青山区武东路项目前期营销策划思路

青山区 中心
杨春 湖副 中心
东湖风景区
武钢 集团
武东 地区
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项目周边 居住气氛浓厚，周边民房、宿舍较多
中百仓储 471宿舍
地块
民房
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项目东、南、西临和平乡卢 家咀村，北临四七一工厂宿舍， 形成特有的民俗风情和文化底 蕴，居住氛围浓厚。
项目地块资源较好，闹中取 静，生态宜居。
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青山中心区 武钢集团 武东地区 洪山区
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客群分析 城市大众阶层是置业主流
名企老板 社会财富阶层
奢华居所、身份象征、山水自然环 境、大气豪宅、高档次社区配套。
高端改善型
小型私营主、企业管 理层、公务员等
居家便利性、自然生态环境、性价 比高、舒适阔气的宅院。
居家改善型
村民、企业职工、工薪阶层等
注重价格、社区生活环境、生活配套 的完善。
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产品与营销是关键！
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项目问题思考
思考一：如何 弱化周边工业
污染？
由于项目处于工业区内，有以下不利影响：
建议：打造绿色、生态、环保的生活小区，引进一些高科技建筑材
料，减少外界污染对居住者的影响。
项目周边民房较多，外立面陈旧，嘈杂的居住环境会降低社区的整
思考二：项目 周边为农村，
9270
33.01
/
3.3
4170
220.51
1002.32
P（2010） 094号
武汉新七建筑集团
青山区随州街
26390 居住兼容商业
2
P（2010） 178号
湖北长城建设
青山区冶金大 道9号
4042
商业金融业
3.8
15050 3520
380.19
2851.46
580.57
2291.73
从2010年至2011年3月份的统计数据来看，青山区土地成交比较低调，共成交4宗，总成 交面积为230232平方米，可建面积为203319.6平方米，总成交金额为32010万元。由此可 见，未来青山区域将有少量的房源推出市场，供应不足，未来市场竞争不大。
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项目界定
项目初步界定
区位：城乡结合部，临近东湖风景区、杨春湖副中心等 配套：配套齐全、交通方便、居住气氛浓厚 环境：周边民房形象档次低，存在工业污染，地块内部有 一定的自然环境，闹中取景。 地块：规模 不大的高层项目，地块较为方正。
核心问题：面对这样一个区位、环境、地块等并不 突出的项目，我们如何达到预期开发目标？
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自然环境 临近严西湖，地块内部景观资源较好
本案 严西湖
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地块内部
地块内部
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区域前景
武东船舶配套产业园
根据规划，武东船舶配套产业园分为东、西、北三个片区：东片区规划范围东 至船舶园东路，南临武东路，西靠船舶园路，北抵武鄂高速公路，总用地面积 91.58公顷，其中，可建设用地面积83.52公顷，规划道路面积8.06公顷;西片区 规划范围东至船舶园路，南临武东路，西靠武大铁路，北抵武鄂高速公路，总用 地面积200.07公顷，其中，可建设用地面积187.34公顷，城市道路面积12.73公 顷;北片区规划范围东至船舶园东路，南临武鄂高速公路，西靠武大铁路，北抵 青化路，总用地面积89.57公顷，可建设用地面积65.39公顷，
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典型竞争项目——青山片区标杆项目
福星惠誉青城华府
基本指标： 总规模（建筑面积）：27万方 产品类型：高层 目前均价：8500元/㎡ 户型面积：89-150㎡ 项目地址：青山区友谊大道与工业路 交汇处东南角。 开发商：武汉市福星惠誉房地产有限 责任公司
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成交量在 150套左右 低位徘徊
成交价 “破八 冲九”
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青山区主要在售项目分布
剑锋御花园 新奥·依江畔园
新长江青源 奥山世纪城
青城国际 宏昌玲珑汇
青山中心区 武东地区
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新长江香樟林 江南春城二期
利加华庭 青城华府 山河阁调 新武东还建小区
武东馨居
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利加华庭
基本指标： 总规模（建筑面积）：8万方 产品类型：小高层、高层 目前均价：8000元/㎡ 户型面积：82-132㎡ 项目地址：青山区友谊大道1003号 开发商：武汉利加房地产开发有限公司
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典型竞争项目——武东片区大盘
新武东村还建小区
基本指标： 总规模（建筑面积）：15万方 容积率：1.5 绿化率：30.5%
青山区武东路项目 前期营销策划思路
2011年2月
提纲
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项目认知 环境认知 客群分析 项目定位 规划建议 营销实施
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一、项目认知
项目概况 配套资源 区域前景 属性界定 项目问题
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项目区位
位处青山武东地区，城区近郊
项目位处于青山区 武东地区武东路旁的 芦家咀路。 临近东湖风景区、 杨春湖城市副中心、 武钢集团所在地。 临近三环线，处于 武汉东部的城区近郊 位置。
青山区主要在售项目一览
项目名称 新武东 武东馨居 利加华庭
所在板块 武东地区
项目性质 还建房 还建房
建筑规模 15 未知
物业类型 多层 多层
销售价格 1550-1950 购买3000
2700
8 小高层、高层 8000
绿化率 30.5% 未知 37.20%
剑锋御花园
0.755 小高层、高层 5600
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武东地区概况
以工业兴起的武东生活区
武东位于青山区东南端，西与东湖风景区相望，北以青化路与武钢厂区相连， 东南依严西湖与洪山接壤，面积6.98平方公里，有社区居委会6个。生活区主要 由武汉重工铸锻有限责任公司（四七一厂）、武汉船用机械有限责任公司（四六 一厂）、武汉铁路分局武东编组站、武钢运输部等企业自建的职工宿舍构成，生 活区与厂区连片。 引进武汉天宇锻造有限公司，武汉螺旋桨有限公司和武汉布洛克司马等船舶 类工业项目，与两厂产品、工艺相配套，形成产业链。 拓展空间发展第三产业，增加服务业网点数目，满足武东地区广大群众日常 生活需求。
体可观度。项目所在环境，客户将被认为是“农村”，影响客户的价
形象较差。 格预期。
建议：打造地标级建筑，引领周边高品质居住的新时代。制定合理
的价格，找准购买客群。
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二、环境认知
区域概况 房地产市场概况
竞争分析 典型项目
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青山概况
青山——“十里钢城”
青山区所在
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青山区地处武汉市的东部，是武汉市 中心城区之一，东与洪山区接壤，西与 武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒长 江，与天兴洲隔江相望。全区面积 47.36平方公里，常住人口45万。武钢 、一冶、石化等数十家大中型企业云集 于此，青山区城区建成面积47.36平方 公里（其中武钢厂区占地22平方公里 ）素有“十里钢城”之美誉。
物业类型竞争
武东地区主要以品质较低的还建房为主，缺乏高品质的商品房。另外青山区的红 钢城、杨春湖等区域主要以高层建筑为主。
户型产品竞争
目前武东地区供应项目不多，就整个青山区的需求来看，80-130㎡户型受到市场青睐。
项目价格竞争
青山区楼盘价格主要集中在5600-9000元/㎡间，个别高端项目均价达到10000元/㎡， 市场的供不应求现状促使价格持续上涨。武东地区还建房价格在1550-1950元/㎡之间， 私下交易价在2700-3000元/㎡左右。
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项目数据
高容积率的小规模项目
地块性质控制为居住用地，净 用地面积为12607.13平方米(以 实测为准);容积率 控制在3.3以内。 总建筑面积： 41603.53平方米。 地块较为方正，易于进行规划。
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配套资源
交通便利、生活配套齐全
近几年来，武东地 区整合资源，拓展空间 发展第三产业，增设服 务网点，包括超市、百 货、副食、餐饮等各种 行业，满足日常生活需 求。 项目附近公交、中 百仓储、银行……一应 俱全，生活配套较为完 善。
典型竞争项目——建十商圈代表项目
新长江香樟林
基本指标： 总规模（建筑面积）：5.3万方
产品类型：高层
目前均价：5700元/㎡
户型面积：94-160㎡
项目地址：青山建设十一路工人村桥 头（天兴洲大桥下）。 开发商： 湖北世纪东方房地产有限公 司。
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典型竞争项目——钢城腹地代表楼盘
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青山规划 “东工西居”的总体布局
项目所在地
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根据整体规 划项目位处青 山的东部工业 区。
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青山规划 青山的大交通逐步形成
项目所在地
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项目位处 青山区的南 部地带、临 近三环线及 武鄂高速。
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青山区土地状况
土地供应量偏少，市场供不应求
客群区域研究
地缘性客户是购买主力
（1)青山中心区的客群来源： 客群多为青山区长期居住人群， 包括青山区大型企业职工、私 营企业主、教师、公务员等。 (2)武东地区的客群来源： 以武东地区内的常住人口为主， 包括村民、企业职工、私营业 主、教师、公务员等，辐射武 钢、青山中心区、洪山区等区 域，武东片区内部消化为主力。
青山区房地产市场特征
楼市热度逐步上升，高层成为主导
从建筑规模上来看，青山区在售项目体量大都偏小，除福星惠誉青城华府、奥 山世纪城、江南春城二期外，其它项目规模都在十万方以下。 从物业形态来看，青山区摒弃早期多层一统天下局面，逐步表现为小高层、高 层市场，并且由小高层为主导逐步转变为以高层为主导。 从销售价格上看，青山区历年供应量偏少，市场以存量去化为主，呈现出供不 应求局面，房产价格持续上涨，大多楼盘已突破8000元/㎡，个别破“九”。 从在售项目主推户型来看，80-140㎡户型受到购房者青睐。
目前区域在售项目或潜在项目较少，市场处于空白状态，竞争力度 小，存在一定机会。
还建房以多层为主，户型设计缺少创新，整体形象较差。
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项目竞争性分析
市场存在发展空间，同区域竞争较小
区域市场竞争
本项目的竞争主要来自于青山区的红钢城、杨春湖等区域，武东地区商品房市场 暂为空白，存在很大发展空间。
4.8 小高层、高层 8400
35%
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容积率 主力户型 1.5 80-120㎡
未知 2.2 1.8 3
未知 85-130㎡
---54-130㎡
3.7 88-150㎡
4
88-130㎡
3 92㎡、95㎡
2
94-160㎡
3.12 75-120㎡
2.5 90-141㎡
3
43-114㎡
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地块编号 土地使用权人
位置
土地面积 （公顷）
P(2010) 207号
中国石油化工股份 有限公司武汉分公
司
青山区二十一 号公路旁
18.72
P(2010) 武汉怡佳房地产开 青山区武东路
208号
发有限公司
8号
1.26
用途 工业 居住
容积率
成交价格（万 亩单价（万元 楼面地价（元
元）
/亩）
/平方米）
0.5
建筑密度：27.86%
总户数：1228户 价格情况： 村民：还建价格1550元/㎡左右 本地居民：还建价格1950元/㎡左右 非还建用户购买在3000元元/㎡左右 主要还建对象为龚家岭、新武东的居民
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三、客群分析
区域客群分析 项目客群分析
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35%
山河阁调 福星惠誉青
城华府
青城国际
4
高层
8200
35.80%
27
高层
8200
40.20%
6.5
高层
9000
35%
新长江青源 青山中心区
新长江香樟 林
1.48 5.3
高层 高层
10000 5700
30% 41.90%
奥山世纪城
150
高层
9500
30%
江南春城二 期
30
高层
8800
30%
宏昌玲珑汇
随着青山区杨春湖武汉高铁火车站、二七长江大桥的建设和青山区 今后大力度的拆迁发展，青山区楼市将迎来更广阔的发展空间。
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武东地区房地产市场特征
以还建房为主，商品房市场暂为空白
武东地区位于青山近郊，房地产市场起步晚发展慢，区域在售住房 多为还建房，房地产市场氛围不浓厚。
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青山区市场状况
市场供给不足，房价持续上涨
青山区楼市供应较少，商品住房供不应求，成交价格持续上涨。2010年虽然新增几 个上市项目，但整体并未改变其供应较小的格局。 相比2010年2月份的6379元/㎡，2011年2月份青山区均价已上涨到8546元/㎡，同 比上涨34%。