镇江优山美地市场报告
江苏镇江市房地产市场咨询报告
未来市场发展潜力
12
[城市地位]
位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条 的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市。
■城市在长三角区域中的地理位置及关系 地理位置 江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬
州、泰州隔江相望。 关系 长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。 南京一小时 都市圈和苏锡常都市圈的结合处。
镇江有一定的发展潜力，发展速度较快，但市场容量有限，消费 力不高
典型标杆企业分析
22
[市场比重]
开发企业2011年商品房销售面积排名TOP10
销售面积排名 项目名称
1
镇江万达广场
2
优山美地
3
风景城邦
4
亚东朴园
5
冠城国际
6
万科蓝山花园
7
常发广场
8
香榭丽舍
9
万科魅力四街区
10
万科魅力三街区
行政区
润州 京口 丹徒 润州 润州 润州 润州 丹徒
19
[消费能力]
高端客户以私营业主、企事业单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城 市消费人口的比重较少；而占人口结构比重最大的仍然是普通职工、普通城市居 民等构成的低端人群。
典型的金字塔式人口结构，白领阶层缺失 。
城市人口结构发展规律
□人口结构——当前镇江人口结构是典型的金字塔 结构。
□社会阶层构成——高端客户以私营业主、企事业 单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城 市消费人口的比重较少；职业经理人、专业型技术 人才、教师等构成城市中端消费人群；而占人口结 构比重最大的仍然是普通职工、普通城市居民等构 成的低端人群。
2019年12月南通优山美邸名邸月度市场跟踪提报50p-文档资料
堡和上海重要的经济腹地。
以产业接轨为核心，全方位实施与上海的接轨。我市50%以上的企业与上海有着直接业务联系， 在纺织、服装、机械、船舶、电子工业等多方面承担着配套加工功能。近年来，我市每年在上海举办 上百场各类推介洽谈活动，每年引进上海产业转移民资、外资近百亿元。与上海一江之隔的启东占尽
地利，2019年启动的启东滨海工业园区抓住上海新一轮产业转移的机遇，六成项目来自上海。上海轮
经济要闻2》 11月人民币贷款增长5622亿元 存准率或再下调
中国人民银行14日公布的11月金融统计数据显示，货币供应增速再创历史新低，当月人民币贷款增 长5622亿元，存款增长依然乏力。 11月末，广义货币(M2)余额同比增长12.7%；狭义货币(M1)余额同比增长7.8%。当月净投放现金 738亿元，同比多投放133亿元。11月人民币贷款增加5622亿元，同比多增78亿元。分部门看，住户贷款 增加1435亿元，非金融企业及其他部门贷款增加4183亿元。当月人民币存款增加3247亿元，同比少增 2626亿元。其中，住户存款增加2103亿元，非金融企业存款增加3731亿元，财政性存款减少3763亿元。 中金公司首席经济学家彭文生预计，未来央行将加大货币政策预调微调力度，在加大通过公开市场 操作进行主动性投放的同时，继续下调存款准备金率。下次调整存款准备金率的时点可能在明年1月。
胎、熔盛造船、振华港机、上钢三厂、携程旅行网等龙头型、旗舰型大项目纷纷在各县（市）区生根 开花。
市政要闻2》南憩亭大桥桥身顺利拆除 为新建高架扎实布基
13日，经过半个月的紧张施工，南憩亭大桥桥面部分顺利拆除，为新建高架桥打下了坚实 基础。 南憩亭大桥改扩建是江海大道西延快速化改造工程中的一个重点和难点。据介绍，
南憩亭大桥采用的是桁架拱桥形式，跨度达到58米，由于跨度较长，在拆除过程中容易产生垮 塌事故，存在一定的安全风险，同时拆除工作还不能对桥下航道通行造成太大影响。经过前期 勘测和计算，在海事、航道等部门的协助下，整个拆除过程非常顺利。 据了解，整个江海大道西延快速化改造结束后，在南憩亭大桥原址上会出现一座双向 4车道的高架桥和两座地面桥梁，这一路段的通行能力将得以大大提高。
镇江区域房地产市场调研报告.pptx
2007年市区3000元/ m²以下的商品住宅销售套数所占份额为45.05%， 较上年期下降11.50个百分点。3000―5000元/ m²的商品住宅销售 数所占份额为53.04%，较上年同期上升10.68个百分点。 这主要是 因为整体价格水平的提升，3000元/ ㎡以上的住宅占总供应量的比例 较大而形成。
13.50%
2006 1025.31 15.20%
2007 1213 15.50%
13.00%
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 高速发展
按照房地产一般发展规律，当GDP年增长率高于8%，当地房地产市场处于快速发展阶段。
镇江的GDP增幅多年处于高位，根据规划仍将长期保持经济的高速发展，从理论上来说， 镇江房地产市场仍将持续发展。
100
0 商品房施工面积（万㎡） 商品房竣工面积（万㎡） 商品房销售面积（万㎡）
系列1
878.68
231.56
294.67
施工面积与竣工面积的比值 房地产一个重要的前瞻性指标
通
常
值小于3倍
惯
1～2年内
例
值大于4倍
会出现供应短缺 供应量将会供大于求
07年镇江市场的比值是2.97，这未来两年镇江市的房地产较为稳定， 在供求平衡的市场上，必须在产品内功及营销推广上推陈出新的项目才会获得成功
8、镇江商品房户型产品分析
镇江市商品房不同面积供应比例
22%
4%
14%
江苏镇江房地产市场调研报告课件
114
114
0
2010-5-26
36#
36
35
1
2009-11-27
37#
36
36
0
2009-11-12
35#
36
36
0
2009-10-16
8#10#12#27#29#
206
206
0
2009-9-18
26#28#30#
90
90
0
2009-9-18
32#34#38#40#
136
136
0
2009-7-23
14.85万㎡
建筑面积
9.80万㎡
户型区间
在售190㎡联排（送70㎡地下室）， 三期216、236㎡联排（送100㎡地下室）
价格情况
在售190㎡总价230-280万/套，三期216、236㎡总价预计约 260-350万/套。均价约12000-15000元/㎡
销售进度
在售二期2套190㎡联排，三期预计近期推出，已推出的产品 总销售率97.8%
预售日期
3#4#
24
2
22 153、173㎡叠加 2010-12-7
户型鉴赏：A3 82㎡ 两房两厅一卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：A4 175㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C2 129㎡ 三房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C1 142㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C3 185㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
二期190㎡联排 两端南入口户型
江苏镇江房地产市场调研报告
镇江项目管理及市场分析调查报告
一、本地块优缺点分析(一)优点1、本地块属于规划主城的五大功能区之一的南徐新城板块，紧靠未来行政中心(南徐大道与檀山路交界处），邻近南山风景区这一城市绿核，具有极佳的升值潜力。
2、与润州区政府仅为一路之隔,具有地标性意义,提升了小区整体形象与档次,带来生活安定感和满足感。
3、本地块北依润州广场，环境优美,空气清新,给居家休闲创造了便利条件，同时也具有地标性意义。
4、润扬大桥工程的启动，方便镇江与扬州等长江北部城市的联系和往来,润扬大桥给周遍地区的发展创造了优越的条件,能带动周边经济发展,积聚更多的人气,从而给本地块带来契机。
5、南徐生态大道的建成，跑马山路、檀山路、朱方路的改造,中山北路的拟建和润扬大桥的即将竣工通车为本地块创造了发达的路况网络，方便了交通，是本地块一个至关重要的因素。
6、本地块所属区域为未来开发新区，各方面极具可塑性，与发展较早的老城区相比，有更大的发展空间。
7、离镇扬汽渡较近使本地块给人以一种离长江较近的感觉,可借长江这一世界闻名的“黄金水道”来为本项目造势。
8、靠近江苏的省会城市——南京。
9、依托金山风景区，为本项目注入历史人文气息，提升小区的文化韵味。
10、介于三茅宫和七里甸之间,居民较多，各种配套较齐全，相对方便。
11、该区域目前尚无新推楼盘,且原有住宅小区规划档次不高,如本项目推案适时，在规划较好的情况下,不存在很强的市场竞争。
12、周边各种生活配套较为齐全，方便生活。
13、本项目规划户数为350户,规模适中,可使小区物业管理最优化。
14、本项目户型设计合理化、人性化,空间浪费少,采光好。
15、本项目户型面积配比较为合理,以90m2左右的三房和120ｍ２左右的四房为主。
江苏公司镇江项目东1号地产品建议0413
2013年镇江住宅销售共计31842套，其中高层业态售11339套，占比达35%以上，高层成为 镇江商品住宅主流业态。
1注 资料来源：
高层销售情况——分片区表现
Title 13年U高ni层t o住f m宅e成as为ur镇e 江商品房市场的主销产品，且去化率较高，在润州片区，13年 高层套数去化率达到53%，可以判断，虽然高层业态在镇江尚存在高区抗性大等销售问题 ，但数据表明镇江高层业态的市场融合度较高，并将快速成为镇江主流业态。
朝向建议
1、江南府邸别墅及高层产品均偏东南5° 以内。
2、根据客户访谈情况来看，只要不影响 采光系数，对于朝向的考虑要远远低于 对花园，社区环境等主要价值点的关注 程度。
朝向建议
四期高层
三期联排、 叠加
一期联排、 洋房、叠
加
在售
1、万科蓝山一期产品中偏东偏西产品不 一，基本控制在5°-10°以内。2、3、4期 规划基本偏西20°。
12% 16%
10%
50以下 51-70 71-80 81-90 91-100 101-110 111-120 121-143 144-160 161-180 181-200 201-250 251-300 301以上
高层销售情况——竞盘表现
高层销售情况总结——81-143㎡产品是市场主流产品
市场成交库存去化周期较为安全的面积段为81-143㎡，本项目的主力产品线应符合市场主流产品。
商业用房市场表现-分面积段去化情况
Title Unit of measure
根据13年营业用房去化情况来看，30-50㎡为去化套数最多的面积段。
1注 资料来源：
商业用房市场表现-总价段去化情况
商业地产策划方案范文(5篇)
商业地产策划方案范文和融优山美地”历经____年磨砺，终于以临人之势傲视于镇江市民眼前。
高尚的人文社区、倡导生态的和谐环境在优山美地中尽情体现。
“和融优山美地”在近几年的市场推广及系列销售活动中，在经历市场的洗礼、客户的检阅后，逐渐取得了全市人民的信赖，同时凝聚了一批真诚的拥簇者，也吸引了广泛的潜在客户群体。
序____年火红的一年已经结束，____年正展开崭新的翅膀，开启了新的里程。
为答谢所有厚爱“优山美地”的人们，以及所有期待“优山美地”的未来更好的人们，镇江和融房地产开发有限公司将以一颗真诚的心去面对所有人爱戴和亲赖。
第一乐章闹元宵主题第一章节活动目的第二章节活动时间、地点第三章节活动邀请对象第二乐章闹元宵活动内容第一章节闹元宵活动构架第二章节欢欢喜喜闹元宵甜甜蜜蜜过元宵第三乐章闹元宵活动布置及安排第四乐章活动流程及费用预算闹元宵____年____月____日，农历正月十五，俗称元宵节又称上灯节、小年等，是华夏儿女的传统佳节。
国人通常以娱乐的形式来祈祷在新的一年里拥有新的开始好的期盼。
传统习俗主要有观灯、猜灯谜、耍龙灯、踩高跷、舞狮、划旱船、送灯等等。
传统食俗为吃元宵。
第一章闹元宵活动主题闹元宵活动以“和融优山美地正月十五闹元宵游园会”为主题，以“我为人人、人人为我，共创优山美地和谐社区”为宣传突破口，邀请一、二期业主、三期签约客户准业主及众多意向性客户作为主要活动主体。
通过项目现场，将楼盘实景以及生活品质的优越性，重点向活动参与者进行展示，以分区域的多个活动联动开展，提升活动的丰富性及层次感。
第二章活动目的围绕“闹元宵游园”的系列活动，在较小的投入下，利用活动的时机与目标客户的口碑传颂，进一步培育潜在客户市场，谋求项目的销售达成，进而达到收益增长。
以“元宵节游园会”回馈客户，增进与客户间的情感沟通，让客户感受贵宾礼遇的同时，为融洽未来邻里感情构建社区社交平台。
第三章活动时间及地点活动时间____年____月____日(元宵节)上午:10:08—11:08下午:15:08—16:38活动地点优山美地楼盘项目现场售楼中心及中心外围道路以及泳池两侧为活动场地，设立多个区域。
2010年9月镇江房地产市场月报(NXPowerLite)提交
土地用途
城镇住宅、批发零售、商务金融及公共设施用 地
城镇住宅及公共设施用地
城镇住宅、批发零售、商务金融及公共设施用 地
城镇住宅、批发零售、商务金融及公共设施用 地
城镇住宅、批发零售、商务金融及公共设施用 地
城镇住宅及公共设施用地
城镇住宅及公共设施用地
城镇住宅及公共设施用地
83.21
60
40
20
0
7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
注：城市经济相关数据来源于江苏统计局
2009年7-12月镇江规模以上工业增加值总体保持了稳定的上涨态势， 2010年7月份环比下滑9.9%，但与去年同期相比仍然保持较快的增涨速度。
城市经济 居民收入保持持续增长，09年底消费品零售价格出现大幅反 弹并持续到10年，短期表现微胀迹象。
进出口总额（亿元） 增幅（%）
09年10月份开始全市进出口总额出现上涨，10年1-2月份，全市的进出口 额度达到顶峰值10.9亿元。10年3月回落至7亿元左右后呈现稳定态势。
第二部分 土地市场
挂牌土地 9月镇江地区有15宗新增土地供应，土地市场开始回温。
地块名称 学府路地块 学府路南经十三路东地块 丹徒区DT1011地块 丹徒区DT1013地块 丹徒区DT1007地块 丹徒区DT1016地块 丹徒区DT1017-1地块 丹徒区DT1017-2地块 丁卯4S店地块1 丁卯4S店地块2 经七路东地块 经十二路西地块 丁卯邻里中心地块 经十三路西侧地块 青龙山加油站地块
固定资产投资(亿元)
100
86.92
55.9%
60%
80
73.56 65.83
镇江市场定位报告
镇江市场定位报告一、国家宏观政策分析（一）、新国八条及限购细则的落地，奠定2011年上半年楼市政策市的基调。
第二套房，首付最低6成，贷款利率上浮1.1倍之上;本地户口居民限购第三套房,外地户口居民须提供一定期限纳税证明才能购第二套房，对今年上半年改善性住房形成较大压力。
德鸿观点：新政下一二线城市受影响最大，三四线则迎来较好发展；若三四线城市对第三套房限购执行不严，加之开发企业减少上市量以规避政策风险，部分三线城市楼价在下半年会有一定的上升。
（二）、金融政策分析2011年中国实施积极的财政政策与稳健的货币供应政策，预计2011全年货币供应不超7万亿；其中银行不再把房贷作为核心业务。
截止到2010年底广义货币余额72万亿；2月24日人民银行第8次上调存款准备金率，再创历史新高；资产价格受通胀影响加速上涨的预期就已初步形成。
2011年抑制通货膨胀，回收社会上过多流动性是全年态势。
德鸿观点：从链水到仪征再到镇江，德鸿所服务三四线城市“房子是卖出去了，但银行放款缓慢且数量较少”，大量一二线城市如上海、南京每月之初就用掉当月银行放贷，无论从个人放贷，还是银行对开发商的开发贷款，2011年开发商将遭遇空前压力，不过今年也是开发企业出现分水岭最较快的一年。
（三）、土地政策分析中国土地供应基本每年都很难完成当年制定的计划；2011年土地供应紧张的局面未根本改变，更多的保障房用地吞食了大量的商品房用地计划，一定程度形成2011年新商品房用地不足，未来2-3商品房价格上涨是必然（一组数据，2010年，京深穗杭土地供应量分别完成全年商品房供应计划的64%、40%、38%、70%）。
德鸿观点：土地供应与房价走势是相背的，单从土地供应局面看，未来2-3年房价走高是必然；土地是稀缺资源，完成不了的土地供应，面对汹涌的需求，只能寄希望于限制才能延缓部分需求的短期释放。
单就三四线城市，地方政府所受政策压力相对较小，其不愿过多的拿土地在保障房上，而今年的商品房供地会大大减少。
2019年镇江市场监测报告
同比下降75.2%，溢价率为0.4%，较去年同期降低1.1个百分点。 镇江市土地出让金&溢价率走势
亿元
%
60
30
50
25
40
20
30
15
20
10
10
5
0 18-12 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12 0
19-04 0.2 0.3 0.7 98.8
19-05 0.4 32 1.2 66.4
住宅用地 商办用地
19-06 0
21.1 0
78.9
19-07 0
90.4 0 9.6
19-08 13.7 67.9 3.7 14.8
工业用地 其他用地
19-09 0
10.4 35.9 53.7
19-10 0 35 5.6
2019年镇江市场监 测报告
房地产政策
房地产政 策
土地市场
整体市场 宅地市场 排行榜 热门地块
商办市场 下月预告
房产市场
市场供应 市场成交 市场库存 排行榜 重点项目
目录
房地产政策
房地产政策
镇江市房地产政策
政策类型 限购
限贷 限价
发布时间 2017.04.01
2017.03.24 --
限制区域
镇江市土地成交结构走势（按规划建面）
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
其他用地 工业用地 商办用地 住宅用地
18-12 0
12.1 1
86.9
19-01 0 100 0 0
《镇江房地产市场快报(2021年06月)》
亿元
%
80
9
70
8
7 60
6 50
5 40
4
30 3
20 2
10
1
0
土地出让金 溢价率
20-06 8.59 5.9
20-07 0 0
20-08 0 0
20-09 4.49
0
20-10 25.26
6
20-11 66.89
2
20-12 62.1 1.4
21-01 6.36 7.8
21-02 1.01
0
21-03 30.04
8
21-04 4.42 0.1
21-05 25.96 3.3
21-06 0 5.1 0.6
土地出让金
溢价率
商办市场|供求分析
2021年16月，镇江市共推出土地规划建面4.94万㎡，成交4.94万㎡，成交楼面均价1557元/㎡。2021年6月，共推出土地规划建面1.13万㎡，成交1. 13万㎡，成交楼面均价2000元/㎡。
镇江
实施人才引进倍增工程，实施人才培育提质工程，更大力度成就本土人才+，实施人才兴业扶持工程，实施人才乐居 保障工程
土地市场
整体市场|成交结构
2021年16月，镇江市以工业用地成交为主，占比74.1%，其次，住宅用地成交占比24.3%。2021年6月，镇江市以工业用地成交为主，占比74.9%， 比去年同期上升0.5个百分点。
同比（%）
146
572.81
7.59
39
256.74
6.50
4
4.94
-78.46
103
311.13
15.92
镇江市土地市场分析
2006年镇江市土地市场分析（一）、投资环境分析镇江位于江苏省南部,地处上海经济圈和南京都市圈的交汇处，沪宁高速公路、沪宁铁路和正在规划建设的京沪高速铁路横贯东西，连接华北腹地的润扬大桥已经通车。
铁、公、水、空立体交通优势明显，为镇江依托大上海，接轨大上海创造了极佳的区位条件。
镇江综合地价、建筑成本和劳动力成本均低于长三角其他城市。
江苏省已经作出了沿江大开发的重大决策，沿江大开发热潮正在形成。
镇江拥有259.3公里的长江岸线，是长江第三大港和中国主要枢纽港之一,全市已形成化工、造纸、建材等支柱产业，并形成路面机械、特种船舶、工程电器和汽车零部件等六大制造业基地和新型电子元器件、高性能复合材料、精细化工等......近几年, 镇江市房地产市场发展迅速，市区房地产市场一直处于住宅建设和销售持续两旺的状态 , 开发投资额、住宅建设面积逐年持续上升。
2004年市区开发投资完成42.2亿元，新开工面积145.9万平方米 , 竣工面积97.5万平方米, 分别是2000年的5.93倍、2.56倍和1.60倍。
销售面积不断上升，2004年住宅销售面积78.9万平方米,是2000年的1.58倍。
2005年市区住宅销售面积达到110.47万平方米 ,同比增幅达40％。
镇江市区共有开发企业100多家,其中外来投资企业近40家，外来投资规模占市区总投资额的50％以上。
计量单位：万元，万平方米时间 2004年 2005年统计范围市区市区增长率％房地产完成投资 422299 467883 10.791、房屋施工面积合计 321 408.46 27.25其中：住宅 271.7 346.2 27.42其中：新开工 146 109.95 -24.692、房屋竣工面积 122.5 166.62 36.02其中：住宅 97.5 155.41 59.393、商品房销售面积 92.7 121.93 31.53其中：住宅 78.9 110.47 40.014、商品房销售额 170116 257687 51.48其中：住宅 132600 238357 79.76镇江市区城镇居民户均建筑面积73.4平方米。
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景观表现
小区内部的景观优美，相比市场个案，优势明显
景观表现
2 4
13
1 大型会所 2 商业一条街
3 商业广场 4 沿街商铺
相关配套齐全，体现了一个复合式社区
学林雅郡
香江花城
魅力之城
结论： 镇江唯一兼顾品质与规模的低密度住宅社区 镇江唯一的南加州地中海风格的产品 镇江唯一超高性价比高端楼盘
镇江优山美地市场报告
2010.04
目前镇江各板块划分情况
西北板块
中心板块
香江板块
南徐板块
丁卯板块
目前市场的主力在香江、南徐、丁卯板块，老城区的西北板块和中心板 块，几乎没有新盘，也无高品质楼盘，成为众多高消费群置业的遗憾。
南徐板块 主要依靠万科、华都和冠城三个大盘的拉动在售产品为别墅、类别墅、多层、高层产品，主力需求 点在于行政中心和金融中心对板块促动和周边拆迁的刚性需求。
老城区中心板块
优山 美地
新市 政府
生Байду номын сангаас
态
高 新
隔 离
产
业
园
区
优山美地缺少南徐板块的行政金融优势，但是同时拥有丁卯的学区优势以及香江的配套优势
优山美地小区域环境
大市口 江苏科技大学
优山美地
距离镇江大市口车程10分钟，沿着学府路一直往西，交通方便。
优山美地
周边配套：欧尚，红豆购物广场，沃尔玛 学区环境：幼儿园，小学、镇江一中
二房：80-83 三房：94-98、110
主力总价
80万~90万
100万~110万
60万~65万~ 95万左右 40万~43万 57万左右 40万~42万 47万~55万
户型：主要竞争个案供应以三房居多。而本案二房 居多。
总价：主要竞争个案主力三房基本都是100万以上， 与本案相比总价较高。
本案主力户型二房总价仅略高于丁卯板块， 凸显性价比。
红豆广场
优山美地
江苏大学
欧尚
镇江一中 沃尔玛
优势 小区配套：一万平方米商业会所
商业街
劣势 外部配套：区域2公里辐射范围
内无成熟配套
结论：本案在区域位置上并不具备竞争优势
市场竞争分析
市场主力个案价格表现
冠城国际
香江花城
区域板块
老城区 无供应
香江板块 6000-6500
优山美地
学林雅苑
南徐板块
代表个案 魅力之城 国际冠城
预计均价
说明
7000
7600 （09年9月）
近期新推，具 体价格待定
近期新推，具 体价格待定
南徐板块 7000以上
绿洲翰霖苑
魅力之城
丁卯板块 5000元左右
香江板块 香江花城
6500-7000
丁卯板块
绿洲翰霖苑 学林雅郡
5100 5000
下周开盘 近期开盘 近期开盘
市场成交分析
区域板块 南徐板块 香江板块 丁卯板块
代表个案 魅力之城 国际冠城 香江花城 绿洲翰霖苑 学林雅郡
开盘日期 2010.02
供应套数 216
成交套数 190
2009.11
86
85
2009.11
133
128
2009.12
228
172
2010.01
106
100
去化率 87.96% 98.84% 96.24% 75.44% 94.34%
月均成交 63 12.5 21 34.4 25
国际冠城 总建20万方，由联排、小高层组成
万科魅力之城
总建85万方，为镇江最大的住宅小区， 由联排、多层、小高层组成
香江花城
总建46.5万方，由多层、小高层以及高层以及 商业组成组成
学林雅郡
总建19万方，由联排、多层、小高层以及高 层以及商业组成组成
绿洲翰霖苑 总建6万方，为纯多层的住宅小区
镇江唯一兼顾品质与规模的低密度住宅社区
丁卯板块 原学府板块开发相对成熟，目前在售的主力在丁卯，依靠大学区和商业区规划，环境相对较好，新 开发楼盘集中，主力为高层产品，部分多层和少量类别墅产品。
香江板块 开发较早、较成熟的板块，在售主要产品类别墅、小高层、高层产品。畅销原因在于：滨江环境、 区域的成熟、配套完善和产品的高性价比
镇江大区域产业布局
区域板块 香江板块
本案 优山美地
主力户型面积 二房：80-100
三房：120
主力总价 45万~60万~ 70万左右
结论：市场去化速度较快，本案可以吸收中高端客 户群，与竞争个案造成差异化，加快去化
项目形象
优山美地.
总建50万方，由独栋、双拼、联排、叠 加、洋房、小高、酒店公寓、酒店、商 业组成的复合型项目
的舒适度
同样的3-2-2户型，不管从功能性，实用性看来，都比万科做的出色
房型表现（二房）
万科润园（3-2-1）
单面墙体 过道餐厅
优山美地（2-2-1）
赠送的阳台仅 仅增加了房间
的舒适度
赠送的入户花 园增加了房间
的功能性
3.8米
赠送的阳台仅 仅增加了房间
的舒适度
4.2米
优山美地的二房完全实现了万科的三房功能，并且在客厅面宽以及餐厅舒适度方面都胜于万科
产品表现
万科魅力之城
绿洲翰霖苑
冠城国际
香江花城
最能体现异域风情、镇江唯一的南加州地中海风格的产品 品质方面，同冠城国际处于镇江的第一梯队
学林雅郡
房型表现（三房）
万科润园（3-2-2）
单面墙体 过道餐厅
优山美地（3-2-2）
八角形独 立餐厅
赠送的入户 花园，增加 了房间的功
能性
赠送的阳台仅 仅增加了房间
市场现有个案去化表现良好，说明镇江市场拥有良好的消化力
市场成交分析
老城区 南徐板块
区域板块
代表个案
主力户型面积
香江板块
南徐板块
香江板块 丁卯板块
丁卯板块
魅力之城
三房：115、124
国际冠城 香江花城 绿洲翰霖苑 学林雅郡
三房：134、141
二房：91-95 三房：139
二房：80-84 三房：110、113