(精选)中国住房空置率报告PPT
我国商品房空置率分析
建 筑 管 理 现 代 化
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３ ４・
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２０ ０ ７年第 ４期 总第 ９ ５期
我 国 商 Ｄ 房 空 置 率 Ｄ 口
陈苹苹 ，陈春华
析
（．中国建设银 行大连分行 ，辽 宁 大连 １６０ ；２ 哈 尔滨工业大学 管理 学院。黑龙 江 哈 尔滨 １００ ） １ １０１ ５０ １
摘 要 ：近 几年 房 地 产投 资 波 动存 在 很 大 的不 确 定性 ，对其 波 动 原 因进 行 分 析有 利 于更 好 地 掌握 房 地 产投
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（ ． ａｌｎＢ ａ ｃ ， ａ ｋ ｏ ｈｎ ， 肛 ｌ１ ６ ０ ， ｈ ｎ ； １ Ｄ ｌ ｒ ｎ ｈ Ｂ ｎ ｆ ｉａ Ｄａ ａｌ １ ０ １ Ｃ ａ ａ Ｃ ｉ ２ Ｓ ｈ ｏ ｏ ａ ａ ｅ ｎ ， ｒ ｉ ｓ ｔ ｔ ｆ ｅ ｈ ｏｏ ｙ Ｈ ｒ ｉ ５ ０ １ Ｃｈｎ ． ｃ ｏ ｌ ｆ ｎ ｇ ｍｅ ｔＨａ ｂ ｎＩ ｔ ｕ ｅ ｃ ｎ ｌｇ ， ａ ｂｎ １ ０ ０ ， ｉ ａ） Ｍ ｎｉ ｏＴ
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房屋空置和泡沫 40页PPT文档
• 由此可见，无论是新建房屋，还是存量房屋，界 定房屋空置的标准是要看房屋是否处于流通过程 中成为待售或待租的房屋。如果房屋已进入市场， 正处于流通过程之中，就是空置房屋；如果房屋 没有进入市场供出售或供出租，即使业主没有使 用，也不能界定为空置房屋。房屋空置的最本质 特征就是房屋在市场上处于待售或待租的状态。 认识这一点非常重要。
图:郑东新区城市展览中心，巨大的沙盘展示了150平方公里的 宏大规划。CBD外围是两圈建筑环，内环建筑高度为80米，外 圈高度为120米。
1955 年 ， 为保障生产，玉 门油田所在地被 设立为玉门市， 县政府也搬迁至 此 。 到 20 世 纪 80 年 代 ， 石 油 产业鼎盛时期， 这座典型的石油 资源型城市的总 面积扩张到1.35 万平方公里，人 口 一 度 达 13 万 余人。图为废弃 的油政大楼。
• 一些开发商在行业暴利的支配下, 无视市场主流需 求, 大大减少小户型、中低档商品房和经济适用房 的供给, 转而大量提供大户型、高档商品房和别墅, 造成小户型、中低档商品房和经济适用房供不应 求, 而高档商品房和别墅入住率低、大量闲置, 正 是这种供需错位直接导致了商品房空置规模快速 上升。
三、部分开发商“ 捂盘惜售”
郑东新区总占地面积达150平方公里，超过现在郑州主城区的面积。两大区域将通过 运河连结，构成象征吉祥和谐的巨型“如意”。新区内规划有“中原第一高楼”一总高 度280米的郑州会展宾馆、投资近10亿的“河南省艺术中心”,60栋高层建筑群以及40平 方公里的人工湖“龙湖”，据称这些都是“一步到位”的高规格设.
二、房地产泡沫的生成机理
空置率如何影响泡沫形成： 高，进而导致房地产泡沫。空置率高意味供给与需求的不 匹配、占压银行资金多，由此会增加银行的坏帐，并影响 资源的优化配置。
贝壳-2022中国主要城市住房空置率调查报告-202208 -房地产月报-
1.28个大中城市平均住房空置率为12%，处于较高水平全国28个大中城市的平均住房空置率高于美国、加拿大、法国、澳大利亚和英国。
其中，一线城市平均住房空置率为7%，二线城市平均住房空置率为12%。
据贝壳研究院统计，重点城市中，南昌、廊坊、佛山、重庆和武汉住房空置率排前五位（由高到低），均在15%以上。
深圳、北京和上海空置率最低，均在7%以下。
2.城市老龄化程度会显著影响住房空置率，南通和重庆空置率有进一步提高的风险国内外相关研究发现随着老龄化程度加深，住房需求会逐步下降，进而导致住房空置率变高。
65岁以上人口占比超过15%的城市中，南通和重庆住房空置率较高，随着城市老龄化程度逐步加深，住房需求逐步衰减，预计后续空置率会进一步升高，房地产市场供给面临过剩的风险。
核心观点3.小区住房空置率与楼龄显著负相关，次新小区空置率更高研究发现，小区的住房空置率随着楼龄的增长逐渐变低，次新小区的空置率通常较高。
五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。
近年来，关于“中国的房子够住吗？”、“房子是否已经过剩？”的讨论不绝于耳，尤其在房地产市场不景气的情况下，这种担忧更加严重。
数据显示，我国整体上并不缺房子。
2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%，2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。
央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中提到，到2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率是96％，其中两套及以上的拥有率约为41.5%。
另一方面，热点城市的新房市场时而出现“万人摇”，时而惊现“日光盘”，似乎住房需求不减反增。
一些专家认为，我国的城市化仍在加速。
许多农村人想在城市买房，小城市的人想在大城市买房。
只要一个城市的人口流入增加，就会有很大的购房需求。
从这个角度看，整体上我国不缺住房，但存在结构性失衡。
我国城市空置房调查情况报告
我国城市空置房调查情况报告--对我国城市住房空置率的初探最近国内房地产业界关于我国住宅到底有多少处于空置的争论很多,尤其在一则消息称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅空置，这些空置房足以供2亿人居住之后。
在当前房价居高不下的现实社会环境中，这样一个消息引起了广泛的争论，且事后已被断定为不实报道，但这场由空置房引发的“口水战”仍未停歇。
关于全国具体有多少套空置房至今也没有一个权威的结论。
为什么大家如此关注空置房的问题，这么一篇不实报道又是怎样引发巨大关注的？这是一个值得探讨的问题。
城市空置房，空置率的定义及其研究意义空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。
这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。
所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”。
对应于权威部门经常发布房地产市场“空置率”的数据，“空关率”的数据几乎没有机构能够发布，因为实在是难以统计。
住宅空置率是反映住宅市场运行情况的重要指标，可以有力帮助政府决策部门了解住宅资源的配置情况和判断市场是否处于过热或过冷、是否健康运行，对分析判断居民住宅资产财富是否过度分化也有重要作用，统计部门应该把调查获取住宅空置率作为完善房地产市场统计的重要工作任务之一。
空置率至少有以下作用：1．引导房地产业的健康发展和资金的合理投入。
住宅空置率可帮助估测住宅市场供求关系，也能反映泡沫程度如何。
2．直接体现宝贵的住宅及相关资源有没有被有效利用。
3．从一个侧面反映社会财富分配的公平程度。
我国城市空置房的现状对于传言中的6540万空置房，如果是专指新建商品房，那肯定没有那么高。
根据历年中国统计年鉴数据，从1995年到去年底，全国城镇竣工住宅的总面积才只有86亿平方米，就按每套70平米来算，也就才1.2亿套。
城市空置房情况调查报告
城市空置房情况调查报告摘要随着我国商品房改革的深入推行和经济的持续增长,房地产业经过了二十多年的发展也取得了巨大的成就。
但是依然存在诸多问题,尤其是商品房空置的大量存在,已成为市场健康运行的潜在威胁。
空置的商品房占据大量土地和空间资源,影响全社会对资源的共享公平性。
而且因其所处行业的特殊性,空置商品房的存在积压了大量信贷资金和民间资本。
不仅对行业本身有不利影响,也加剧金融风险,影响经济社会的平稳健康发展,容易形成恶性循环。
商品房空置问题不仅需要房地产行业的关注,更需要国家经济法律政策的调整。
一、城市空置房科学含义空置一词来源于西方，是指建筑物的整体部分或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。
不管是第一次进入市场的房屋，还是再次空闲房屋，只要没有确定新的使用者，都属于空置的范畴。
由此可见，空置的概念并不区分房屋的新旧，而是表示房屋未处于使用的状态，包括未被使用的房屋，或是等待出售或是等待出租的空房。
城市空置房数量是反映住宅市场运行健康程度非常关键的一个指标。
引导房地产业的健康发展和资金的合理投入，直接体现宝贵的住宅及相关资源是否被有效利用，同时，也从一个侧面反映社会财富分配的公平程度。
二、当前我国城市空置房现状、原因和危害（一）我国城市空置房现状数据一：据市场机构《伟业我爱我家市场研究院》最新统计数据显示，在北京、上海、天津、杭州、南京、苏州、太原7个城市近一年的二手房成交房源中，从原业主对房源的使用情况看，空置房屋占比高达46.1%。
这几个城市均是严厉的限购城市。
同时近一年时间里，这些城市的住宅均价和租金也呈现持续上涨状态。
数据二：2012年全国范围内“拉网式”的保障房审计风暴后，山东、海南等省份承认，确有大量保障房遭遇空置难题。
其中海南省近万套空置，广东1.15万套空置，山东省1.29万套空置，云南省则多达2.3万套空置。
据《财经》记者调查，保障房空置情况在湖北、重庆、河南等地亦不同程度存在，普遍空置率在20%左右，个别地方空置率一度超过50%。
房地产市场的空置率分析
房地产市场的空置率分析在过去几年中，房地产市场一直是全球经济中的重要组成部分。
然而，随着城市化进程的加快和人口的增长，房地产市场正在面临一个关键问题，即空置率的增加。
本文将对房地产市场的空置率进行分析，以了解其原因和影响。
1. 空置率定义和计算方法空置率是指在特定时间段内未被租赁或出售的房产占总供应量的百分比。
其计算公式如下：空置率 = 未被租赁或出售的房产数量 / 总供应量 × 100%2. 空置率的原因（1）经济因素：当经济不景气时，企业倒闭、失业率上升，购房需求减少，导致房产空置率的增加。
（2）政策因素：政府的政策干预也可能影响房地产市场的供需关系。
例如，出台限购政策会削弱购房需求，从而导致空置率上升。
（3）房产投资需求变化：投资者对房产的投资需求也会影响空置率。
如果投资者预期收益较低，他们可能会选择暂时不出租或出售房产，从而导致空置率上升。
（4）地理位置和房价：地理位置和房价也是决定空置率的重要因素。
一些偏远地区的房产可能难以吸引租客或买家，从而导致空置率较高。
3. 空置率的影响（1）经济影响：房地产市场空置率的上升可能导致房地产业的下滑，进而影响相关产业链，对国家经济造成不利影响。
（2）社会影响：高空置率可能导致社会失衡。
例如，大量空置房屋可能导致城市资源的浪费和城市景观的破败，对城市形象和居民生活质量都会产生负面影响。
（3）财产保值问题：房地产的空置也会使得房屋财产价值下降。
空置房屋的维护费用和价值保值变得困难，导致投资者财产的贬值。
4. 应对房地产市场空置率的措施（1）改善市场供需关系：政府可以通过调整税收政策、出台促销政策和提供补贴等措施，刺激购房需求，减缓房地产市场的空置率增长趋势。
（2）房地产管理：市政府可以尽量避免大规模建设类似设施，而鼓励利用现有建筑改造或重建。
此外，加强对闲置房产的监督和管理，鼓励出租或出售空置房屋，以减少空置率。
（3）政府与房产开发商合作：政府可以与房产开发商合作，优化规划和土地利用，确保房地产项目的市场需求与供应之间的平衡。
报告：28个大中城市平均住房空置率12%，深圳、北京、上海最低
报告：28个大中城市平均住房空置率12%，深圳、北京、上海最低8月5日，贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，针对国内28个城市的3万个小区的空置率水平进行调研。
调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。
具体到调研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。
南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。
贝壳研究院选取平台链接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。
住房空置率的区域差异，直接反映房地产市场发展的潜力。
通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。
高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。
此次贝壳研究院统计发现，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。
住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。
其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。
分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。
报告显示，本次调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。
即便如此，内陆28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。
购房门槛、租金回报影响住房空置率从宏观层面分析，报告显示，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。
首先，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。
国内研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。
房地产市场的空置率与租赁市场
优化租赁服务
提供便捷的租赁服务，如线上 找房、合同备案、租金支付等
，提升租户的租赁体验。
如何平衡房地产市场和租赁市场的政策建议
建立协调发展的政策体系
加强市场监测和分析
在土地供应、税收、金融等方面制定协调 一致的政策，促进房地产市场和租赁市场 的平衡发展。
空置率的影响因素
经济环境
经济环境的变化对房地产市场的需求和供应产生影响，从 而影响空置率。例如，经济增长时，需求增加，空置率降 低；经济衰退时，需求减少，空置率上升。
政策因素
政府的房地产政策对空置率有显著影响。例如，政府对房 地产市场的调控政策、税收政策、土地供应政策等都会影 响开发商的决策，进而影响空置率。
02
房地产市场空置率
空置率的定义与计算
空置率的定义
空置率是指某一时刻空置的房地产面积与该时刻总可供应的房地产面积之比， 通常以百分比表示。
空置率的计算
空置率的计算公式为（空置面积 / 总可供应面积）× 100%。其中，空置面积指 的是未被租赁或销售的房地产面积，总可供应面积则包括已租赁、已销售和空 置的面积。
05
政策建议与措施
如何降低房地产市场空置率
加强土地供应管理
根据市场需求和城市规划，合理安排 土地供应，避免土地过度开发或闲置 。
优化房地产税收政策
通过调整房地产税、土地增值税等税 收政策，引导开发商合理开发，降低 空置率。
加强市场监管和信息披露
规范房地产市场秩序，打击违规行为 ，同时加强信息披露，提高市场透明 度。
租赁市场多元化
随着城市化进程加速，租 赁市场呈现出多元化发展 趋势，包括公寓、长租公 寓、共享经济等。
全国商品住宅空置率研究
全国商品住宅空置率研究房地产业作为我国经济的支柱产业，对拉动国内消费需求和提高国民经济增长速度具有重要作用。
从1999年开始，我国房地产业，特别是商品住宅产业，摆脱了前几年的低迷状态，尤其在国家推出住房制度改革、经济适用房建设和加快住宅产业产业化三大举措后，呈现了明显的发展势头。
然而在房地产业繁荣的背后，商品房空置面积也在加速上升。
众所周知，过高的商品房空置率不但会造成社会资源浪费，而且还会增加产生经济危机、金融危机的风险。
所以必须分析研究导致商品住宅高空置率现状的原因，并采取有效对策，控制商品住宅增量、消化存量，降低商品住宅空置率。
一、商品住宅空置现状及成因1.商品住宅空置现状我国目前城市土地和住房利用的现状是：一方面由于人口众多，用地和住房十分紧张；另一方面土地资源的浪费和住房的闲置又十分严重。
由于我国国民经济的持续发展、城市化水平不断提高、居民住宅不断得到改善，以及城市建设步伐加快等四大支柱支撑房地产的发展，在今后很长一段时间内，我国房地产市场应该不会发生长期饱和。
目前，全国城镇住房市场潜力巨大，虽然政府采取了多项措施拉动内需，如：发放住房补贴、降息、减免税费等，但总的来说收效不大，空置率仍旧逐年上升，房价仍然偏高，高空置率并没有制约高房价。
我国房地产市场是一个市场机制不健全，处于从不成熟向成熟方向过渡的市场。
近年来，房地产开发行业的暴利导致价格脱离市场基础持续上涨，逐年攀高供给的同时，抑制了人们的消费，空置率逐年升高，而空置率并没有反过来影响房价，高空置率和高房价并存。
2.高空置的原因造成目前商品住宅高空置的原因是多方面的，除了前几年因投资开发过热带来的后果，主要原因还有：2.1房地产投机活动膨胀房地产作为一个先导性产业，一定程度的超经济发展是很正常的，但目前我国房地产却出现了过热的势头，其主要原因就是投机活动的介入。
房地产本身的特点导致了房地产投机行为的产生。
土地作为一种自然资源是不可再生的，随着经济的发展和人口的增长，可供开发的土地资源越来越少。
10-中国住房空置率报告PPT
二、空置房屋中很多房屋与投资有关
经营工商业家庭多套房拥有率高，空置比例高
29.9% 19.3%
35.1% 22.6%
多套房空置率 经营工商业家庭
空置家庭比例 其他家庭
报告显示，经营工商业的家庭中，空置住房比例和多套房拥有比例显著高于其他家庭， 其中经验工商业家庭空置率比其他家庭高出16%。
投资风险偏好与空置住房家庭比例
高收入家庭房屋空置率最高
住房空置家庭比例
50.0%
40.0%
39.7%
30.0% 20.0%
18.2%
17.0%
21.6%
27.3%
10.0%
0.0%
收入 最低
25%
25%-50%
50%-75%
75%-90%
收入 最高
10%
于是中国收入最高的10%的家庭中有四成家庭有空置住房。成为空置住房最多的群体。
收入最低25%
最低25%-50%
2011年8月
最高50%-75%
收入最高25%
2013年8月
由于有购房需求的家庭中，处于 收入最低的家庭中，有35.7%的家庭 需要购房，是购房需求最集中的群体， 但是由于家庭经济条件所限，这部分 家庭的购房需求一般很难满足。所以 总体来看，只有39%的购房需求能够 被满足。
三、房地场投资有风险吗？
分析房地场投资是否有风险，我们主要从需求和供给两个方面来看。首先看中国房地 场需求，总体上最近三年中国城镇家庭住房需求总量逐年下降。
30.0% 25.0%
28.2%
24.6%
22.2%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
2011年8月 子女成年
空置率专题
专 题 产 场空 问题研究 问题研
一、中国语境下的空置房与空关房概念辨析
实际空置率的计算方式
1.按套来计算； 2.按面积来计算。 采用后者
结 论
空置率达到40%以上！ 以上！ 空置率达到 以上
启 示
经济学中有一种说法是，当投资需求比例超过 20%时，房价就有泡沫。 衡量投资需求，只能看新增部分。因为泡沫发生 在新增量。” 因为房屋出租率难有统计数据。现有的调查数据并 不能反映出租情况，这意味着投资力量远不止这些。” 蔡增正直言，房地产能够强烈推动经济增长，但同时 也具有反方向的强烈收缩功能，“预判房价中的泡沫 程度，是十分重要的举措。
首先是空置房的概念不同；其次是空置率 的分子分母不同；第三是两者适用的范围不同。 国外的空置房既有新房，也有旧房，其空置率 概念是指微观经济现象，主要被用来指导居民 流动的可能性。 而国内的空置房仅指新房，本来只反映一 部分市场情况的空置率，被许多人当成判断房 地产整体形势的指标。把两个完全不同的概念 放在一起比较是不科学的，
0
H0
H
数量
四、自然空置率的指示器作用
自然空置率条件下， 自然空置率条件下，既保证买房者的充分 选择权，又确保卖方有足够的投资积极性。 选择权，又确保卖方有足够的投资积极性。过 高的空置率使卖方利益受损； 高的空置率使卖方利益受损；过低的空置率使 买方的利益受损。 买方的利益受损。
自然空置率的指示器作用
实际空 12 15 24 10 6 空 12 12 12 12 12 场状态
简要版-城镇住房空置率及住房市场发展趋势
中国城镇住房市场发展趋势近期，全国各地商品住宅销售量普遍下跌，部分城市存量高企，中国住房市场是否已到拐点？根据中国家庭金融调查与研究中心的数据分析，中国住房市场需求乏力，供给过剩，住房市场下行趋势已明。
一、需求乏力1、过去两年，刚性住房需求显著降低根据中国家庭金融调查（CHFS）数据，截至2013年8月底，中国城镇家庭住房拥有率已高达87.0%，同时，18.6%的城镇家庭拥有两套及以上住房。
刚性住房需求自2011年至2013年8月，显著下降3.6个百分点。
同时，根据中国家庭金融调查2014年最新季度数据，截至2014年3月，城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。
刚性住房需求包括无房家庭需求、人房分离需求（有房但住房不在生活及工作重心所在地）以及分家需求（家庭有成年子女）。
中国家庭金融调查数据显示，截至2013年8月， 24.6%的城镇家庭具有刚性住房需求。
其中无房家庭需求为13.0%，较2011年8月下降了近2.2个百分点；人房分离需求为4.0%，下降1.8个百分点；分家需求略有上升，为7.6%。
因此，我们估算潜在的刚性住房总需求为24.6%，约为5400万套住房，相比2011年显著下降。
图1 刚性住房需求构成2、13.1%的城镇家庭具有潜在的改善型住房需求改善型住房的标准目前并无清晰界定，我们定义改善型住房如下：现住房屋居住时间超过20年，或现住房屋家庭人均面积低于全省居住面积中位数同时居住时间超过5年。
同时，户主年龄不大于60岁。
中国城镇家庭潜在的改善型住房需求为13.1%。
表1 改善型住房需求地区改善型住房需求东部地区12.9%中部地区13.9%西部地区12.6%3、购买力不足——可实现住房需求不及总需求的40%截至2013年8月底，中国城镇家庭潜在的刚性住房需求为24.6%，潜在的改善型住房需求为13.1%。
我们结合家庭的收入以及家庭的资产状况，对可能实现的住房需求进行了估算。
我国住房问题研究 PPT
什么是住房问题
住房问题是随着社会发展，但由于社会分 配不平均，导致人们没有住的地方，或者 住房不合理的现象 。
中国住房难的原因
• 随着收入增长产生的真实需求 • 城市化进程拉动住房需求 • 增长人口增加带动住房需求 • 增长住房制度改革释放大量需求 • 收入差距过大导致投资需求旺盛 • 房地产开发模式存在缺陷 • 投资渠道不畅凸现房地产的投资价值住房 • 社会保障体系不完善
投资推动：
随着人们收入增加,投资需求日益旺盛。但目前投资 渠道偏少,近年来房价持续走高,使很多人以为房价只 涨不跌、买房只赚不赔,纷纷加入“炒房大军”,住房 消费存在严重的“投资化”倾向。投资过度就是投机, 投机性购房之风愈刮愈猛,对高房策相对宽松,市场流动性充足,也就是 说市场流通中的钱过多。2009年我国新增信贷规 模近10万亿元,相当于过去三四年的增量。资金 充裕必然刺激投资需求,而一些实体经济受金融 危机冲击尚未完全走出低谷,大量资金就涌向房
应该怎样解决住房问题
(1)政府加强保障性住房建设，如公租房，经济 适用房，廉租房等。 (2)抑制投机性购房行为，提高二套、三套的首 付率。 (3)加强政府宏观调控，完善节能的经济政策。 (4)加大科技投入力度，优化住宅结构，推广小 户型、紧凑型。 (5)规范房地产秩序，加快建立和完善住房管理 体系和统计制度，为制定住房政策及妥善解决 低收入家庭住房问题提供决策支持。
美国解决住房问题给中国带来什么启示
中美两国经济发展水平不同，社会制度不同，国情不同， 但现在都是市场经济，所以两国政府都有运用政府和市 场两手实行住房资源最佳配置以促进住房业发展、让居 民安居乐业、稳定国民经济的任务。特别以下几点值得 关注： 第一，政府的着力点应当是解决中低收入居民的住房问 题。 第二，解决住房问题的目标应当是人人有房住，而不是 人人当房主。 第三，运用财政金融杠杆，撬动国内外资源，加速住房 建设。
房屋空置
的廉租房里，大多是无力外迁的老人、残疾人、低保户和下岗工人，他 们每月领取几十至上百元的低保费，面对新市区1000元/平米的房子望 而却步。截至2008年，包括新市区在内的玉门全市下岗失业者已达3.5 万人，其中有1.4万人属于生活特困人群。
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房屋空置
空置与泡沫
• 一、名词解释 • 经济泡沫：指的是由于局部的投机需求（虚假需求）
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房屋空置
顾志明，叶 科：《怎样界定房屋空置》，中国房地产金融，2005年09期
定义——房屋空置
• 所谓房屋空置，是指房屋在流通过程中处于供出 售或供出租的状态，或者说，这种在市场上供出 售或出租的房屋就是空置房屋。
• 从构成上来看，市场上供出售和出租的房屋包括 两部分：一是已经竣工验收合格、批准上市的新 建房屋;二是进入房屋二级市场的存量房屋。这两 部分房屋只要进入流通过程还没有被出售或出租， 均成为空置房屋;而一旦售出或租出，就不是空置 房屋；但如果投资者购买或租赁房屋后又将它投 入房屋市场，则其又成为空置房屋。
• 2、投资品的价格决定不遵循一般的均衡规律, 它的价格决定于未来的 收益预期。投资品的市场没有均衡点, 对于投资品而言, 预期价格上涨 则需求增加, 预期价格下跌则需求减少。 在一个时点上, 住房的投资性 “需求” 会成为未来某个时点住房的 “供给” 。因此, 一个城市的房 地产市场中, 投资性需求的比例不能超过一定的界限, 否则会危及房地 产市场的健康和稳定。国际公认的警戒线是 20%。但需要注意的是, 国 际上的所谓投资性购房包含房地产基金投资购买的房地产, 这些投资者 购买的房地产并不出卖, 主要是收取租金。如果剔除这部分, 剩下的就 是真正 “炒房” 的投资者, 这部分的比例应该一般不能高于 10%, 否则 市场会出现较大的泡沫。
全国商品住宅空置率研究
全国商品住宅空置率研究住房问题一直是中国社会关注的热点之一，近年来，随着城市化进程的加速推进，商品住宅的供应量大幅度增加，而同时也伴随着商品住宅的空置现象的出现。
因此，研究商品住宅的空置率，对于了解住房市场的运行情况以及优化和提升住房政策具有重要意义。
商品住宅空置率的概念指的是其中一时间段内已经完成的商品住宅中，未被居民正常居住的住房比例。
通过研究商品住宅空置率，可以了解到包括投资持有者怀有投资动机，购房者投资需求多于自住需求，以及投资者预期变动等多个方面的信息。
首先，商品住宅空置率的研究可以为政府部门提供住房政策制定的依据。
在住房政策制定过程中，需要考虑到市场供需状况以及稳定市场预期，而了解商品住宅空置率的变化情况，则可以对政府提供重要的参考。
研究商品住宅空置率可以帮助政府更好地了解房地产市场运行情况，及时采取措施调控市场，推动市场稳定发展。
其次，研究商品住宅空置率对于投资者来说也具有重要意义。
投资者在购房时，需要对市场供需情况进行预判，以充分利用市场机会，并为自己的投资决策提供可靠的依据。
了解商品住宅空置率的变化情况，可以让投资者更好地判断市场的供需状况，选择合适的投资时机，以及减少投资风险。
再次，研究商品住宅空置率对于普通购房者来说也具有重要价值。
购房者在购房过程中，需要了解商品住宅市场的供应情况，以及建立合理的购房预期。
通过研究商品住宅空置率，可以让购房者更好地了解市场供应的充裕程度，提前做好购房决策。
研究商品住宅空置率的方法多种多样，常用的方法包括逐户调查法、房屋市场交易数据分析法以及房地产开发企业数据法等。
逐户调查法是通过对居民进行问卷调查，了解住房状况，从而推算出商品住宅的空置率。
房屋市场交易数据分析法是通过分析市场上的住房交易数据，从中根据住房交易量和供应量的关系推算出商品住宅的空置率。
房地产开发企业数据法是通过收集房地产开发企业的数据，包括开发面积、销售面积等，从中推算出商品住宅的空置率。
中国住房状况分析报告 - 副本 - 副本
中国住房状况调查分析报告课程名称：应用统计软件专业班级：姓名：学号：指导教师：目录前言 (1)数据基本介绍 (2)研究对象的基本特征 (3)研究对象的联合分布特征 (13)变量间的相关分析 (21)研究对象变量间的回归关系 (22)总结与建议 (23)前言中国这个泱泱大国拥有世界上第三的国土面积和世界第一的人口数，听起来好像很自豪，可是再大的数字除以13亿也会变得很小，我国人均占地却仅相当于世界平均水平的1/3.随着人口的不断增加，住房问题变得越来越严峻。
住房问题关系到社会的和谐稳定，影响到国家的发展。
在当前中国经济与社会发展的“转型期”，理性、系统地审视当前城市居民住房消费状况和我国住房体系构建过程中出现的问题，显得尤为重要。
为了了解现在中国现有住房的基本情况及存在的问题，系统的了解住房需求和满意程度、合理的进行地产开发、引导合理的住房消费模式、稳定市场、使中国可以快速平稳的进行产业转型。
本次调研的涉及内容广泛，随机对某市区进行了调查问卷，其中包括该地区的住户基本信息、还有目前该地的居民的居住状况、文化程度、从业状况、家庭收入、居民未来购房需求等，期望可以全面、准确地反应被调查者的居住现状和未来房屋的需求。
在进行报告分析时，同样对住户的基本信息做了简单的分析。
然后分别就该地区居民目前的居住状况和未来购房需求两大块进行分析，这两部分以现住面积和计划面积为主要分析的因素，研究其他因素对两者的影响。
本文利用SPSS软件对该区住房状况抽样调查数据进行了频数分析、描述分析、探索分析、方差分析、相关分析等一系列的分析，期望可以对该地区住户的现有住房状况和住房的未来需求状况进行分析，并就对二者产生影响的因素进行分析，试图了解变量间的相互关系。
对于调研分析中得到的一些现存问题，提出比较合理化的建议。
本次调查的主要方式是问卷调查，在发放的问卷中，成功收回有效问卷4450份，样本量数目较大，可以代表该区住户的基本状况。
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三、房地场投资有风险吗？
分析房地场投资是否有风险，我们主要从需求和供给两个方面来看。首先看中国房地 场需求，总体上最近三年中国城镇家庭住房需求总量逐年下降。
30.0% 25.0%
28.2%
24.6%
22.2%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
2011年8月 子女成年
2013年8月 人房分离
在这些空置住房中，出现空置的房屋主要是拥有多套 房屋的家庭出现的空置房屋，只有一套房的家庭，出 现人房分离的比例仅占20%多。
多套房家庭空置
77.3%
空置率
22.4%
一套房家庭 空置
22.7%
2
60.0% 50.0% 40.0% 30.0%
高收入家庭拥有多套房的比例最高
家庭收入越高，多套房拥有率越高
2014年3月 无房家庭
从2011年之后的三年，无房家庭，购房地和居住地不在同一城市的家庭在逐步减少，只有因
为子女成年，需要结婚组建家庭的需求有一定增加。
9
35.7% 32.3%
低收入家庭的购房需求更强烈
低收入家庭未被满足的刚性住房需求旺盛
28.2% 27.4%
25.0% 24.3%
26.5% 18.6%
拆迁换房
房改房 单位集资房
其他
主要通过购买获得
主要通过非购买方式获得
从不同房屋空置比例来看，商品房和经济适用房的空置率最高的。而拆迁换房、房改房、单位集
资房因为不能直接通过购买方式获得，普遍空置率低于商品房和经济适用房。
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通过以上数据我们不难看出，房屋空置和投资购房有高度的相关性，也就是说
投资性购房的空置率更高，
39%
的住房需求 可以被满足
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总住房 供应量
住房供应与住房需求的对比
商品房供给
老年家庭供给
保障房供给
2504万套
总住房 需求量
995万套
进城农 民需求
新增 成年人 需求
拆迁家 庭需求
实际上每年新增住房需求达到2504万套，是新增住房需求的2.5倍。
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由于近几年房价上涨迅速，
所以很多家庭将住房作为一种投
收入最低25%
最低25%-50%
2011年8月
最高50%-75%
收入最高25%
2013年8月
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由于有购房需求的家庭中，处于 收入最低的家庭中，有35.7%的家庭 需要购房，是购房需求最集中的群体， 但是由于家庭经济条件所限，这部分 家庭的购房需求一般很难满足。所以 总体来看，只有39%的购房需求能够 被满足。
资方式，由于购买时间相对较晚，
所以购房时房价较高，根据调查
数据，如果房价下跌三成，将有
超过三分之一的空置房跌破购买
时的价格。
如果房价下跌三成
36.3% 的房屋将跌 破购房价格
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号作品
中国房地场
空置率报告
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇 住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告表明，2013年我国 城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。
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一、中国有大量房屋空置
根据报告数据，2013年中国住房空置率高达22.4%，相当于每五套房子就有超过一套在空置。 空置
高收入家庭房屋空置率最高
住房空置家庭比例
50.0%
40.0%
39.7%
30.0% 20.0%
18.2%
17.0%
21.6%
27.3%
10.0%
0.0%
收入 最低
25%
25%-50%
50%-75%
75%-90%
收入 最高
10%
于是中国收入最高的10%的家庭中有四成家庭有空置住房。成为空置住房最多的群体。
投资风险偏好越强，住房空置家庭比例越高
34.7%
29.8%
24.5%
20.2%
高风险、高回报
平均风险、平均回报
低风险、低回报
不愿承担任何风险
同时，投资风险偏好越强烈的家庭，拥有的空置房屋越多。
6
26.3%
投资风险偏好与空置住房家庭比例
23.3%
18.2%
13.5%
9.5%
18.4%
商品房
经济适用房
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二、空置房屋中很多房屋与投资有关
经营工商业家庭多套房拥有率高，空置比例高
29.9% 19.3%
35.1% 22.6%
ห้องสมุดไป่ตู้多套房空置率 经营工商业家庭
空置家庭比例 其他家庭
报告显示，经营工商业的家庭中，空置住房比例和多套房拥有比例显著高于其他家庭，
其中经验工商业家庭空置率比其他家庭高出16%。
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投资风险偏好与空置住房家庭比例
28.3%
40.4%
53.1%
20.0% 10.0% 0.0%
7.0%
收入 最低
25%
9.0%
13.8%
最低
25%-50%
最高
50%-75%
收入 最高
25%
收入 最高
10%
收入 最高
1% 3
同时，家庭收入越高的群体，实际上就越有可能拥有多套房产，于是很多房产集中在少数富人手中， 但是很多富人家庭并没有把房屋出租出去，于是大量空置房屋都在高收入家庭手中。