昆明市五华区121大街融资计划书

昆明市五华区融资计划书

一、项目区位

本项目区位优势明显，位于昆明一环内核心区域。北至一二一大街与建设路交叉口，南至西站第一干休所用地，西邻一二一大街，东侧为部队用地。距云南省政府、五华区政府约1.5公里；距地铁1号线西北沿线师范大学站仅300米（预计2020年开通），项目地下商业部分与地铁站直接接驳。

二、项目现状

（一）开发建设整体情况：本项目项目总用地面积为17800平方米，总建筑面积92223.64平方米，项目由两组团、三大功能分区组成：两组团为总平面规划图中东南向高层为一组团，主要进行拆迁户回迁安置，利用绿化带、回廊自然围护，便于军干所进行统一管理。其余部份构成小区商品房组团，营造小区内部大环境。三大功能区：住宅区由三种不同风格住宅户型组成住宅区；小区中心花园和立交桥旁小广场构成休闲区；小区临街铺面及商场构成商业区。

项目于2015年9月取得了规划批复，规划总建筑面积87076.09平方米，项目规划地上建筑面积53308.06平方米，其中住宅面积48775.42平方米，商业面积2775.88平方米；项目规划地下建筑面积33247.10平方米，其中地下商业面积13009.54平方米，车库面积20758.49平方米。

2015年10月19日取得了发改委的立项批复，2015年11月10日取得了用地规划许可证，2016年7月6日取得工程规划许可证。

（二）开发施工整体情况：老干部回迁房装修工程本应在2016年7月开工，由于部队改制，使得回迁房装修延期。老干部回迁房原本由昆明22分部联勤部管理，上一级单位成都军区联勤部，昆明22分部联勤部、成都军区联勤部均全部撤销，项目于2016年7月直接移交西南片区后勤善后部管理，移交手续办理2个月，期间无法动用资金，致使2016年9月1日才正式开工装修。为保证装修进度，装修由两家建筑公司共同进行。目前装修工程已全部结束，至此安置房工程全部竣工交付。

（三）拆迁情况

截至目前，4户未进行选房，8户已选房未领取新房钥匙，46户已搬迁新房但未交回老房子的钥匙。

三、融资计划

1.融资年限：2年+1年

2.融资额度：8亿元

3.资金用途：主要用于位于昆明市龙翔街135号项目的开发建设。

4.还本付息方式：到期一次还本，按季付息

5.增信（即担保）措施：

（1）抵押担保：云南XX以其持有的位于昆明市龙翔街135号项目24.58亩国有土地使用权，国有土地使用权证号为：昆国用

（2011）第00823号，土地使用权类型为出让，证载用途为城镇住宅用地，该抵押物剩余使用年限为61年。以及位于昆明市贵昆路项目13.22亩国有土地，国有土地使用权证号为：官国用（2013）第00071号，土地使用权类型为出让，证载用途为城镇住宅用地，该抵押物剩余使用年限为63年。提供抵押登记担保，融资存续期间若申请开发贷款，则本次融资的土地抵押转为第二顺位抵押或解除抵押；

（2）股权质押：借款人股东以其持有的云南XX公司100%股权为此笔贷款提供质押担保并办理公证；

（3）资金方向云南XX公司委派财务总监，履行财务总监的管理职责，同时，对网签密钥、公章、合同章、财务章、法人章及所有证照进行监管。

四、项目规划条件

项目用地性质为二类居住用地，净用地面积约1.64万平米（24.58亩），整体计容面积5.33万平米，容积率3.26。

项目当前已取得国土证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证。参照当前报批方案，项目总建筑面积约8.65万平米，其中地上建面约5.33万平米，地下面积3.32万平米，地下车位603个。

五、项目设计方案

六、周边配套

项目周边3 公里范围内资源极其丰富，生活成熟度高。•教育：

–云南省重点小学云师大附小（1公里）

–云南省重点中学昆明一中（0.3公里）

–云南省重点中学云大附中（0.8公里）

–云南省重点中学云师大试验中学（0.5公里）

按新规划片，该项目划入师大附小和云师大实验中学学区

•医疗：

–三级甲等医院云大医院（0.9公里）

•商业：

–王府井百货、新大新百货、百大新天地、百盛购物中心、昆明百货大楼（2.5公里）

•景观：

–翠湖公园（1公里）

–莲花池公园（1.3公里）

七、商品房市场情况

2017年，昆明主城五区（五华、盘龙、官渡、西山、呈贡）商品房新增预售面积1223.75万平米，成交面积1090.53万平米，供销比1.12，供需基本平衡。2017年住宅成交面积733.84万平米。

2017年10月至2018年9月，昆明商品房成交均价波动上升趋势明显。2018年9月，商品住宅均价13589元/平米，环比上涨0.78%，同比上涨42.33%。

项目周边对标新盘为碧桂园龙台，该项目预计销售价格为3.5万-4万元。

八、项目经济技术指标

项目占地面积约1.6万平米，按当前方案预计：总建筑面积8.65万平米，其中地上建筑面积5.33万平米。可售面积5.29万平米，具体包括精装高层4.88万平米，地上商铺0.28万平米、地下商业0.14万平米以及可售车位603个。地下室3层。

九、项目成本收益情况

本项目整体可售货量约16.8113亿元，含税总成本约9.5亿元，计提资产3996万元，税前利润约7.3亿元。

项目收益预测表

附件一：土地证

附件二：建设工程规划许可证、建设规划用地许可证