房产预售的利与弊

房地产预售制度的利与弊

商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上商品房预售成为房地产开发融资的重要手段。

目前，商品房预售价格较现售价格约低10%—15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。

尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。

如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。

此外，商品房预售制度对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力管理成本也相对较高。

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上,部分城市甚至达90％以上。

商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。根据测算,以预售方式进行销售的项目,比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。

如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的时间差,给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子,使消费者的合法权益得不到应有的保障。此外,商品房预售制度中隐含着风险因素,对政府和银行的监管能力要求较高。

如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理,严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。

什么是房屋预售制度

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

房屋预售条件

我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：

(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

(2)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。

(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

房屋预售的特征

(1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。

(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

商品房预售制确实是上述所有问题的主要源头，它的存在使房地产开发商“作恶”更容易、更方便。

商品房预售制度是一个体系，说起来很复杂。我认为中国目前很多问题的源头还是一个道德问题，不是一个法律问题。这个制度本身是好的，但是你突破了这个制度本身，进行经济欺诈或者经济诈骗，那问题就走向反面了。正如目前我们所讨论的教育制度，都认为就业问题是扩招带来的，但我认为，最主要的是就业不足，不是扩招本身。

分析我国近年来的商品房销售，先后出现了一系列法律问题和市场操作问题。比如各地的预售标准和条件大相径庭，不少房地产开发商未取得商品房预售许可证，就以预订、预约等方式实施预订、预售等违法行为；少数房地产开发商采取囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、炒卖期房等方式，获取不当利益，严重干扰了房地产正常秩序，损害了消费者权益，影响了房地产市场调控；有的开发商在预售过程中实施合同欺诈，虚假交易，利用虚拟合同套取银行贷款、偷逃税款，甚至不少地方出现开发商携巨款潜逃事件等等。

首先，购房者是与开发商直接签订商品房预售合同。根据合同法意思自治的基本原则，该预售合同内容只要不违反法律、法规强制性规定对双方当事人就具有约束力。鉴于开发商在房屋预售过程中的强势地位，合同中对于预售方违约责任的设定相对较轻，甚至没有约定。这样在出现房屋面积误差(不止是缩水，更多的情况是由于分摊公摊面积而导致的面积虚增)、建筑设计变更、房屋质量缺陷及延期交房等情况时，合同对于开发商并没有过多的约束。有时甚至还会促使开发商违约。

其次，工程承包人建设工程价款的优先受偿权也是在对购房人需要面对的又一问题。

秦兵：商品房预售制度不是一种可使多方受益的商业运行方式，因为这种制度的存在，导致很多银行贷款无法追回，导致购房人的利益严重受损；因为这种制度的存在，导致实践中产生诸多纠纷。很多市场风险和问题都来源自预售制度。

商品房预售制度最早起源于香港，已实施了五六十年。这种制度确实可使多方受益，开发商可以融到资金，银行资金可以找到出路，购房者付首期款可以入市，在市道好的情况下还可以将房子转让，这是一个对谁都有好处的模式。法律制度执行不力也是一个问题，如违约金

处罚不高，违法犯罪得不到惩治，也助长了这一领域的歪风。我们一是要继续完善我们的法律，二是还要加大法律的惩罚力度。

商品房预售制度存在的弊端太多，某些管理措施如商品房预售合同登记备案手续，可能可以解决局部问题，但整体制度劣势不好扭转。另外，如果对一个先天有严重畸形的交易模式，以后天成本高昂的立法规制和政府监督管理措施———加大执法力度予以抢救———修弥其缺陷是否值得？所以，我不同意通过“管”来“救”商品房预售制。

在全球遭受经济危机、房地产行业更不景气的背景下，取消商品房预售制，其实反倒是一个难得的机遇。现在房子卖不动，市场上出售的商品房现房已经占主流了，这时禁止房地产预售其实新制度的打击面最小。

王洋：虽然根据《城市房地产管理法》第四十五条三款之相关规定商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于监管主体及如何监督尚无明确法律规定。缺乏可操作性。应及时制定相关法律、法规予以规范。这样可以有效保证发包人向承包人按期支付工程建设款。避免因承包人行使优先受偿权而给购房者造成损失。

该制度让各方收益，是不言自明的，虽然该制度也存在问题，但是我们不能因噎废食。如果现在取消商品房预售制度，会给房地产业带来很大的萎缩，房屋供不应求的局面将会非常严重，政府也会面临很大的压力，房价还会持续高涨，这反而不利于房地产业的市场化、现代化。

毕竟房地产预售制度伴随了我国房地产交易市场10余年之久。在目前商品房供应量并不饱和，且国内的房地产融资渠道尚未完全健全的情况下，冒然取消预售制度还是不太适宜的。如果能够加以制约，预售制度也将不再是“脱缰野马”，规范后的它必将能为社会主义经济建设添砖加瓦！比如采取完善不动产抵押登记制度，不动产相关信息应及时公示等措施。相关行政机关应尽量缩短不动产抵押登记时间，并及时公示抵押登记信息，便于购房者查阅。这样对抵押房再预售、预售房再抵押的行为具有抑制作用。

因为10年前实施商品房预售制度，是为了解决开发商资金运作的问题，现在经过十多年的市场磨练，开发商都掌握了很多融资的方法和途径。

首先，纵观西方发达资本主义国家，商品房预售制度也是在期房买卖发展好长一段时间后，在现房拥有量发展到一定规模的情况下，才选择了购买现房这一方式。这一点主要是说明，法律制度的变化主要来自经济基础的变化，我们的市场刚刚开始，还没有成熟，现在选择废除这一制度，可能不是一种理智和科学的方式。

第二，全球目前都处于经济危机之中，中国的经济形势也不容乐观，政府最大的责任是扶持该行业发展，并不是雪上加霜，所以现在取消该制度不合时宜。

第三，中国的房地产市场现在还是卖方市场，并不是买方市场，房屋总量供求不足，购房压力很大，如现在取消这一制度，将推动房价的轮番上涨，最终的结果受害者还是老百姓。

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