房地产市场调研方法

房地产市场调研方法

2013-12-01商业地产与法务房地产投资融资俱乐部

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房地产市场调研流程

房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)。

一、点——单个楼盘

单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：

1、分析楼盘的地理位置

分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、

学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境，项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何，是否临街等等。

2、分析产品

重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来看，产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度……等等。

3、剖析价格组合

即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。

4、了解广告策略

广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。

5、销售执行

一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……另一方面则是指什么样的房型最好卖！什么样的总价最为市场所接受！吸引客户最主要的地方是什么！购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。

二、线和面——区域市场

对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。

1、区域分析

区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。

2、区域产品

区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析

的地方。

3、需求特征

需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。

三、体——宏观环境

对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括经济发展、行政法规等各方面的因素。

1、经济因素

经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。

2、行政法规

行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发

展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。

点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。

一、单个楼盘调查

1. 楼盘地理位置

a.区域历史沿革

b.区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)

c.区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)

d.公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)

e.人文环境微观方面：

a.所处位置、项目区域

b.楼盘地块的大小形状

c.进出道路、是否临街

d.周边竞争对手

2.分析产品

基本情况：

楼盘的占地、建筑面积、容积率

开发商、策划公司、代理公司

土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色

产品情况：

a.产品类别与规划

b.建筑设计与外观

c.面积配比、户型格局

d.建材标准

e.智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统）

f.公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率）

g.会所设施

h.施工进度

3.定价策略

单价、总价、折扣、付款方式和促销活动

4.广告策略

a.媒体选择

b.广告密度

c.实施效果

二、区域市场