成都休闲度假房地产研究-绿维创景

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国内外休闲旅游小镇案例研究_绿维创景

国内外休闲旅游小镇案例研究_绿维创景近年来，休闲旅游已成为人们日常生活中不可或缺的一部分。

为了满足人们对于休闲旅游的需求，国内外涌现了许多独具特色的休闲旅游小镇项目。

本文将以国内外绿维创景小镇为案例，分析其成功之处。

绿维创景小镇位于中国云南省丽江市宁蒗彝族自治县境内，项目占地面积约4000亩，是云南省重点休闲旅游开发项目之一、绿维创景小镇以生态环保为核心理念，注重自然资源的保护和利用。

项目建设过程中，充分利用当地的地理环境和文化传统，打造出别样的旅游景点，并结合当地的农业资源开展了休闲农业旅游，成功吸引了大批游客前来观光和度假。

首先，绿维创景小镇在规划设计上注重与自然环境的融合。

项目充分利用了当地的山水资源，打造出了一片人与自然和谐共生的景区。

通过修建步道、观景平台等设施，游客可以近距离欣赏到迷人的山水风光。

此外，绿维创景小镇还注重植被的保护和恢复，通过种植各种具有云南特色的植物，丰富了景区的生态和景观，给游客留下深刻的印象。

其次，绿维创景小镇注重文化传承和与当地民俗的结合。

云南是一个拥有丰富多元民族文化的地区，而绿维创景小镇正是通过展示当地彝族的传统文化和民俗，吸引了大批游客前来体验。

在小镇内，游客可以欣赏到彝族的传统歌舞表演、手工艺品制作等文化活动，并有机会在当地民宿体验彝族的传统生活方式，深入了解当地民俗文化。

另外，绿维创景小镇积极开发休闲农业旅游项目，将旅游与农业结合起来，为游客提供了一种全新的休闲方式。

小镇内建设了农业观光园区，游客可以亲自参与农耕活动，体验农民的生活和劳动，感受农田的自然之美。

同时，小镇还开办多样性农业训练班和体验课程，教授游客农业知识，并倡导有机农业的理念。

通过这种方式，绿维创景小镇成功吸引了许多都市人前来度假，放松身心。

总的来说，绿维创景小镇通过注重自然环境的保护、文化传承和农业旅游的开发，打造了一个独特的休闲旅游小镇。

其成功之处在于充分利用当地的自然和文化资源，为游客提供了丰富多样的旅游体验。

绿维创景：从机会与困境中,探索旅游房地产创新开发模式

旅游运营网绿维创景：从机会与困境中，探索旅游房地产创新开发模式北京绿维创景规划设计院传统的旅游房地产销售旺季“金九银十”即将落下大幕，盘点全国各地的旅游房地产项目，几家欢喜几家愁，面对越来越精明的投资者，开发商表示，如今旅游房地产项目，面临着前所未有的机会与困境。

日前，北京绿维创景规划设计院林峰院长在出席活动时接受了记者采访，解读了旅游房地产的现状及创新、行业在房地产创新大趋势下的变化等问题，并介绍了绿维创景在旅游房地产创新领域的探索及经验。

1、中国房地产存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境中国房地产发展处于结构性矛盾状态，良性发展与不良困境同时存在。

林峰院长认为，存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境。

五大结构良性机会：第一、城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会;第二、土地控制有效，土地升值结构有序良性，保证了不动产持续保值增值的基础，为土地一级开发提供稳定的空间与机会;第三、城市配套水平持续升级，重置成本保持增长，保证了城市房地产保值升值基础，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会;第四、产城一体化趋势明确，为城市可持续发展提供了保障，为工业区、高新区、产业区、经济开发区等与城市房地产的混合发展提供了机会。

同时，新的产城一体化城镇开发，形成了创新开发的商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式;第五、刚需、改善性需求、服务业需求、商业需求、休闲需求、投资需求等等依然旺盛，房地产成本与市场价格之间的利润空间仍然较大，构成了多数产品盈利能力的基础，房地产产品开发仍然是最盈利的商业模式。

四大结构恶性困境：第一、基于房地产商低价土地与高房价开发追求以及政府政绩需求的新城造城模式，大多数是脱离产业的城市化恶性开发，造成了空城与鬼城;第二、既脱离旅游又脱离城镇的所谓“旅游房地产”，特别是沿海地区大量的空楼鬼楼，是极大的资源浪费;第三、大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐、文化商务等等产业经营基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间较大的矛盾，也因此越来越难卖;第四、产业房地产热中，虚产业，实房地产的运作手法，骗政府又骗业主，害人又害己，在社会大背景之下，已经越来越难。

国内外领先度假区研究-绿维创景

国内外领先度假区研究北京绿维创景规划设计院度假区是人们度假生活的重要载体，也是度假时代下，旅游开发的重要方向，涵盖了餐饮、住宿、游乐、运动、康疗、购物等多种功能。

国内外度假区处于不同的发展阶段，在发展模式、项目设置、运营模式上也各有特色。

本文根据网络资源，对国内外度假区的成功经验进行了整理，期望能够为我国度假区的健康发展提供一些参考。

案例一：墨西哥坎昆度假区坎昆，墨西哥著名旅游城市，位于加勒比海沿岸，是一座长21公里、宽仅400米的美丽岛屿，这个满环形的半岛，西北端和西南端有大桥与尤卡坦半岛相连，隔着尤卡坦海峡，与古巴岛遥遥相对，是集滨海度假、运动养生、旅游休闲、玛雅文化体验、国际会议于一体的度假区，被誉为世界第7大海滩度假胜地。

一、核心吸引力依托优质的滨海自然资源打造世界级旅游度假区，同时挖掘玛雅文化，构建独一无二的竞争优势。

这两大吸引核也是吸引游客前往坎昆的重要原因。

1、自然资源坎昆属于亚热带气候，年均温度在27度左右，具备滨海养生度假必需的气候优势和3S（阳光、沙滩、海洋）。

另外，罕见的蛇形岛外形，既有外海围绕，又有内环水域，风光奇丽。

2、人文资源玛雅文化是坎昆最为鲜明的文化符号，数据显示，30%的游客是受到玛雅文化的吸引来到坎昆。

在开发度假设施的同时，在保护的基础上，挖掘和整合当地的传统文化(以玛雅文化为中心)旅游资源，不仅可以丰富和提升度假旅游产品，而且可以为坎昆旅游发展提供持续动力。

二、休闲度假体系坎昆度假区，包括旅馆区（坎昆岛）、居住区（坎昆城）、国际机场区、保护区、“白沙滩”、圣米盖里托古迹废墟、尼楚普特、波荷奎礁湖等八大功能组合区。

绿维创景度假地产开发经营模式

绿维创景度假地产开发经营模式绿维创景是一种度假地产开发经营模式，旨在为人们提供独特的度假体验，同时保护和提升生态环境的质量。

这种模式将环境保护与高品质度假服务相结合，通过营造自然环境和特色加值，吸引游客和投资者。

绿维创景的核心理念是可持续发展。

开发商在选址和规划过程中，依托于丰富的自然资源和独特的生态环境，保护和改善自然环境的同时，还提供高品质的设施和服务。

这种模式旨在减少对自然资源的消耗，并通过合理的资源利用和节能措施增加环境效益。

在绿维创景中，关注社区和环境的需求是至关重要的。

开发商积极与当地政府、社区和居民进行合作，了解他们的意见和建议，以便更好地满足他们的需求。

开发商还致力于改善当地社区的基础设施和公共服务，以促进该地区的可持续发展。

绿维创景还强调环境教育和社区参与的重要性。

开发商不仅提供高品质的度假体验，还积极引导游客和居民参与到环境保护和可持续发展的活动中来。

他们组织丰富多样的环境教育项目，如生态考察、环境保护讲座和体验式学习活动，以提高人们的环保意识和环境保护技能。

绿维创景的成功需要建立合作和共赢的伙伴关系。

在开发过程中，开发商需要与设计师、建筑师和环境专家合作，确保开发项目符合环境保护和可持续发展的标准。

他们还需要与旅游机构、酒店和度假村等产业伙伴合作，提供优质的度假服务。

这些合作将促进旅游业的发展，增加地方经济的收入。

在实际经营过程中，绿维创景需要严格的环境管理和监督。

开发商需要建立有效的环境管理制度，确保项目的运营符合环境保护和可持续发展的要求。

他们还应定期进行环境评估和监测，及时发现和解决环境问题，保护生态环境的完整性和质量。

绿维创景的实施可以带来很多好处。

首先，它能够吸引更多的游客和投资者，增加地方经济的收入。

其次，它可以提升当地居民的生活质量，改善基础设施和公共服务，同时也促进社区的可持续发展。

最重要的是，绿维创景能够保护和提升自然环境的质量，回报当地社区和生态系统。

总之，绿维创景是一种旨在保护和提升环境质量的度假地产开发经营模式。

度假地产开发经营模式-绿维创景

度假地产有哪些开发经营模式北京绿维创景规划设计院度假时代的来临，使得旅游地产深受度假者、投资者的喜爱。

但异地置业的选择难、旅游地产的高空置率、低回报率、高维护成本、低度假体验，让业主苦不堪言。

这就催生了一些度假地产创新模式的产生，比如“分时分权一体化”、“度假权益证券化”、“托管运营+交换”。

模式一：分时分权一体化将每间酒店公寓的产权划分为若干份出售给业主，业主除拥有这若干份之一的可转让、可继承、可盈利的房屋产权外，每年还享有若干天具有专业酒店服务的使用权，并可换住系统内各地的酒店公寓或合作酒店，享受异地休闲度假权。

这种模式，对于业主来说，既拥有产权，又可以消费，又可以出售，从投资角度是获利的。

另外，这种模式下，销售房子就相当于发展会员，吸纳的会员越多，整个交换系统就越活跃，增值空间也就越大。

因此，这种模式不仅是在销售地产，还可以销售后续的服务。

模式二：“销售+租赁+托管+交换”的一站式模式从前期的开发、到后期的销售、租赁运营，再到交换、物业管理、度假预定等多种业务均有涉及，一般自身不开发也不拥有度假酒店、度假村等度假地产，而是通过吸纳酒店、房地产开发公司或经纪公司、物业管理公司、旅行社加盟的方式，销售、租赁系统内的产品，并组建内部交换系统，为会员提供一站式全程服务。

模式三：间夜权证券化将酒店的入住权益设计在一张度假卡中，跟股票、期货一样，在交易所上市，进行交易售卖。

当购买者有度假、商务需求时，可以交割，交割完成后到系统寻找合适的洒店入住。

这种模式销售的是酒店的期权，使中国的洒店客房实现了资本化、证券化、易货化、期货化，促进了中国旅游度假消费产业的升级换代。

避暑度假市场-绿维创景

避暑度假市场北京绿维创景规划设计院随着全球气候变暖、城市热岛效应等的影响，7、8月份的气温完全超出了人体感觉舒服的环境温度，避暑成为了夏季旅游中一个永恒的话题。

据一些网站的在线问卷调查结果显示，计划在夏季出行的人群中，有80%以上是以“避暑”为目的。

对此，2013年、2014年中国旅游研究院与中国气象局公共气象服务中心连续两年共同研制了《中国城市避暑旅游发展报告》。

通过这两年的报告，我们来解析一下，避暑旅游市场的特征和逐渐成长的步伐。

避暑旅游需求旺盛，发展潜力巨大在参与避暑旅游的游客当中，学生与教师群体、老年人群体及“火炉城市”居民是三大主体。

据《2013中国城市避暑旅游发展报告》显示，仅对上述三个避暑主体市场进行不完全统计与分析，避暑旅游市场的潜在规模就至少超过3亿人，考虑避暑旅游消费周期长、频次高的特点，2013年避暑旅游市场需求约在5000-6000亿元，市场潜力不容小觑，完全有条件培育成为我国旅游业的“暑期档”。

从市场主体来看，避暑旅游的时间是在每年最炎热的6、7、8月份，而7、8月又是学校放暑假的时间，因此学生与教师群体是避暑旅游的第一大市场。

这一群体在时间上没有限制，一般多与家人或是同学结伴出行，偏向于自然风景区或是滨海地带，对项目的游乐性要求较高；老年人或是离退休职工，是有钱有闲一族，他们对环境及温度比较敏感，停留时间长，偏向于环境好、温度适宜的避暑景区或城市；“火炉城市”的居民，一般会选择周末或是节假日进行避暑旅游，周边的景区或度假区是他们的首选。

避暑旅游版图已基本形成，避暑经济效益显现我国的避暑旅游虽然是近十年才发展起来的，但步伐较快，全国避暑旅游市场已初步形成，避暑经济效益已经显现。

旅游地产解构-旅游地产规划设计-绿维创景

旅游地产解构北京绿维创景规划设计院经历过一段畸形增长的时代，旅游地产的发展正在逐渐走向理性。

越来越体现出适应于生活、休闲度假等本身的需求，并进一步显现出对旅游产业、区域经济、社会发展强大的带动作用。

绿维创景认为，旅游地产已经成为旅游区域开发与城市经营全面结合的手段。

一、什么是旅游地产?旅游地产，是以旅游休闲度假为依托，在旅游地形成的围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业，但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。

总体来看，旅游地产的出现是依托旅游资源，基于人们对旅游地的需求从一般观光转化为休闲度假，进而转化为居住或生活度假时，出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。

二、旅游地产五大组成要素：第一，便捷的交通与地理位置，是旅游地产开发的前提。

第二，具有独特吸引力的旅游资源，特别是具有极高观赏价值、康复疗养、休闲度假功能的资源，为旅游地产开发增加筹码，也是旅游地产进行空间特性与产业性质定位的必要条件。

第三，基础设施与配套服务设施，是旅游项目、休闲度假项目、人居项目之外的另一重要组成部分，需要满足旅游与居住的双重需求。

因此，要求设施配套齐全，功能组合丰富，相互支撑。

第四，具有游憩化、人性化的公共空间环境，可以促进旅游地产趋向更加成熟、完善的方向发展。

第五，保证旅游、地产开发顺利进行的设计方案，合法的产权手续，专业、先进的物业管理与酒店管理，以及资金支撑、营销推广系统、交换网络系统等，也是旅游地产不可缺少的组成要素。

三、旅游地产五个主要特征(一)基本特征-旅游与地产相互交叉旅游地产以旅游开发为基础和发展背景，以地产为盈利点和终极目标。

绿维创景：突围休闲地产核心困局聚焦五大开发关键

突围休闲地产核心困局聚焦五大开发关键北京绿维创景规划设计院政策的影响使诸多开发商钟情于休闲地产领域，然而，由于缺乏具有指导意义的研究成果，许多开发商还未弄懂休闲地产的开发关键，不清楚有哪些经典模式值得借鉴。

为此，绿维创景对休闲地产的核心困局、开发关键与经典模式进行了初步研究，以供开发商参考。

一、休闲地产项目分类休闲地产项目的规模一般为数百亩到数千亩不等，从地块分布上来看，主要包括以下三大类：1、在大景区外围的休闲地产项目此类项目一般距离城市较远(如海南国际旅游岛、黄山等名山大川)，其开发机会主要在于依托著名景区的稀缺价值与其已有的庞大市场基础，借助交通的改善、旅游业态从单一观光向综合休闲升级的大势，通过发展互补于核心景区观光功能的休闲业态，来带动第二居所型房地产(投资置业、度假置业为主)的开发。

2、在大城市周边的休闲地产项目此类项目一般位于城郊，距离中心城区在2个小时以内的环城游憩带中(如北京、上海、成都的郊区)，规模大都较大，其开发机会，主要是依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场，来带动第一居所与第二居所相结合(投资与自住型置业并存)的休闲地产开发。

3、在城中新地块的休闲地产项目此类项目一般位于中心城区或者位于中心城拓展区，常常拥有某些独特的人文资源或者是城中村大型改造地块，如曲江新区，其机会主要是依托中心城区强大的休闲消费与地产消费需求，利用城市的产业升级与空间拓展大势，通过特色文化休闲体验产品(商业地产)的打造，来带动第一居所型房地产(自住型为主)开发。

林峰院长受邀参加“第二届中国房地产创新模式大会”-绿维创景

林峰院长受邀参加“第二届中国房地产创新模式大会”北京绿维创景规划设计院【回顾】2013年10月26日-10月27日，全经联“首届中国房地产创新模式大会”在北京四季酒店隆重召开。

我院林峰院长受邀出席大会，并担任全经联商学院实战讲师，同时发表题为《新型城镇化架构下的房地产创新》的演讲，受到与会人员的广泛关注。

另外，林峰院长还以其在推动房地产创新方面的突出贡献，荣获“中国房地产创新人物”大奖。

点击查看详情：林峰院长受邀参加“首届中国房地产创新模式大会”2014年9月12-13日,由全经联主办的第二届中国房地产创新模式大会将在北京召开，全经联特邀全经联研究院常务副院长、全经联城镇化发展委员会常务副主任兼秘书长、全经联商学院实战讲师、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士分享《度假时代的分权销售模式》。

在整个地产行业都处于下行通道的现实状况下，旅游地产也处于分化阶段，地产开发商的大举进入与去化率低、库存高、消化周期长、鬼城鬼楼屡见不鲜等现象并存。

这一方面是宏观经济和政策形势所决定，另一方面也跟旅游与地产的分离、地产与城镇化的分离、地产功能的缺乏等无序开发相关。

同时，随着度假经济时代的来临，居住需求已经成为休闲度假的核心。

度假地产无论从产品、开发模式还是销售，都必须升级换代。

如何把握这一市场趋势，实现度假地产的升级？如何创新开发运作模式，提高度假地产去化率？林峰院长认为，度假地产出现问题，最核心的原因是，使用权和产权存在矛盾。

因此，分时分权一体化模式将成为度假产品销售的核心模式之一。

绿维创景：乡村度假,未来度假市场中的一个金矿

乡村度假，未来度假市场中的一个金矿北京绿维创景规划设计院从观光农业到休闲农业再到乡村度假实际上是一个跨越。

乡村度假基于产业问题解决，结合农村社区发展，形成的是持续型消费、多样化业态结构，是未来度假市场中的一个金矿。

绿维创景对其中的关键问题进行了归纳总结，抛砖引玉，期望能对未来的发展有所启示。

乡村度假是基于乡村田园生活，利用乡村独特的自然环境、田园景观、生产经营形态、民俗文化风情、农舍村落等资源，为游客提供一种度假方式。

从观光农业到休闲农业再到乡村度假，可以看作是乡村旅游发展的三个阶段。

观光农业体现的核心要素是农业的观光性，是把农业的游憩要素以观光方式充分体现而形成的一种业态方式;休闲农业更多呈现的是休闲要素，不同于观光要素的门票经济，休闲要素带来的是休闲消费经济，因此，休闲农业实际上是由一系列消费构成的一种业态结构;乡村度假又和休闲农业形成了一种差异，乡村度假不再是短时消费，而是持续性消费，其涵盖了观光农业和休闲农业的各种要素，包括乡村田园旅游、村庄民俗休闲村落、村庄接待旅游等，这些要素最后构成了一种度假业态多样化的结构。

绿维创景认为，乡村度假是未来度假市场中的一个金矿。

它与三农问题的解决、美丽乡村的建设、就地城镇化的实现等息息相关。

一、乡村度假开发的三个关键及四大要素对于一个乡村度假项目而言，不可能去做基础层面的一个个农户，而应打造区域结构。

这个区域，可以小到一个村，也可以大到一个度假区域。

林峰院长认为，对于一个做区域的乡村度假项目来说，需要解决好以下问题：第一，进行文化梳理和形成主题化。

各类型度假地产研究集锦-绿维创景

各类型度假地产研究集锦北京绿维创景规划设计院度假地产是以良好的自然资源条件为基础，以多种休闲、游乐、养生、运动等项目为依托，以完善的旅游设施及服务为配套的，具有物业属性和经营属性的地产项目。

与传统地产项目不同，度假地产的核心是“旅游与度假”，其功能更多的是强调“度假服务”，而不是传统的“房屋供应”。

度假地产从不同纬度来看，有很多种分类。

为了明确地表现旅游与房地产之间的相互作用关系，绿维创景从泛旅游的视角，以区域综合开发为理念，将旅游地产划分为休闲商业地产、休闲居住（第二居所）地产、度假居住（第三居所）地产、酒店地产、养老地产、文化创意地产、庄园地产、新型农村社区旅游地产八大类产品，并对每一类地产都做了较为深入的研究。

本文将对度假市场上比较常见的几种地产类型的开发要点进行归纳总结。

※温泉度假地产温泉地产，顾名思义，包括“温泉”和“地产”两部分。

其中温泉是长线投资发展结构，既包括养生、康疗、美容美体等产品主脉，又包括餐饮休闲、运动休闲、商务会议等休闲聚集配套；地产是一种短线投资、快速收益的结构，包括可售后回租的或纯经营性质的酒店及配套、旅游商业地产、产权式公寓、度假公寓（第二居所），以及公寓、花园洋房、别墅等纯销售型物业。

现阶段，温泉地产存在的主要问题是温泉与地产分离。

一方面仅强调拥有温泉资源优势，但对温泉资源却没有深度开发，未能很好地使其成为住宅的增值要素；另一方面温泉地产开发落后，仅仅打造社区配套的温泉泳池、温泉会所和水疗中心，却未能融入丰富的温泉产业及大量协作性很强的商业产业，未能打造整体的温泉休闲生活方式。

绿维创景旅游业态规划模式探索

绿维创景旅游业态规划模式探索随着人民生活水平的提高以及人们对休闲度假的需求日益增加，旅游业成为了一个快速发展的行业。

然而，传统的旅游业态已经难以满足人们对多样化、个性化旅游体验的需求，这就需要我们探索新的旅游业态规划模式，以适应市场变化和满足消费者的需求。

首先，绿维创景作为一种新的旅游业态规划模式，注重与自然环境的融合和保护。

传统的旅游业态往往会给生态环境带来一定的破坏，而绿维创景则通过合理规划和科学管理，将景区、公园与自然保护区相结合，实现生态环境的保护和可持续发展。

在规划和建设绿维创景项目时，需要考虑到生态环境的保护和恢复，合理利用和开发自然资源。

其次，绿维创景注重提供多样化的旅游体验。

传统的旅游景区往往只提供一种或几种旅游项目，而绿维创景则强调提供多样化的旅游活动和体验。

可以通过规划不同主题的旅游项目，如自然探索、生态保护、文化体验等，吸引不同类型的游客。

同时，还可以通过与当地居民的互动活动，带给游客更加真实、丰富的旅游体验。

此外，绿维创景还可以与其他产业进行深度融合。

旅游业与其他产业的融合可以实现资源共享、互通有无的效果。

例如，可以将旅游业与农业相结合，通过开展农家乐以及农业观光项目，提供农业体验和农产品销售服务。

同时，也可以与文化、体育、健康养生等产业进行联动，共同吸引游客，提供多元化的旅游产品和服务。

在绿维创景的规划模式中，基础设施建设是至关重要的一环。

要实现绿维创景的目标，需要建设完善的交通网络、水电供应、通信设施等基础设施，以提供便捷的旅游环境和优质的服务。

同时，还需要注重智能化技术的应用，提高旅游管理和服务的效率。

最后，绿维创景的成功与否，不仅取决于规划和项目设计的科学性和合理性，还取决于管理、营销和推广的力度。

绿维创景需要有一支专业化、高素质的管理团队，能够科学规划、有效管理旅游资源，确保项目的可持续发展。

同时，还需要注重营销和推广工作，通过多种渠道和手段吸引游客，提高项目的知名度和美誉度。

温泉度假村开发的六大经典模式-绿维创景

温泉度假村六大经典开发模式北京绿维创景规划设计院温泉项目由于具有较好的快速盈利潜力，一直备受开发商青睐。

开发形态也早已突破单一泡浴形态，多以结合戏水游乐、康复疗养、会议度假等组合形态。

面对花样迭出的产品业态，如何辨别其中门道?如何进行温泉设计?绿维创景对目前市场上较为主流的六种温泉度假村开发模式进行了解读。

一、特色温泉景区模式——“特色温泉+景区”所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式，这是温泉设计的根本模式，其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区。

主要包括两种类型：面向大众的精品温泉景区和面向小众的高端SPA景区。

因“御泉道”、“太医五体”被人熟知的御温泉、以“真山水温泉”和“美人四润汤”出名的天沐温泉，丰富了现代温泉文化，是面向大众的精品温泉景区的代表。

而利用昆明阳宗海旅游度假区作为高端休闲度假产品集聚区的区域优势的柏联SPA是面向小众的高端SPA景区的领头羊。

二、温泉会议中心模式——“温泉+会议休闲”“温泉+会议”的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为“温泉+大型会议”及“温泉+中小型会议”两种模式。

其一，“温泉+大型会议”模式。

北京九华山庄是这种模式的典型代表，利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待，最终实现的是温泉资源综合开发价值的突破。

会议市场的庞大规模是支撑其成功的关键。

其二，“温泉+中小型会议”模式。

成都休闲度假房地产研究报告

成都休闲度假房地产研究报告随着人们对休闲度假需求的不断增加，休闲度假房地产市场逐渐兴盛。

作为中国西南地区的经济和文化中心，成都休闲度假房地产市场也呈现出崭新的发展态势。

本报告将从市场概况、发展趋势、投资机会三个方面，对成都休闲度假房地产进行深入研究。

一、市场概况1.1 地理位置优势成都位于中国西南地区，地理位置优越。

丰富的自然资源和得天独厚的气候条件，使成都成为了理想的度假胜地。

1.2 市场需求分析在快节奏的生活中，人们对休闲度假的需求日益提高。

成都的经济发展和城市建设，为休闲度假房地产市场提供了广阔的发展平台。

1.3 竞争态势随着休闲度假房地产市场的火爆，竞争也日益激烈。

目前成都市场上的休闲度假房地产项目种类繁多，景点多样化，竞争激烈。

二、发展趋势2.1 旅游产业的发展成都作为中国西南地区的旅游中心，不仅有着丰富的自然景观，还拥有悠久的历史文化底蕴。

随着旅游产业的快速发展，休闲度假房地产市场也将蓬勃兴起。

2.2 互联网技术的应用随着互联网技术的广泛应用，休闲度假房地产市场也发生了巨大变化。

通过互联网预订、体验分享等方式，提高了用户的便利性和体验感，为市场带来新的发展机遇。

2.3 生态环保意识的提升在人们对生态环境日益关注的今天，生态环保成为了休闲度假房地产发展的重要指标。

成都作为国家生态城市，将积极引导度假房地产行业朝着生态环保方向发展。

三、投资机会3.1 住宅度假区项目随着人们对度假需求的增加，住宅度假区项目成为了投资的热点。

成都拥有得天独厚的地理条件和良好的文化氛围，为住宅度假区项目提供了广阔的发展空间。

3.2 主题度假酒店项目主题度假酒店项目受到了越来越多投资者的青睐。

成都作为中国西南地区的旅游中心，主题度假酒店项目将获得更多的客户和市场。

3.3 休闲养生养老项目休闲养生养老市场正逐渐崛起。

成都以其独特的自然和文化资源，吸引了大量的养生养老项目投资。

四、结论随着人们对休闲度假需求的不断增加，成都休闲度假房地产市场充满了投资机会。

研学旅行正当时,带旺大众度假市场的新支点-绿维创景

研学旅行正当时，带旺大众度假市场的新支点北京绿维创景规划设计院工作日市场业绩惨淡一直是各大景区的心头病。

在政府公费旅游逐渐隐退的大趋势下，如何通过旅游产品的整合和创新，吸引工作日有空闲时间的市场消费群体，成为了我们的研究重点。

绿维创景认为，工作日与节假日之间的差异，根本上是由“空闲时间”造成的，因此，我们将重点放在了面向青少年的研学旅行、面向老年人的老年旅游以及面向企业的会奖旅游这三大市场上。

我们将逐一分析这三个市场以及产品开发策略，以期能够为工作日旅游提供参考方案，进而把握未来旅游发展的趋势。

本文将重点解读工作日解决方案之一——研学旅行市场。

研学旅行，是文化旅游的一种，其中，文化是灵魂，旅游是载体。

体验性、教育性、娱乐性、休闲性是其主要特性，与传统旅游相比，研学旅行更加关注目的地的文化旅游资源，是一种满足自我提升需求的高层次旅游。

研学旅行在国外发展已久，但在国内还处于初步发展阶段。

近两年，随着《国民旅游休闲纲要》、《中小学学生赴境外旅行活动指南(试行)》、《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》等一系列政策的出台以及市场的调配作用，研学旅行作为专项旅游正逐渐走入人们的视野，并成为拓展旅游发展空间的重要举措。

一、研学旅行未来的发展特征我国的旅游业和素质教育正经历着改革，研学旅行的兴起正是旅游工作日解决方案和丰富教育形式的最佳结合。

中国的大中小学生占人口总数的20%，中国还有庞大的中高等收入人群，家庭消费能力在提升，研学旅行面临着巨大的市场发展机遇。

绿维创景：度假生活方式与度假消费结构分析

度假生活方式与度假消费结构分析北京绿维创景规划设计院提起度假，首先映入脑海的是以阳光、沙滩、海岸为代表的“3S”旅游，诸如海南三亚、夏威夷、巴厘岛、迪拜等等，闲适、随心、自由是人们的追求。

但这并不是度假生活的全部，一条漫步的小路，一个可以发呆的地方，一家其乐融融的交流，这种平静、温馨、浪漫、闲暇的慢生活方式，也许才是度假者真正的追求。

如今，不是只有高端人群才可以享受度假生活，中、低端的度假市场空间巨大。

超越常规生活，摆脱日常工作，置身闲适的自然环境，享受品质化的度假服务，这就是度假生活方式最基本的要义。

一、度假生活方式的构建从意境构造的角度来看，度假生活方式的构建应包含明确的主题意境、舒适的自然生态环境、品质化的度假设施、人性化的度假时空设计，精致的度假配套服务，这些贯穿于规划设计的整个过程。

1、意境塑造。

以度假人群的需求为导向，确定独特的度假主题，以突显“内敛而不失张扬、低调而不失格调，含蓄而不失典雅”为意境追求。

度假主题的选择及确定取决于区位、资源及市场的深入调研及分析。

2、氛围营造。

以场地资源的整合为手段，营造独特的度假生活空间。

在充分考虑到场地综合条件的基础上，需要优化布局休闲娱乐空间、私密度假空间、商业休闲空间等。

3、载体支撑。

以度假主题的意境为纽带，打造独特的度假载体。

基于度假体验，核心载体需从度假者的生理、心理及精神需求层面考虑，一般应包含休闲类项目、酒店类项目、运动类项目、街区类项目、文化类项目等。

4、时间规划。

以度假者的体验为设计根本，形成独特的度假时光安排。

“都市休闲聚落”研究-绿维创景

旅游运营网 “都市休闲聚落”研究北京绿维创景规划设计院摘要：在研究“城市休闲商业地产”与“都市旅游”的项目过程中，我们逐渐发现，“都市休闲聚落”可称为城市休闲消费一种典型范式，用这种概念去界定和区分城市休闲消费，可以使得我们跳出城市商业地产或者都市旅游的界限，用一种更为宽阔的视角去分析城市休闲消费，从而更加深入浅出地形成对具体的课题项目研究，无论是超级型城市商业地产项目开发，还是单一的都市旅游项目建设。

一、都市休闲聚落概念界定绿维创景认为，都市休闲聚落，即是位于都市之中，具备一定的休闲消费吸引力、有相当规模和场地空间，能够聚集人群并为之提供休闲游憩的聚集区域。

我们研究发现，都市休闲聚落，其基本要求可总结如下：首先，休闲聚落中的休闲消费吸引力，即特色，休闲聚落必须具备自身的特色消费吸引力，无论是作为购物为吸引力的商业街区、购物中心，抑或是以酒吧或者主题酒店集合的酒吧街，或是以民族、历史文化古建筑作为吸引力的景点街区等，都必须构成对客源的吸引，形成触发客源前往体验的动机。

其次，休闲聚落必须位于都市之中，且有足够的配合其特色吸引力的场地和规模空间，即为多项目体的聚合，能够为聚集的人群提供充足的空间。

再次，休闲聚落必须能够在其主体吸引力下，满足前来游客的首要需求之余，能够为游客提供休闲游憩的放松体验。

二、都市休闲聚落分类研究1、从核心吸引力看都市休闲聚落的分类方式我们认为，都市休闲聚落以其核心消费吸引力作为分类方式，可分为旅游导向的都市旅游休闲聚落和商业导向的都市商业性休闲聚落两大类，两类聚落模式在开发和运营过程中由于其面对的客源需求不同，其开发和运营模式也不尽相同，由于各类中具体吸引力依托资源不同，又可分为次级分类（详见下表）。

绿维创景国际乡村旅游度假发展模式及典型案例分析

绿维创景国际乡村旅游度假发展模式及典型案例分析近年来，乡村旅游度假已经成为人们休闲度假的新选择，其独特的自然景观和人文特色吸引了越来越多的游客。

然而，在国际乡村旅游度假发展中，存在着各种不同的模式和典型案例。

本文将对国际乡村旅游度假发展模式及典型案例进行分析，希望能够为我国乡村旅游度假的发展提供一些借鉴意义。

在国际乡村旅游度假发展中，主要可以分为以自然资源为特色的生态休闲度假模式、以人文特色为核心的人文体验度假模式和兼具自然景观和人文特色的综合发展模式等三种典型模式。

第一种模式是以自然资源为特色的生态休闲度假模式，该模式主要是通过保护和开发乡村的自然资源，为游客提供一个远离城市喧嚣的休闲度假场所。

例如，澳大利亚的旗杆山度假村，坐落在山脚下的一片茂密的森林中，提供了一系列的户外活动，例如徒步、骑行和观鸟等，让游客能够在大自然中尽情放松身心。

第二种模式是以人文特色为核心的人文体验度假模式，该模式主要是通过展示乡村的文化和历史，为游客提供一个全面体验乡村生活和文化的机会。

例如，德国的罗曼蒂克小镇，保留了中世纪的建筑风格和传统工艺，游客可以参观当地的博物馆、工艺作坊，还可以品尝当地的特色美食和参加民间艺术表演，体验到地道的乡村文化。

第三种模式是兼具自然景观和人文特色的综合发展模式，即在保护和开发自然资源的同时，也注重展示和传承乡村的文化和历史。

例如，意大利的托斯卡纳乡村度假区，以其优美的自然景观、悠久的历史文化和著名的美食吸引了世界各地的游客。

在这里，游客可以欣赏到丘陵地区的迷人风光，还可以参观当地的庄园、古城堡和酒庄，体验到当地的文化和生活方式。

总之，国际乡村旅游度假发展模式分为以自然资源为特色的生态休闲度假模式、以人文特色为核心的人文体验度假模式和兼具自然景观和人文特色的综合发展模式等三种典型模式。

这些模式可以为我国乡村旅游的发展提供一些借鉴意义，我们可以根据我国各地的实际情况，选择适合的发展模式，充分发挥乡村的自然和人文资源，为游客打造一个丰富多样的乡村旅游度假体验。

绿维文旅旅游房地产开发攻略

绿维文旅旅游房地产开发攻略随着国内旅游业的快速发展，旅游房地产成为了一个炙手可热的投资项目。

然而，要成功开发旅游房地产，需要有一套科学的攻略。

以下是绿维文旅整理的旅游房地产开发攻略，供参考。

1.定位与规划在开发旅游房地产前，首先需要明确定位和规划。

根据目标受众、地理位置和市场需求等因素，确定项目的定位，如度假村、主题公园等。

同时，制定详细的规划方案，包括建筑设计、配套设施等，确保项目能够满足游客的需求。

2.市场调研在进行旅游房地产开发之前，必须进行充分的市场调研。

了解目标市场的需求和偏好，分析竞争对手的情况，确保项目的差异化竞争优势。

此外，还需考虑市场的发展趋势和潜在的风险，如政策法规变化等。

3.合作伙伴选择旅游房地产的开发需要与各种合作伙伴进行紧密合作。

可以选择优质的施工队伍、设计机构、供应商等。

确保项目的质量和进度。

同时，与旅游机构、旅行社等建立合作关系，吸引更多的游客。

4.环境保护与可持续发展旅游房地产开发必须注重环境保护和可持续发展。

在规划和设计阶段，应考虑自然环境的保护和资源的合理利用，选择环保材料和技术，减少对环境的影响。

同时，注重社会责任，推动当地的经济发展和社会进步。

5.提供优质的服务在旅游房地产的开发过程中，要注重提供优质的服务。

无论是酒店、度假村还是游乐设施，都应考虑游客的需求和体验。

提供独特的服务和活动，增加游客的满意度和忠诚度。

建立客户关系管理系统，加强与客户的互动和沟通。

6.营销与推广开发旅游房地产后，需要进行有效的营销和推广。

可以利用互联网、社交媒体等渠道，提高项目的知名度和曝光度。

同时，与旅行社、OTA等合作，推出优惠套餐和促销活动，吸引更多的游客。

在推广过程中，要强调项目的独特性和卓越的品质。

7.客户关系管理旅游房地产开发不仅是一次性的销售，还需要维护客户关系。

与游客建立良好的关系，提供贴心的服务。

建立客户数据库，定期进行客户关怀和回访，了解客户的需求和意见。

通过提供个性化的服务和体验，增加客户的忠诚度。

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旅游运营网成都休闲度假房地产研究北京绿维创景规划设计院一、休闲度假房地产的界定随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。

5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假与房地产开发的旅游房地产正蕴酿着新一轮旅游和地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。

休闲度假房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。

从休闲、度假、旅游三者的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。

“休闲房地产”的概念应该大于“旅游房地产”，它包括休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。

休闲度假区住宅 (别墅、度假村)主要是房地产商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。

如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等旅游置业项目。

时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。

消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。

产权酒店是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。

一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。

养老型酒店是投资人(往往是最终消费者)，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。

委托管理公司经营管理直至退休后自用。

管理期间将获取一定的投资回报，一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。

高尔夫、滑雪运动度假村是在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。

旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心是具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。

二、成都市经济发展概况根据《成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游运营网报》，全市户籍人口1059.7万人，生产总值2185.7亿元，同比增长13.6％，第三产业实现增加值995.7亿元，增长12.5％。

人民生活水平稳步提高，生活质量进一步改善。

全市在岗职工平均工资为17556元，比上年增长14.9％。

城市居民人均可支配收入10394元，增长7.8％；农民人均纯收入4072元，增长11.4％。

年末城乡居民储蓄存款余额1726.4亿元，增长15.5％。

人均GDP 达18998元人民币，比全国平均水平高出一倍多。

综合来看，成都的经济发达水平和北京、上海等几大城市相比，处于相对弱势，但在西部大开发的契机下，其经济发展和城市建设速度将更快。

发展中的成都经济将带动其各个区域建设的快速发展，吸引更多的外来人员居住、定居成都。

从私车拥有量来看，成都具有发展郊区物业的条件，随着市政建设的深入以及各大交通要到的改建与开通，已基本具备郊区居住、城市工作的条件。

成都旅游资源十分丰富。

现有市级以上文物保护单位121处，其中国家级17处，省级49处，既有全国知名的武侯祠、杜甫草堂等文物古迹，又有世界文化遗产都江堰——青城山和西岭雪山等4个国家级风景区及龙池、天台山等4个国家级森林公园、白水河等2个国家级自然保护区和龙门山国家地质公园，还有国内最大的大熊猫繁育基地。

2004年，成都接待入境游客40.88万人次，较上年增长80.5%；旅游外汇收入14038.67万美元，增长39.3%；接待国内游客3215.34万人次，增长13.1%；国内旅游收入216.78亿元人民币，增长24.5%；实现旅游总收入228.43亿元人民币，增长25.2%。

三、成都郊区休闲度假房地产供需研究成都市具备较好的开发休闲度假房地产条件的地区集中在龙泉、青城山、温江、双流（华阳）、大邑县、都江堰等区域，主要的研究也将集中在这些地方的宏观经济环境等影响房地产市场发展的重要因素以及各个区域休闲度假房地产的供需特征上。

（一）各区房产发展概况成都郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发的50％左右；全市建筑面积供应总量已达800多万方，其中郊区建筑总面积供应体量占有率达40%左右；郊区开发投资占全市29.2％，在建规模占全市37.4％，其中尤以双流、龙泉、温江、新都、都江堰等区域最为集中，达到郊区开发总量的70％以上。

龙泉以及双流区域销售总额较大，主要由于该区域第一居所项目开发较多，房地产开发投资较大，并不表示该区域的整体销售情况最好。

各个区域房地产开发投资的回收比率均较高，除大邑县由于西岭雪项目失败的影响外，其他区域的平均资金回收比率均在80％以上。

旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游运营网高新西区、温江、双流、华阳的地的销售率较高，销售率都超过50%，主要因为该区域在统计截止时间内少有刚开盘上市的项目进入市场城市规模扩张的压力、郊区住宅的投资吸引力、环境吸引力和价格吸引力是郊区住宅发展过程中表现出来四种主要驱动力，而价格吸引力是郊区住宅发展初期的主要驱动力。

从成都市各郊区的综合环境比较来看，龙泉区域以及双流区域的经济状况最好，发展房地产市场的条件较好；温江区域在经过土地政策调整以及受到花博会以及光华大道等的影响后，将呈加速度发展；都江堰旅游发展迅速，发挥城市特色旅游资源优势，开发特色房地产项目是都江堰房地产市场面向未来的必然选择；华阳在政府规划引导下的新区建设使得基础配套设施得到根本的改善，前景可观。

旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游运营网（二）郊区休闲度假房地产供应研究目前，成都郊区休闲度假型物业比重在60％左右，处于郊区项目的绝对优势，大部分郊区项目在开发中均利用周边的环境进行主题概念的包装，进行细分目标客户群体的针对性推广，将项目包装成特色主题休闲度假物业。

休闲度假型物业以低层建筑（别墅、花园洋房）为主，主要分布在青城山区域以及龙泉区域。

目前郊区出现部分以休闲、度假为主的小高层电梯公寓，其主要分布在龙泉区域的阳光体育城内。

别墅的价格集中在3000元/㎡以上，华阳区域由于麓山国际的影响，别墅的平均价格较高，而青城山区域目前预售的高山流水项目，均价达到8000以上，拉高了区域别墅项目的平均价格。

别墅产品的供应量较大，比重接近20％，一是由于郊区土地供应充足，二是郊区有着良好的自然、生态环境，特别是青城山区域，开发项目的60％以上为别墅物业。

花园洋房价格集中在2500元/㎡左右，温江、华阳、龙泉等区域的均价最高，普通公寓价格从高到低依次是、华阳、温江、青城山、龙泉、都江堰，目前清水房的均价也达到2000元/㎡以上，郊区平均价格最高已达到9000元/㎡，最低者仅为1400元/㎡左右。

各种物业的价格差距巨大。

休闲度假型物业中以养老型项目以及度假项目为主。

养老型项目以青城山区域前期开发的大部分产品为代表，青城山历来为道家养生修养之地，为全国著名的长寿之乡。

前期开发的项目中除了部分高档别墅定位为商务物业以及供高端客户休闲度假外，大部分项目均定位为养老型经济型项目，供成都市退休老人养老休闲所用，近期青城山区域开发的部分高档别墅定位为假期入住类型，同时具有部分商务功能。

从休闲度假型物业的分布来看，青城山和龙泉的项目分布最多。

青城山本着自身天然的生态环境以及人文环境，吸引大量的开发商以及消费者的关注，近年来该区域的房地产开发市场发展速度较快。

龙泉本身具有良好的自然环境以及成都少有的龙泉山脉等，再加上体育城完善的配套以及环境营造，区域内休闲度假型物业发展速度也较快。

大邑县花水湾目前只有产权式酒店存在，由于该区域离成都市较远（90KM以上），离西岭雪山景区也较远（18KM），因此该区域目前尚不适合长期的假期度假居住，该区域的酒店等以团体客户居多，一般客户大概一年会选择到该景区旅游一次。

目前开发上市的两个项目均为低层别墅项目，西岭雪温泉酒店为联排别墅产品，花溪温泉酒店为高档独栋别墅与联排别墅酒店，成为该区域代表性的项目。

华阳目前定位为休闲度假的项目仅有嘎纳印象项目，该项目为商业项目，定位为为成都市民提供完善的休闲配套服务，该项目的开发，也是华阳目前代表性的高档商业配套项目。

温江由于光华大道的开通等，项目功能已逐渐转化成大部分业主的第一居所，作为客户的长期居住物业而开发，仅芙蓉古城项目，旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游运营网由于开发时间较早，大部分客户仍选择该项目作为5＋2生活的假期居住项目。

大部分项目均比较注重对项目自身环境的营造以及对周边自然环境的利用，目前大部分休闲度假型项目的绿化率均在60％左右，立足为客户创造良好优美的度假环境，绿化率最高的为花溪温泉酒店，绿化率达到85％左右。

除部分特别高档的项目如青城高尔夫山庄以及鹰冠庄园外，其余项目60％以上的主力户型为一房与两房，主力面积集中在30－70㎡之间，有利于在销售中对总价的控制，其余部分项目为中档别墅项目，但是面积也不大，集中在170-280㎡之间，适合客户全家人度假使用。

青城山区域该类项目的销售均价较高，近期即将上市的高山流水项目，其销售均价将达到8000元/㎡以上，成为成都市场上少有的高档项目。

龙泉区域该类项目参差不齐，各类项目之间的价格差距也很大。

（三）郊区休闲度假房地产需求研究为了了解成都郊区休闲度假房地产的需求状况，研究特别针对各个区域2002年后上市在售的房地产开发项目以及目前处于经营状态的休闲度假房地产进行了调查，获取了房产销售和客户需求特征方面的一些有用信息。

1、房产销售状况由于休闲度假型物业的开发高峰在2002年前后，因此目前成都市大部分休闲度假型的销售状况均较好，部分项目达到100％的销售,在开盘期间短短时间内均能达到较高的销售水平，成为2002年来成都市楼盘销售的奇迹。