郑州市房地产市场调查

郑州市房地产市场调查

摘要：随着“中部崛起战略”的实施,郑州市作为中部地区的一个重要城市,房地产业的迅速发展,为国民经济的发展做出了重大贡献。当然因行业的特性导致房地产业的发展具有高风险高收益的同时容易引起泡沫经济,这需要政府和开发商及时应对形势,结合市场调查做出调整,尽可能地发挥房地产对国民经济的带动作用。

关键词：郑州市；房地产；市场调查

房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分,它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。同时，房地产市场调查对项目策划和开发具有重要意义。通过房地产市场调查,可以了解房地产市场的过去和现在,把握房地产市场的发展动态。有效的市场调查可以帮助决策者确定正确的投资方向、正确的价格策略、宣传推广策略等,同时还有利于企业制定科学的开发计划、销售计划,有利于提高经营管理水平和效益。

纵观郑州市房地产市场发展轨迹,整个市场在投资规模、供需和价格走势等诸多方面,依然保持着较高的发展趋势。房地产开发建设投资快速增长,土地开发面积不断扩大，居民住房消费需求保持旺盛势头,房地产市场呈现出供需两旺的局面,商品房交易价格也不断攀升。但也导致房地产投资过热,引发了盲目投资、商品房积压、土地抛荒等诸多问题，从客观的角度来看,上述问题的出现有其必然性。由于房地产业在我国还属于新兴产业,缺乏较为全面、深入、系统的理论和方法作为指导;房地产市场的发育还不完善，房地产投资带有很大的盲目性。因此进行长期的市场调研并运用科学的理论方法,分析郑州市房地产市场的发展状况和趋势,对政府和房地产企业有重大的借鉴和指导意义。

一房地产市场的供求规律

房地产商品供求的变化形式不同于一般商品,最本质的不同在于:房地产商品的供求变化反应迟钝,供求平衡的调节过程相对缓慢。

首先，当房地产市场需求突然增加(或减少)时,在短期内,房地产市场供应所能作出的反应是十分有限的；再者，由供需不平衡向供需平衡的调节要经过一个较长的时间,使得调节过程十分缓慢。究其原因,一、房地产投资属于高风险、高货币投放的行为,投资者在没有相当把握的情况下,不会冒然做出投资行为。如果市场已出现明显的供不应求的事实,投资者仍会观察并经过充分的论证,确信这种形势能维持下去并有利可图时,才会进入投资市场。二、房地产开发从开始到完成,进入销售市场需要一个较长的时间,一般要二至三年的时间；然后，在房地产市场中,有时会出现供给与需求相背离的情况,导致供需不平衡的加剧。

二郑州市房地产市场发展整体概况

郑州市房地产业仍处于爬坡期,近几年,郑州市房地产业的投资额、平均房价、成交总量等重要指标出现了大比例的增长,而且房地产升级和产业综合素质提高的结构性调整加快,尽管如此与全国一线城市(北京、上海、广州、深圳等房地产发达城市称为一线城市)相比,仍有很大距离,与二线领先城市(天津、重庆等房地产不发达省会城市、沿海开放城市称为二线城市)相比,也有一定的距离。

郑州市房地产的发展受全国房地产业发展的影响,基本与其同步,国家坚持扩大内需,启动消费,拉动经济增长的发展方针,使房地产在国民经济发展中占有重要地位,因而得到国家和地方政府的高度重视和大力支持,这为郑州扩大房地产投资和住房消费带来新的契机。

整体来看，郑州市房地产区域市场对商品房的需求旺盛,对新盘的消化能力较强；郑州市的房地产市场规模还不够大,房价长期被压抑,需求一直未被满足,仍有较大的潜力可挖。尽管房地产市场短期内存在产品结构不合理、价格涨幅过快等问题,但是面对巨大的刚性需求和潜在需求,在未来几年内市场前景总体十分乐观、

三郑州市房地产市场发展的问题

1经济适用房发展不规范

郑州市的住房供给体系主要包括商品房!中低价商品房和经济适用房三大部分,就目前情况看,主要问题是:经济适用房发展不规范,供需矛盾突出,需求仍存在较大缺口。经济适用房供应的不足导致一部分本应购买经济适用房的家庭把目光转向了商品住宅房,加大了商品住宅房市场的需求,在短期内,商品住宅房的供给弹性较低,商品住宅房市场供需关系本可以由市场调节,而由于经济适用房供给的不足没有及时消化该需求,需求转移到了住宅商品房市场,从而影响住宅商品房市场的供求关系,住宅商品房市场需求的增加必然会拉升市场均衡价格。

2房地产价格在宏观调控政策下报复性上涨

郑州的房价是在国家宏观调控中呈现出快速增长的态势的,属于报复性上涨。就供需关系来看，一方面,从供给方来看,房地产开发资金和住房消费资金大部分都来源于银行资金,在强大的资金实力下,供给能力和需求能力被轻易地放大,供给方可以通过囤积土地和减少供应来改变供求关系,而需求方却并不是收放自如,因此,房价上涨是非常容易的。另一方面,从需求面看,我国需要新建立的住房体系是建立以中等收入家庭为对象,具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系,对于低收入家庭,国家提供廉租房,给予一定的补助和优惠。而现实情况是住房越建越大,档次越来越高,本来是为了保障低收入民众有能力购买的经济适用房,却造成了150多平方米,甚至于200多平方米不经济也不适用的大房

从政府政策引导角度来看，郑州房价的逆市而动,除了房地产商的哄抬房价和投资者的投机外,一个重要的原因就是政府考虑到地方城市的发展,政府垄断土地)土地升值)加大房地产投资)房价上涨)土地升值,在房地产的支撑下,地方经济进入一种政府调控的“良性”循环中。郑州市政府为了加快郑东新区的发展步伐,除了在大环境上对郑东新区进行宣传,为了吸引投资,还放宽了了各种政策限制。入户条件的放宽和对房地产开发商在政策上的纵容固然可以吸引一批投资者,郑东新区的房价居高不下是不争的事实,郑东新区房价的上涨,也在拉动郑州市整体房价的上涨。

四郑州市房地产市场发展的问题对策和建议

目前,郑州市房地产业的发展形势是健康正常的,但是有一些问题必须引起高度重视,诸

如:房价上升过快,结构性矛盾突出,商品房供应相对不足,土地供应制度不够完善,房地产企业的不规范行为等。由于我国目前的房地产市场运作体系还不完善,因此,政府干预便有了实施的必要性。

为了促进郑州房地产市场持续!健康的发展,针对本文前面提到的郑州房地产行业目前存在的几个问题,参考国际上对房地产市场的调控方法,提出几点对策,以供决策者参考。

1根据市场需求,调控投资规模,坚持房地产业与国民经济增长协调发展

郑州市房地产投资年均增长率!房地产业产值占GDP的比重呈逐年上涨的趋势。为了防止房地产市场偏快发展和房价过快上涨,防止房地产市场局部性问题演变成全局性问题及出现市场大起大落现象,保证房地产业健康协调发展,建议:

第一,建立和完善郑州市房地产市场预警预报和信息披露制度,加强房地产市场跟踪监测分析,密切关注房地产市场变化,有针对性地采取各项措施,切实加强全国房地产市场区域性专题问题的调研,及时向社会公布供求信息,防止房地产市场出现大起大落现象。这是因为,GDP增长很大程度上依靠房地产带动,郑州市财政收入主要依靠土地经营收入,银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款,一旦房地产出现问题,将影响经济和社会发展。

第二,提高商品房预售条件,或取消预售制度,实行现房销售,这是建设制度的改革,是程序与管理制度的变革。

第三,建立新型的房地产管理体制,规范房地产企业"大力推行房地产开发企业诚信等级评定制度,限制资金实力不强!素质低!经营不规范的企业,减少房地产开发的泡沫成分等。

第四,加强房地产开发项目管理,控制增量土地供应和存量土地开发,控制高档商品房项目,引导房地产开发企业理性投资,不断增加普通商品住房有效供给,有效地实施适应市场需求的项目。

第五,不断转变住宅与房地产业发展方式"按照资源节约型和环境友好型社会建设要求,引导住房消费者理性消费,重点发展适应大多数居民承受能力的普通适用型住宅和科技集成度较高的节能省地型住宅,全面提升中低价位、中小户型住宅综合品质,提倡合理适度的消费,减少对大套型、高档次住房的追求,形成节约型!经济型的理性住房需求行为和健康文明!节约资源消费模式。

2出台住房保障制度,加强经济适用住房的开发管理

国家税收还有很大一部分来自房产"如果这个市场不活跃了,政府同样要调控。政府希望房价在一个恒温的环境里生长。要想合理发展房价,政府要大量提供保障性住房抑制房价的过分上涨。近年以来,国家对房地产价格的调控从以需求调控为主转向增加供给!改善供给结构,加大了对经济适用房建设的支持,小户型!经济适用房!廉租房建设项目增加较多。针对郑州市城市低收入阶层,出台保障大多数人能获得基本生活质量的住房机会与购房

能力的相关措施,不断满足并确保城市低收入家庭基本住房需要。

在经济适用房的管理方面,郑州市在这方面的管理存在明显不足,一是限制条件过于严格,导致很多家庭无法从中得到住房需求满足,从而被迫挤进商品房市场;二是管理出现政策