第02讲_投资性房地产,长期股权投资
长期股权投资 ppt
借：长期股权投资——乙公司（900-800） 100
贷：营业外收入
100
这种情况下，投资成本等于投 资企业享有的被投资单位可辨
认净资产公允价值的份额。
➢ 新准则2号12条规定：“投资企业在确认应 享有的净损益份额时，应以取得投资时被投 资单位各项可辨认资产的公允价值为基础，对 被投资单位的净利润进行适当调整后确认”。
借：长期股权投资—乙公司（200×60%） 120
贷：银行存款
100
资本公积
20
➢非同一控制下的企业合并取得的股权投资， 初始投资成本为投资方在购买日为取得对被 购买方的控制权而付出的资产、发生或承担 的负债以及发行的权益性证券的公允价值，
即以付出的资产等的公允价值作为初始投资
成本。（依据20号准则-企业合并）
理由：目前我国的企业合并在大多数情况下 是企业集团内部的合并，是在母公司操纵下的 合并，难有公允价值。故新准则规定，以被合 并方所有者权益的账面价值来确定初始投资成 本，可能更符合我国的实际情况。
借：长期股权投资（按占被投资方所有者权益的账面价值） 贷：现金等（合并对价） 贷（或借）：资本公积/留存收益（差额 ）
贷：投资收益——权益法下的持有收益，与税法不同 分派股利时： 借：应收股利
贷：长期股权投资
[例1] 2007年1月1日甲公司支付现金800万元给B公司，受 让B公司持有的C公司30%的股权 （具有重大影响），受 让股权时C公司的可辨认净资产公允价值为2500万元。
甲公司会计处理如下：
①初始投资成本：800（万元）
➢合并成本大于被购买方可辨认净资产公允价值 份额的差额计入商誉；
长期股权投资介绍课件
股息红利的性质：属于投资收益，需要缴纳所得税
股息红利的税率：根据持股比例和持股时间，适用不同的税率
股息红利的纳税义务人：持有股权的投资者，包括自然人和法人
股息红利的纳税时间：收到股息红利时，需要按照规定缴纳所得税
01
03
02
04
投资风险识别
市场风险：市场波动、行业周期、政策变化等
01
经营风险：公司经营不善、管理层变动、竞争加剧等
股权转让的税务处理
03
股权转让的税收优惠政策：符合条件的股权转让可以享受税收优惠政策
02
股权转让所得的税务处理：按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税
01
股权转让所得：转让方取得的股权转让收入减去股权原值和合理费用后的余额
04
股权转让的税务申报：转让方和受让方需要按照规定进行税务申报
股息红利的税务处理
建立风险报告机制：定期向管理层报告风险情况，提出应对措施
长期股权投资是企业的一种重要投资方式，可以降低企业的财务风险，提高企业的投资回报率。
长期股权投资的分类
控制性投资：指投资者拥有被投资企业50%以上的表决权资本，能够控制企业的经营决策。
共同控制投资：指投资者与其他投资者共同拥有被投资企业50%以上的表决权资本，能够共同控制企业的经营决策。
重大影响投资：指投资者拥有被投资企业20%-50%的表决权资本，能够对被投资企业的经营决策产生重大影响。
无控制、共同控制或重大影响投资：指投资者拥有被投资企业20%以下的表决权资本，不能控制、共同控制或对被投资企业的经营决策产生重大影响。
长期股权投资的特点
01
长期性：投资期限较长，通常在1年以上
03
风险性：投资风险较高，受被投资企业经营状况、市场环境等因素影响
中级财务会计培训PPT投资性房地产
（二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允 价值计量。公允价值的变动计入当期损益。 资产负债表日，
公允价值 变动损益
××× ×××
投资性房地产 ——成本
××× ×××
固定资产
××× ×××
无形资产
××× ×××
累计折旧
××× ×××
累计摊销
××× ×××
资本公积——其 他资本公积
××× ×××
固定资产 减值准备
××× ×××
无形资产 减值准备
××× ×××
（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产 房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方 式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产 权利的日期。 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量 的投资性房地产
投资性房地产累 计折旧（摊销）
××× ×××
投资性房地产 减值准备
××× ×××
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换 为存货时 以转换日的公允价值作为存货的账面价值 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益
投资性房地产— —公允价值变动
××× ×××
公允价值 变动损益
××× ×××
投资性房地产 ——成本
开发产品
××× ×××
投资性房地产
××× ×××
存货跌价准备
××× ×××
企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式
财务会计投资性房地产课件
n 采用公允价值模式计量
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以转换 日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当 期损益
借：开发产品
借或贷
公允价值变动损益 贷：投资性房地产—成本
借或贷
—公允价值变动
•财务会计投资性房地产
•22
第六节 投资性房地产的处置
一、投资性房地产的终止确认与处置损益 n 终止确认条件：
（一）采用公允价值模式计量的条件 n 投资性房地产所在地有活跃的房地产交
易市场 n 企业能够从活跃的房地产交易市场上取
得的同类或类似房地产的市场价格及其 他相关信息，从而对投资性房地产的公 允价值作出合理的估计
•财务会计投资性房地产
•8
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（续） （二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表 日的公允价值计量，公允价值的变动计入当 期损益。 公允价值上升时： 借：投资性房地产——公允价值变动
贷：投资性房地产 累计折旧/摊销 固定/无形资产减值准备
•财务会计投资性房地产
•19
（一）投资性房地产转换为自用房地产（续）
n 采用公允价值模式计量
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当 以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值 的差额计入当期损益
n 内容：
包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化
的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用
等 n 会计处理
何时确认为
借：投资性房地产 投资性房地 产 贷：在建工程（开发产品）
成本模式
公允价值模式 借：投资性房地产—成本 贷：在建工程（开发产品）
第2讲_无形资产,投资性房地产,长期股权投资与合营安排,资产减值
第五章无形资产【考点1】土地使用权的核算1.通常，企业应当按照取得土地使用权时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。
2.土地使用权用于自行开发建造厂房等自用地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧（固定资产建造过程中所占用土地使用权的摊销额应计入资产建造成本中）。
3.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物的，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本（开发产品）。
4.房地产开发企业依法取得用于开发后出售的土地使用权的，作为存货核算。
5.企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地以及地上建筑物的价值，则应当对支付的价款按照合理的方法在土地使用权和地上建筑物之间进行分配；如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理。
6.企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产。
7.政府无偿划拨给企业的土地使用权，按照公允价值作为其入账价值；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量（计入当期损益）。
8.经批准在境外购买具有所有权的土地作为固定资产，通过“固定资产”科目核算。
【考点2】企业合并中取得的无形资产成本1.同一控制下按照被合并方账面价值确定（不论吸收合并或控股合并）；2.非同一控制下非同一控制下的企业合并中，购买方取得的无形资产应以其在购买日的公允价值计量，而且合并中确认的无形资产并不仅限于被购买方原已确认的无形资产，只要该无形资产的公允价值能够可靠计量，购买方就应在购买日将其独立于商誉确认为一项无形资产。
【考点3】内部研究开发支出的确认和计量【链接】企业为开发新产品、新技术、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。
交易性金融资产,投资性房地产和长期股权投资的区别
借:应收利息
贷:投资收益
借:银行存款
贷:应收利息
确认现金股利/收到
借:应收股利
贷:投资收益
借:银行存款
贷:应收股利
净利润/净亏损/现金股利
借:长期股权投资-损益调整
贷:投资收益
(净利润/亏反之)
借:应收股利
贷:长期股权投资-损益调整
确认租金
借:银行存款
贷:其他/主营业务收入
营业税
交易性金融资产(股票/债券/基金)
长期股权投资(投资对象是其他公司股权)
投资性房地产(赚取租金或资本增值的房地产)
公允价值
成本法
权益法
成本模式
公允价值模式
取得时:
借:交易性金融资产-成本
应收利息(价款中包含宣告发放)
投资收益(税费/手续费/佣金)
贷:银行存款
其他货币资金-存出投资款
取得时:
借:长期股权投资
借:营业税金及附加
贷:应交税费-应交营业税
确认租金
借:银行存款
贷:其他/主营业务收入
营业税
借:营业税金及附加
贷:应交税费-应交营业税
公允价值变动时/市价
借:交易性金融资产-公允价值变动
贷:公允价值变动损益
(盈时/亏则反之)
资产减值处理
借:资产减值损失-计提的长期股权投资减值准备
贷:长期股权投资减值准备
贷:其他业务成本
长期股权投资减值损失一经确认不得转回
如被投资单位亏损太大最多把投资冲为零为止
计量模式一经确认,不得随意更改
满足条件下可以由成本模式转为公允价值模式
确认资本公积(所有者权益变动)
借:长期股权投资-其他权益变动
初级会计实务 长期投资、投资性房地产和固定资产
知识点
考点
建造固定资
产
自营方
式
借：工程物资
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款等
借：在建工程
贷：工程物资
借：在建工程
贷：原材料
库存商品
银行存款
应付职工薪酬等
借：固定资产（必要支出）
贷：在建工程
借：在建工程
出包方
式
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款等
借：固定资产
贷：在建工程
知识点
（或借）——其他权益变动借或贷：投资收益
借：其他综合收益
资本公积——其他资本公积
贷：投资收益（或相反）
减值
企业：
借：资产减值损失
贷：长期股权投资减值准备
小企业：（直接转销法）
借：银行存款（可收回的金额）
营业外支出（差额）
贷：长期股权投资（账面余额）
知识点
考点
投 资 性 房地产
范围
已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物
第 01 讲 长期投资、投资性房地产和固定资产
知识点
考点
债权投资
初始计量
购买价款＋相关税费
后续计量
摊余成本
账务处理
（企业）
取得
借：债权投资——成本
应收利息
贷：银行存款
借或贷：债权投资——利息调整
期末
借：应收利息（分期付息）
债权投资——应计利息（一次还本付息）
贷：投资收益（实际利率法） 借或贷：债权投资——利息调整
发生清理费用
借：固定资产清理
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款等
投资性房地产
投资性房地产一、投资性房地产概述（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产需要能够单独计量和出售。
（二）投资性房地产的特征（1）投资性房地产是一种经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
二、投资性房地产的内容与计量（一）投资性房地产的内容1.已出租的土地使用权企业通过出让或转让方式取得的、并以经营租赁方式出租的土地使用权。
（1）出让是指在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得；（2）转让是指在二级市场上接受其他单位转让方式取得。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权企业通过出让或转让方式取得的，并准备增值后转上的土地使用权。
（1）实务中持有并准备增值后转让的土地使用权的情况较少；（2）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
3.已出租的建筑物企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，主要包括自行建造或开发活动完成的用于出租的建筑物。
（1）以租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产；（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
需要说明的是，企业自用的房地产（（例如，办公楼等）和作为存货核算的房地产（（例如，房地产企业开发的商品房等）不属于投资性房地产。
（二）投资性房地产的计量外购投资性房地产按取得时的实际成本计量，后续核算应根据情况分别采用成本模式计量和公允价值模式计量。
（1）成本模式计量，是指投资性房地产的初始计量和后续计量均采用实际成本进行核算。
（2）公允价值模式计量，是指投资性房地产初始计量采用实际成本核算，后续计量按照投资性房地产的公允价值进行计量。
三、投资性房地产的账务处理（一）取得投资性房地产的账务处理1.外购投资性房地产（1）对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。
第2讲_长期股权投资,投资性房地产,资产减值
企业合并同一控制下的企业合并是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的非同一控制下的企业合并是指参与合并各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的合并交易，即同一控制下企业合并以外的其他企业合并1.同一控制下企业合并形成的长期股权投资（1）合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价借：长期股权投资（取得的被合并方在最终控制方合并财务报表中的净资产的账面价值份额+最终控制方收购被合并方时形成的商誉）贷：负债（承担债务账面价值）资产（投出资产账面价值）资本公积——资本溢价或股本溢价（差额，可能在借方）借：管理费用（审计、法律服务等相关费用）贷：银行存款（2）合并方以发行权益性证券作为合并对价的借：长期股权投资——投资成本（取得的被合并方在最终控制方合并财务报表中的净资产的账面价值份额+最终控制方收购被合并方时形成的商誉）贷：股本（发行股票的数量×每股面值）资本公积——股本溢价（差额）借：资本公积——股本溢价（权益性证券发行费用）贷：银行存款【提示1】被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，长期股权投资成本按零确定，同时在备查簿中予以登记。
【提示2】长期股权投资的初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积（资本溢价或股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）的余额不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。
（3）企业通过多次交换交易分步取得股权最终形成同一控制下控股合并企业通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应当判断多次交易是否属于“一揽子交易”。
属于一揽子交易的，合并方应当将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。
不属于“一揽子交易”的，取得控制权日，应进行如下会计处理：合并日长期股权投资的初始投资成本=合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的净资产账面价值份额+最终控制方收购被合并方时形成的商誉新增投资部分初始投资成本=合并日长期股权投资的初始投资成本-原股权投资账面价值新增投资部分初始投资成本与为取得新增投资部分所支付对价的账面价值的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，冲减留存收益。
第2讲-固定资产-投资性房地产-长期股权投资(1)教学文案
第2讲-固定资产-投资性房地产-长期股权投资(1)第三章固定资产本章考情分析本章属于基础性章节，难度不大，知识点较多但综合性不强。
在历年考试中，本章内容主要出现在客观题中，但作为基础知识，也常与借款费用、债务重组、资产负债表日后事项、会计差错、所得税、合并财务报表等内容结合出现在主观题中。
本章分值一般在5分左右，2016年本章考核过计算题。
知识点一、固定资产的确认1.所有权是否转移不是判断的唯一标准。
（融资租入固定资产）2.固定资产确认条件的具体应用（1）由于安全或环保的要求购入设备等，虽然不能直接给企业带来经济利益，但是有助于企业从其他相关资产的使用中获得未来经济利益或者获得更多的未来经济利益，也应确认为固定资产。
（2）固定资产的各组成部分，如果各自具有不同的使用寿命或者以不同的方式为企业提供经济利益，由此适用不同的折旧率或折旧方法的，此时，企业应将其各组成部分确认为单项固定资产。
（如：飞机的引擎）（3）对于工业企业持有的工具、用具、备品备件、维修设备等资产,施工企业持有的模板、挡板、架料等周转材料,以及地质勘探企业持有的管材等,尽管该类资产具有固定资产的某些特征，如使用年限超过一年，也能够带来经济利益，但由于数量多、单价低，考虑到成本效益原则在实务中通常确认为存货。
但符合固定资产的定义和确认条件的，比如企业（民用航空运输）的高价周转件等，应当确认为固定资产。
知识点二、固定资产的初始计量情形入账价值1.外购的固定资产固定资产达到预定可使用状态前所发生的合理、必要支出。
（注意：增值税的抵扣、关税）（不动产：分两次抵扣）【特别提示】①运输费计入成本（取得货物运输业增值税专用发票）②员工培训费不计入成本。
③专业人员服务费计入成本。
特殊情况：（共2种）1.企业可能以一笔款项同时购入多项没有单独标价的资产，应将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
投资性房地产记忆点
关卡2 投资性房地产一、投资性房地产的治理二、投资性房地产确实认与计量三、投资性房地产的账务处理考点：投资性房地产的治理〔一〕投资性房地产的概念1.概念：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包含已出租的土地使用权、持有并打算增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
〔为了赚钱〕（小新点）投资性房地产包含：已出租的房和地、等着涨价的地。
2.企业持有投资性房地产的目的主要有赚取租金和资本增值。
资本增值是指资产负债表日投资性房地产的价值减去转作或购置时的价值或价格后增加或损失的价值。
3.〕（答案）√（例题·多项选择题）以下各项关于企业土地使用权的会计处理的表述中，正确的有〔〕。
A.企业持有并打算增值后转让的土地使用权作为投资性房地产核算B.工业企业将购入的用于建筑办公楼的土地使用权作为无形资产核算C.企业将租出的土地使用权作为无形资产核算D.国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产（答案）ABD（解析）工业企业将已出租的土地使用租作为投资性房地产核算，选项 C 错误。
4.甲公司将该写字楼整体确认为固定资产。
〔〕（答案）√（解析）企业写字楼局部用于对外出租，无法明确区分自用与出租局部并单独计量的，应将该写字楼整体确认为固定资产核算。
〔二〕投资性房地产的治理要求〔略〕强化投资性房地产的会计核算与监督治理，提供真实、完整、精确、及时、详尽的会计资料，对于落实投资性房地产经管责任、提高治理效率和投资效益、防范投资风险等具有十分重要的作用和意义。
考点：投资性房地产确实认与计量〔一〕投资性房地产确实认1.投资性房地产确实认条件投资性房地产在符合其定义的前提下，同时满足以下条件的予以确认：〔1〕与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，即有证据说明企业能够猎取租金或资本增值，或两者兼而有之。
〔2〕该投资性房地产的本钱能够可靠地计量。
2.〔二〕投资性房地产的计量1.投资性房地产的计量分为本钱模式和公允价值模式两种。
长期股权投资和投资性房地产
一、长期股权投资1.从趋势图上看，长期股权投资在2008年、2009年没有变化，在2010年增加了1000万，增幅为3.12%。
从该公司2010年的现金流量表中的“取得子公司及其他营业单位支付的现金净额1000万”，经对比2009年和2010年的该公司财务报表主要项目注释中的“长期股权投资”，可推测具体是出资1000万现金设立了全资子公司“深圳市创意星源房地产开发有限公司”。
从经营战略角度看：该公司本来以经营布料、服装面料及纺织设备和原材料，已经将投资方向侧重于房地产、物业管理及酒店会所服务，体现了决策层欲从当前中国房地场市场的繁荣中分得利润的意图。
2.从长期股权投资占总资产的比重看：2008年、2009年、2010年分别为42.94%、44.67%、42.68%，变化不大。
具体分析2009年该公司的长期股权投资的结构：由上表可以看出，该公司的长期股权投资大部分是投向其全资子公司——深圳世纪星源物业发展有限公司、深圳星苑物业管理服务有限公司、深圳国际商务有限公司和首冠国际有限公司。
体现该公司的长期战略可能是侧重物业管理与服务，而公司仅是中国技术创新有限公司和深圳光骅实业有限公司的参股股东。
至于深圳国际商务有限公司的投资资本为3000万，却为何计提了3000万的坏账，从财务报表中无法分析出原因。
同时，该公司于2010年出资1000万设立了全资子公司——深圳市创意星源房地产开发有限公司。
二、投资性房地产1．从趋势图上看，2008年该公司没有投资性房地产，2009年投资性房地产为33286556.72元，2010年为8700905.92元，相比2009年减少了24585650.8元，减幅达73.86%.根据“合并财务报表项目注释”第72页中“投资性房地产”，可知发生的经济事项是该公司出售了持有的投资性房地产华乐大厦4、5、6层。
这项经济事项为企业本年度带来了客观的业绩，是企业2010年主要的现金流入事项。
长期股权投资和投资性房地产的区别
公允价值高于帐面余额的差额 借：投资性房地产--公允价值变动 贷：公允价值变动损益 （公允价值低于帐面余额的差额）做相反分录 取得租金时 借：银行存款 贷：其他业务收入
出售时(如果损失做相反分录） 借:银行存款 贷:交易性金融资产---成本 贷:交易性金融资产---公允价格变动 贷:投资收益 借:公允价值变动损益 贷:投资收益
交易性金融资产 取得时: 借:交易性金融资产 借：应收股利（已宣告未派发） 借:投资收益(交易费用) 贷:银行存款
长期股权投资 成本法（0%--20%或50%以上） 权益法（20%---50%） 取得时: 取得时 借:长期股权投资(买价+税费) 借:长期股权投资-成本(买价+税费) 借：应收股利（已宣告未派发） 借：银行存款 贷：银行存款 如果初始成本小于对方公允价值份额 借:长期股权投资-成本(买价+税费) 贷：银行存款 贷：营业外收入（就是差额一块）
持有期间对方实现净利润或亏损 借：长期股权投资--损益调整 贷：投资收益 如亏损就相反分录，价值减至零为限 如单位所有者权益有变动 借：长期股权投资--其他权益变动 贷：资本公积---其他资本公积
要计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 取得租金时 借：银行存款 贷：其他业务收入
处置时 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产----（成本） 贷：投资性房地产----（公允价值变动） 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 成本模式可变为公允模式 公允模式不可变为成本模式
持有期间有股利派发 借:应收股利 贷:投资收益
持有期间有股利派发 借:应收股利 贷:长期股权投资---损益调整
发生减值时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准融资产--公允价格变动 贷:公允价值变动损益 下跌时: 借:公允价值变动损益 贷:交易性金融资产--公允价格变动 对方利润分配与我们无关
投资性房地产、长期股权投资
投资性房地产一、（1）甲企业是从事房地产开发业务的企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。
20×7年4月15日，该写字楼的账面余额450 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。
（2）20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。
20×8年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48 000 000元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为47 500 000元，其中，成本为45 000 000元，公允价值变动为增值2 500 000元。
（3）假设转换后采用公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为410 000 000元，20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为430 000 000元。
20×8年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于20×8年6月以460 000 000元出售，出售款项已收讫。
(4) 假设转换后采用公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为470 000 000元。
20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480 000 000元。
20× 8年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于20×8年6月以550 000 000元出售，出售款项已收讫。
要求：分别上述情况编制相关会计分录。
二、长江房地产公司（以下简称长江公司）于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。
课程资料：第2讲_无形资产,投资性房地产,长期股权投资与合营安排(1)
第五章无形资产考情分析本章内容考试时以客观题为主，也可以结合非货币性资产交换、债务重组、资产减值、前期差错更正、所得税、合并财务报表等内容在主观题中进行考核。
本章所占分值一般为4分左右。
知识点一、无形资产的确认和初始计量（可辨认：不包括商誉）一、基本原理1.某些无形资产的存在有赖于实物载体。
（1）计算机控制的机械工具没有特定计算机软件就不能运行时，则说明该软件是构成相关硬件不可缺少的组成部分,该软件应作为固定资产处理。
（2）如果计算机软件不是相关硬件不可缺少的组成部分，则该软件应作为无形资产核算。
2.客户关系、人力资源等，由于企业无法控制其带来的未来经济利益，不符合无形资产的定义，不应将其确认为无形资产。
3.内部产生的品牌、报刊名、刊头、客户名单和实质性类似性质的支出不能与整个业务开发支出区分开来，不能确认为无形资产。
二、初始确认情形入账价值1.外购的无形资产1.基本原则达到预定用途前的支出（购买价款、相关税费、其他合理支出）（1）包括的内容①专业服务费用②测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用（2）不包括的内容①为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用；②无形资产已经达到预定用途以后发生的费用。
2.分期付款购入（具有融资性质）借：无形资产（现值：未付的本）未确认融资费用（未付的息）贷：长期应付款（原值）（未付的本息和）每个资产负债表日①借：长期应付款贷：银行存款②借：财务费用贷：未确认融资费用2.投资者投入的无形资产应当按照投资合同或协议约定的价值确定，除非价值不公允的除外。
3.通过政府补助取得的无形资产应当按照公允价值计量，公允价值不能可靠计量的，按照名义金额计量。
4.土地使用权的处理1.基本原则通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。
2.具体情形土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧（★★★建造期间摊销计入“在建工程”）。
第2讲_投资性房地产、长期股权投资与合营安排
第六章投资性房地产主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围◇投资性房地产的定义◇投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产；（3）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产【提示1】企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
比如，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务。
【提示2】（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量◇投资性房地产的确认和初始计量◇与投资性房地产有关的后续支出一、投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
持有至到期投资投资小房地产投资性房地产及长期股权投资幻灯片PPT
59÷(1＋r)1＋59÷(1＋r)2＋59÷(1＋r)3＋59÷(1 ＋r)4＋(59＋1 250)÷(1＋r)5＝1 000，r＝
第一节 持有至到期投资
表5-1摊余成本计算过程
单位：万元
年份
2006 2007 2008 2009 2010
企业在成为金融工具合同的一方时，应当确认一 项金融资产或负债。
第一节 持有至到期投资
（二）初始计量 1.企业初始确认持有至到期投资的资产时，应当按
照公允价值计量和相关交易费用之和作为初始入 账金额并计算确定其实际利率。其中，公允价值 通常应当以市场交易价格为基础确定。 2.交易费用是指可直接归属于购买、发行或处置金 融工具新增的外部费用。新增外部费用 3.企业取得持有至到期投资的资产时所支付的价款 中包含的已宣告但尚未发放的债券利息或现金股 利，应当单独确认为应收项目进行处理
第一节 持有至到期投资
（三）有能力持有至到期指企业有足够的财务资源， 并不受外部因素影响将投资持有至到期。若出现： 1.没有可利用的财务资源持续提供资金支持；2. 受法律、行政法规的限制；3.其他表明企业没有 能力持有至到期的情况。即表明企业没有能力将 具有固定期限的金融资产投资持有至到期。
（四）持有至到期投资在到期前处置或重新分类， 通常表明其违背了将投资持有至到期的最初意图。 如果处置或重新分类为其他类金融资产的金额相 对于该类投资在出售或重新分类前的总额较大， 则企业在处置或重新分类后应立即将剩余的持有 至到期投资重分类为可供出售的金融资产。
(二)有明确意图持有至到期投资指投资者在取得投 资时意图已明确，除非遇到一些企业所不能控制、 预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件， 否则将持有至到期。若出现：
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实用文档用心整理、单项选择题A. 已出租的土地使用权B. 持有准备增值后转让的商品房C. 已出租的建筑物D. 持有准备增值后转让的土地使用权【答案】B【解析】属于投资性房地产的项目： ①已出租的土地使用权;出租的建筑物。
2.下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（A. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量,公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C. 以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益第四章 投资性房地产1.下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。
②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已）。
实用文档用心整理D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益【答案】C【解析】采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货, 应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货的入账价值，选项A错误；采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面原值作为转换后固定资产的入账金额，而不考虑转换日的公允价值，选项B错误；采用公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），选项D错误。
【手写板】济tc帆沁H1 *却牢僭1砒陀3.某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。
2018年12月31日其成本为2500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3000 万元。
2018 年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量, 不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确的是（）。
A.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益实用文档 用心整理=2450-2350=100（万元），对甲公司当年营业利润的影响金额二、多项选择题1.下列各项中，关于投资性房地产后续计量的表述正确的有（A.同一企业应对所有的投资性房地产采用同一种计量模式进行后续计量B.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入公允价值变动损益C.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入留存收益D.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更, 公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
4.甲公司将一块土地使用权经营出租给乙公司，约定年租金为260万元（不含增值税），甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
2019年1月1日投资性房地产的账面价值为2350万元，2019年6月30日投资性房地产的公允价值为2600万元，2019年12月31日投资性房地产的公允价值为2450万元。
假定不考虑其他因素，则该投资性房地产对甲公司当年营业利润的影响金额为（）万元。
A.0B.360C.260D.160【答案】B【解析】2019年与投资性房地产相关的租金收入 260 万元计入其他业务收入，公允价值变动损益=260+100=360（万元）。
）。
B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产按月计提折旧（摊销）C.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在期末发生减值的应计提减值准备D.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末公允价值变动计入投资收益【答案】ABC【解析】公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末公允价值变动计入公允价值变动损益。
2.下列各项中，关于企业持有的土地使用权说法正确的有（）。
A.企业持有土地使用权自用的应将其作为无形资产核算B.企业持有土地使用权已对外出租的应将其作为投资性房地产核算C.企业持有土地使用权用于建造商品房应将其作为存货核算D.企业购入房地产项目时一定将房产作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算【答案】ABC【解析】如果购入时即用于对外出租应将其作为投资性房地产核算; 如果购入的房产和土地使用权无法区分并单独计量, 应将房产和土地使用权均作为固定资产核算，选项D错误。
3.2019 年6月30日甲公司能够持续、可靠取得投资性房地产的公允价值，将成本模式后续计量的投资性房地产转为公允价值模式后续计量。
当日投资性房地产的账面原值为6000万元，已提折旧2500万元，已提减值准备500万元，公允价值为4000万元。
不考虑所得税等其他相关因素，则下列会计处理正确的有（）。
A.账面价值与公允价值的差额计入公允价值变动损益B.账面价值与公允价值的差额计入其他综合收益C.账面价值与公允价值的差额计入留存收益D.投资性房地产应按变更当日的公允价值计量【答案】CD【解析】甲公司的会计分录:借：投资性房地产一一成本4000投资性房地产累计折旧（摊销）2500投资性房地产减值准备500贷：投资性房地产6000盈余公积100利润分配一一未分配利润900三、判断题1.企业将办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其作为投资性房地产核算。
（）【答案2.已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在持有期间不得转回。
（【答案3.已采用成本模式后续计量的投资性房地产在满足条件时可以转为公允价值模式后续计量，并按会计估计变更进行处理。
（【答案】X【解析】投资性房地产后续计量由成本模式转公允价值模式应作为会计政策变更处理。
实用文档 用心整理4.某企业持有的投资性房地产位于不同地区，应根据不同投资性房地产所在地分别采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。
(【答案】X【解析】同一企业对所有的投资性房地产只能采用同一种模式进行后续计量。
四、计算分析题1.甲公司适用的所得税税率为 25%。
相关资料如下:资料一：2010年12月31日，甲公司以银行存款 44000万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，立取得时成本和计税基础一致。
资料二：甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。
所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用资料三：2011年12月31日和2012年12月31日，该写字楼的公允价值分别 45500万元和50000万丿元。
资料四：2012年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。
甲公司 自2013年开始对写字楼按年限平均法计提折旧，预计尚可使用 该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为资料五：2016年12月31日，甲公司以52000万元出售该写字楼，款项收讫并存入银行。
假定不考虑除所得税以外的税费及其他因素。
要求:(1)甲公司2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。
(2)编制2011年12月31日投资性房地产公允价值变动的会计分录。
即以经营租赁方式对外出租给乙公司，租期为2年，并办妥相关手续。
该写字楼的预计可使用寿命为 22年,寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000万元。
20年，预计净残值为零，所得税纳税申报时, 2000万元。
实用文档用心整理(3)计算确定2011年12月31日投资性房地产账面价值、计税基础及暂时性差异(说明是可抵扣暂时性差异还是应纳税暂时性差异)；并计算应确认的递延所得税资产或递延所得税负债的金额。
(4)编制2012年12月31日甲公司收回该写字楼的相关会计分录。
(5)计算确定2013年12月31日该写字楼的账面价值、计税基础及暂时性差异(说明是可抵扣暂时性差异还是应纳税暂时性差异)；并计算递延所得税资产或递延所得税负债的余额。
(6)编制出售固定资产的会计分录。
【答案】(1)借：投资性房地产44000贷：银行存款44000借：投资性房地产1500贷：公允价值变动损益1500(3)2011年12月31日投资性房地产账面价值为45500万元，计税基础=44000-2000=42000 (万元)，应纳税暂时性差异=45500-42000=3500 (万元)，应确认递延所得税负债=3500 X25%=875 (万元)。
借：固定资产50000贷：投资性房地产45500公允价值变动损益4500实用文档用心整理借：所得税费用1625贷：递延所得税负债1625（5）2013年12月31日该写字楼的账面价值=50000-50000/20=47500 （万元），计税基础=44000-2000X 3=38000 （万元），应纳税暂时性差异=47500-38000=9500 （万元），递延所得税负债余额=9500 X 25%=2375 （万元）。
借：固定资产清理40000累计折旧10000贷：固定资产50000借：银行存款52000贷：固定资产清理40000资产处置损益12000借：递延所得税负债2125贷：所得税费用2125第五章长期股权投资【手写板】实用文档 用心整理\-阡 时说亦件户弟7」.齐益趴.心陽叩怎4 巩曾R 陽 \/ © 力0•九「/ 叭％UDV 伽\“怦旳 1 |@相碌费I 他牙札畑巒•~0;f «—话%%雨4已 笛1 I i ：卩积* JI 给屮下卩曙^临呼Vr 划9巾：7泠J二阴卩卄114® 丄加 匚3实用文档用心整理B 公司和C 公司投资设立，根据甲公司章程规定，甲公司相关活动决策至少需要有表决权股份的2/3以上才能通过。
则下列各项中属于共同控制的是（A.A 公司、B 公司、C 公司分别持有甲公司 49%、11%、40%的有表决权股份B.A 公司、B 公司、C 公司分别持有甲公司 40%、30%、30%的有表决权股份一、单项选择题@ Q 琲T[W- F1.甲公司由A 公司、 ）。
实用文档 用心整理C.A 公司、B 公司、C 公司分别持有甲公司 70%、15%、15%的有表决权股份D.A 公司、B 公司、C 公司分别持有甲公司 50%、25%、25%的有表决权股份【答案】A【解析】选项A , A 公司和C 公司是能够集体控制该安排的唯一组合，属于共同控制；选项 对甲公司实施控制，不属于共同控制；选项B 和D ，A 公司和B 公司、A 公司和C 公司是能够集体控制该安排的两个组合，如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。
2.甲公司以一批存货取得同一集团内乙公司60%的有表决权股份。
该批存货的成本为 8000万元（未计提存货跌价准备），市场售价为10000万元，增值税税率为 16%。