安丘项目可行性研究报告

安丘青云湖项目可行性研究报告项目开发部2010年11月目录第一章项目概况 (3)1、项目产生背景和建设必要性 (3)2、地块位置、素质及现状 (3)3、周边环境 (5)第二章市场调查 (7)1、项目投资环境分析 (7)2、安丘所处经济圈 (14)3、安丘房地产市场状况分析 (16)4、项目客户群分析 (20)第三章规划设计、开发进度安排和营销规划 (21)1、基本数据 (21)2、规划的要求与限制 (21)3、发展方案的初步设想 (21)4、开发进度计划 (26)5、项目SWOT分析 (27)第四章项目投资估算 (27)1、项目费用估算的范围和依据 (27)2、投资估算 (27)3、投资估算结果汇总 (27)第五章管理资源配置 (29)1、机构设置 (29)2、人力资源需求 (29)第六章结论及建议 (29)1、基本结论 (29)2、存在的问题 (29)3、投资建议 (29)第一章项目概况1、项目产生背景和建设必要性本项目是通过直接与安丘市政府对接，对方认可我司的开发实力与开发理念，经双方多次沟通与协商，最终达成开发意向的项目。

2、地块位置、素质及现状本地块位于安丘市新老城区交接处，汶河南岸。

四至为206国道以东，下小路以西，汶河南路以北，北侧为大汶河。

目前地块平坦，半数已经拆迁完毕，净用地约900亩，区位如下图。

项目区位图用地形状呈不规则扇形，沿河景观带需要退50米的绿地。

地块现状（精确地形可参考CAD图）如下图：本地块右上角处378亩用地即为安丘职教中心。

安丘市职教中心总建筑面积约11万平方米，目前正在建设中。

鸟瞰图及建设现状如下：项目鸟瞰图职教中心现状3、周边环境本项目毗邻安丘市两大景区——青云湖景区与青云山景区。

青云湖休闲度假乐园是安丘国家级城市生态湿地公园的主景区，占地总面积800公顷，国家3A级旅游景区。

她以人为本、以绿为轴、以生态为主线，处处体现了人与自然的和谐统一。

已成为建设“生态安丘”的标志性工程。

安丘青云山民俗游乐园占地5000亩，是国家4A级旅游景区，是一处以民俗文化为主题,集旅游观光、休闲、娱乐、度假、购物于一体的大型综合性旅游景区。

有着“齐鲁民俗第一园”的美誉。

区位图如下：大汶河流域面积1076平方公里，是安丘的“母亲河”，是安丘南北城区的纽带，今年，安丘市委市政府决定实施大汶河景观改造工程，规划沿河打造最具魅力的大汶河城市风情带。

大汶河景观改造工程由北京兴宇中科规划设计院规划设计，目前一期沿河道路工程已经施工完毕，景观工程正在紧张施工中。

中央水湾的景观设计围绕人与水互动的主题，以都市休闲和生态科普为特色，分为三个景区：往事泉涌、青云湾景区和科普园地。

现状图如下：第二章市场调查1、项目投资环境分析本项目得到了安丘政府的大力支持，并且确保以比较低廉的价格让项目由我方开发，项目的投资环境较好。

1.1安丘地理位置及行政区划安丘市位于位于山东半岛城市圈的中部、潍坊市南部，地处东经118°44’—119°27’,北纬36°05’—36°38’之间。

东与高密市、昌邑市以潍河为界，西接临朐县，南隔渠河与沂水县、诸城市毗邻，北连坊子区、昌乐县。

距青岛110公里，距省会济南200公里。

属暖温带湿润季风区，气候温和，四季分明，境内平原、丘陵、山区各占三分之一。

全年主导风向为东风，冬季以西北风为主。

交通以公路为主，有济青高等级公路和206国道，北部有胶济铁路通过。

安丘位于两大经济发展轴线上，胶济轴（济南—淄博—潍坊—青岛）、沿海轴（日照—青岛—威海—烟台）安丘共1760㎞2，95万人，其中市区26万人。

2001年以前，市区规划面积13 ㎞2；2001-2006年，打造35 ㎞2的市北区。

到2010年，城市规划区面积为305㎞2，城市建成区面积为75㎞2。

安丘市历史悠久，夏商时为斟寻国，西周属淳于国，春秋时分属杞、莒、纪三国，战国时大部属齐，少部属鲁国。

公元前148年置安丘县。

在历次改朝换代中安丘曾更名诛郅、牟山、辅唐、胶西等。

公元971年改胶西仍为安丘，沿用至今。

1994年１月18日安丘撤县建市。

1.2安丘城区划分安丘市以大汶河为界，分为河南侧的老城区（市南区）和河北侧的新城区（市北区）。

老城区：现状：1）汶河以南，共7.84平方公里，人均居住用地35平方米。

2）定位：以居住、文化、商贸、旅游等功能为主。

3）存在大量城内村庄。

新城区：现状：1）共35平方公里。

其中包括办公用地8.17平方公里。

2）定位：行政办公、教育科研、工业园区。

3）自2002年开发新区以来，市北新区基本实现了供电、供水、供热、通讯等“七通一平”。

区内新铺柏油路80多公里，新建日供水8万吨的自来水厂、年供热能力120万吨的热电厂、110千伏变电站、装机容量5000门的电话交换局和日处理10万吨的综合污水处理厂，形成了相对完善的基础设施。

在新城区，有一个新区生态建设的点睛之笔——青云湖。

该湖拦截汶河积蓄了9000亩水面，已初步建成宝岛风情、植物园、水上运动俱乐部、生态湿地等几大功能区。

其中在湖中心建设了宝岛风情区，于湖北岸建设了北方植物园，800种北方植物在此落户。

毗邻青云湖的青云山更是以生态民俗旅游特色名声在外，旅游区已经成为山东著名的旅游品牌，每年吸引50多万人次的游客前来观光。

安丘城区位于市域东北部，呈典型的偏心分布。

这种偏心分布从中心城市带动区域发展的角度来看是不利的，因为由于距离衰减率的影响而使得中心城市对于西南部地区的带动作用相对减弱。

从中心城市自身发展角度来看，又是有利于中心城市发展的，因此这种分布使得市区与更高一级中心城市潍坊市的距离更近，可以更加充分地接受更高一级中心城市的辐射带动。

1.3安丘城市发展状况安丘市2003年GDP为76.54亿元，虽保持了9.2%的增长，但在潍坊地区仅列第四位。

人均GDP为6977元。

到2004年,安丘市GDP增为90.44亿元,但在整个潍坊地区排名跌落至最后一位。

2005年的安丘市GDP达到了102.76亿元，依旧没有摘掉贫困县的帽子。

2009年，达到了162亿元，从下表可以看出，从2004年之后，除2008年受金融危机的影响低于10%外，安丘市GDP基本以高于10%的速度稳步增长。

安丘市容2003年安丘财政收入为31286万元，2004年财政收入回落了4%，为30016万元，2005年略有回升，财政收入为30480万元。

1.4主导产业的发展情况农业经济：高效农业示范区带动全市农业产业化发展安丘市农业基础好,特色农业优势突出。

实施产业化战略以后，全市已初步形成了粮食、瓜菜、棉花、黄烟、花生、林果、桑蚕、食用菌、畜牧、矿产品、淡水养殖、工艺品等12大主导产业,并被国家确定为粮食、小麦、棉花、樱桃、姜蒜、芦笋、肉食鸡、瘦肉猪、蜜桃生产和黄烟出口及棉花良种繁育基地。

目前,全市已建成具有一定规模的特色农业生产基地46个, 面积达120万亩。

已有18农副产品在国家工商局注册了商标,18种蔬菜获得了全国绿色食品标志使用权。

工业经济：安丘市工业基础比较好，形成了以轻工、化工、纺织、电子、机械、建筑建材为主的十大行业。

工业产品达1400多种，其中61种获部优、省优称号，52种填补国内、省内空白。

全市酿酒、造纸、玻璃等传统一轻行业的优势不断拉长，机械、化工、医药、环保、建材、纺织服装等新兴产业的规模迅速膨胀。

电力钢管铁塔、汽车用散热器、环保成套设备、放射性免疫试剂、三元素复合肥等新产品，在全国市场占有率都达到70%以上，并有不少产品成批量地出口到国际市场。

鲁安药业公司主导产品扑热息痛的年产量达1.2万多吨，是世界第二位、亚洲第一位扑热息痛生产厂家。

山东柠檬生化有限公司的柠檬酸年产量达2万多吨，出口美国、日本等国家，今年将扩大到3万吨，成为全国同行业第二大生产厂家。

景芝景阳春酒，已有千年历史，曾获得巴拿马国际博览会金奖，名扬海内外。

目前，景阳春系列白酒年产量达到6万吨，主要经济指标连续4年居山东省同行业首位。

1.5安丘城市空间结构规划及发展方向未来安丘的城市规划将围绕“北展南优东西控制”来进行。

在安丘市城市总体规划（2001—2020）中，安丘市城区分为九个功能区，其中市北新区四个、老城区五个。

北展：即以开发区为依托建立安丘新城区，行政中心北迁南优：对老城区、城市中枢加以改造和优化，以进一步完善其经济、文化中心的定位。

东西控制：西至安丘的水源地和牟山水库，东至青云山和青云岭，通过东西控制，形成城市东部的旅游圈以及城市西部沿着汶河景观带延展的发展趋势。

建立以汶河景观带为界的“一城两组团”的城市布局形态，形成“三山四水五湖”的生态城市格局。

三山：青云山、莲花山、聚凤山四水：大汶河、小汶河、墨溪河、玉带河五湖：青云湖、天鹅湖、青龙湖、鸳鸯湖、白云湖使整个安丘山水相依，河湖相连，水中有城，城中有山。

根据市域地理、资源环境、经济功能和城市化发展的客观规律，从有利于发挥区域优势、形成区域特色、保持经济功能区的相对完整性出发，在城镇体系空间结构上形成“一个中心、三条轴线、三级城镇”的新格局。

“一个中心”，即中心市区，作为全市政治、经济、文化、商贸中心发展。

“三条轴线”，即城镇空间发展轴，沿206国道、221省道和白（芬子）石（埠子）公路呈放射型开发轴线，西部山区呈组团式开发模式。

“三级城镇”，即根据城镇职能等级规划，将各城镇分为三级。

一级为城市市区，包括兴安街道、贾戈街道、刘家尧镇的行政区域及关王镇、金冢子镇的部分行政区域，是全市政治、经济、文化、科技等综合中心。

目前安丘正在打造三大板块基础设施配套工程。

以文化产业园区、商贸居住区和物流经济园区三大板块配套建设为重点，投资2.1亿元，新建改造14条道路，长27.5公里，面积56万平方米，铺设地下管线78公里，安装路灯1600盏，板块分布如下图：1.6安丘主要配套基础设施商业布局：主要集聚在商场路、潍安路、永安路、人民路以及潍徐路。

目前整体商业布局呈现规模小、档次低的状态，积聚效应不强。

公共文化设施：在老城区建设市级大型公共设施，包括文化馆、博物馆、电影院在内的城市文化生活区。

安丘市庵上石坊、公冶长书院、红旗渠南水北调工程、大汶口文化遗址等结合城区文化设施形成了安丘独有的深厚文化氛围。

科研：安丘目前有职专、电大、农机学校、潍坊市机械工业学校等，还包括6处普通高中、14所初级中学。

形成包括义务教育、职业教育、成人教育在内的纵向完整、横向深入的文教系统。

1.7道路网布局城市道路以方格网形式布局为主，由主干道、次干道、支路三级构成。

主干道：由“六纵十横一环组成”。

道路打线宽度36-50米。

六纵：潍安路、兴安路、汶水-永安路、新安路-昌安路、锦观路、顺安路十横：青龙湖路、莲花山路、青云大街、安关路、汶南路、工农路、商场路、和平路、南环路、南苑一环：西环路、北环路、东环路、南环路，其中西环路大通道已建成。