住宅项目定价方法研究
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
楼盘定价方案
4.政府监管：积极配合政府相关部门对楼盘价格的监管工作。
八、总结
本楼盘定价方案旨在遵循市场规律，合法合规地制定楼盘价格，实现开发商与消费者的共赢。在实际操作过程中，开发商应密切关注市场动态，适时调整价格策略，确保楼盘销售的顺利进行。同时，加强价格监管，维护消费者权益，为项目的成功销售奠定坚实基础。
2.优惠策略：针对首次购房、团购等客户，给予一定优惠政策；
3.营销活动：通4.价格承诺：在销售过程中，承诺在一定期限内楼盘价格稳定，增强消费者信心。
七、价格监管
1.定期检查：开发商应定期对楼盘价格执行情况进行检查，确保价格合法合规；
2.投诉处理：设立投诉渠道，及时处理消费者关于价格的投诉；
第2篇
楼盘定价方案
一、项目概述
本楼盘位于XX城市XX区域，地处XX商圈，项目规划用地XX平方米，总建筑面积XX平方米，包含住宅、商业及配套设施。项目所处区域交通便利，配套设施完善，具有较高投资价值和居住价值。为保障项目顺利推进，实现开发商投资回报，现制定以下楼盘定价方案。
二、定价目标
1.确保楼盘销售价格合理，符合市场规律及消费者承受能力；
五、定价步骤
1.收集资料：收集项目开发成本、周边楼盘价格、市场供需情况等相关信息；
2.分析市场：分析房地产市场发展趋势、消费者需求、竞争态势等因素；
3.制定初步定价方案：结合定价原则和方法，制定初步的楼盘定价方案；
4.征求意见：向相关部门、专业人士及潜在客户征求定价方案意见，完善定价方案；
5.审批定价方案：将完善后的定价方案提交开发商审批；
楼盘定价方案
第1篇
楼盘定价方案
一、项目背景
某项目别墅定价报告
某项目别墅定价报告尊敬的领导：根据市场调研数据和项目开发情况，我们项目别墅进行了定价分析，并撰写了本报告，旨在提供有效的参考供建议。
一、市场调研我们首先进行了周边房地产市场调研，发现该区域别墅项目较少，供应相对不足。
同时，该地区具备发展潜力，有良好的基础设施和自然环境，适合居住和休闲度假。
二、项目特点该项目占地面积较大，环境优美，周边景观资源丰富，空气清新，未来可进行更多开发和优化。
别墅设计独特，结构合理，采用高品质材料和装修，内部设施齐全，满足高端客户的居住要求。
三、定价策略1.以市场为导向：考虑到市场供需关系和周边别墅项目价格水平，我们将定价策略定位在市场合理水平上，确保具备较强的竞争力。
2.市场定位：将别墅定位为高端住宅，主要面向高净值个人或家庭购买。
通过高品质的设计、装修和服务，满足其对生活品质的需求。
3.成本控制：强调成本控制和效益最大化，通过采购、施工和售后服务的优化，降低成本，提高利润率。
四、定价模型我们采用市场比较法和成本法两种方法进行定价参考。
1.市场比较法：通过比较周边高端别墅项目的价格和销售情况，结合该项目的特点和位置进行分析，确定一个合理的价格范围。
2.成本法：基于项目的实际投资成本，加上合理的利润率，计算出每套别墅的最低售价，确保项目盈利。
五、定价建议基于以上分析，我们建议将别墅定价在每平方米6000-9000元之间，具体价格根据不同别墅户型和位置进行调整。
同时，可以提供一些增值服务或福利，如增加一定的停车位、景观花园等。
在销售过程中，可以根据市场反馈情况进行灵活调整和优惠策略。
六、风险提示1.市场风险：房地产市场存在周期性和波动性风险，价格和销售情况会受到宏观经济和供需关系的影响。
2.竞争风险：其他别墅项目的竞争会对销售和价格产生影响，需要密切关注市场动态和竞争对手的举措。
3.监管风险：政策调整或税费增加可能对项目的定价和销售产生不利影响，需要及时关注政策变化。
以上是我们对项目别墅的定价分析和建议，希望能提供有价值的参考信息。
商品房定价策略
商品房定价策略通常，一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。
房地产定价策略只有将对应时点的价格有机安排在二维空间才具有可操作性。
开盘定价是策划与市场的最好接洽点，也是日后价格走势的基准。
综观全局走势，除销售期很短的物业采用稳定均价策略外，开发商一般都会选择高开低走的撇脂模式或低开高走的渗透模式。
撇脂模式的高价是相对同种品质物业的均价而言。
其细分市场首先定位于需求弹性最小的高收入人群，以求得最大利润边际。
思路上正如先吸牛奶上层的精华，再逐层深入，故名撇脂。
撇脂模式以阶段性高额利润迅速回收资金，仅适用于实力信誉颇佳的大公司和?quot;新、奇、特"概念的物业。
当销售进入迟滞阶段，则调低价格吸引另一目标消费层次。
对不同的人群采用不同的价格正是经济学所说的"价格歧视"，也是需求导向中差异需求定价法的具体运用。
渗透模式的内涵目标是获得最大市场占有率，通过有竞争力的价格吸引市场关注，刺激购买欲，以销量促进早期资金回流，一旦树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。
低开高走也适用于期房销售，随着施工进度的变化，价格的动态调整与使用价值的状态保持一致。
从消费行为学的角度看，该模式是对买方趋利心理的纵向挖掘。
撇脂或渗透作为实现长期目标的两种整体定价策略，各有适用范围。
从入市环境着眼，熊市行情只能用撇脂战术，速战速决；而牛市则更适用渗透手法，稳扎稳打。
在聚敛人气方-1-面渗透模式略胜一筹，价格节节攀高就是最好的促销走势，既保证了已购者的经济利益，又符合投资的追涨理念；价格下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。
即使单从投资角度，也容易让人旁观惜购，以求价格见底。
因为有购买欲望之后，从众心理是选楼决策的最敏感影响因素。
而人气聚敛符合马太效应--强者愈强，弱者愈弱，所以整体定价策略不得不考虑如何激发从众心理，以聚敛至关重要的人气；从实现难度上看，撇脂战术更"深入人心"。
项目定价方法
项目定价模拟1·均价的确定·住宅项目均价确定的主要方法a类比价值算术平均法b有效需求成本加价法x分析有效市场价格范围x确保合理利润率，追加有效需求成本价格c运用以上两种方法综合分析确定均价2·项目中具体单位的定价模拟·商品住宅定价法:差异性价格系数定价法a根据日照采光系数 (B系数)确定不同自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa×(l士B)，其中Pa为基础均价b然后根据景观朝向系数 (D系数)确定不同景观朝向单位的均价Pd，即Pd＝Pb×(l土D)c当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数 (S系数)确定不同户型单位的均价Ps，即Ps＝Pd×(l土S)d在Ps的基础上，根据楼层系数 (F系数)确定不同楼层的价格Pn，即Pn＝Ps×(1土F)=Pa×(l士B)×(l士D)×(1土S)×(1士F)e考虑到其他随机因素的存在 (如单位附近有机房干扰等)，在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数(U系数)确定最终的定价Pu，即Pu=Pn×U其中U为不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。
·各种差异性价格系数的确定:a确定基础均价Pa，通常取中间楼层价格作为均价b确定B系数。
其中东、南朝向单位采用l+B;西、北朝向单位采用l-BcD系数根据不同单位景观视野实现程度确定dS系数通常为5％～15％，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。
其中复式单位取正值，遗憾单位取负值e确定F数。
其中均阶层以上单位采用1＋F，均价层以下单位采用1－F fU系数根据不同单位的具体情况确定常见的随机因素包括设备房的干扰、楼道电梯及人行的干扰等具体单位定价模拟以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟、作为其他单位定价过程的参考。
评估房产投资价值计算公式及定价方法和策略
评估房产投资价值计算三大公式考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。
以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
◆公式一：租金乘数＜12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数＝房产价值÷每年潜在租金收入，应小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。
一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
如果一处房产的租金乘数超过12倍，将会带来负现金流。
这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
◆公式二：8～10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
它的公式是：投资回收年数=（首期房款+ 期房时间内的按揭款）÷[（月租金- 按揭月供款）×12 ]般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。
仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。
但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
◆公式三：15年收益是否物有所值房产的年收益×15年＞房产购买价另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。
大连R房地产公司T住宅项目价格策略的研究
大连R房地产公司T住宅项目价格策略的研究摘要：本文以大连r房地产有限公司的t住宅项目营销为研究对象，对t住宅项目的价格策略进行了研究，这对于提高企业素质、增强项目竞争力具有一定的现实意义。
关键词：房地产市场住宅项目价格策略价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。
高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。
如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有房地产投资人最关心的事情。
一、定价目标①以利润最大化为定价目标。
利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产项目而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。
所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长远目标。
由于房地产定价受宏观经济环境及政策的影响较大，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，②以市场占有率为定价目标。
市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。
市场占有率高意味着公司的竞争能力较强，产品性价比合理，说明公司对消费信息把握得较准确、充分。
房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显，同时，房地产企业竞争是同区域项目竞争，因此提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。
③以增强企业形象为目的为定价目标。
以稳定的价格赢得企业形象，有利于在行业中树立长期优势。
房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。
稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。
品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。
拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。
r房地产有限公司是作为富有实力的房地产开发企业，t项目作为该公司在大连首期住宅项目，为了能够长期、稳定的生存与发展，项目定价目标以增强企业形象为主，保证一定市场占有率为辅。
二、定价方法定价方法是企业在特定的定价目标指导下，依据对成本、需求及竞争等状况的研究，运用价格决策理论，对产品价格进行计算的具体方法。
四川荣新江南半岛住宅项目一批次住宅定价分析前期策划
北门沟板块代表楼盘，山水名城目前价格较春节前有一定回落，降幅约100元/㎡。 嘉宇新城目前价格依然较为坚挺，均价约为3550左右，一次性优惠3%，按揭无优惠。 由苍溪本地开发商开发的龙江国际项目，目前已经启动前期形象推广，预计今年推出5万 平米住宅，结合其项目体量，设计风格与本项目类似，将会是2011年江南半岛最大的竞争项目。
F
E
5%
5%
B1 10%
D1
7%
C3
C2
9%
9%
C1 9%
B2 11%
B3 8% B4 7%
入会客户中，对B1、B2、C1舒适性套三户型意向最大，其次为C2 C3中庭户型，D2由于为临中庭户型且面积较为紧凑也较为受客户 青睐。90—110㎡区间户型是选择主流，一批次此区间户型占57.8%。
一批次中16栋的多层以及小区中庭的11栋、13栋最受客户欢迎， 意向选择最大，而位于江南干道路边的15栋以及具有4层商业的14栋 ，客户意向选择较少。后期可以通过拉开价差增加性价比的方式吸引 客户购买。
一批次VS市场
本案无论在项目规模和打造的项目品质上，在苍溪都为毫 无争议的高品质标杆产品，并且户型注重实用性的基础上增加 了较多的舒适性和创新，园林景观绿化面积相对竞争楼盘大大 提升，产品对于客户有很大吸引力。但市场的容量是我们必须 面对及解决的最大难题。
一批次VS价格
从目前市场在售楼盘销售进度分析，销售速度都比较迟缓， 销售价格过高，产品及户型优势不明显是其主要因素。但其在售项 目体量都较小，且大多数项目销售率均超过了60%，其销售压力远 远小于本案。虽然本案无论是在项目规模还是品质上都远远高出其 他项目，但其推出的体量较大，销售周期短，肩负更严峻的风险。 因此，实现一批次快速销售，提高开盘转化率，是我们必须达到的 目的。
房地产如何制定价格
房地产如何制定价格房地产行业是一个竞争激烈且价格波动较大的市场。
在制定房地产价格时，开发商和销售商需要考虑许多因素，包括市场需求、土地成本、建筑成本、竞争对手定价、商品属性、经济环境、政府政策等。
本文将详细解析房地产制定价格的过程。
首先，市场需求是制定房地产价格的关键因素之一、开发商和销售商需要了解区域特点、人口结构、购房者需求等信息，以确定市场对于不同类型住宅产品的需求量和价格敏感度。
通过市场研究和分析，他们可以获得信息来决定是否需要增加供应量或调整价格以满足市场需求。
其次，土地成本也是制定房地产价格的重要因素。
土地成本通常占到房地产项目总成本的较大比例。
购买土地的价格受地理位置、土地用途、政策限制等多种因素影响。
开发商需要评估土地价值和潜在收益，并将其纳入房地产价格的考量中。
第三，建筑成本是制定房地产价格的另一个关键因素。
建筑成本包括建筑材料、劳动力、机械设备、设计和施工费用等。
这些成本的波动会直接影响到房地产价格。
因此，开发商需要时刻关注建筑成本的变化，并将其考虑到房地产价格的订定中。
第四，竞争对手定价也会对房地产价格产生直接影响。
开发商和销售商需要了解竞争对手在同一区域或者同一房地产项目中的定价水平。
通过比较优势和竞争优势，他们可以确定自己的产品定位和定价策略。
第五，商品属性也是价格制定的一个重要因素。
不同的住宅产品在地理位置、建筑面积、户型设计、配套设施等方面可能存在差异。
这些差异会直接影响到购房者对于产品的需求，从而影响到价格。
开发商和销售商需要明确产品的特点，并结合市场需求来制定相应的价格策略。
第六，经济环境和政府政策也是房地产价格制定的重要因素。
宏观经济环境、利率水平、通货膨胀率以及政府对于房地产市场的政策都会对房地产价格产生影响。
开发商和销售商需要密切关注宏观经济和政策环境的变化，并及时调整价格策略以适应市场。
综上所述，房地产制定价格是一个复杂而多变的过程，涉及到多个因素的综合考虑。
(定价策略)定价方法中的随行就市定价法
随行就市定价法：首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。
（一）项目价值要素分析1、舒适要素户型针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。
配套会所娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。
环境规划由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。
2、便利要素出行与停车方便距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。
生活方便购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。
子女教育方便幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。
3、健康卫生要素A、无有害气体、烟尘、噪音污染；B、有完善的供水、供电、煤气系统；C、日照充足、通风良好。
4、景观要素外景观山景、水景、公园、绿地内景观建筑立面、广场、小品、绿艺院内景观私家花园、空中花园、门前环艺5、品牌要素开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。
6、物业管理要素安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密服务日常服务、家政服务、酒点式服务文化氛围特色社区活动，温馨、健康的社区氛围（二）项目价值要素综合评价表类比项目均价(元/M2) 品牌要素舒适要素便利要素健康卫生要素景观要素物业管理要素本案可实现度金山碧水三期1833 – + – + + – 0金山明星1985 0 0 – + – 0 –金山佳园2450 0 –– + – 0 –金山明珠2400 0 ––– 0 0 –香江明珠2700 ––––– 0 –北京金山2500 ––––– 0 –滨江丽景2100 + 0 – 0 –––康城1960 – 0 0 + 0 ––幸福城2000 0 0 0 + –––福光远东花园1750 + + – + + 0 +备注+为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，－为低于类比项目。
层次分析法在房地产项目销售定价中的运用
层次分析法在房地产项目销售定价中的运用摘要：层次分析法（AHP）运用在住宅类项目销售定价中，将增加决策的准确性和科学性，现就近期我公司代理项目住宅类产品定价案例作如下探讨。
关键词：房地产层次分析法前因：房地产底价方法中应用最为广泛的是市场比较定价法，按照常规的市场比较定价法，寻遵循以下步骤：1、确立竞品楼盘，依据竞品楼盘与项目的竞争强弱程度设立参考权重系数；2、确立价格影响因素，设定各因素对价格影响的权重，常规较为严谨权重确立方法是成立定价小组，小组成员各至依据经验值设立各因素权重，再采用算数平均数确定具体权重；3、拟定价项目与竞品项目各价格指标对比打分，定价小组各成员分别按自身经验打分，再采用算数平均数确定各因素具体分值；4、打分汇总加权，得出拟定价项目相对竞品楼盘售价；5、再参照竞争关系权重得出项目价格建议。
再采用以上定价方法时，人的主观因素决定了价格的走势，最终定价主观因素比重较大，如何最大限度降低人主观或经验值判断对定价体系的影响，制定出相对客观科学的价格体系，一直是困扰我的难题，层次分析法（AHP）给了我很大的启示，我尝试将其应用于定价中，现将其提出：基本情况：我公司代理的首创鸿恩国际生活区项目位于江北区大石坝，于2012年10月推出7号楼王部分产品，项目高层类物业直接竞争对手为东原D7区、保利江上明珠馨园、保利香雪、华润中央公园，以上竞品楼盘分布情况如下图：各竞品楼盘当期销售价格如下表：住宅类物业定价考虑因素大致为下图所列：解决方法：1、定价影响因素有8个，两两比较得判断矩阵如下：2、采用几何平均数，各指标权重归一化企业品牌：a1=8=0.59√1*2/3*1/2*1/2*2/3*2/3*1/2*2/5区位价值：a2=8=0.89√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5商业配套：a3=8=1.18√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5交通便捷度：a4=8=1.18√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5外部景观：a5=8 =0.89√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5园林景观：a6=8=0.89√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5楼栋位置：a7=8=1.18√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5户型：a8=8 =1.48√2.5*5/3*5/4*5/4*5/3*5/3*5/4*13、确立各项因素影响权重企业品牌：a1/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.07区位价值：a2/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11商业配套：a3/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14交通便捷度：a4/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14外部景观：a5/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11园林景观：a6/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11楼栋位置：a7/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0,14户型：a8/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.18特征向量（0.07，0.11，0.14，0.14，0.11，0.11，0.14，0.18）4、各楼盘相对每一定价因素判断矩阵5、采用几何平均数，各指标权重归一化，确立特征得分对企业品牌，5项目得分(0.18，0.2，0.21，0.21，0.2)对区位价值，5项目得分(0.22，0.22，0.22，0.17，0.17)对商业配套，5项目得分(0.22，0.24，0.20，0.18，0.16)对交通便捷度，5项目得分(0.22，0.22，0.20，0.20，0.16)对外部景观，5项目得分(0.21，0.19，0.23，0.17，0.20)对园林景观，5项目得分(0.19，0.21，0.20，0.17，0.23)对楼栋位置，5项目得分(0.22，0.20，0.20，0.18，0.20)对户型，5项目得分(0.18，0.21，0.21，0.21，0.19)6、经计算5项目相对于价格的特征向量为：（0.20，0.21，0.21，0.19，0.19）7、对比各项目现行售价，得出相对价格，再根据竞争关系加权得出本项目销售价格：相对价格=首创项目分值/对比项目分值*对比项目售价加权价格=相对价格1*对应权重1+相对价格2*对应权重2+相对价格3*对应权重3+相对价格4*对应权重4以上为我的浅见。
某项目一期住宅定价建议报告
某工程一期住宅定价建议报告1. 引言本报告是针对某工程一期住宅的定价建议，旨在为开发商提供合理的定价策略，以最大程度地满足市场需求并实现利益最大化。
2. 市场分析在进行住宅定价前，有必要对市场进行全面的分析。
根据市场调研结果发现，该工程所在地区的住宅市场需求旺盛，而供给相对缺乏。
此外，该地区附近没有大型竞争工程。
基于这些因素，该工程有望获得较高的销售额。
3. 定价策略基于市场分析和对潜在买家的研究，我们建议以下定价策略：3.1. 定位高端住宅市场该工程的位置、设计以及配套设施较为优越，因此，我们建议将工程定位为高端住宅市场。
高端住宅定价较高，但相应的质量和舒适性要求也较高。
根据市场研究，该地区的高端住宅市场需求尚未完全满足，因此，该定位将有助于吸引目标买家群体。
3.2. 简化定价结构为了方便买家的选择和购置，我们建议简化定价结构。
可以设定不同的户型和面积级别，并根据实际情况进行定价，以提高销售效率。
3.3. 引入差异化策略除了简化定价结构外，我们还建议在同一工程中引入差异化的定价策略。
例如，针对工程中不同楼层的住宅单元进行定价，高楼层的单元价格相对较高，中楼层和低楼层的单元价格相对较低。
这种差异化的定价策略可以满足不同买家的需求，并提高工程的销售效果。
3.4. 考虑附加价值除了根本的住宅单元价格外，我们建议考虑增添一些附加价值，以提高购置者的满意度和购置意愿。
例如，可以在工程中增加一些社区配套设施，如游泳池、健身房等，并将其作为可选附加效劳，对购置者进行定价。
这样，购置者可以根据自己的需求和经济实力选择是否购置这些附加效劳。
4. 定价模型为了更加合理地确定定价，建议使用以下定价模型：价格 = (建筑面积 * 建筑单价) + 附加效劳价格其中，建筑面积为住宅单元的实际建筑面积，建筑单价为该地区相应级别的参考单价，附加效劳价格为购置者选择的附加效劳的价格。
5. 结论综上所述，我们建议将某工程一期住宅定位为高端住宅市场，并采用简化定价结构和差异化定价策略。
实例讲解房地产项目定价案例
实例详解房地产项目定价案例一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、竞争楼盘态势1、金山板块及其他同类物业竞争对比表项目名称规划总规模面积范围主力面积平均价格交房时间工程进度卖点抗性金山碧水三期B区17—7F 31万M2 78---256 106--128 1833 2004年底主体三层社区规模大配套齐价格低位置较偏香江明珠二期16—7F 186亩86—280 160--280 2700 2004-01 封顶紧临南江滨公园，户型独特紧挨大桥噪音较大金山明珠15—7F4—9F 65亩110—244 125--158 **** ****-12-31 单体落成户型新颖，景观绿化精致。
南向朝金山大道。
金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F 71亩68—268 90--127 1985电梯：2077 2004-05 外墙装修户型多样价格相对较低建筑密度大，配套少北京金山5—15F5—11F 57亩55—240 120--130 **** ****年底桩基完成楼间距大空中花园面积大，3米层高价格人相对较高金山佳园9—9、11 7万M2 100—154 100--120 2350 2004年底地面二层设观景电梯，入户空中花园。
住宅工程造价指标及指数研究
２ 我 国 目前住 宅工 程造 价指标 指数 体 系的 问题
一
４ ． ２ 数 据 采集 标 准
图 ２中表示 的是住 宅工程信息采集标准的三个层次，即基本信息 、 般 来说：① 目前所有的成本分析 的基础基本建立在 配额价 格上， 特征信息和造价信 息。建筑工程的信息采集标准也划分为三个层次即项 而不考虑工程量清单单价， 只是估 算、 指标评 比使用 。 ② 目前的指标分析 目基 本信 息、 特征信息和造价信息。安装工程 的个体差异较大， 本文为便 工作建立在 一些零散 的项 目数据上 ， 而 且数据来源不 固定， 数据 的准 确 于研究 ， 将安装 工程信息采集标准 分为两部分 ： 基 本信息采集 标准和造 程度不能保证。 ③ 未考虑将计算机 技术和 网络技术 的应用 。 ④没有大量 价信息采集标准 ， 这二者与建筑工程 的基本信息采集标准和造价信息采 的数据和数据分析 ， 难 以形成一定的统计规律 。
【 文章编号 】 １ ０ ０ ４ — ７ ３ ４ ４ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ５ — ０ ２ ９ ３ — ０ ２
住 宅 工程造 价指标及 指数 研究
张 鼎
（ 慈溪市力天建设有限公司 浙江省 慈溪市 ３ １ ５ ３ ３ ３ ） 摘 要： 根据 目前项 目成 本确定和控制 的需求 ， 对 住宅 建筑成本 指数和指 标体系 的研究较少而 实践 中需要的前提 下， 本文将 主要 探索住 宅工程造价 指标相 关理论 的实际应用 ， 针对住 宅建筑成本 指数和 指标体系 的建立和预 测的需要 、 理论框架 、 系统分 析、 数据 采 集、 标准制 定、 模型生成等 诸多方面进行 了深入 、 细 致的研究 ， 其 间综合应用建筑经济 、 信息社会 学、 系统论 、 统计学等 的基本理论 和原 理， 试 图从 以上这些方面上取 得创新和突破 。 关键词 ： 住宅 工程； 工程造价 ； 指标 ； 指 数； 成本管理
郑州中原万达广场住宅项目价格策略分析
郑州中原万达广场住宅项目价格策略分析闫珍【摘要】郑州中原万达广场住宅项目是郑州市具有代表性的住宅楼盘项目之一.在对工程的基本情况和定价项目进行分析的基础上,对该住宅项目的均价、销售周期价格进行了整体分析,之后又对项目具体的分幢、垂直和水平价差进行了详细研究,最后从价格策略上对该项目取得的销售业绩进行了综合评价.%The residential project of Zhongyuan Wanda Plaza in Zhengzhou is a representative of residential projects of real estate in Zhengzhou. The article begins with a brief analysis of the basic situation and pricing objectives of the residential project of Zhengzhou Zhongyuan Wanda Plaza, and then discusses the average price and the whole price of sales cycle. Besides, the study focuses on the price gap of each building and the price gap of a building's vertical and horizontal of the project. Finally the sale performance of the residential project of Zhengzhou Zhongyuan Wanda Plaza is assessed from pricing strategies.【期刊名称】《邢台职业技术学院学报》【年(卷),期】2015(032)005【总页数】5页(P63-67)【关键词】中原万达广场;住宅项目;定价策略【作者】闫珍【作者单位】郑州大学,河南郑州 450001【正文语种】中文【中图分类】F293.3中原万达广场是2011年郑州市最引人注目的房地产项目之一，也是万达集团在郑州市房地产市场的首次亮相。
楼盘定价方案
楼盘定价方案在房地产市场中，楼盘定价方案是至关重要的一个环节。
一个合理的定价方案可以让开发商获得最大的利润，同时也可以吸引更多的购房者。
因此，楼盘定价方案需要经过深入的市场研究和价格分析才能够制定出来。
本文将重点介绍楼盘定价的原则、方法和策略。
楼盘定价的原则楼盘定价应该符合市场规律，服从市场需求和供求关系，以及开发商的经济利益。
具体来说，楼盘定价需要满足以下原则：1. 合理性原则楼盘定价的最基本原则就是要合理。
合理的定价应该反映楼盘的实际价值，而不是开发商的想象或者贪心。
因此，开发商需要通过市场研究来确定楼盘的实际价值，以此为基础确定定价。
2. 市场需求原则楼盘定价应该以市场需求为导向。
开发商需要了解目标客户的需求和心理预期，确定合适的楼盘面积、户型和价位，来满足市场需求。
基于市场需求来定价可以提高销售率，降低营销成本。
3. 供求关系原则楼盘定价还要考虑供求关系。
如果市场供应不足，需求大于供应，开发商可以适当提高定价，获得更大的利润。
如果市场供应过剩，需求小于或等于供应，开发商则需要降低定价来促销。
4. 经济可行性原则楼盘定价还要考虑经济可行性。
开发商需要确保定价可以保证项目的经济收益，并能够满足银行和投资者的要求。
如果定价过高，银行和投资者可能不会给予资金支持，导致项目无法按时完成。
楼盘定价的方法楼盘定价方法可以分为市场比较法、收益法和代价法三种。
1. 市场比较法市场比较法是根据市场上同类房产的价格，再进行评估和对比，从而确定楼盘的价格。
比较法广泛运用于住宅、商业用房等普通房地产市场。
2. 收益法收益法是根据楼盘产生的潜在收益来确定其价值和定价。
具体方法是估算租金收益和升值潜力，再将其折现到现值。
收益法广泛运用于商业用房、写字楼等商业地产市场。
3. 代价法代价法是以楼盘的建造成本为基础，再加上盈利率及其他因素得出的楼盘价值，并据此确定其定价。
代价法广泛运用于工业用地、宅基地等地产市场。
楼盘定价的策略楼盘定价的策略可以分为高价策略、低价策略和市场平均价策略。
房地产住宅底商定价方式
房地产住宅底商定价方式一、住宅底商的概念住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。
住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的,由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。
由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。
因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。
二、住宅底商的经营类型住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种：1、生活、娱乐设施：包括大大小小各种风格的餐饮设施、干洗、区务等娱乐设施和各种休闲康休活功场所。
2、中小型连锁超市：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市把底商作为经营地点不失为很好的选择。
3、专卖店：各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。
4、商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。
1、周边商业环境：项目的位置对于底商未来经营的成败有很大的影响，如小区位于商业较繁华的地区，周边的各项商业配套设施已比较齐全，商家之间的竞争亦十分激烈，在经营时风险较大，商家会谨慎入市，投资者也自有所顾忌，因此底商的定价不宜过高；相反，如果项目周边商业配套相对缺乏，则在经营时竞争相对比较小，在客流量有保征的情况下，可考虑将定价相应提高。
2、客流量和小区规模：商业设施处于人流量较大的地区，则发生购买的机会也相应增加，会使投资和经营行为更加踊跃。
假定某商家在某地经营商铺的前提是商铺每日营业额需达到20,000元，用以支付相应的成本并且得到必要的赢利，另假定商品的平均销售单价为100元，需求销售量=需求销售额÷平均销售单价=20,0OO÷100=200件，如果进入商铺的顾客中，其中有5%会有购买行为，即顾客的买比例为5%，则顾客需求量=需求销售量÷顾客购买比例=200÷5%=4,000人，按照顾客流失法理论假定有90%的流失比率，可得出该商家在此地开设店铺的每日必要人流量为4000÷（1一90%）=40,000人，如果每日经过该地区的人流量在40,000人次以上，就会有令商家较为满意的经营业绩，吸引更多的商家和投资者来此投资经营，市场需求旺盛，则该地区住宅底商在定价时可有所提高。
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住宅项目定价方法探讨
一、概述
在住宅项目定价实践中，其定价方法较多,其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P＝C×（1+η)[1］,但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润。
差别定价法,它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异来制定不同的价格;差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段。
竞争定价法,它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法,这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天,其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法,但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。
此外,还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价,让消费者有占到便宜的感觉。
整数定价法主要对高档住宅，如别墅,其目的是为了体现消费者身份和地位。
在本文中，笔者主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。
在这里，
笔者姑且称之为类比量化定价法。
二、类比量化定价法
该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重,并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二
乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价,最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。
该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出,而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大,而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。
三、影响因素、指标及其分值的确定
笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染)、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告,其分值分别为1、2、３、4、5。
分值越大,表示等次越高,详见下表1。
表1 住宅项目影响因素、指标与分值[2]
续前表：
四、权重的确定
笔者运用价值工程中的0～9评分法来确定权重,当然读者也可以用层次分析法
或者经验值法来确定权重,其计算过程见表2。
表2 住宅项目影响因素权重计算表（0～9评分法）[3]
五、项目均价的确定
通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值，由公式得出各项目的总分，其中ｎ表示项目影响因素的项数，Wi表示权重,Fi表示分值.
然后根据得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P=a+bＳ[4]，其中P 为项目均价，S为项目得分,确定参数ａ和b后,代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。
六、住宅项目各单元定价
上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体的某一单元而言,由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来说，就有着不同的效用。
所以需将各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。
1、项目位置价格调整系数
项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。
如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些,如表4所示。
表4 项目位置价格调整系数表
注:其中m、ｋ一般在５%以内，如果位置差异特别大,可取更大的系数，但一般不超过15％。
２、项目楼层价格调整系数
项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。
在我国,如果是六层多层住宅，一般是一、六层较便宜、二、五楼层居中，三、四层最贵；而对高层住宅，一般是越高越贵。
针对不同楼层其价格调整系数见表5。
表5 项目楼层价格调整系数表[5]
续前表:
注：①m＝k/N，其中k为不同楼层系数之最大值,一般取1０%~１5％。
②如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下,本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。
根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类比量化法的楼宇均价×（1+项目位置价格调整系数)×(1＋项目楼层价格调整系数)得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。
３、项目水平价格调整系数
(1)项目区位价格调整系数
区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数,一般此价格调整系数上下
不要超过1%。
(2）户型价格调整系数
户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理,采光通风如何，是否有暗房,是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。
其价格调整系数一般不要超过3%。
（3）单元朝向价格调整系数
单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面不局、消费习惯等而进行的价格调整系数。
朝向通常是指客厅的朝向，根据朝向的不同，其价格调整系数见表６。
表6 单元朝向价格调整系数表
(4）景观价格调整系数
景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临望公园、水景、山景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景观的单元而言,价格要高出许多。
故景观价格调整系数就是指由于不同单元的景观差异所造成的价格调整系数。
其价格调整系数一般不要超过15%，对多面景观也最多不要超过20％。
综合项目的区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格调整系数、景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数，如表7所示。
表7 项目水平价格调整系数表
然后用每栋楼的各层楼的楼层均价×(1+项目水平价格调整系数),即得各单元的
初步价格。
七、各单元价格的微调
上述各单元的初步价格×相应各单元的面积之和得出整个项目的总价,用总价除以总面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。
我们可以用以下方法进行微调。
1、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时,一是用每套单元均价除以系数k，其中系数ｋ＝调整后均价/类比量化定价法得出的均价。
二是将那些条件差的单元价格再次调低,使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。
2、当调整后的均价小于通过类比量化定价法得出的均价时,一是用每套单元均价乘以系数k,其中系数k＝调整后均价/类比量化定价法得出的均价。
二是将那些条件好的单元价格再次调高，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。
八、结论
住宅项目定价是一门实践性很强的学科，它涉及消费行为及心理、艺术、经济学、住宅市场的需求和供给有关市场调查与统计分析等各方面的知识，所以这是一个不断积累经验、不断总结和引领消费的应用性非常强的学科。
由于笔者理论水平、知识和实际经验的欠缺,仅仅在某些方面对住宅项目的定价做了一定程度的探讨，希望对那些从事住宅项目定价的人员有所启迪，并在实际工作中不断总结完善。