小产权房与违章建筑之间有哪些关联

产权房等于违章建筑吗？听听企业拆迁律师怎么说

作者：北京吴少博律师事务所

小产权房是不是违章建筑，在通俗当中怎么理解，首先小产权房的概念是什么？“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

首先我们向著名中小企业拆迁律师吴少博了解一下小产权房的买卖过程是怎么样的?

吴律师：在集体土地上所兴建的“商品房”，为什么讲商品房呢？因为他卖给了集体组织成员之外的人，销售模式和销售对象跟商品房的销售对象是一致的，卖给谁都成是没有限制的，这是小产权房的买卖过程。反而讲小产权房是没有取得五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证），但是最主要的是没有进行集体土地征用改变为国有土地，然后进行召拍挂的程序来进行相关的商品房土地的取得和预售等程序。

在实践中，我国小产权房太多了，据统计小产权房的数量是真正的五证齐全的商品房的数倍。2014、2015年国土资源部也掀起了清理全国小产权房的行动，但是很快就偃旗息鼓没有任何消息了，因为小产权房数量太庞大了，而且都经过了交易性行为并且付出了相应的对价，都进行了成交的买卖行为，要清理小产权房可行性非常的困难。那么我们不禁要问问吴律师，小产权房等不等于违章建筑？

吴律师：我们认为一定要清楚一点，最主要的一点在于你所利用的集体土地兴建的房屋，利用的是怎样的集体土地，等于说利用的是耕地还是集体建设用地，如果利用的是集体建设用地兴建的房屋本身并不是违法建筑，集体建设用地即便没有取得乡村建设工程许可证，但是是在相应的建设用地上建设的房屋，原则上不能随便认定为违章建筑。但是后边的行为把房屋进行销售跟买卖，并且卖给了非本集体组织成员，这个时候就可能有单纯的集体建设房屋行为转变成市场销售的房屋，这就是转变成一个在实践中谈到的小产权房问题。

小产权房如果进行了交易行为等不等于违章建筑，我们认为如果严格按照《城县规划法》没有取得建设工程规划许可证的，乡村的没有取得乡村的建设工程规划许可证的原则上就是违章建筑。但是利用集体土地，特别是集体建设用地所兴建的房屋并且进行了实际出售，那么是不是严格按照城乡规划法的规定呢，我们认为也要结合实践中各方面的具体措施来定。

第一，如果是长时间存在。特别是八九十年代所建的房屋，还有大部分的回迁房也属于

这个情况，那么你能把他属于违章建筑吗？第二是经过政府的号召鼓励的行为所买卖的小产权房，你也可以认定为违章建筑吗？三亚的金色阳光小区当时的市长带领进行实际销售的，这是不是政府潜在的认可行为呢？这是不是小产权房有待商榷。第三点，这种小产权房如果认定为违章建筑怎么处理？现在全国各地，特别是海南三亚，都是一次性无偿拆除，给业主造成了巨大的经济损失，包括装饰装修以及物品的损失。是不是只能采取这一种行为呢？现在我们探讨的补交相关的土地出让金，或者把房屋进行没收，没收完后再看看采取哪种方式，可以卖个以前的买售人，或者说拿到市场去进行实际成交买卖，这本身也是按照违章建筑的规定所采取的行政处罚措施，或者可不可以罚款处理，罚款额度跟缴纳的触底出让金保持一致呢，这也是可以的。当然前提是房屋的质量是合格的，占用的土地不影响城市城乡规划。我们认为所采取的这种处罚措施是多样性的，而不该单一的直接进行无偿拆除，这样引起的社会效应，买售人的基本的合法利益也好都不是一个合法的保障。

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