成都房地产投资分析研究总结汇报

规范市场，解决中低收入人群的真实住房需求
新特区带来什么？
机会多样化
一是中央财政将给予专项补助。 中央财政在一定时期内会对新特区给予专项补助，同时还可给予税收、 银行贷款等方面的支持。 二是率先在西部推进市场改革。 可率先在西部推进金融市场改革，推出一些金融新产品，如赋予地方政 府发行债券权，支持基础设施类企业自主发展，支持企业上市融资等。 三是将加快土地流转试验。 一些农村土地可整体规划用于城市建设，农民变成市民。土地政策有望 更加灵活，可在区县之间调整用地指标。 四是可享受东北老工业基地政策。 五是可设立保税区和自由贸易区。 这样可使货物的通关效率更高，使城市物流业得到长足发展，同时有助 于吸引更多外资，保持城市竞争力。 六是国家加大基础设施投入，加快农村发展。 如在农村公路、农田水利等方面增加投入，通过改善基础条件，为农村 实现集约化、规模化经营提供有利条件。
2006年各城市产业结构对比
100% 80% 60% 40% 20% 0% 12.30% 重庆市 43% 44.10% 7% 成都市 46.10% 4.50% 武汉市 48.53% 0.91% 上海市 57.30% 28.70% 2.70% 天津市 1.30% 北京市 44.70% 48.90% 49.40% 50.56% 40% 70%
第一产业
第二产业
第三产业
金融政策
2007年央行 6 次加息，10 次提高存款准备金率 9 月 27 日， 央行和银监会联合发布 《 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 》 12 月 12 日， 央行、银监会发布《 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 》
07年底—08年初，金融调控效果显现，全国及成都 市房地产市场均表现为相对冷清。
人口增长稳定，对房地产支撑较大
单位 人口构成
2003年
2004年
2005年
2006年
年末总人口
按区(市)县分 市 区 根据统计，截至06年底，成都市人口达到 1103.4万人，总户数382.22万。其中迁入率 持续增长率有所减缓，下降1.19%，但仍保 持高增长率；迁出率在06年随下滑0.59%， 县(市) 年平均人口 人口变动 迁入人口 迁出人口 迁入率 迁出率 机械变动增长率 附：总户数
2007年各类产品供给结构
纵观近年来的发展趋势，高层比例会大幅提升
2007年成都市新开住宅的整体均价为5152.2元/㎡。 A、城郊比较——主城区新盘均价突破5500元/㎡。 B、区域均价——市中心区域接近8000元/㎡。
土地供给
根据近几年来整个土地市场的供应情况、城市整体发展、规划，结合房地 产市场的整体发展形势，2008年的的土地市场市场整体保持比较平稳的发 展状态，整体供应量会有小幅度的增长，预计将会超过30000亩。 2007年成都市土地市场共计交易土地301宗（统计时间截止为2007年12月 31 日），成交面积21421.06亩，成交土地平均规模为71.17亩/宗，平均价格为 331万元/亩。与06年相比，07年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度 的增长，其中成交土地宗数增加101宗，同比增长50.5%；成交面积增加 14.38%；成交土地均价上升181万元/亩，同比上升120.67%，土地交易价格上 升速度相当快。其中，主城区范围内成交土地118宗，成交面积为5775.58亩， 总成交金额为5207228.9万元，平均成交价为902万元/亩，成交宗地平均规模 为48.94亩/宗。与去年相比，2007年主城区成交土地宗数明显上升，而成交 面积则小幅回落，同比下降10.74%，土地交易均价同比上升228%。
1993年至2006年，人均年消费增加近4倍
可见，成都市经济快速发展，居民收入持续上涨，消费力进一步加强
消费能力逐年上涨，购房压力减小
年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006
恩格尔系数
成都 成都 成都 37.44 -3.50% 10.7% 39.15 4.60% 11.4% 38.27 -2.20% 11.61% 37.8 -1.20% 11.3％ 35.3 -6.60% 9.70% 33.9 -1.40% 7.14% 恩格尔系数增幅 居住类支出
32.60%
30%以上的增长率，表明需求强劲
行业参与者需求
土地 资金
在政府的宏观调控下，开发商对土地和资金的 需求变得异常的强烈，总想抓住自己最需要的 哪一根救命稻草。
土地需求型参与者分析
• • • • 多为外地成功的开发商，具有一定的企业品牌。 对成都土地市场不太了解，还未在成都建立自己的土地开发资源平台。 有自己成熟的开发模式，具有较强的开发赢利能力。 少部分优选土地进行储备的开发商。
资金需求型参与者分析
• 本土小开发商，有地或土地有瑕疵，需要资金解决开发或土地问题。
• 本土发展中的开发商，具有一定的知名度，有稳定的开发业绩，需要 资金注入，提高开发业绩和企业品牌。 • 政府，主要是城市运营资金缺口大。
商品供给特征
根据成交土地整体开发时间控制等条件，结合06年、07年成交土地整体可开 发量预测，2008年成都市房产市场可新增供应量约4000万㎡左右，住宅物业面 积近3000万㎡，其中主城区的供应量在1200万㎡左右 。
户籍政策
《成都市公安局关于贯彻〈中共成都市委成都市人民政府关于深化户 籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）〉的实施细则》
• 户籍制度改革的这几年，成都的房地产业 和城市综合经济都得到了较好的推动。
土地政策
《全国工业用地出让最低价标准》 《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》 城镇土地使用税税额标准在1988年暂行条例规定的基础上提高了2倍 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 3 月 26 日，财政部、国土资源部发布 《 关于调整中央分成的新增建 设用地土地有偿使用费分配方式的通知》 9月，《关于加大闲置土地处置力度的通知》 《成都市闲置土地处置工作方案》 10月，《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房 困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》 11月，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 11 月 19 日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定印发 了《 土地储备管理办法 》
地铁一号线 地铁二号线
2007年需求量成交走势
成都市（万㎡） 总成交量 同比增长率 其中住宅成交量 2678.34 33.60% 2427.12 五城区（万㎡） 1373.35 36.10% 1202.73 郊区（市）县（万㎡） 1304.99 31.10% 1224.39
同比增长率
35.80%
39.20%
2006年各城市人均GDP
2750
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 成都 2750 2492.3
10297 7526.5 4338 4035.3 7720 4883
上海 GDP总量（亿元）
天津 人均GDP（十元）
北京
成都作为西南地区物流、资金流和信息流聚集的一个特大中心城市，以
成都恩格尔系数绝对值以及下降幅度表现为人民生活水平提高较快，大额 支付能力相对较强。 成都从2002年开始，其居住类支出比重逐年下降，购房压力相对较小。
成都市将先后启动建设南部、东部、北部、西部四大新城，今年投入将超过50亿元
北部商贸城
西部健康休闲城
东部工业商务城
南部科技商务城
成都市地铁规划线路图
31.93 17.68 30.35 16.81 13.54 350.53
35.5 14.94 33.15 13.95 19.2 366.72
34.92 15.98 31.96 14.54 17.42 382.22
但仍低于迁入率，城市人口保持增长的趋势，
构成了成都房地产市场强劲增长的重要源头。
＃市区
万户
政策频出，调控力度逐步加强
房产相关政策
1 月 16 日，国税总局发布《 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 1 月 22 日，建设部、中国人民银行联合发布《 关于加强房地产经纪管理规范交易结算 资金账户管理有关问题的通知》 3 月 16 日，《 中华人民共和国物权法 》经人大审议通过，自 10 月 1 日起施行 4 月 2 日，建设部等 8 个部委联合发布《 关于开展房地产市场秩序专项整治的通知 》
稳定发展第一产业、优化发展第二产业、加快发展第三产业为指导思想，
加快结构调整，有效推动了第三产业的快速发展。 2005年第三产业成为地方经济的支柱产业，第三产业的增长速度与沿海
发达城市相当，显示未来第三产业的强劲势头。
成都市历年产业结构发展状况
100% 80% 60% 40% 20% 0% 45.90% 8.00% 2003年 46.80% 7.70% 2004年 第一产业 第二产业 42.50% 7.70% 2005年 第三产业 44.10% 7% 2006年 46.10% 45.50% 49.80ຫໍສະໝຸດ Baidu 48.90%
万人
万人 万人 万人
1044.31
452.57 591.74 1036.4
1059.69
464.54 595.15 1052
1082.03
482.07 599.96 1070.9
1103.4
497.5 606.25 1092.71
万人 万人 ‰ ‰ ‰ 万户
24.52 10.42 23.66 10.05 13.61 336.11
经济发展稳定、势头良好——
成都市近年来，经济整体呈现出增长速度加快、运行质量经 济较好、经济效益稳步提升的良好发展势头。 发展潜力大—— 与发达城市比较，成都的GDP总量较低，人均GDP与北京、上 海、天津等相去甚远。说明成都市经济仍具有巨大的发展潜力。
2002-2006年成都市国民经济发展状况 3000 2500 2000 1500 8.46% 1000 500 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 0.08 0.04 0 1871 12.23% 16.83% 2371 2186 1667 0.2 0.16 13.80% 0.12
14.9% 1155.3
14.2% 1005.9
14.2% 880.76 771.5 8.7%
16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
2006
2006年
2005年 社会消费品零售总额
2004年
2003年
按销售地区分
社会消费品零售总额持续增长 成都市人均可支配收入保持在年均约10％的增长率 人均年消费量增幅约12％，超过人均可支配收入增幅
152.6
159.69
168.31
174.54
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2003年 2004年 人均可支配收入 2005年 人均年消费 7058 9641 10394 8997 11359 9642
12789 10302
1400 1200 1000 800 600 400 200 0
经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
成都地产投资机会研究
技术路线
• 经济环境 • 政策环境 • 人口环境 • 城市规划 • 市场需求 • 市场供给 • 消费者需求
• 行业参与者需求
• 商品供给 • 资金、土地供给
• 投资机会
结论
成都概况
成都是四川省省会所在地，位于四川中部、成都平原腹地，是中国西南 地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，是全国15个副省级城市 之一。辖9区4市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、 成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛 崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。土地 面积1.24万平方公里，人口约1103.4万人，其中城区人口497.5万人。其中武 侯区、锦江区、青羊区、成华区、金牛区、高新区是成都的中心主城区。
5 月 23 日，商务部、国家外汇管理局发出《 关于进一步加强、规范外商直接投资房地 产业审批和监管的通知 》 8 月 7 日， 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 》 10 月 31 日，国家发改委联合商务部发布 《外商投资产业指导目录（2007年修订）》 11 月 14 日，财政部出台《 廉租住房保障资金管理办法 》 11 月 27 日，建设部、国土资源部等九部门联合发布了《 廉租住房保障办法 》 11 月 30 日，建设部、发改委、国土资源部等七部门联合发布《 经济适用住房管理办法 》