商业裙楼招商方案

文园裕景2F3F商业裙楼招商方案（初案）

前言:

文园裕景2F3F商业裙楼招商第一目的是以满足社区配套为主，即打造集餐饮、娱乐、休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区，第二步是打造城东新的商业中心商圈。为了确保文园裕景建成后全商业单元顺利运营和开业，招商部需分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式开展有针对性的招商，一方面要满足文园裕景交房后现有的业主的需要，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色，另一方面着力于文园裕景新商业中心构建和推广，形成长效发展的核心竞争力，以推动项目良性的发展，并为后续地块铺路。

一、项目整体招商原则和目标

1、招商店铺

文园裕景3#、5#、2#、1#、7#楼2F、3F商业裙楼，因销售单元面积大，总价高，纳入本次招商范围。

2、招商基本原则

①确保文园裕景整个商业街形象统一和经营稳定,按现行功能分区采取统一招商，保证整个商业街整体定位符合城东新商业中心需求，来保证商业街长远经营稳定。

②引进的项目必须能提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营户的投资信心。

③引进的业态必须考虑到项目业主、4#楼经营户、周边居民区、学校等群体的购物习惯和消费需求，能培育稳定的消费群体，有非常明确的针对性。

3、招商目标

在2017年1月1日前项目整体招商完成50%，即2#、3#、5#楼2F3F商业裙楼完成大面积招商；2017年5月1日项目开业前整体招商完成80-90%，以保障项目能如期顺利开街。

本项目初步拟定于2017年5月1日项目商业街店面全部开街为最佳期许。距明年项目商业店面全部开业只剩下半年时间（2016年7月1日—2017年5月1日），剩下的时间有10个月，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。

二、会昌商业调研

1、会昌商业的现状

会昌城区商业格局带有鲜明的中部三四线城市特色，即以农贸市场为主导，围绕农贸市场形成商业集群：老城区以文家塘农贸市场–南街为轴心形成的老城区第一个商圈，之后随着会昌城市发展，形成了以水东菜市场--水东延伸街形成的商业集群。除此之外，通过政府引导和市场聚集，又形成一些特色商业街，以文化广场--财富港广场为中心的“第二商圈”地位不可撼动。随着城市东拓进程加快，中高档住宅云集和商业项目集中开发，城东片区未来随着文园路、水东大道东延线、会昌火车站的落成，城市化进城加快，城东将必不可免形成以文园裕景大型生鲜超市为轴心形成的“城东新兴商业中心”，也是会昌未来新主城区中心动脉。城东片区的商住项目在未来1-2年内将密集开发，众商云集。

目前的老城区商业、人气较为发达，但老城区商业的发展却面临许多问题。四面环水的地理特质限制了商业布局的延伸与发展，老城区老旧房子、自建房居多，商业形象面差。在老城区很难找到2万平方米以上的经营场所，并且面临交通拥堵、停车不便等问题。相同问题在水东菜市场–水东延伸街、化广场–财富港广场同样存在，旧城区商业格局先天不足，这正是城东片区商业的机遇。

2、会昌主要商圈分布

3、主要商圈现状：

①会昌商圈形成以围绕农贸市场形成商业集群的鲜明特色，水东延伸街--文化广场为辅的“多商圈”分布格局。以文化广场向东的“城东新商圈”也正在形成，但目前仍在一个初兴阶段，需要1-2年光景逐渐形成商圈版图。

②会昌商圈商业店面多为早期民房及居民自建房，少有商业项目和综合体项目，出租户多为自建房屋户主或个人物业，除财富广场、金城大厦外，沿街商业大多自租自营，缺乏统一招商、业态规划，商业运营、管理较为混乱。商铺形象不一，沿街店面租金较为灵活、多变，未能形成统一规范。

③会昌商业零售业数量较多，但品牌较少。形成以坚强超市、文荟超市的超市型集群商圈。

以“超商”带“市”人流集群较明显，整体会昌市场消费层次偏低，高层消费人群外流。

④随着城区“东拓”及城东城市化进城推进，以及目前老城区商业格局不足，商业中心的东移态势已明显。从老城区为中心的商业已往文化广场转移。自08年起，城东片区商业发展明显，文园裕景5000㎡生鲜超市及附带商业裙楼的开业将是城东商业中心的揭幕之作。

4、会昌目前主要街道商业情况

5、可供参考的市场情况参考项目

分析：坚强超市二楼商业裙楼依托坚强超市“大型商超”聚集效应，形成了时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居为主的经营业态，与超市形成业态互补，人气旺盛，吸金效应明显。金城大厦在二三楼商业裙楼儿童主题·欢乐城招商定位上缺乏市场基础，与会昌主流消费需求不符，与一楼及周边商业难以形成业态互补，人气缺失，消费乏力。

三、功能定位及区域招商对象

1、商业定位：

功能定位：以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主，打造特色主题街区。

市场定位：

ⅰ餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。

ⅱ娱乐以时尚娱乐为主，休闲足浴、酒水吧、婚纱摄影。

ⅲ休闲以本地市场认可的业态为主。如咖啡厅、果饮、休闲会所。

ⅳ购物以休闲服饰、运动服饰、饰品为主，精品店为辅。

ⅴ家居建材以知名品牌家居建材为主，辅以各种装修设计配套。

定位说明：

ⅰ因会昌目前商业经营定位为低档，考虑到本项目自身定位及辐射范围，商业街经营定位应该是中档偏高。

ⅱ就会昌商业经营格局和发展历史来讲，较高档的品牌进驻会昌的可行性不是很大。故商业街主要引进一些二、三线及相关品牌。

ⅲ目前会昌市场行情而言，经营女装的市场份额大大的占据着主导地位，其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费，所以在本项目中，我们拿出相对较多的面积来经营女性服装、化妆品以及美容SPA。也是为了保障经营户的利益，从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步发展的前景。

2、各栋招商对象

（各栋商业平面示意图）