万科东方尊域外销营销策略方案

学习改变命运,知 识创造未来
万科东方尊域外销营销策略方案
•2006年的东方尊峪——挑战与机遇并存！
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万科东方尊域外销营销策略方案
•六大挑战！
•挑战一：项目自身密度较高、供应量大
•挑战二：周边片区形象一般，非豪宅区 •挑战三： 新政影响楼市，风险不可控性 •挑战四：前期铺垫和客户积累不够
万科东方尊域外销营销 策略方案
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
•认识你自己…
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万科东方尊域外销营销策略方案
•东方尊峪
•绝版梧桐山纯粹生态区 •33万㎡国际半山豪宅 •豪宅专家富春东方，倾力打造 •自身配套豪华齐备
•2006年片区内惟一推出的豪宅物业！
学习改变命运,知 识创造未来
•中心区/红树湾等新兴区域也逐渐步入港人置业的视野 万科东方尊域外销营销策略方案
•四大机遇
•机遇一：深圳整体市场向好，豪宅供求畅旺
•机遇二：第二通道令片区价值得到提升
•机遇三：港人深圳投资豪宅比例逐年上升
•机遇四：山景度假产品、片区港人认同度较高
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•西部通道
•皇岗口岸
•罗湖口岸
•文锦渡口岸 •沙头角口岸
•旅客6万人次/日 •目前约15万人次 /日，改造后将达
•通车5.86万辆次/日 双向25万人次/日 • 货车4.3万辆次 •通车8万辆次/日 • 小车1.39万辆次 • 货车4万辆次
• 大客车1500辆次 • 客车4万辆次
•32万/日
•8千多人次/日 •2000-2500 •1000辆次/日 辆次/日
•关键挑战2：热点西移，片区吸引力下降
•近六成罗湖 居民有意区 外置业
•福田南山渐 成置业热点
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•数据来源：万科中东原方2尊00域5年外春销营交销会策客略户方调案研
•2004-2005港人深圳置业时对地段要求分 析
•关口概念有 弱化之势， 置业选择更
加广泛
•南山和福田 项目将大量分 流港销客户
•金地渔农村/19万平米/高层/地段、规模 •半岛城邦二期/20万平米/ 高层/海景
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•竞争格局
•表现/概念
•I
•金地渔农村 •淘金山
•半岛城邦
•地段/景观 •蓝湾三期
•II
•红树西岸
•御景东方
•区域/人文
•我们 •IV
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•III •符号/价值
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•货检为主 •旅检为辅 •过境车流为主
•货检/旅检综合 口岸，货运以本 地报关为主
•24小时通关
•最大旅检口岸 •铁路交通枢纽
•供港鲜活 植物产品的 主要陆路货 运通道
•东部货运 辅助口岸及 少量散客·
•功能定位
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•关键机会2——华润2期，大剧院和蔡屋围的改造，金融中心区 的规划建设都将令罗湖重焕生机，强化了罗湖派的本地情结
•4季度 •1季度 •2季度 •3季度 •4季度
•2007
•1季度
•2008
•2季度 •3季度 •4季度 •1季度
•淘金山一、二期/40万平米/高层/山湖景
•御景东方/23.2万平米/高层/区域
•金域蓝湾三期/5万平米/ 超高层/景观、品位
•红树西岸/25.3万平米/高层/智能豪宅
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•供应短缺
•香港住宅竣工量近三年呈下跌趋势，本地供应的缺口有利于加速港人来深置 业的步伐…
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•资料来源: 香港物业报告2005
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•政策背景
•深港一体化
•WTO 、CEPA、自由行 •皇岗口岸24小时通关 •深港口岸五大跨境基建（罗湖口岸/皇岗口岸改造等） •规划新增口岸（西部通道、莲塘口岸、龙华口岸、南澳海港口岸等） •河套区域合作开发步入新阶段
•并不乐观的需求——调控之下戴着镣铐跳舞，价格高企需求受抑 • 红树西岸/淘金山/观澜高尔夫大宅等高端项目销售平缓
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•06年豪宅供应量表
学Baidu Nhomakorabea改变命运,知 识创造未来
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•2006全年不存在市场间歇期
•2005 •2006
•据统计，在深港资企业有1 万多家，占全市外商投资企 业总数的70%以上，并在近 年有明显增加之势。
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•数据来源：深圳口岸办
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•未来1-2年，虽有皇岗口岸扩容，西部通道通车，地铁二 期的建设，但综合而言罗湖口岸仍将具有主导性的优势
•口岸
•通关能力
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•关键机会1——香港经济复苏、深港一体化加速、人民币 升值的预期都有利于促进港人来深置业投资
•经济复苏
•上升通道
• 里昂证券预期，香港受益 于结构性转型和内地资本的进 一步开放， 2005年GDP增长率 将达到6.6%，到2006年，GDP 增长将达到6.5%，
•
•据香港金融管理局数据，目前，香港购房者中只有2%为“负翁”。目前尚存 的负资产个案，贷款比率为楼价的115%。随着房价的回升， 2007年~2008年 间负资产问题将成为历史，深圳外销市场也将大为受益。
•罗湖金融中心区改造建设项目已经列入 深圳市重大项目，目前已经进入拆迁阶段 ，改造后的金融中心区将新增38万平方米 的建筑面积，其中20万平方米为商务写字 楼，将成为深圳的“华尔街” 。
•华润中心二期：总投资22亿港元，总建 筑面积26万平方米，已于2005年12月16日 正式开工。二期由君悦酒店、酒店式公寓 、国际商业休闲广场、高尚住宅等四个元 学习改素变命，运,预知 计在2008年中之前落成启用。
•挑战五：面临全市豪宅竞争格局
•挑战六：豪宅重心西移，东部非热点区域
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•关键挑战1： “2006深圳豪宅上演惨烈竞争”
•总体供应量高于历年
• 06年是深圳豪宅市场的井喷年份，开发项目近20个，总的豪宅放量超 200万平米，创历史新高
•主要发展商屯兵备战，不惜成本，争夺眼球 • 招商华侨城尖岗山项目，万科金域蓝湾三期，京基御景东方，招 商兰溪谷二期，益田半岛城邦，星河丹堤，圣莫利斯等