长沙房地产市场分析报告总结市场宏观概况总结报告

07-1 2月 月
3月
4月
5月
6月
Байду номын сангаас7月
8月
商品房 3162 3119 3291 3407 3303 3385 3677 3608 2822 2958 3072 3146 3109 3221 3418 3366 住宅
• 8月份，全市商品房平均价格为3608元/㎡，环比回落1.88%。其
中，商品住宅平均价格为3366元/㎡，环比回落1.52%。
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总体环境对房地产市场的影响
2001- 2006年长沙市G D P总值图表 2000 1500 1000 500 0 G D P总值 同比增长 2001年 728. 08 0. 121 2002年 812. 9 0. 127 2003年 928. 22 0. 14 2004年 1108 0. 148 2005年 2006年 0. 16 0. 14 0. 12 0. 1 0. 08 0. 06 0. 04 0. 02 0
商品房期、现房量、价分析
• • • • 1-8月商品房期房、现房成交量分别为456.31万㎡、100.35万㎡， 同比增长84.53%、-11.04%，期房占总量的81。97%；商品住宅期房、 现房成交量分别为430.66万㎡、68.12万㎡，同比增长82.58%、 -20.29%，期房占总量的86.34%。 1-8月商品房期房、现房均价分别为3476元/㎡、3039元/㎡，同 比分别上涨15.52%、11.73%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别 为3289元/㎡、2385元/㎡，同比分别上涨17.21%、17.60%。 8月商品房期房、现房成交量分别为67.73万㎡、12.13万㎡，环 比增长9.38%、19.39%，期房占总量的84.81%；商品住宅期房、现房 成交量分别为64.40万㎡、7.53万㎡，环比增长12.49%、-9.39%，期 房占总量的89.53%。 8月商品房期房、现房均价分别为3830元/㎡、3312元/㎡，环比 分别上涨0.95%、12.31%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为 3619元/㎡、2477元/㎡，环比分别上涨1.54%、4.56%。
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1-8月长沙商品住宅户型供销关系分析
2007年1-8月长沙商品住宅户型供销关系分析表
项目 户型 ≤60㎡ 60—90㎡ 90—120㎡ 120—144㎡ ＞144㎡ 合计 供（套） 比例（%） 19.57 17.04 17.30 30.03 16.06 100.00 销（套） 比例（%） 19.48 15.13 18.50 29.49 17.41 100.00 供—销 （套） -2398 -1252 -2703 -3500 -2620 -12473 供销比
8月份，全市商品房批准预售 73.97万㎡、6768套，环比增加 24.17%、36.31%；其中住宅批 准预售58.40万㎡、5191套，环 比增加18.29%、27.42%，占商 品房的批准预售比重为78.95%、 76.70%。
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商品房成交面积
2007年商品房成交面积
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入市产品呈现“两头热，中间冷”的态势
由于近年开发商手中囤有大量的低密度用地，且两年内不开发国家 无偿收回的政策，导致了长沙别墅市场供应量的加大，其开发势头将持 续至少两年以上。
受新政的影响，目前小户型也已进入了批量入市的阶段。相比较而 言，经典户型逐渐成为了市场的稀缺产品。
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土地争夺战愈演愈烈，开发商的实力考验
外来实力型开发商，拥有充沛的资金，成为了土地竞价的高速 引擎，正在不断激发圈地浪潮。受到资本助推影响，长沙地价出现 了节节高升态势。
春羊毛出在羊身上，地价的上涨最终将会反映到房价上，长沙 的房价还有一个持续上升的过程。
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从批准预售和销售数据 来看，全市供给和销售同比 继续呈增长态势，销售同比 增幅更大。分区来看，开福 区、芙蓉区批准预售有较大 幅度增长，天心区销售增幅 最大，雨花区供给、销售均 居于首位，岳麓区批准预售 量、销售量同比增幅均最小， 批准预售量同不一 更是下 降了近1/3，表面今年房地 产市场供销以河东区域最为 旺盛，但长远来看，岳麓区 目前正处于人气聚集 期， 在经历短暂休整后，后市仍 将有较大发展潜力。
近年来长沙国民生产总值保持持续 增长，房地产开发投资对经济的贡 献率逐年增加。
1519. 9 1790. 66 0. 149 0. 148
产业类型 第三产业 第二产业 第一产业
总量(亿元) 892.75 774.66 123.25
比重 51.80% 43.30% 6.90%
增长率 51.80% 19.40% 5.70%
4月
5月
6月
7月
8月
商品房 84.65 57.46 24.15 47.89 32.5 57.96 59.57 73.97 74.9 51.96 18.11 36.82 26.2 45.6 49.37 58.4 住宅
从2003-2006年，长沙市商品房批准预售面积持续增 长，年均增长率约为20％，2006年商品房批准销售面 积达751万平方米，全年放量较大。
43.23 35.9 175.54 110.8
长沙房地产投资额逐年增加，2006年达到300亿元，但受政策调控，市场房地 产投资增速有所趋缓。
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市场供应量分析
2007年市场供应量分析
长沙市各月商品房、住宅批准预售情况柱状图 100 80 60 40 20 0
07-1 2月 月
3月
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开发完成投资额
2003-2006长沙房地产开发完成投资额
长沙市房地产开发完成投资额（亿元） 350 300 250 200 150 100 50 0 46.04 256.35 增幅（%） 300 50 40 30 24 20 10 0 2003年 2004年 2005年 2006年
0
全市 3398 3167
2007年1-8月，全市商品房均价为3398元/㎡，同比上涨16.44%；其中， 商品住宅平均售价3167元/㎡，同比上涨21.81%；商品房非住宅平均售价 为5386元/㎡，同比下降2.75%。
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2007年全市单月商品房、住宅均价走势分析
长沙市商品房、住宅单月均价柱形图 4000 3000 2000 1000 0
出让价格
一月 64万㎡
8亿元
二月 213万㎡
30亿元
三月 57万㎡
7亿元
四月 9.8万㎡
2亿元
五月 4万㎡
0.3亿元
截至2007年5月，长沙出让土地面积约合348万平米，出让总金额约合47亿元； 受国家建设用地紧缩政策影响，长沙市土地购置由城市中心向城郊结合部 延续发展，交易面积逐渐减少； 土地交易受招拍挂的影响，价格大幅上涨，一季度，长沙市土地交易价格 同比上涨34.1％，涨幅比去年同期提高27.3个百分点。
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2007年长沙市商品房、住宅累计均价走势图 4000 3000 2000 1000 0
07.1 1-2 月 月
1-3 月
1-4 月
1-5 月
1-6 月
1-7 月
1-8 月
商品房 3162 3136 3184 3244 3251 3278 3338 3398 2822 2887 2943 2998 3012 3054 3110 3167 住宅
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长沙市8月份各区写字楼、商铺均价柱形图 30000 20000 10000 0
天心区 4511 26031
芙蓉区 雨花区 5399 16919 5491 13597
开福区 5540 9209
岳麓区 3044 9294
全市 4797 15010
写字楼 商铺
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2007年8月长沙市各区商品房、住宅均价分析
4000 3000 2000 1000 0
开福区 3704 3671
天心区 3541 3219
雨花区 3681 3376
岳麓区 3119 3005
芙蓉区 3893 3481
全市 3608 3365
商品房 住宅
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经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
长沙房地产市场观察
长沙思达房地产顾问有限公司 2015
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长沙房地产市场宏观概况
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根据长沙市城市总体规划（2003— 2020）规定，沿湘江、319国道两条生长 轴线拓展城市发展空间构筑“一主、两次、 四组团”的城市空间结构。 “一主”为城市主体，“两次”为河 西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、 高星、含浦组团，强化浏阳、宁乡的市域 次中心地位与作用，基本形成与现代化中 心城市相匹配的基础设施框架，以霞凝港、 黄花空港、信息港“三港”，高速公路、 京广铁路“两路”为主体，建设一批区域 性重大枢纽工程；以轨道交通网和城市骨 架道路网“两网”建设为重点，形成快速 便捷的客货运交通网络。并与株洲、湘潭 共同构筑经济发达、布局合理的现代化城 市群。 完善合理的城市规划，将有效提升长沙经济实力，必将为长沙房地产的发展提供更大的推动力。
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2007年1-8月全市及各区商品房、住宅销售情况
商品房 项目 版块 销售面积 （万㎡） 600.57 88.42 119.07 177.95 107.96 107.17 同比 （ %） 39.95 27.37 104.32 53.91 11.75 20.13 比例 （%） 100.00 14.72 19.83 29.63 17.98 17.84 销售面积 （万㎡） 542.57 81.69 107.45 158.00 103.22 92.21
6480 5643 5728 9943 5315 33109
8878 6895 8431 13343 7935 45582
0.73 0.82 0.68 0.74 0.67 0.73
1-8月累计住房 供应套均面积为 109.12㎡，同比缩 小3.86%。从各户 型供销结构来看， 各户形均供小于求； 90㎡以下中小户型 供应占比为36.61%， 比去年同期增长了 8.6个百分点，今年 以来中小户型商品 住宅供应比例增幅 较为明显。
其中：住宅 同比 （%） 39.06 22.21 98.69 57.23 11.83 20.62 比例 （%） 100.00 15.06 19.80 29.12 19.02 17.00
全市 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区
1-8月商品房供销比为0.88：1，其中商品房住宅供销 比为0.82：1，较上半年分别增长0.08、0.06。分区来 看，开福区供销比最大，但相对于1-7月，差距有所缩 小，结合该区供销走势来看，其原因主要是因为其销 售量得到了进一步提升。
对GDP增长的贡献率 51.80% 45.30% 2.90%
产业结构稳定，近几年“一、二、 三”型产业结构的稳定性逐年加强， 产业结构逐渐优化，消费能力逐步 增强，第三产业已经成为长沙市的 主导产业。
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长沙市2001-2006年人均可支配收入与消费性支出统计图 20000 10000 0 城市人均可支配收入 城市人均消费性支出 2001年 8704 7745 2002年 9021 7854 2003年 9933 8330 2004年 11021 9030 2005年 12430 9660 2006年 13924 10680
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商品房销售均价
3509 3351 3254 3492 2945 3785 3398 `2007年1-8月长沙市商品房、住宅均价柱形图 2928 3304 2812 3468 3167
4000 3000 2000 1000
开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 3254 3492 2945 3785 商品房 3509 3351 2928 3304 2812 3468 住宅
长沙城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在80%以上，消费能力强，属于 典型的消费型城市。但由于居民储蓄相对水平低，对价格较为敏感，大宗物品消费存 在一定障碍。这一特征对今后长沙房价上涨有一定的牵制作用，但并不影响整体价格 上涨。
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代表性数据分析——土地出让
土地出让 出让面积