房地产项目四证
房地产432标准指的是什么和解读
房地产432标准指的是什么和解读
4代表四证齐全，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证(第五证是商品房预售许可证);
3代表开发商至少投入30%的自有资金;
2代表房地产开发企业不低于二级资质。
(1)国有土地使用权的出让;
(2)房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;
(3)房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;
(4)房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介;
(5)物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;
(6)房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
1、位置的固定性和不可移动性。
2、使用的长期性。
3、影响因素多样性。
4、投资大量性。
5、保值增值性。
立项,四证办理相关情况归纳总结概述
一，立项1)立项定义：项目特别是大中型项目，要列入政府的社会和经济发展计划中。
项目经过项目实施组织决策者和政府有关部门的批准，并列入项目实施组织或者政府计划的过程叫项目立项。
立项分类：鼓励类、许可类、限制类，分别对应的报批程序为备案制、核准制、审批制。
报批程序结束即为项目立项完成。
2)立项根据项目资金不同来源可以分为以下分类：项目立项分为审批、核准和备案三种。
手续办理审批最麻烦、备案最简单。
一：项目审批：只适用于政府投资项目和使用政府性资金的企业投资项目。
①使用政府性资金投资建设的项目。
②国家机关的基本建设项目。
③城镇基础设施建设项目。
④经济适用住房、学生公寓。
审批制环节：一般要经过批准“项目建议书”、“可行性研究报告”和“开工报告”三个环节。
办理程序：申报-受理-审查-批复备注：投资额2000万元以上建设项目转报省；外商投资项目投资额1000万美元以上转报省；需国家、省投资的建设项目转报省。
二：项目核准：则适用于企业不使用政府性资金投资建设的重大项目、限制类项目。
①企业不使用政府性资金投资建设,列入《政府核准的投资项目目录》的投资项目。
②国家鼓励类、允许类，总投资额在1000万美元以下的外商投资项目。
核准制环节：只要“项目申请报告“一个环节。
办理程序：申报~受理~审查~核准备注：投资额2000万元以上建设项目转报省；外商投资项目投资额1000万美元以上转报省；需国家、省投资的建设项目转报省三：项目备案：对于大多数企业投资项目，政府将不再审批，而是由企业自主决策，按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。
不符合国家法律法规的规定、产业政策禁止发展、需报政府核准或审批的投资项目外，其他基本建设投资项目一律实行备案。
备案制环节：项目申请表办理程序：申报-受理-备案备注：投资额5000万元以上建设项目由省备案。
3）立项需要资料1：申请报告2：基本建设投资项目申请表或企业投资项目备案申请表3：固定资产投资项目节能登记表4：地形图、总平图5：规划设计条件6：承诺配套（当地乡镇政府对该小区有关市政等配套设施方面的承诺）7：营业执照、开发资质证书复印件（或建设局证明）8：资本金证明（银行存款证明+已付土地出让金大于等于项目总投资的百分之20或者30）9：土地使用权出让资料（合同、公告）或土地预审意见10：环保证明11：新村办意见12：选址意见书4）不同立项分类所需要的资料备案类项目需要提供的材料包括：1、项目备案申请表（全省统一格式）2、项目法人证书或项目业主的营业执照副本及复印件；3、属国家规定实行许可证生产、经营管理的项目，需提交相关部门出具的初审意见；4、根据有关法律、法规、规章规定应提交的其他文件。
房地产项目四证
房地产项目四证房地产四证具体指的是哪四证呢?一般情况下又有哪些办理的流程呢?下面是店铺整理的一些关于房地产项目四证的相关资料。
供你参考。
房地产项目四证1、有土地使用证，即土地证。
是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，由国土局颁发。
2、设用地规划许可证，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
由规划局颁发。
3、设工程规划许可证，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
由规划局颁发。
4、筑工程施工许可证，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
由建设局颁发。
房地产五证的办理顺序1.建设用地规划许可证2.国有土地使用权证3.建设工程规划许可证4.建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证)5.商品房预售许可证房产证一般的办理流程(1)买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。
去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。
(2)买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。
交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。
买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。
(3)办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。
办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。
房地产项目四证办理流程
1、土地补充协议（一式1份）:2、企业章程（工商局敲章文诚路69号工商局调取）3、档案机读材料（工商记录材料工商敲章文诚路69号工商局调取）4、主协议复印件（出让协议复印件）5、状况阐明里统一写明6、企业营业执照、法人身份证、组织机构代码证（复印件）7、土地权属调查汇报书附勘测定界图（复印件）8、状况阐明（写明土地补充协议要修改旳内容）9、建设用地行政事务审批申请表（原件）实行公开出让旳批复（土地储备中心调取, 复印件）领取资料: 《上海市国有土地使用权出让协议》之补充协议1、发改委立项批复: 建设用地规划许可证旳前置条件之一2、节能审查意见（正式）3、环评汇报4、土地出让协议+补充协议5、房管局认定动迁安顿房意见6、项目立项申请7、营业执照、组织机构代码证8、房产资质证书（可后补, 用集团企业资质替代）9、资本金35%存款证明（可用土地出让20%旳收据/发票替代部分）1、建设用地规划许可证: 《建设用地同意书》旳前置条件2、用地规划许可证申请表《上海市建设用地规划许可证申请表》（纸质原件、电子报件各一份, 电子报件由一书两证在线申报）3、波及土地招拍挂旳项目, 须提供《国有土地使用权出让（转让）协议》文本及附图各一份《建设项目选址意见书旳告知》及附图和用地预审旳批复（？）1:1000或1:2023地形图（四份, 其中一份地形图上应用红色实线或铅笔标明用地位置地界）（？）领取资料: 《建设用地规划许可证》1、建设用地同意书, 《土地证》旳前置条件2、《建设用地行政事务审批申请表》3、波及出让用地旳项目, 提交《实行公开出让旳批复》和《上海市国有土地使用权出让协议》4、波及划拨用地旳项目, 提交《建设用地项目供地方案旳告知》和《国有建设用地划拨决定书》5、《建设用地规划许可证》6、土地权属调查汇报书附勘测定截图7、如是使用集体土地, 须加送《建设项目选址意见书》旳告知有征地, 须提交征用土地包干协议领取资料：《建设用地同意书》1、土地证:2、法人身份证（复印件）3、营业执照、组织机构代码证（原件、复印件）4、委托书（原件）5、代理人身份证（原件、复印件）6、土地勘测定界汇报（原件）7、地籍变更测量汇报（原件, 办理完毕《建设用地同意书》后, 方可办理地籍变更）8、契税已申报办理证明（原件）9、建设用地使用权出让协议（原件）10、已付清建设用地使用权出让金旳证明（出让金第四联发票原件）11、交地确认书（原件, 办理《建设用地同意书》同步可在规土局办理）12、建设用地同意书（原件）领取资料: 《土地证》1、方案批复: 《建设工程规划许可证》旳前置条件2、规划设计方案申请表《上海市建设工程规划设计方案申请表》（一书两证网上申报）3、发改委项目立项批复（原件、复印件各一份）4、2+X家部门意见, 2: 环境保护、当地政府；X: 卫生、民防、绿化、交警、交通、房管、商旅委等。
房地产开发贷款项目审查要点(27点)
房地产开发贷款项目审查要点（27点）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。
作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。
二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。
已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。
2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。
具体要求根据本行制度确定。
3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。
4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。
5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。
6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。
7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。
三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。
2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。
这个涉及到房产的成本问题。
3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。
大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押，如某房地产百强企业。
4.抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。
5.计算项目总投及构成，一般总投资金=项目资本金+银行贷款+销转投。
销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。
6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。
遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。
7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。
8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。
有时候差一条街，价格都能差很大。
9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。
建设工程中的四证都包括什么
建设工程中的四证都包括什么根据《建筑法》、《城乡规划法》等法律法规的规定，一个工程项目的开工建设，必须具备：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地使用权证，建筑工程施工许可证这四个证书。
1. 建设用地规划许可证根据《城乡规划法》第37条和第38条的规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
2. 建设工程规划许可证《城乡规划法》第40条规定，在城市镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
3. 建设用地使用权证建设用地使用权证是指经土地使用人申请，由各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。
《物权法》第135 条规定，建设用地使用权人依法对国有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
《建筑法》第8条第1项规定，申请领取施工许可证，应当已经办理该建筑工程用地批准手续。
4. 建筑工程施工许可证《建筑法》第7条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
《建筑工程施工许可管理办法》第2条规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。
房地产贷款项目“四证”真实性的查证思路
房地产贷款项目“四证”真实性的查证思路摘要：随着社会经济的发展，以及城市化进程和住房制度的不断深入，居民的住房消费已经在所有消费中占着重大的比例。
房地产企业所需要的资金来源主要来源银行贷款，大部分的土地购置和房地产开发资金直接的来自于银行信贷，同时也给银行贷款带来了一定的风险。
本文针对银行房地产贷款目前的现状进行分析，分析银行房地产贷款项目评估的困境，以及针对评估的困境提出相应的对策，从而提高银行房地产贷款项目评估质量。
关键词：银行房地产贷款；四证；现状；相应对策一前言房地产开发项目要件主要包括项目立项报批手续、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证、对项目交通影响评价评议、建设项目环境保护批复等，其中“国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证”简称为房地产项目“四证”。
“四证”齐全是发放房地产开发贷款的前提条件，近年来，随着国家房地产政策调控手段的深入，房地产开发商资金紧张局面加剧，个别房地产开发商伪造或变造虚假“四证”，以满足银行贷款条件骗取信贷资金，或提前支用信贷资金的情况屡有发生。
审查“四证”真实性是做好房地产贷款审计的首要任务。
审计人员除了采取常规的档案资料调阅、询问交谈等查证方法外，更需要内、外结合，增加外延审计，通过互联网查询、实地核查等方式把问题查清查实。
1“看”，仔细查看信贷档案内的“四证”复印件。
关注项目要件中的建设单位名称、项目名称、建设地址等与贷款项目是否一致；观察“四证”的格式、字体大小、编号、证件底纹等是否符合发证机关的发证规则；注意是否存在比较明显的错别字、是否有复制、粘贴的变造痕迹；审查“四证”审批机构是否具有审批权限等，直观判断“四证”是否存在伪造或变造的情况。
2“查”，利用政府网站查询“四证”的真实性。
目前，部分地方政府实行政务公开，许多行政许可审批的项目均逐个挂至政府官方网站，审计人员应将档案中的项目要件按审批日期或审批项目到相关发证机关网站进行查询、核对，是否信息相符。
房地产开发贷款“四证”核实方法
房地产开发贷款“四证”核实方法近日，新闻报道某银行卷入涉案金额过亿的骗贷案件，该笔贷款评估材料中将容积率从1变造成2.6，导致报告虚估1.6倍的土地价值，涉案银行将面临巨额损失，项目申报过程中银行当事人员在调查过程中是否尽职也面临质疑。
随着房地产市场调控力度持续加大，部分中小房产开发商资金紧张局面加剧，由于银行信贷资金是其项目重要的资金来源，为提高持有土地估值或满足银行贷款发放条件，近年来采取变造或伪造“四证”手段骗取银行贷款的案件时有发生。
因此审查“四证”的真实性是房地产开发贷款授信调查及审查的核心内容之一。
一、“四证”取得的顺序及内容理解房地产项目开发整体流程涉及内容繁杂，涉及环节众多，通常梳理其开发流程主要涵盖项目前期、项目准备、项目施工及项目竣工四大阶段。
对于一笔房地产开发贷款而言，银行介入时点多在项目准备阶段，“四证”办理一般按照下表顺序依次办理：二、“四证”核实方法（1）“内核基础资料”。
对于项目的业务资料，除形式上核实复印件与原件一致性之外，对纸面记载内容的真实性也应进行实质性核查。
在收到项目要件后，必须对“四证”的复印件进行充分审核。
首先，通过项目其他的批复材料如项目核准批文、可研报告、投资备案表、土地出让合同与“四证”内容进行交叉比对，对于资料中的要素如项目名称、宗地范围、建设面积、容积率等是否一致；其次，参考当地公开证照的图片，对“四证”审批机构名称、签章、格式、字体大小、编号等文本格式仔细观察，研判是否符合发证机关规则以及是否存在明显错别字或粘贴的变造痕迹。
（2）“外部交叉验证”。
目前而言，地方政府逐步推行政务公开，大部分项目行政许可及审批均有“网”可核。
贷前调查及审查均可通过登录“四证”核发部门的网站进行查询、核对，此外个别地区房地产信息网中已将预售许可的房产项目“四证”扫描录入，对于滚动开发的房产项目，可尝试查询比对。
（3）“访实地”。
房地产开发是资本密集行业，对股东背景实力的要求高于普通企业，通常房地产企业开发出于成本核算、税务筹划等方面原因的考虑，会成立多个项目公司进行项目开发及融资。
大连市甘井子区房地产开发四证办理流程
一、规划许可（规划技术科；于宏科长，经办人：曹洪星）必备条件：土地确权图1、申请书2、法人委托书3、法人身份证、被委托人身份证4、现状地形图、地下管网图及其电子文件5、土地确权图6、环境影响评价文件核发规划设计条件及红线图（以划拨方式提供国有土地使用权的，同时核发选址意见书）时限：20日历日二、建设用地规划许可证（规划技术科：于宏科长，经办人：曹洪星）必备条件：规划设计条件及红线图1、申请书2、法人委托书3、法人身份证、被委托人身份证4、中标确认书或国有建设用地使用权出让合同5、规划条件核发《建设用地规划许可证》时限：3工作日三、修建性详细规划（总平面图）及建筑设计方案（建筑规划科：张玉春科长，经办人：夏工）必备条件：修建性详细规划图，建筑单体方案（平立剖面图1、申请书2、法人委托书3、法人身份证、被委托人身份证4、修建性详细规划（总平面图）5、建筑设计方案图(平立剖面图)6、日照分析报告7、《建设用地规划许可证》核发批准的修建性详细规划（总平面图）及建筑设计方案图时限：15工作日四、施工前验线（政策法规科：靳玉洁科长）必备条件：已盖章修建性详细规划，测绘单位出具的测量技术报告书1、申请书2、法人委托书3、法人身份证、被委托人身份证4、修建性详细规划5、具备资质的测绘单位出具的施工前放线测量技术报告书核发验线图时限：5工作日五、《建设工程规划许可证》（建筑规划科：张玉春科长，经办人：夏工）必备条件：土地证，消防选址意见，环评报告1、申请书2、法人委托书3、法人身份证、被委托人身份证4、国有土地使用权证5、消防选址意见6、环评报告7、验线图核发《建设工程规划许可证》时限：3工作日甘井子区规划局领导分工一览表一、环境影响评价（市环境影响评价处：处长—华晓恒）必备条件：详规图、中标通知书、立项批文、用地许可证1、建设项目环评文件审批申请2、详规图3、中标通知书4、用地许可证5、建设项目环境影响报告书4份；需要专家评估的并报专家评审意见2份6、项目预选址意见书或与国土资源部门签订的土地合同复印件1份7、建设项目立项8、水土保持方案核发《环评报告书》时限：7工作日局长董伟副局长梁宏君、韩嘉伟（主管环境影响评价处）、吴国功、曲晓新。
房地产开发四证预售证.doc
房地产开发四证+预售证第一证：《国有土地使用证》第二证：《建设用地规划许可证》第三证：《建设工程规划许可证》第四证：《建设工程施工许可证》第五证：《商品房预售许可证》《国有土地使用证》《国有土地使用证》封面《国有土地使用证》第一页说明：《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
《建设用地规划许可证》封面 《建设用地规划许可证》第一页说明：《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
《建设工程规划许可证》封面 《建设工程规划许可证》第一页说明：《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
项目建设：四证齐全是哪四证
项目建设：四证齐全是哪四证前一篇我们探讨了什么是固定资产投资“核准/备案信息”的“重大变化”，不知道对大家的日常工作中是否有所帮助。
在阅读完“核准/备案信息”这个纲领性的“证件”信息后，就应该针对证载内容研究“四证”了。
无论做不做固定资产贷款，我们都常听到“四证齐全”这四个字。
没错，多是在与房地产有关的场景耳闻，比如售楼部常以“四证齐全”为营销要点，亲朋好友也把“四证齐全”作为购房的重要参考建议。
今天就“四证”的问题搬运些文字供大家参考。
四证是哪四证建设项目四证指的是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。
四证的办理顺序四证谁先谁后从证件名称的字面意思就可以判断。
一个项目的建设首先要确定的就是建设地点，而对于用地审批的结论就是《建设用地规划许可证》的主要内容。
没有此证的用地责任人或单位属非法用地，项目单位凭建设用地批准书和国有建设用地划拨决定书依法向国土房管部门申请土地登记，领取《国有土地使用证》。
用地问题解决后，具体的工程建设需经城乡规划主管部门依法审核，《建设工程规划》就是证明项目符合城乡规划要求的法律凭证，最终在项目建造、装修装饰、管道设备安装、基础设施工程施工等事件之前，需取得《建筑工程施工许可证》。
日常业务提示1、注意证载内容之间的一致性检验，以及证载内容和其他证件、材料内容之间的一致性检验。
如果出现证载内容差异过大的情况，应当要求企业更换证件，对于无法变更的，建议审慎受理；对于工程规划、施工许可等存在分批办理的情况，应当根据实际情况处理，但应符合基本逻辑；2、注意对证载内容中所引用、载明的注意事项、相关规定的阅读和理解，比如有效期、遵守事项、内容变更要求等，要确保证载内容客观真实，证件合法有效；3、通过证载内容，辅助对项目的判断。
如设计单位、施工单位、建设单位、监理单位等主体的资质和实力，对项目建设先进性、可持续性、建设进度及完工风险可能造成影响，在实际业务中，小编就接触过项目频繁更换施工单位导致项目烂尾的情况；通过对规模、合同价款等信息的综合利用，有助于判断项目总投的合理性等；4、合规无小事。
房地产四证
房地产四证
1、国有土地使用证（即土地证，国土局颁发）
2、建设用地规划许可证（规划局颁发）
3、建设工程规划许可证（规划局颁发）
4、建筑工程施工许可证（建设局颁发）
预售证：商品房预售许可证
4是指项目的四证齐全，分别指
一、国有土地使用证（土地证，国土局颁发）
二、建设用地规划许可证（规划局颁发）
三、建设工程规划许可证（规划局颁发）
四、建筑工程施工许可证（建设局颁发）
3是指30%自有资金，即一个项目总投资的30%必须是房企自己出资的。
2是指二级开发资质，房企开发资质分为一、二、三、四级，一级是最高级别，四级是最低级别。
至此，432即四证齐全，30%自有资金投入，二级开发资质。
建设工程施工合同中的四证
建设工程施工合同中的“四证”是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。
这四个证件是建设工程项目合法进行的必要条件，对于施工合同的效力具有重要的影响。
首先，国有土地使用权证是建设工程项目的基础，它确定了土地的使用权和归属权，是项目合法进行的基石。
没有取得国有土地使用权证的项目，就无法保证土地的使用权属于项目方，也就无法进行后续的建设工程。
其次，建设用地规划许可证是指在取得国有土地使用权证后，根据土地用途和规划要求，由规划部门核发的证件。
这个证件确定了建设项目的用地范围、建设规模和建设内容等，是项目进行规划和设计的依据。
再次，建设工程规划许可证是指在取得建设用地规划许可证后，根据规划要求，由规划部门核发的证件。
这个证件确定了建设项目的具体设计方案、建设标准和建设要求等，是项目进行施工的依据。
最后，建设工程施工许可证是指在取得建设工程规划许可证后，由建设部门核发的证件。
这个证件确定了施工单位、施工期限和施工质量等，是项目进行施工的正式许可。
在签订建设工程施工合同时，发包人和承包人应当核实对方是否已经取得了上述四个证件。
如果发包人未能取得上述证件，那么承包人可以请求确认建设工程施工合同无效。
但是，如果发包人在起诉前取得了上述证件，那么人民法院应予支持。
此外，如果发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效，那么人民法院不予支持。
这是因为，发包人是项目的发起者和主导者，有责任和义务确保项目合法进行。
如果发包人未能按照规定办理审批手续，那么其行为是违反了相关法律法规的，应当承担相应的法律责任。
综上所述，四证对建设工程施工合同的效力具有重要的影响。
在签订施工合同前，发包人和承包人应当核实对方是否已经取得了上述四个证件，并按照法律法规的要求进行施工。
如果发包人未能取得四证，那么承包人可以请求确认施工合同无效。
但是，如果发包人在起诉前取得了四证，那么人民法院应予支持。
房地产开发五证中前四证办理流程
房地产开发五证中前四证办理流程第一篇：房地产开发五证中前四证办理流程房地产开发应申办五证各证的取得程序建设用地规划许可证：建设项目受理： 1.申请报告2.标准地形图（比例尺1:500、道路管线工程可使用1:1000或1:2000）3.用地权属证明办理《建设用地规划许可证》：1.经审定的规划图2套（总平面图、环境规划、管网综合）或标准地形图2份（经测管办验审合格）2.《建设场地地质灾害危险性评估报告》3.工业项目报环评及可研报告4.计划部门投资许可文件土地使用权证申报材料及前置条件 1.用地申请2.土地使用证（原件）3.建设用地规划许可证（正、附件）及附图4.企业营业执照、法人身份证明、授权委托书、申请人身份证明5.地形图（电子版）6.其他相关材料建设工程规划许可证申报材料及前置条件办理建筑设计方案审查：1.《建设项目选址意见书》及附图；2.建筑设计方案（附技术经济指标及立面透视效果图）办理《建设工程规划许可证》： 1.土地使用权批准文件 2.《投资许可证》3.经审定的规划图一套（总平面图5份，环境规划、管网综合图各1份）4.《建设项目选址意见书申请审批表》及附图各1份（原件）5.《建设工程消防设计审核意见书》（原件）6.《规划设计审查表》7.《建筑设计方案审查意见表》8.《建设场地地质灾害危险性评估报告》9.经审查合格的施工图（建筑部分）2套10.工业项目须报环评及可研报告11.特殊项目须有会议纪要、协议及相关部门出具的意见办理施工放线手续：1.收费局出具的《完费证明函》2.建委合法的《建筑工程施工许可证》建筑工程施工许可证申报材料及前置条件 1.发改委立项文件 2.建设用地规划许可证 3.建设工程规划许可证 4.中标通知书 5.施工合同 6.施工图审查批准书7.监理合同8.银行资信证明9.完费证明函10.大难责任书 11.质量监督申请受理书 12.安全监督手续 13.执法监察确认单第二篇：房地产开发“五证”办理流程房地产开发“五证”办理流程建设用地规划许可证↓ 国有土地使用证↓ 建设工程规划许可证↓ 建筑工程施工许可证↓ 商品房预售许可证1、《建设用地规划许可证》所需材料名称1、报件人身份证明及建设单位介绍信（外商委托书）2、“建设用地规划许可证”申请表3、市计委批准的建设项目计划任务书4、公司成立批准文件、工商登记文件5、总平面规划图及有关附件6、建设项目及选址红线图7、大、中型建设项目可行性研究报告（包括环境评估报告）8、与原用地单位签订的征地协议书（需经主管部门批准）原用地单位的土地使用证9、项目当地勘测院绘制的1：500地形图10、其他（特殊项目）办理《建设用地规划许可证》流程包括下列内容A：非经营性土地； B：经营性土地； C：规划调整。
建设工程及PPP项目“四证”要点分析
建设工程及PPP项目“四证”要点分析来源：一局投资公司法律合规部建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证合称“四证”，是建设工程和PPP项目的重要合规性文件，关系到项目本身的合法性、项目合同的效力及建设单位融资等问题。
本文就“四证”的重要节点、对项目的影响及责任承担作简要分析。
一、建设工程中的“四证”问题1、重要节点和流程梳理2、相关名词解释（1）一书两证：根据《城乡规划法》，城镇规划管理实行由城市、县规划建设行政主管部门核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的制度，简称“一书两证”。
“一书两证”的核发代表政府行政规划主管部门认可项目符合城乡规划。
（2）土地指标：一般指“新增建设用地指标”。
《土地管理法》规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
《土地管理法实施条例》规定：各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理，实行建设用地总量控制。
土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。
新增建设用地指标即土地行政管理部门通过土地利用总体规划、年度计划将农用地和未利用地转为建设用地的指标。
新增建设用地实行占用耕地补偿制度。
非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
根据《中共中央、国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》规定，地方各级政府负责组织实施土地整治，通过土地整理、复垦、开发等推进高标准农田建设，增加耕地数量、提升耕地质量，以县域自行平衡为主、省域内调剂为辅、国家适度统筹为补充，落实补充耕地任务。
3、未取得“四证”对建设工程施工合同效力的影响司法实践中，如果签订的《建设工程施工合同》属于没有取得“四证”的合同，施工合同的效力如何认定，最高院及地方高院已给出明确规定，具体条文间虽有所差异，但总体思路是较为一致和明确的：（1）在发包人未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批手续时，与承包人签订的建设工程施工合同无效。
签订施工合同要慎重四证齐全是基础!
签订施工合同要慎重“四证”齐全是基础！◎转载我们都知道关于建筑工程的相关证书是要求很严格的，按照规定，“四证”齐全后工程项目方能开工，而且在签合同之前也一定要了解“四证”是否齐全？这里说的“四证”，是指“建设用地规划许可证”、“土地使用证”、“建设工程规划许可证”和“建设工程施工许可证”。
按照规定，“四证”齐全后工程项目方能开工。
关于“四证”一、《建设用地规划许可证》“根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定：建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地。
这个证是：确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证；建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
二、《国有土地使用证》《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定：实行土地登记发证制度。
单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。
这个证是：证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，责令退还非法占用的土地，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款。
三、《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可管理办法》第四条的规定：未取得建设工程规划许可证，不得办理《建设工程施工许可证》。
建设工程规划许可证是：建设工程符合城市规划要求的法律凭证；商品房销（预）售的法定要件；房屋产权登记的法定要件。
没有此证的工程建筑是违章建筑，严重的会被责令停止建设，限期拆除或者没收。
四、《建筑工程施工许可证》《建筑工程施工许可管理办法》规定：建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。
建筑工程施工许可证是：建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证明；建设单位进行工程施工的法律凭证；应当放置在施工现场备查，并按规定在施工现场公开。
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房地产项目四证
2、设用地规划许可证，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符
合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
由规划局颁发。
3、设工程规划许可证，是有关建设工程符合城市规划要求的法
律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督
检查时的法定依据。
由规划局颁发。
4、筑工程施工许可证，是建筑施工单位符合各种施工条件、允
许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房
屋权属登记的主要依据之一。
由建设局颁发。
1.建设用地规划许可证
2.国有土地使用权证
3.建设工程规划许可证
4.建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证)
5.商品房预售许可证
(3)办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产
卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登
记申请。
办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋
所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、、
身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积
计算表》。
(4)经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。