为20万元，税率为30%，速算扣除数为10万元。

土地增值=150万元-100万元-20万元-0=30万元应纳税额=30万元×30%-10万元=5万元实例2：地一块土地的取得成本为80万元，转让价款为120万元，已纳税额为10万元，税率为20%，速算扣除数为5万元。

土地增值=120万元-80万元-10万元-0=30万元应纳税额=30万元×20%-5万元=1万元实例3：地一块土地的取得成本为200万元，转让价款为300万元，已纳税额为50万元，税率为25%，速算扣除数为8万元。

土地增值=300万元-200万元-50万元-0=50万元应纳税额=50万元×25%-8万元=3.5万元纳税额为15万元，税率为15%，速算扣除数为4万元。

土地增值=90万元-60万元-15万元-0=15万元应纳税额=15万元×15%-4万元=1.25万元实例5：地一块土地的取得成本为150万元，转让价款为180万元，已纳税额为30万元，税率为35%，速算扣除数为12万元。

土地增值=180万元-150万元-30万元-0=0万元应纳税额=0万元×35%-12万元=-4.2万元（负数表示无应纳税额）实例6：地一块土地的取得成本为120万元，转让价款为160万元，已纳税额为25万元，税率为28%，速算扣除数为7万元。

土地增值=160万元-120万元-25万元-0=15万元应纳税额=15万元×28%-7万元=1.4万元实例7：地一块土地的取得成本为90万元，转让价款为120万元，已纳税额为20万元，税率为18%，速算扣除数为6万元。

中华人民共和国土地增值税法

附件1中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）第一条在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。

第二条本法所称转移房地产，是指下列行为：（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。

（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。

土地承包经营权流转，不征收土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。

第六条计算增值额时准予扣除的项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转移房地产有关的税金；（五）国务院规定的其他扣除项目。

第七条本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。

第八条土地增值税实行四级超率累进税率：第九条纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金额：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。

第十条出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。

具体征收办法由省、自治区、增值额未超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40% 。

增值额超过扣除项目金额 200% 的部分，税率为 50% 。

增值额超过扣除项目金额 50% 的部分，税率为 30% 50% 、未超过扣除项目金额 100% 、未超过扣除项目金额 200% 的部分，税率为 60%直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决第十一条下列情形，可减征或免征土地增值税：（一）纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20% 的，免征土地增值税；（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；（三）国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。

土地增值税的计算方法及计算程序

⼟地增值税的计算⽅法及计算程序1)计算⽅法⼟地增值税以纳税⼈转让房地产所取得的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其应纳税额有以下两种计算⽅法：1.分步计算法，即按照每⼀级距的⼟地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次⼟地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。

其计算公式为：应纳税额=∑(每⼀级距的⼟地增值额×适⽤税率)这种分步计算法计算过程⽐较繁琐，因此，在实际⼯作中，⼀般采⽤速算扣除法，以简化计算过程。

2.速算扣除法，即按照增值额乘以适⽤税率，减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⽅法计算应纳税额。

具体计算公式如下：(1)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的：⼟地增值税税额=增值额×30%(2)增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的：⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%(3)增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的：⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%(4)增值额超过扣除项⽬⾦额200%的：⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%上述公式中的5%、15%、35%均为速算扣除系数。

(2)计算程序1.计算扣除项⽬⾦额。

如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项⽬⾦额。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率2.计算增值额。

增值额=转让收⼊额-扣除项⽬⾦额3.计算增值额占扣除项⽬⾦额的⽐重(以下简称“增值率”)。

增值率=增值额÷扣除项⽬⾦额×100%4.依据增值率确定适⽤税率。

5.依据适⽤税率计算应纳税额。

应纳税额=增值额×适⽤税率-扣除项⽬⾦额×速算。

土地增值税的计算公式和9个实例

土地增值税的计算公式和9个实例土地增值税是指在土地转让、出售、赠与等行为中因土地增值所得而需要交纳的税费。

它是一种按照土地增值所得额进行征收的间接税，是对地价增值及资本利得的一种税种。

土地增值税的计算涉及到多个因素，包括地价、土地面积、土地使用年限等。

下面是土地增值税的计算公式及9个实例。

其中，土地增值额=（地价×土地面积×土地使用年限）-已纳土地增值税税率根据所在地的不同而有所差异，一般在30%~60%之间。

以下是土地增值税的9个实例：实例1:假设地一块土地面积为1000平方米，土地使用年限为20年，地价为1000元/平方米。

已纳土地增值税为0元。

如果税率为30%，计算这块土地的土地增值税。

解答：土地增值额=（1000元/平方米×1000平方米×20年）-0元=20,000,000元实例2:假设同样的土地，已纳土地增值税为5,000,000元。

如果税率为40%，计算这块土地的土地增值税。

解答：=15,000,000元实例3:假设土地面积为500平方米，土地使用年限为10年，地价为2000元/平方米。

已纳土地增值税为1,000,000元。

如果税率为50%，计算这块土地的土地增值税。

解答：土地增值额=（2000元/平方米×500平方米×10年）-1,000,000元=1,000,000元实例4:假设土地面积为1500平方米，土地使用年限为30年，地价为800元/平方米。

已纳土地增值税为2,000,000元。

如果税率为45%，计算这块土地的土地增值税。

解答：土地增值额=（800元/平方米×1500平方米×30年）-2,000,000元=34,000,000元实例5:假设土地面积为2000平方米，土地使用年限为40年，地价为1500元/平方米。

已纳土地增值税为3,500,000元。

如果税率为50%，计算这块土地的土地增值税。

“土地增值税”内容总结(表格整理)

增值100%-200%，税率50%，扣除系数15%
增值200%以上，税率60%，扣除系数35%
3
纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。
4
扣除项目
新建房：非房企4项，房企5项（多加计扣除20%）
存量房：土地2项，房屋3项（多房屋及建筑物的评估价格）
注意新建房中的可口税金，房企2税1费，非房企3税1费，差印花税。契税在地价款里包含，耕地占用税在开发成本中
5
计算
1、算扣除项目
2、增值额=应税收入-扣除项目
3、增值率=增值额/扣除项目，找税率
4、应纳税额=增值额*税率-扣除项目*扣除系数
注意：销售和成本要配套
6
清算
1、应进行：全部竣工、完成销售、整体转让、直接转让土地使用权
2、可要求：已转让建筑面积85%以上，或剩下出租自用；销售许可3年后仍未卖完；申请注销但为办理清算
“土地增值税”内容表格总结
土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值ຫໍສະໝຸດ 入的单位和个人征收的一种税。1
征税范围
基本：转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为。
不包括国有土地使用权出让取得的收入。
1、继承，不征
2、赠与，直系及公益性不征，非公益，征收
3、出租，不征
4、抵押，抵押期间不征，期满后房产权属转移的征收
5、交换，征收。个人互换自有居住房产的，免
6、投资联营，非房企免征，再转让的，征；房企，一律征收
7、合作建房，建成后自用，免征；建成后转让的，征
8、企业兼并转让房地产、代建房、重新评估，均不征收。
2
税率
增值

2024年度土地增值税法

房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
房地产开发费用，即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
与转让房地产有关的税金。
财政部规定的其他扣除项目。
2024/3/23
13
应纳税额计算方法
01
02
03
04
增值额未超过扣除项目金额 50%：土地增值税税额=增值
额×30%。
2024/3/23
增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金
额×5%。
增值额超过扣除项目金额 100%，未超过200%：土地增值税税额=增值额×50%-扣除
项目金额×15%。
土地增值税法
2024/3/23
1
2024/3/23
• 土地增值税法概述 • 土地增值税的征收管理 • 土地增值税的计算与核算 • 土地增值税的优惠政策 • 土地增值税的征收监管与法律责任 • 土地增值税改革与展望
2
01
土地增值税法概述
2024/3/23
3
定义与目的
2024/3/23
定义
土地增值税法是指国家对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的增值额征收的税种。
房屋交换
个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
17
其他优惠政策
01
地方政府债券
对地方政府债券利息收入所免征的土地增值税，可由省级政府根据本地
实际情况决定。
02
租赁住房
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为租赁住房房源，且

土地增值税计算方法

土地增值税计算方法
第一篇：土地增值税计算方法（上）
土地增值税是指在土地出售或者房屋出售时，根据土地增值额或房屋出售额计算应缴纳的税款。

在中国，土地增值税是一种重要的个人所得税和企业所得税，其计算方法如下：
1. 计算土地增值额
土地增值额是指土地出售价款与土地取得价款的差额。

计算方法如下：
土地增值额 = 土地出售价款 - 土地取得价款 - 合法的税费和支出
其中，土地出售价款是指土地出售时实际交易的价格；土地取得价款是指购置土地时支付的价款；合法的税费和支出是指土地所有者出售土地所支付的税费和经过国家税务机关审批的必要支出。

2. 确定土地增值税税率
土地增值税的税率根据土地增值额确定，税率不同的地区也不同。

根据税法规定，一般的土地增值税税率不得低于30%。

3. 计算土地增值税应纳税额
土地增值税应纳税额是指根据土地增值额和税率计算出的应缴纳的税款。

计算方法如下：
土地增值税应纳税额 = 土地增值额×税率
例如，某土地取得价款为100万元，出售价款为200万元，合法的税费和支出为10万元。

则土地增值额为90万元。

如果当地的土地增值税税率为40%，则土地增值税应纳税额为36万元。

4. 缴纳土地增值税
土地所有者需要将应纳税额交至当地税务机关，缴纳的时间一般为土地出售后一个月内。

土地增值税计算是个很复杂的问题，除了掌握计算方法，还需要对税法进行深入的了解。

在进行土地出售操作时，建议咨询专业人士的意见，以确保自己的权益得到最大化保障。

土地增值税计算方法是什么年土增税税率及计算方法

土地增值税计算方法是什么年土增税税率及计算方法土地增值税是指在土地出让和转让中，由土地所有者根据土地增值税法规定，按照一定的税率将土地增值收入缴纳给国家。

它是我国税收体系中的一种特殊税种，主要用于调节土地供求关系，保障土地资源的合理利用。

本文将介绍土地增值税的计算方法和税率。

首先，土地增值税的计算方法是按照土地增值额来计算的。

土地增值额是指土地出让或转让时，取得的出让价款或转让价款减去其购买时支付的土地价款、土地开发费用和其他直接相关费用。

土地增值税的计算公式如下：土地增值额 = 出让价款（或转让价款）- 购买时支付的土地价款 - 土地开发费用 - 其他直接相关费用其中，出让价款（或转让价款）是指土地出让或转让时卖方取得的价款。

购买时支付的土地价款是指购买土地时支付的价款。

土地开发费用是指为了使土地具备相应开发条件而发生的费用，例如规划设计费、勘察设计费、建设施工费等。

其他直接相关费用可以是与土地出让或转让直接相关的其他费用。

土地增值税的税率在《中华人民共和国土地增值税法》中规定，根据不同地区土地的用途和地段划分了不同的税率区间。

具体的税率如下：1. 一类城市土地，包括首都、直辖市和副省级城市的土地，税率为30%。

2. 二类城市土地，包括省会城市、计划单列市和较大的非副省级城市的土地，税率为20%。

3. 三类城市土地，包括县级市和一般城市的土地，税率为10%。

4. 四类城市和农村土地，包括一般县城和农村的土地，税率为5%。

需要注意的是，具体地级市和县级市的划分应根据国家有关规定和地方实际情况确定。

对于不同地段的土地，税率是不同的，税率越高，税收负担越重。

总之，土地增值税的计算方法是根据土地增值额来计算的，税率根据土地所在地的城市等级和土地用途的不同而有所区别。

土地增值税的征收是为了调节土地市场，促使土地资源的合理利用，保障国家和社会的利益。

土地增值税地计算公式及9个实例

土地增值税地计算公式及9个实例土地增值额=(出售价-购置价-当前土地价值增减值-购置土地的税金、手续费等费用)×70%应缴纳土地增值税=土地增值额×税率其中，税率根据不同的城市和土地性质有所不同，一般在30-60%之间。

下面是9个土地增值税计算的实例：实例1：地购置土地的成本为200万元，目前的土地市场价值为300万元，出售价为500万元，土地增值税税率为40%。

土地增值额=(500-200-300)×70%=140万元应缴纳土地增值税=140×40%=56万元实例2：地购置土地的成本为1000万元，目前的土地市场价值为1500万元，出售价为2000万元，土地增值税税率为50%。

土地增值额=(2000-1000-1500)×70%=350万元应缴纳土地增值税=350×50%=175万元实例3：地购置土地的成本为800万元，目前的土地市场价值为600万元，出售价为1000万元，土地增值税税率为30%。

土地增值额=(1000-800-600)×70%=140万元应缴纳土地增值税=140×30%=42万元实例4：地购置土地的成本为500万元，目前的土地市场价值为500万元，出售价为600万元，土地增值税税率为40%。

土地增值额=(600-500-500)×70%=70万元应缴纳土地增值税=70×40%=28万元实例5：地购置土地的成本为300万元，目前的土地市场价值为400万元，出售价为500万元，土地增值税税率为50%。

土地增值额=(500-300-400)×70%=70万元应缴纳土地增值税=70×50%=35万元实例6：地购置土地的成本为1200万元，目前的土地市场价值为1000万元，出售价为1500万元，土地增值税税率为40%。

土地增值额=(1500-1200-1000)×70%=210万元应缴纳土地增值税=210×40%=84万元实例7：地购置土地的成本为800万元，目前的土地市场价值为900万元，出售价为1200万元，土地增值税税率为50%。

税法巧记忆——土地增值税总结

1.征税范围。

有偿转让国有⼟地使⽤权及建筑产权。

国有⼟地使⽤权均属于国家。

只要是有偿转让房地产都是⼟地增值税的纳税义务⼈，在每次转让环节都要交⼀次。

2.以房地产投资的联营在投资环节不交，联营投资企业将其转让的要交税，房地产企业以其商品房进⾏投资活动的视同销售交税。

3.税率。

只⽤⼟地增值税⽤超率累进税率，要牢记税率及其速扣系数。

4.扣除项⽬（重要）。

要清楚不同企业和业务的扣除项⽬的数量。

新建房：①房地产企业扣5项，②⾮房地产企业扣4项，差“加计扣除项⽬”；存量房：①旧房屋扣3项，②⼟地扣2项，差“房屋及建筑物的评估价格”。

房地产企业的印花税不单独计算，因为包含在管理费⽤⾥了（视为⽇常活动），其他企业可另⾏扣除。

⽼外不交城建税和教育费附加，在计算可扣除的税⾦时要注意。

不能提供有效凭证的不予扣除，凭证不实或不符合要求的核定计算扣除。

5.开发费⽤和加计扣除。

开发费⽤的限额为“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”和“开发成本”的5%或10%以内，加计扣除为“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”和“开发成本”的20%（试题可能给出不同⽐例）。

6.优惠政策。

①普通住房增值率未超过20%的免征⼟地增值税；②个⼈销售使⽤5年及以上的住房免税，3年⾄5免的减半征收，未满3年的全额征税。

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据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目
公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更
为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付
的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票据
的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，
此票据是否允许扣除土地价款？
【案例 18】改制企业按照政府改制文件取得土地使用权
该如何理解？
二．土地增值税清算时“清算单位”如何确认
【案例 06】国税发[2006]187 号文件第一条规定：“土地
增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。
其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期
项目”应该如何理解？
些税收优惠
六．以房地产进行的“投资、联营、合作建房或者企业
兼并”是否应征收土地增值税？
【案例 04】营改增后以接受投资入股土地进行开发，土
地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接
受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股
权溢价能否作为土地成本扣除？
七．以“股权转让”形式转移土地使用权是否应征收土
房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地
使用权，是否应征收土地增值税？
把握清算方法，降低清算风险紧密结合：国发〔1993〕138
号、财法字〔1995〕6 号、财会字〔1995〕15 号、国税函发
〔1995〕110 号、财税字〔1995〕48 号、国税函〔1999〕112
收土地增值税？
【案例 03】委托代建必须符合哪些条件，代建业务双方
一般如何进行会计核算？
三．预缴土地增值税时应注意哪些问题：四．在哪些情况下要对土地增值税实行核定征收
五．开发普通住宅销售、国家依法征用收回房地产有哪
三．营改增后土地增值税收入包括哪些内容，如何同销售收入处理
【案例 09】营改增以后在实际工作中，发生视同销售行
为，应如何处置？
六．土地增值税清算时以什么为依据确认清算收入
七．违约金、更名费是否应计入清算收入
【案例 13】清算时，地方政府、财政部门以各种名义给
予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处
理？
【案例 14】未按规定实际支付土地价款，或者支付价款
时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣
除？
【案例 15】经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为
【案例 07】清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，
含有不同类型房屋的，应将开发产品分为几类清算？销售
房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税？
【案例 08】清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否
可以按住宅对待？
八．清算时对清算收入偏低如何确认
【案例 10】政府按照土地出让协议规定的价格回购安置
房的，应如何确认销售不动产收入？
九．清算收入审核的方法和内容
（一）收入审核的方法
（二）收入审核的内容十．清算时可以扣除的项目包括哪些内容
十一．取得土地使用权所支付的金额包括什么？
号、国税函〔2000〕687 号、财税〔2006〕21 号、国税发
〔2007〕132 号、国税发〔2009〕91 号、国税函〔2010〕220
号、国税发〔2010〕53 号、财会〔2016〕22 号、国家税务
总局 2016 第 70 号公告，以及“河南省地方税务局在营改增
（三）建筑安装工程费：
【案例 21】单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算
时，其建筑成本应该如何计算分摊？
【案例 22】国税发[2006]187 号，“销售已装修的房屋”
中的“房屋装修费”应如何理解？
无票据，清算时土地成本如何扣除？
十二．开发土地和新建房屋及配套设施的成本如何确认
（一）土地征用及拆迁补偿费：
【案例 19】房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票
据？
【案例 20】开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应
如何计算？
（二）前期工程费：
【案例 11】在实际工作中，一次性取得土地分期开发
的，清算时土地成本应如何计算扣除？同一项目中含有不
同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他
成本应该如何计算扣除？
【案例 12】清算时，房地产企业“支付给国土资源局”
的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？
政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出
让金，没有土地出让金票据，能否扣除？
【案例 16】开发商与国土部门签订了土地出让合同，代
政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让
金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地
价款并取得票据。【案例 17】母公司购得土地，款项全额支付，并取得收
地增值税？
八．开发建设保障性住房是否应征收土地增值税
第二部分：土地增值税竣工清算
一．土地增值税清算必须符合那些基本条件
【案例 05】在确认开发项目是否达到清算条件时，对国
税发[2006]187 号、国税发[2009]91 号文件中的“竣工验收”
“销售达到 85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应
前后出台的土地增值税最新政策”进行详细讲解与剖析。
第一部分：土地增值税征收管理
一．土地增值税针对哪些单位和个人征收
二．土地增值税针对哪些业务征收
【案例 01】房产已经全部销售，但是房地产开发公司一
直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？
【案例 02】房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征