沈阳万象城商业的案例的研究21页PPT
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最新整理商业综合体世联商业华润万象城案例分析.ppt
万象城的成功改变了深圳的商业格局和人们对地王商务圈的认 识度，填补了高档“合家欢”购物休闲中心的空白
地王大厦、中信广场、深圳发展银行大厦、世界金融中心、
证券交易所、罗湖口岸——“都市集成”的黄金分割点
华强商圈
科学馆 地铁站
邓小平 画像
中信 广场
华润中心
地王 大厦
世界金 融中心
罗湖 口岸
改变了深圳人的生活方式，形成了“万象城消费阶层”， 逛万象城成为了深圳人的一种时尚和潮流
3%
负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场
主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品， 建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组 合与竞争对手同质化；
1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米）
特色百货 1-3F
首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细 分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商 品组合冰场
4F 5F：大型中式酒楼
商业规划设计
►将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的 角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间。 ►整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线 两边，避免了商场死角的出现； ►平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流； 立体动线设计减少了楼层之间的租金差距； ►内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店 面的货物区，真正做到人车分流、人货分流； ►出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率 高（达60％），方正实用； ►88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； ►店铺的可视性与通达性强； ►公共区域的空间舒适、色彩和谐； ►巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光 ； ►体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便； ►女性洗手间配置高出国家标准的两倍
万象城商业建筑设计分析
层建筑外墙宜大于5m。
场地设计-相关建筑设计规范
b)场地设计内容及细则 ④消防要求
●消防登高面： 登高面的宽度，至少有一个长边或者周边长度的1/4且不小于
一个长边的长度直接落地； 消防登高面范围内必须设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的
出口。 ●防火间距：
高层与高层13m；高层与多层9m;多层与多层6m。
道路等级
城市 深圳 沈阳 杭州 成都 南宁
主干道 1 2 2 2 1
万象城临接城市道路情况
次干道
支路（等级较低的路）
2
1
1
1
？
？
1
1
3
/
注：城市道路等级分主干道、次干道、支路三级，各级红线宽度控制：主干道 30—40米，次干道20—24米，支路14—18米。
场地设计-万象城场地设计探讨
一、场地设计 1）万象城场地设计探讨 a)规划设计指引 ●万象城规划设计中应考虑与城市交通的接驳设计，如地铁站、
一、场地设计 1）万象城场地设计探讨
南宁万象城
场地设计-万象城场地设计探讨
一、场地设计 1）万象城场地设计探讨
杭州万象城
场地设计-万象城场地设计探讨
一、场地设计 1）万象城场地设计探讨
杭州万象城
场地设计-万象城场地设计探讨
一、场地设计
1）万象城场地设计探讨 a)规划设计指引 ●场地主要包含万象城、写字楼、酒店、公寓等，应做到布局合
一、场地设计 1）万象城场地设计探讨 b)机动车出入口 ●机动车出入口尽量设于等级较低的道路上；若建筑四边资源均
好，可均匀分散布置在次要干道上，如成都万象城。 蔡总认为，应均匀布置，以减缓对城市交通压力。
场地设计-万象城场地设计探讨
场地设计-相关建筑设计规范
b)场地设计内容及细则 ④消防要求
●消防登高面： 登高面的宽度，至少有一个长边或者周边长度的1/4且不小于
一个长边的长度直接落地； 消防登高面范围内必须设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的
出口。 ●防火间距：
高层与高层13m；高层与多层9m;多层与多层6m。
道路等级
城市 深圳 沈阳 杭州 成都 南宁
主干道 1 2 2 2 1
万象城临接城市道路情况
次干道
支路（等级较低的路）
2
1
1
1
？
？
1
1
3
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注：城市道路等级分主干道、次干道、支路三级，各级红线宽度控制：主干道 30—40米，次干道20—24米，支路14—18米。
场地设计-万象城场地设计探讨
一、场地设计 1）万象城场地设计探讨 a)规划设计指引 ●万象城规划设计中应考虑与城市交通的接驳设计，如地铁站、
一、场地设计 1）万象城场地设计探讨
南宁万象城
场地设计-万象城场地设计探讨
一、场地设计 1）万象城场地设计探讨
杭州万象城
场地设计-万象城场地设计探讨
一、场地设计 1）万象城场地设计探讨
杭州万象城
场地设计-万象城场地设计探讨
一、场地设计
1）万象城场地设计探讨 a)规划设计指引 ●场地主要包含万象城、写字楼、酒店、公寓等，应做到布局合
一、场地设计 1）万象城场地设计探讨 b)机动车出入口 ●机动车出入口尽量设于等级较低的道路上；若建筑四边资源均
好，可均匀分散布置在次要干道上，如成都万象城。 蔡总认为，应均匀布置，以减缓对城市交通压力。
场地设计-万象城场地设计探讨
华润中心万象城招商发布会营销策划.pptx
招商发布会礼品 >>
形式2：与签约仪式相同的一枚印玺（小型），上刻“开启可能，世界因此万象”。 形式3：刻有万象城LOGO及推广语的开信刀，寓意“开启”之意。
亲和 情感
互动场景的设置
悦府样板生活展示区 >>
形式1：真人演绎悦府生活show 开辟一处会场空间，以通透的玻璃房形式，邀请知名室内设计师设计家居样板， 通过真人演出家居生活情景的形式，向嘉宾展示悦府高端而时尚的生活。 形式2：演绎家的成形 通过通透玻璃样板房形式，演绎一出从空房到装修、到家装成型、直至最后一家 人其乐融融生活的情景。
The MIXc——独树一帜的品牌气质
商业气质：高端定位，高端气质。 亲和的姿态。
商业情感：不是冰冷的，不是功利的， 是充满人文关怀的共鸣与感动。
高端但不高傲 兼容但不平凡
具有“人格属性”的商业空间， 形象高端，姿态亲和，情感丰富 。
活动调性：
高端·人文·亲和
➢高端性： 与国际一线品牌联合，与尖端时尚科技接轨，与名人精英团体合作 ➢人文性： 与城市文化融合，与城市情感联结，体现万象城文化商业的属性 ➢亲和性： 与大众生活息息相关，和嘉宾产生互动，加强活动的参与性
实现方式1：定做纪念邮票，到当地邮局办 理此项业务，优势是邮票单版价格相对便 宜；缺点是审批时间比较长，有最低版数 的要求，总价格较高，制作和递送的时间 比较长等。
实现方式2：定做个性化邮票，到中国邮政 授权合作的网站办理业务，可自行设计， 审批流程简单，没有最低版数要求，递送 的方式灵活而且时间比较快。
商业理念：非纯粹商业空间，非纯粹商业价值 是具有公共性、社会性的城市公共空间
超越常规
商业概念：多元的、兼容的，开放的 容纳美好生活的各种想象与体验。
万象城 沈阳
沈阳华润中心· 万象城
B1层内部空间
B1层主要中庭，从B1通到L6，且中庭成收缩式。
在OLE一端没有通高的中 庭，在自然光线供应不足 的情况下，利用墙面绚丽 的灯带来进行补充。但是 否绚丽的灯光有喧宾夺主 势头？周边的店铺，特别 是OLE超市稍显暗淡。 B1层与L1层局部通高处。
沈阳华润中心· 万象城
沈阳商业考察报告-万象城部分
2011年5月
沈阳华润中心· 万象城
项目规划布局
整个综合体由：购物 中心（万象城）、5A 级写字楼（华润大 厦）、高端精品住宅 （悦府）、五星级酒 店（君悦酒店）构成， 总占地面积约8.05万 平方米，总建筑面积 近70万平方米，总投 资超过50亿港币。一 期包括近25万平米购 物中心万象城、7万平 方米国际5A写字楼华 润大厦；二期为超五 星级君悦酒店、悦府 高档住宅；三期为酒 店式公寓，全部工程 预计将于2012年底完 成。
沈阳华润中心· 万象城
外立面 1 2
1.与深圳万象城不同的是，沈阳项目采用了更多部分的石材，十分 舍得，整个外立面运用石材与玻璃等元素的有机结合，大气、统一； 2.与高尚住宅——悦府之间的通道（楼与楼距离）约20米左右，与 我大连项目相比不同的是，住宅是侧面相对着商业项目。
沈阳华润中心· 万象城
沈阳华润中心· 万象城
楼层规划-L3
楼层品牌
L3层业态相对比较少，主要为服饰和皮具，且楼层主题围绕着女 性主题，服饰也主要以国内的一线品牌为主，例如JORYA、 Marisfrolg、EP等等，开业率较高，除主力百货部分未开，其余都 已在正常营业状态。 在本层也发现一些与深圳假日广场相同的品牌，就品牌的装修上， 都有可借鉴和参考的东西。
沈阳华润中心· 万象城
沈阳华润万象城调研报告
65
（六）总结
服 务：
1、万象城在活动方面注重品牌活动和会员培养，开业至今已经执行 二场大规模 滑冰比赛，会员分为普通会员和高端会员，入会会 员 台阶限制较高，锁定中高档消费群体，相应折扣实行最低8.8折 优 惠及积分不定期换礼。 2、在每层均设立服务咨询处，便于为消费者服务，服务台员工专业 态度，每当有人至服务台，均站立点头，使用礼貌用语咨询是 否 需要帮助，从停车场进入卖场后，服务台人员均起身关门，服 务 周到。
防 撞 条
（一）设计 2、VI导视
42
（一）设计 2、VI导视
43
礼宾杆—底座缺口设计， 方便归纳整理。
（一）设计 2、VI导视
44
有插口设计， 使用方便
（一）设计
45
3、DM
（每期两册，商场整体介绍及美食介绍，风格统一）
展架正面
展架侧面
展架侧面
（一）设计
46
3、DM
展架正面
展架侧面
展架侧面
86
三、租赁部调研
2.3品牌门头及橱窗设计
87
3、餐饮业态及品牌
3.1万象城共有餐饮25家（占比14%），分类如下：
国际连锁快餐（2家）：星巴克、肯德基 特色餐厅（9家）：六千馆（江南菜）、太兴餐厅（粤
浓厚的地方特 的宴请）、 （川菜）、 亚洲土 排 寿司
三、租赁部调 研
菜）、辽河渡口（辽菜，因 其
Salvatore Ferragamo \ CHLOE \ Ermenegildo Zegna \ Agnona 品店
MaxMara \ Bally \ Marni \ Mont Blance全系列店 \ Chopard精 Piaget精品店 \ I.T名品集合店
沈阳万象城调研解析
太原街商圈 中街商圈 北站商圈
五里河商圈
北行商圈 铁西商圈
本项目 五 里 河
市级商圈 区域商圈 社区型商圈
市级商圈：太原街商圈、中街商圈、长江街商圈 区级商圈：北市商圈、北站商圈、铁百商圈 专业商圈：五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈 特色商圈：西塔商圈
浑南虽然是未来发展的一个重要区域，但目 前由于人气不旺，发展的主要是底商配套、 专业市场等类型，在此不将期作为主要商圈 研究。 以下将对上述商圈进行分析。由于太原街商 圈将在区域市场里着重介绍，在整体市场中 不进行详细分析。
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000
元
· 1
7883 8670 6386 5515 6074 6690 7213 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
2010年沈阳人均可支配收入低于大 连，略高于长春和哈尔滨，在东北 三省主要城市排名第二
元
· 1
6386
10098 7964 8924
11651
13515
15678
17290 18560
20541 21578
2010年沈阳人均可支配收入低于大 连，略高于长春和哈尔滨，在东北 三省主要城市排名第二
2002
2004
2006
2008
2010
2012
沈阳
北京
沈阳市人均可支配收入与其他城市对比（2010)
华润系列研究——沈阳万象城
华润万象城 ——全国版图
沈阳万象城 大连万象城 济南万象城 青岛万象城 郑州万象城 无锡万象城 常州万象城 上海吴中路万象城 杭州钱江新城万象城 成都万象城 重庆万象城
万象中心商业营销方案PPT课件
>>乙方要完成的事宜
1、推广画面制作 2、房号编号、商业编号 3、业态区域分布图
36
THANKS!
37
项目位于区域中心，基础设施完善，与主要商圈、县中心等近 在咫尺，特别是与医院为邻居，这为商业的发展提供了比较好 的条件。同时，良好的交通，为项目的商业辐射范围的扩大、 目标商户的选址提供了更大的可能。
7
PART 1
营销目标
| 营销目标及理解 | 项目策略难点与方向
8
一、营销目标及理解
显性目标 1. 完成商业部分1F、2F的销售 2. 3-5F的业态定位及招商政策
规模的成熟配套为本项目的发展， 差异化经营提供了坚实、保障的基 础，同时也为本项目发展带来机遇。
6
项目整体商业环境
综上所述，项目具有如下特点： • 商业周边消费氛围浓厚 • 交通条件四通八达 • 区域周边经济发展成熟，基础扎实 • 消费支撑明显 结合上述条件，本项目主题商业明显，同时具备成为区 域内主题商业中心，成为区域中商业的焦点。
效益性原则：将单方面的效益性延伸为合作双方的 效益性，达到合作双方共盈。
灵活性原则：在不损害公司利益和保证招商水平不 受重大影响的大原则下，在招商政策和招商手法上采取 一定的灵活性是必要的。
32
招商政策
联合进驻政策 对于带动若干家商户联合进驻的（5家以
上），作为奖励，该商户可得到2-5个月免租期惠， 还可无偿得到商业街公共区域的广告位1年使用 权。
29
常规渠道下的产品对位与积客方式
产品分类 1F-2F 3F-5F
目标客户
连锁企业/企业高管/ 国企
乡镇客户/私营主
积客方式 客户拜访、企业推介会
客户访谈、派单
1、推广画面制作 2、房号编号、商业编号 3、业态区域分布图
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THANKS!
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项目位于区域中心，基础设施完善，与主要商圈、县中心等近 在咫尺，特别是与医院为邻居，这为商业的发展提供了比较好 的条件。同时，良好的交通，为项目的商业辐射范围的扩大、 目标商户的选址提供了更大的可能。
7
PART 1
营销目标
| 营销目标及理解 | 项目策略难点与方向
8
一、营销目标及理解
显性目标 1. 完成商业部分1F、2F的销售 2. 3-5F的业态定位及招商政策
规模的成熟配套为本项目的发展， 差异化经营提供了坚实、保障的基 础，同时也为本项目发展带来机遇。
6
项目整体商业环境
综上所述，项目具有如下特点： • 商业周边消费氛围浓厚 • 交通条件四通八达 • 区域周边经济发展成熟，基础扎实 • 消费支撑明显 结合上述条件，本项目主题商业明显，同时具备成为区 域内主题商业中心，成为区域中商业的焦点。
效益性原则：将单方面的效益性延伸为合作双方的 效益性，达到合作双方共盈。
灵活性原则：在不损害公司利益和保证招商水平不 受重大影响的大原则下，在招商政策和招商手法上采取 一定的灵活性是必要的。
32
招商政策
联合进驻政策 对于带动若干家商户联合进驻的（5家以
上），作为奖励，该商户可得到2-5个月免租期惠， 还可无偿得到商业街公共区域的广告位1年使用 权。
29
常规渠道下的产品对位与积客方式
产品分类 1F-2F 3F-5F
目标客户
连锁企业/企业高管/ 国企
乡镇客户/私营主
积客方式 客户拜访、企业推介会
客户访谈、派单
商场数字化案例
商场数字化案例咱今天就来说说万象城这个商场的数字化超酷玩法。
以前呢，大家去商场逛街，就跟没头苍蝇似的到处乱转找店。
现在万象城可不一样啦。
一、智能导览，逛街不再迷茫。
你一进万象城，就有那种超方便的智能导览系统。
在商场的入口处或者手机APP 上就能找到它。
比如说你想去一家超火的网红餐厅，只要在导览系统里输入餐厅名字，它就像个贴心小导游一样，给你画出最佳路线，还能告诉你路上有啥好玩的小店或者正在进行的促销活动呢。
有一次我朋友想去万象城买双运动鞋，在导览上搜了下耐克店，不仅知道了具体位置在几楼哪个区，还看到旁边就有一家卖运动护具的小店，顺带就把护膝啥的一起买了，这多方便啊。
二、会员数字化，优惠福利一手抓。
万象城的会员系统也变得超级数字化。
注册会员简单得很，在手机上填点信息就行。
成为会员后，那福利就像雪花一样多。
每次消费都会有积分，这些积分可不像以前只能换点小礼品啥的。
现在积分能当钱花，直接在买单的时候抵现金呢。
而且商场会根据你的消费记录分析你的喜好。
如果你经常买化妆品，那它就会给你推送化妆品的专属优惠券。
我认识一个小姐姐，她就是万象城的忠实会员。
有一回她收到了商场推送的雅诗兰黛的满减优惠券，刚好她的眼霜快用完了，就跑去买，结果省了不少钱呢。
而且会员还能享受免费停车时长，根据你的会员等级，等级越高，免费停车时间越长。
这对开车去逛商场的人来说，可太实用了。
三、线上线下融合的营销活动。
万象城经常搞一些线上线下融合的营销活动。
比如说有个大型的购物节，在线上，它会在社交媒体上提前预热，推出各种互动游戏。
像猜商品价格赢优惠券的小游戏，吸引了好多人参与。
线下呢，商场里到处都是和线上活动对应的打卡点。
你在游戏里获得的优惠券可以在线下店铺使用。
而且在购物节当天，商场里还有一些只有线下才有的惊喜活动，像明星快闪店啊之类的。
有一次购物节，我看到商场里有个很大的区域被布置成了动漫主题，好多动漫周边的商品都在打折。
同时，线上也有动漫角色的投票活动，参与投票就能再领优惠券。
万象城商业模式研究共41页
万象城商业模式研究
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！