销售心得及成交技巧!!!必看必得!!!

哪些网络店铺值得我们去做（哪个网络店铺的效果好）
所谓好的网络店铺就是指上户量大的网站，什么网站上户量大，这样就需要我们去了解客户寻找信息的途径了，也就是他们习惯上用哪种方式得到关于房产的信息。
第一：直接在IE上输入网站网址，直接到达房产信息平台
这类网站主要是一些门户综合网站，如：
2 朝向 排序 南北 东南 南 西南 东西 东 东北 西 西北 北
2 装修 以毛坯和精装为主
2 房源描述 简单扼要 在50-150字之间 不要写废话，主要表达，小区的位置，房子的基本状况（把标题阐述的清楚点），还有一些其它信息 ，包括看房是否方便，业主出售情况，有无税费，房源的真实度等。以及扩展内容，个人信息，公司信息等。
第一招，不看白天看晚上。了解入夜后房屋附近噪声，照明，安全等等。避免客户自己看了，而业务人员一问三不知。
第二招，不看晴天，看雨天，看房最好是在雨天，这是了解这个房屋，承受能力的最好时机。再好的伪装敌不过几天下雨，漏水，渗水此时一览无余。
第三招，不看建材看格局。不要被漂亮建材迷惑，房屋机能是否有效发挥，有赖格局是否设计周全，理想格局是打开大门在阳台或玄关脱鞋，进入客厅、餐厅、厨房，宴客机能和休闲机能分开。卧室下对客厅无隐蔽性。
第四招，不看墙面看墙角。看墙面是否平整，龟裂，注意渗水，如是刚贴上的新墙纸就要小心，可能是掩盖水迹，墙角承受上下左右的力量，很重要。
第五招，不看装潢看做工，尤其是每个接角，窗沿、墙角、天花板，等等做工是否细致，要小心便宜骗人漂亮的装潢，要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。
第六招，不看窗帘看窗外，豪华的窗帘外可能就有问题，一定要拉开窗帘看一下，通风、采光、排气管、风水等等。
③ 根据价格来发，单价便宜 总价低。
④ 根据购房原因来发，大致分为这样几类，改善，结婚，上班，定居，投资，迁户口等，主要以前三种为主。
⑤ 根据特殊性来发，带院子 带露台 带阁楼 景观房 复式 跃层 错层等，以前五为主。
每个人可以根据不同的情况进行合适的分类，这样细分房子的分类是为了更明确的为帖子怎么发做前期的准备，只有了解了这些分类才能准确并有针对性的发一些好帖子。
第三招，同步原则。为了解除彼此陌生，拉近距离，可以从聊天或发问中发现彼此共同认识的朋友，共同的嗜好，以及其他拉近彼此距离的话题。
第四招，五同——同姓、同学、同乡、同宗、周志，产生亲切感。
第五招，同步坐位原则。坐在洽谈桌的右侧或左侧（客户）较佳，这样敌对心小，较易接纳别人，反应也较快。与客户并排而坐是“理性”的，与客户左右而坐是“感性”的，与客户对立，（面对面）而坐是“恐惧”的！到客户家里，就座前应礼貌的问：“我可以坐在这里吗？”注意方位、光线，借机会调换坐位。
第六招，不怕乱拍马屁，——高明地奉承。看见客户有女儿，就说，“好漂亮的女孩”，将来一定跟妈妈一样是大美人（适合女性说）。或说：“好漂亮的女孩子，将来可以选中国小姐（适合男性讲）”奉承时避免引起反感或误会。
第七招，弄清对象——M,A,N原则。弄清对象，才能对症下药。M ，A ，N 原则是，M（money）即出钱的人，通常是父母。A（authorety）有权决定的人；N(need)是有需求的人。有需要才会挑剔，嫌东嫌西的人才是买货人。有时这三种要集中在一个人身上，即买房子的人是出钱的人，决定权在自己，又是自己住，这时只要说服一人即可。有时出钱的是父亲，有权决定的是母亲，需要的却是儿子和媳妇，这时便要同时说服三人或四人。
房产中介:销售心得及成交技巧!!!必看必得!!!
与客户谈判，所总结出以下谈判经验：
第一招，表现善意及诚意—礼多人不怪。递名片给对方时双手捧上，递笔给对方时笔尖朝自己；谢谢，对不起，要讲得自然得体：除了“价格，条件”外处处替对方着想；要取信对方，攻心为上。
第二招，表现善意及诚意——不要忘记客户的姓名。尊称某先生，某小姐，某伯伯，某妈妈，是有礼貌之举动。
2 图片 户型图，最好是开发商设计的户型图，但是有时候那些户型图上的面积和实际面积有误差，我们必须把户型图上的面积删除。户型太差的尽量不发户型图，或发假的，但是不能太假。房源图片，照片上杂物太多的不发（如，做储物间的卧室），房子缺点的图片不发（如，小卫生间）。房源主题图片，要求图片清晰，为房子局部的整体图片，干净，明暗关系强。
上面简单介绍了一下客户寻找信息的途径，下面着重讲解一下第二种，也就是通过搜索引擎来搜索关键字，以获得需要信息。
综合分析人们的搜索习惯，我把它们分为几类：
1 城市名+二手房 2 城市名+房价 3 小区名 4 城市名+房产 5城市名+中介 6 城市名+中介公司 7 城市名+中介公司电话
1-3适合定位发布房源信息的网站 4-7适合定位发布综合类信息的网站
怎样做好网络店铺
第一：装修网络店铺。
一个合格的网络店铺需要做好店面的装饰，首先要上传自己的头像，头像大小适当，以半身为宜，姿势以侧身45度为宜，身后有公司LOGO，穿正装，带工牌。其次上传身份证和名片还有执业资格证书，得到网站认证，获取信用等级积分。再填齐个人资料以及公司资料。这样的网络店铺才真正的具有了开张的条件，给客户一种个人以及公司很专业，正规的感觉，对取得客户的信任有很大的帮助。 Google谷歌 /
搜狗 /
Bing(必应) /
雅虎全能搜索 /
/ 搜房
对于这种获取房产信息的客户，我们只能在这些相关的网站发一些信息，来推销自己的房源，但是这些网站的信息发布一般是要收费的，并且费用较高。对于个人来说这种方式不是很合适，所以不多加介绍了。
第二：通过搜索引擎来搜索关键字，以获得需要信息，常用的搜索引擎有，如：
● 想要和一定要的结果一定不一样；
● 没有卖不出的房子，只有卖不出的服务；
● 客户不一定要有企业，企业不能没有客户
● 观念改变→行动改变→命运改变；
● 成功者与失败者看问题：
成功立足点、进入障碍、问题后面的机会；
无立足点、机会后面的问题。
使用以上的原则，可使你事半功倍，信心大增，希望能给做地产行业的伙伴以参考。
第十招，不看家具看空屋。家具是化妆品（伪装），空屋才是真面目。
第十二招，不看地上看天上，注意天花板和角落，有无漏水。
第十三招，不看客厅看厨厕，客厅是外观，而厨厕是内部器官，家中的水电煤系统都在这里，是容易漏水、出问题的地方。
我们还常常用一些行动方针提醒业务人员，如；
比如：您要这边间，还是中间一间的房屋？你要这间大面积的，还是这间小面积的？您打算付多少定金？一万块还是二万块？你上午来看房子还是下午看？
第十招，成交时的时机。有人说成交的时候只有三秒。敏税观察对方的满意程度，在最恰当的时机拿出定单，将对方的意愿定下来，否则对方的意愿会越来越低，当场不成，事后更加困难。
（二）怎么发
发帖的主导思想：及人所及，想人所想。
发帖的要求：具有针对性，直击某类客户
① 标题
1,房子的最直接，最突出的优势
2,针对性分类
3,想方设法，根据网络上其他经纪人的帖子区分开来
4,有时候某些房子的特点过多，但是不能在标题都表现出来，以1-3个为宜。
5,标题的主要形式以 短词+空格+短词 为宜，短词的字数在3-5个字为主
如果一群人看房屋，三种人不能得罪；出钱的人，有权决定的人，最会出问题的人，这三种人都要拍马屁。
第八招，引导策略。客户下了订金时可说：“今天给我几万块订金，二万块好吗？”客户签约时可说：“请读完契约的内容，如果没错请签名，。”
第九招，二择一法。预先安排好两种选择给对方，我方将止的隐匿于内。
我们大概的了解到了客户的搜索习惯就能找出它们常用的网站了。我们在搜索引擎上搜索这些关键字，在搜索结果中选取几个排在前几位的网站。搜索不同的关键字会出现不同的结果，我们综合分析赛选，以前六个为益，以前三个为主。由于各个网站它们的排名不是一定的，所以就要求我们经常搜索一下它们的排名，更好的选择一些效果明显的网站发布我们的信息。
● 以真诚的服务态度对待客户，容易取得其好感；
● 广为自己宣传方能制造更好的机会；
● 勇于面对问题才能克服难关；
● 成大事不在才能，而在坚韧；
● 用勇气当本钱的人，成功起来比有钱的人快；
● 静做发呆不会使一个人成功，即使老天爷送一条鱼给你也总得亲自去挖蚯蚓，才能钓到；
● 知识是唯一的善良，无知是唯一的邪恶；
何时是成交的最佳时机？当对方听完介绍，充分了解状况后，露出满意的眼神;当你初步压迫下定金时，对方没有回绝或以轻微理由拒绝。而且，当你拿出订单时（测试购买欲之工具），对方没有拒绝，且陷入短暂的犹豫，注视着订单及说明书；不断发问你刚才述说的内容，获得相当满意回答，无问题之一刹那；默不言语，或与同伴相视（眼神显示订下了好吗）；突然改换资势、动作或脱离你的眼线时（表示对方陷入下订与否的思考中）。另外，掌握融洽气氛，当机立断，也是必要的。
在工作中，明确业务人员应有的职业道德与态度是很重要的。服务业经营服务品质，首重“诚信”，每一个经纪人都以诚实、热忱、关怀的态度服务于客户，下是每一个企业所需要的。
我们希望全体经营人员要有生命共同体的观念，前线、后援要一致，当有客户抱怨时，一定要“立刻处理”，给予完整的回答说明。对购屋客户面言，他的房屋买卖可以有许多选择，一家公司只是他众多选择中的一个而己，没什么了不起。当我们做到让消费者，想起房屋买卖时就想某某公司，同时也是唯一的选择时，那才是真的了不起。当业务人员遇到比较挑剔的客户，遇到有买卖经验的投资客时，可能要回答以下的这些问题，我们总结为看房十三招。不论买什么房，都要对房屋本身和附近的环境有清楚的认识，看房是一门大学问，所谓“外行看热闹，内行看门道”。
第二：发帖
（一）发什么样的
简单的说就是客户要什么样的，我们就发什么样的，最好做到一网打尽。