镇江优山美地市场报告
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的舒适度
同样的3-2-2户型，不管从功能性，实用性看来，都比万科做的出色
房型表现（二房）
万科润园（3-2-1）
单面墙体 过道餐厅
优山美地（2-2-1）
赠送的阳台仅 仅增加了房间
的舒适度
赠送的入户花 园增加了房间
的功能性
3.8米
赠送的阳台仅 仅增加了房间
的舒适度
4.2米
优山美地的二房完全实现了万科的三房功能，并且在客厅面宽以及餐厅舒适度方面都胜于万科
国际冠城 总建20万方，由联排、小高层组成
万科魅力之城
总建85万方，为镇江最大的住宅小区， 由联排、多层、小高层组成
香江花城
总建46.5万方，由多层、小高层以及高层以及 商业组成组成
学林雅郡
总建19万方，由联排、多层、小高层以及高 层以及商业组成组成
绿洲翰霖苑 总建6万方，为纯多层的住宅小区
镇江唯一兼顾品质与规模的低密度住宅社区
产品表现
万科魅力之城
绿洲翰霖苑
冠城国际
香江花城
最能体现异域风情、镇江唯一的南加州地中海风格的产品 品质方面，同冠城国际处于镇江的第一梯队
学林雅郡
房型表现（三房）
万科润园（3-2-2）
单面墙体 过道餐厅
优山美地（3-2-2）
八角形独 立餐厅
赠送的入户 花园，增加 了房间的功
能性
赠送的阳台仅 仅增加了房间
丁卯板块 原学府板块开发相对成熟，目前在售的主力在丁卯，依靠大学区和商业区规划，环境相对较好，新 开发楼盘集中，主力为高层产品，部分多层和少量类别墅产品。
香江板块 开发较早、较成熟的板块，在售主要产品类别墅、小高层、高层产品。畅销原因在于：滨江环境、 区域的成熟、配套完善和产品的高性价比
镇江大区域产业布局
红豆广场
优山美地
江苏大学
欧尚
镇江一中 沃尔玛
优势 小区配套：一万平方米商业会所
商业街
劣势 外部配套：区域2公里辐射范围
内无成熟配套
结论：本案在区域位置上并不具备竞争优势
市场竞争分析
市场主力个案价格表现
冠城国际
香江花城
区域板块
老城区 无供应
香江板块 6000-6500
优山美地
学林雅苑
南徐板块
代表个案 魅力之城 国际冠城
老城区中心板块
优山 美地
新市 政府
生
态
高 新
隔 离
产
业
园
区
优山美地缺少南徐板块的行政金融优势，但是同时拥有丁卯的学区优势以及香江的配套优势
优山美地小区域环境
大市口 江苏科技大学
优山美地
距离镇江大市口车程10分钟，沿着学府路一直往西，交通方便。
优山美地
周边配套：欧尚，红豆购物广场，沃尔玛 学区环境：幼儿园，小学、镇江一中
代表个案 魅力之城 国际冠城 香江花城 绿洲翰霖苑 学林雅郡
开盘日期 2010.02
供应套数 216
成交套数 190
2009.11
86
85
2009.11
133
128
2009.12
228
172
2010.01
106
100
去化率 87.96% 98.84% 96.24% 75.44% 94.34%
月均成交 63 12.5 21 34.4 25
景观表现
小区内部的景观优美，相比市场个案，优势明显
景观表现
2 4
13
1 大型会所 2 商业一条街
3 商业广场 4 沿街商铺
相关配套齐全，体现了一个复合式社区
学林雅郡
香江花城
魅力之城
结论： 镇江唯一兼顾品质与规模的低密度住宅社区 镇江唯一的南加州地中海风格的产品 镇江唯一超高性价比高端楼盘
市场现有个案去化表现良好，说明镇江市场拥有良好的消化力
市场成交分析
老城区 南徐板块
区域板块
代表个案
主力户型面积
香江板块
南徐板块
香江板块 丁卯板块
丁卯板块
魅力之城
三房：115、124
国际冠城 香江花城 绿洲翰霖苑 学林雅郡
三房：134、141
二房：91-95 三房：139
二房：80-84 三房：110、113
预计Βιβλιοθήκη Baidu价
说明
7000
7600 （09年9月）
近期新推，具 体价格待定
近期新推，具 体价格待定
南徐板块 7000以上
绿洲翰霖苑
魅力之城
丁卯板块 5000元左右
香江板块 香江花城
6500-7000
丁卯板块
绿洲翰霖苑 学林雅郡
5100 5000
下周开盘 近期开盘 近期开盘
市场成交分析
区域板块 南徐板块 香江板块 丁卯板块
镇江优山美地市场报告
2010.04
目前镇江各板块划分情况
西北板块
中心板块
香江板块
南徐板块
丁卯板块
目前市场的主力在香江、南徐、丁卯板块，老城区的西北板块和中心板 块，几乎没有新盘，也无高品质楼盘，成为众多高消费群置业的遗憾。
南徐板块 主要依靠万科、华都和冠城三个大盘的拉动在售产品为别墅、类别墅、多层、高层产品，主力需求 点在于行政中心和金融中心对板块促动和周边拆迁的刚性需求。
区域板块 香江板块
本案 优山美地
主力户型面积 二房：80-100
三房：120
主力总价 45万~60万~ 70万左右
结论：市场去化速度较快，本案可以吸收中高端客 户群，与竞争个案造成差异化，加快去化
项目形象
优山美地.
总建50万方，由独栋、双拼、联排、叠 加、洋房、小高、酒店公寓、酒店、商 业组成的复合型项目
二房：80-83 三房：94-98、110
主力总价
80万~90万
100万~110万
60万~65万~ 95万左右 40万~43万 57万左右 40万~42万 47万~55万
户型：主要竞争个案供应以三房居多。而本案二房 居多。
总价：主要竞争个案主力三房基本都是100万以上， 与本案相比总价较高。
本案主力户型二房总价仅略高于丁卯板块， 凸显性价比。
同样的3-2-2户型，不管从功能性，实用性看来，都比万科做的出色
房型表现（二房）
万科润园（3-2-1）
单面墙体 过道餐厅
优山美地（2-2-1）
赠送的阳台仅 仅增加了房间
的舒适度
赠送的入户花 园增加了房间
的功能性
3.8米
赠送的阳台仅 仅增加了房间
的舒适度
4.2米
优山美地的二房完全实现了万科的三房功能，并且在客厅面宽以及餐厅舒适度方面都胜于万科
国际冠城 总建20万方，由联排、小高层组成
万科魅力之城
总建85万方，为镇江最大的住宅小区， 由联排、多层、小高层组成
香江花城
总建46.5万方，由多层、小高层以及高层以及 商业组成组成
学林雅郡
总建19万方，由联排、多层、小高层以及高 层以及商业组成组成
绿洲翰霖苑 总建6万方，为纯多层的住宅小区
镇江唯一兼顾品质与规模的低密度住宅社区
产品表现
万科魅力之城
绿洲翰霖苑
冠城国际
香江花城
最能体现异域风情、镇江唯一的南加州地中海风格的产品 品质方面，同冠城国际处于镇江的第一梯队
学林雅郡
房型表现（三房）
万科润园（3-2-2）
单面墙体 过道餐厅
优山美地（3-2-2）
八角形独 立餐厅
赠送的入户 花园，增加 了房间的功
能性
赠送的阳台仅 仅增加了房间
丁卯板块 原学府板块开发相对成熟，目前在售的主力在丁卯，依靠大学区和商业区规划，环境相对较好，新 开发楼盘集中，主力为高层产品，部分多层和少量类别墅产品。
香江板块 开发较早、较成熟的板块，在售主要产品类别墅、小高层、高层产品。畅销原因在于：滨江环境、 区域的成熟、配套完善和产品的高性价比
镇江大区域产业布局
红豆广场
优山美地
江苏大学
欧尚
镇江一中 沃尔玛
优势 小区配套：一万平方米商业会所
商业街
劣势 外部配套：区域2公里辐射范围
内无成熟配套
结论：本案在区域位置上并不具备竞争优势
市场竞争分析
市场主力个案价格表现
冠城国际
香江花城
区域板块
老城区 无供应
香江板块 6000-6500
优山美地
学林雅苑
南徐板块
代表个案 魅力之城 国际冠城
老城区中心板块
优山 美地
新市 政府
生
态
高 新
隔 离
产
业
园
区
优山美地缺少南徐板块的行政金融优势，但是同时拥有丁卯的学区优势以及香江的配套优势
优山美地小区域环境
大市口 江苏科技大学
优山美地
距离镇江大市口车程10分钟，沿着学府路一直往西，交通方便。
优山美地
周边配套：欧尚，红豆购物广场，沃尔玛 学区环境：幼儿园，小学、镇江一中
代表个案 魅力之城 国际冠城 香江花城 绿洲翰霖苑 学林雅郡
开盘日期 2010.02
供应套数 216
成交套数 190
2009.11
86
85
2009.11
133
128
2009.12
228
172
2010.01
106
100
去化率 87.96% 98.84% 96.24% 75.44% 94.34%
月均成交 63 12.5 21 34.4 25
景观表现
小区内部的景观优美，相比市场个案，优势明显
景观表现
2 4
13
1 大型会所 2 商业一条街
3 商业广场 4 沿街商铺
相关配套齐全，体现了一个复合式社区
学林雅郡
香江花城
魅力之城
结论： 镇江唯一兼顾品质与规模的低密度住宅社区 镇江唯一的南加州地中海风格的产品 镇江唯一超高性价比高端楼盘
市场现有个案去化表现良好，说明镇江市场拥有良好的消化力
市场成交分析
老城区 南徐板块
区域板块
代表个案
主力户型面积
香江板块
南徐板块
香江板块 丁卯板块
丁卯板块
魅力之城
三房：115、124
国际冠城 香江花城 绿洲翰霖苑 学林雅郡
三房：134、141
二房：91-95 三房：139
二房：80-84 三房：110、113
预计Βιβλιοθήκη Baidu价
说明
7000
7600 （09年9月）
近期新推，具 体价格待定
近期新推，具 体价格待定
南徐板块 7000以上
绿洲翰霖苑
魅力之城
丁卯板块 5000元左右
香江板块 香江花城
6500-7000
丁卯板块
绿洲翰霖苑 学林雅郡
5100 5000
下周开盘 近期开盘 近期开盘
市场成交分析
区域板块 南徐板块 香江板块 丁卯板块
镇江优山美地市场报告
2010.04
目前镇江各板块划分情况
西北板块
中心板块
香江板块
南徐板块
丁卯板块
目前市场的主力在香江、南徐、丁卯板块，老城区的西北板块和中心板 块，几乎没有新盘，也无高品质楼盘，成为众多高消费群置业的遗憾。
南徐板块 主要依靠万科、华都和冠城三个大盘的拉动在售产品为别墅、类别墅、多层、高层产品，主力需求 点在于行政中心和金融中心对板块促动和周边拆迁的刚性需求。
区域板块 香江板块
本案 优山美地
主力户型面积 二房：80-100
三房：120
主力总价 45万~60万~ 70万左右
结论：市场去化速度较快，本案可以吸收中高端客 户群，与竞争个案造成差异化，加快去化
项目形象
优山美地.
总建50万方，由独栋、双拼、联排、叠 加、洋房、小高、酒店公寓、酒店、商 业组成的复合型项目
二房：80-83 三房：94-98、110
主力总价
80万~90万
100万~110万
60万~65万~ 95万左右 40万~43万 57万左右 40万~42万 47万~55万
户型：主要竞争个案供应以三房居多。而本案二房 居多。
总价：主要竞争个案主力三房基本都是100万以上， 与本案相比总价较高。
本案主力户型二房总价仅略高于丁卯板块， 凸显性价比。