20121203天安数码城成功运作模式总结
天安数码城调研报告
天安数码城调研报告——福田、龙岗、番禺天安项目深圳天安数码城一、概况1.概况天安数码城是集科研、企业开发、金融服务、优良办公生活四位一体的高科技园区，历经10年的锤炼已经成长为国内大型产业园区，被科学技术部授予全国首家"国家级民营科技园区"荣誉称号，目前已经进驻了500余家高科技优质企业。
数码城自身生活设施、休闲设施应有俱全。
区内银行、超市、邮电所、快递公司、航空公司、货运公司、食肆、快餐店、娱乐场所等商业服务设施配套完善。
2.发展历程及产业升级二、园区建设1.区位深圳天安数码城，坐落于深圳福田中心区。
2.园区规划占地：30万平方米总建筑面积：80万平方米，包括标准厂房40万平方米、高级住宅 23万平方米、公寓 6万平方米、商业及配套设施 4万平方米。
是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。
3.园区现状现有建筑21栋。
其中标准厂房6栋（24万平方米），高档住宅楼7栋（10万平方米）、公寓6栋，写字楼5栋（包括时代数码大厦、创新科技广场一期与二期、天安科技创业园）会所一栋，商场一栋。
在售项目：高档住宅6栋。
三、主要物业介绍1.创新科技广场（一期、二期）一期：创新科技广场的定位是高科技产业大厦，户型方正实用，实用率高达87％，开盘价仅为人民币每平方米4500元，持续上扬至最高峰也不超过每平方米人民币8000元，成交均价为每平方米五千余元，创新科技广场从使用功能及实在支付两方面吸引了大量的新型民营及高科技企业。
该项目首批并只用了十个月完成了逾五亿元的销售额，实现100％的销售率。
二期：本开发商通过适当提高建筑标准，以满足新兴民营科技企业生产研发办公的实际使用需要，同时又把标准的提高控制在合理的范围内，使售价符合民营企业在起步阶段对固定资产一次性投资相对较小的特点。
（二期（2004年开盘）基本指标：占地：2.7万平方米建筑面积：8.5万平方米绿地面积：7.6万平方米分东/西两座，高二十层（不含地下停车场二层），呈东西向排列主力户型：300平方米和600平方米之间，共计151个单元）2.数码时代大厦位于天安数码城北端入口，包括26层的办公主楼、8层的办公副楼及4层的商业裙楼。
东莞天安数码城招商运营情况概述
东莞天安数码城招商运营情况概述（2017年版）一、园区简介东莞天安数码城于2010年7月14日通过“招拍挂”的方式获得产业开发用地，园区占地30万方，总建面约100万方，总投资额约50亿元。
2010年10月26日启动开发至今，已建成A 区、B区、C区、E区（仅E区为住宅区，9栋，约8万方），共计约42万方，去化率逾90%，租售比约1:9，基本租售完毕。
另外，还有F区一期项目基本完工。
F区一期共有4栋，包括两栋高层、两栋总部楼，共计11.7万方，其中1栋高层共约3.5万方在售（23层，每层5个单元各300方），去化率约80%。
当前，D区项目正在启动建设之中，总建面约8.2万方，尚未启动招商。
截至今年8月，东莞园区已签约、注册企业数量1100多家，实际进驻企业800多家，其中上市公司11家，高新技术企业48家。
二、招商策略2010年11月，园区启动招商工作，坚持“走出去、引进来”的招商思路。
初期阶段以“走出去”为主要方式，以科技企业为主攻对象且兼顾其它企业（如现代服务类企业等），由一把手带队重点走访东莞企业，同时兼顾深圳、广州等珠三角企业。
待A区（2011年3月开售，2013年底基本售完）、B区（2013年3月开工， 2014年年中基本售完）、C区（2013年6月开工，2015年基本售完）一批企业集中签约、园区逐步有氛围、软硬环境趋好后，2014年起，园区的招商重点转向企业走访+内部挖潜，主攻企业类型由“粗放型”全面撒网，到确定重点行业企业“集约型”转变。
园区基本实现了从“建起来”到“招进来”再到“成长起来”的深化，开始从“初创期”走向了“成长期”。
随着接管东莞民间金融街、F区的启动建设，2016年，园区的招商重点进一步“聚焦”——将F区定位为“产业金融中心上市企业加速区”，主攻企业类型也进一步锁定为智能制造类企业、“互联网+”企业、金融类企业等，并且更加注重完善产业链。
目前，园区已有移动互联网产业链相关企业数十家，其中就包括每通测控、麦克风、伟旺达、唯一网络等行业知名企业。
园区案例--深圳天安数码城案例
天安数码城案例天安数码城是集科研、企业开发、金融服务、优良办公生活四位一体的高科技园区，历经10年的锤炼已经成长为国内大型产业园区，被科学技术部授予全国首家"国家级民营科技园区"荣誉称号，目前已经进驻了500余家高科技优质企业。
1.区位：深圳天安数码城，坐落于深圳福田中心区。
2.园区规划：占地：30万平方米总建筑面积：80万平方米，包括标准厂房40万平方米、高级住宅23万平方米、公寓6万平方米、商业及配套设施4万平方米。
是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。
3.园区现状：园区现有建筑21栋。
其中标准厂房6栋（24万平方米），高档住宅楼7栋（10万平方米）、公寓6栋，写字楼5栋（包括时代数码大厦、创新科技广场一期与二期、天安科技创业园）会所一栋，商场一栋。
在建项目：高档住宅6栋。
天安数码时代大厦创新科技广场一期标准厂房创新科技广场二期天安公寓天安科技创业园天安高尔夫花园天安会所管理处4.主要物业介绍：创新科技广场（一期、二期）创新科技广场的定位是高科技产业大厦，户型方正实用，实用率高达87％，开盘价仅为人民币每平方米4500元，持续上扬至最高峰也不超过每平方米人民币8000元，成交均价为每平方米五千余元，创新科技广场从使用功能及实在支付两方面吸引了大量的新型民营及高科技企业。
该项目首批并只用了十个月完成了逾五亿元的销售额，实现100％的销售率。
二期（2004年开盘）基本情况：占地：2.7万平方米建筑面积：8.5万平方米绿地面积：7.6万平方米分东/西两座，高二十层（不含地下停车场二层），呈东西向排列主力户型：300平方米和600平方米之间，共计151个单元开发思路：本开发商通过适当提高建筑标准，以满足新兴民营科技企业生产研发办公的实际使用需要，同时又把标准的提高控制在合理的范围内，使售价符合民营企业在起步阶段对固定资产一次性投资相对较小的特点。
在当前，资本增值不再依靠庞大的生产线或生产车间，取而代之的是电脑、网络或高效集成的高科技设备的知识经济时代，这种新型厂房的出现对于民营高科技企业的支持作用是不可低估的。
五大产业园区运营模式分析
五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。
2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。
华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
与2015年提出的PPP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。
对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。
4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。
产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。
5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。
东莞南城产业园—东莞天安数码城园区概况
东莞南城产业园—东莞天安数码城园区概况东莞天安数码城位于东莞市南城中央科技区，占地约30万平米，总建面逾100万平米，总投资超50亿元。
园区以创建“中国产业转型升级示范园区”为使命，坚持服务创新型企业，积极引入高端电子信息、节能环保、新材料、生物制药、新能源等战略性新兴产业和生产性服务业入园发展。
园区完全建成后引进企业约1300多家，聚集3-5万名研发工程师，企业年总产值可超200亿，年纳税约18～20亿，园区每亩土地年产值将达4878万元,是传统工业区16倍。
东莞天安数码城是东莞市“三重建设项目”之一、是广东省科技厅审核认定的科技企业孵化器、东莞市“三资融合”示范科技产业园和创新型企业的加速器。
天安数码城采用复合型开发模式，用地复合化，并形成多功能多元化的街区组团；突出高科技在用地结构上科研、生活、文化休闲、产业发展的一体化需求，成为城市功能综合体；形成企业之间交流互动的企业社区、企业家社区——企业创新社区（Corporation Innovation Community, CIC）。
园区的生态化体现在建筑的生态化和园区规划的生态化。
园区重视绿地、公共空间的构建，交通和停车的合理规划，地下空间的利用和人车分流，兼具效率和健康，整体建设成为宜商、宜居、人文化的园区。
智者远见于未萌。
东莞正处于产业升级期，低碳、环保成为主导，劳动密集型产业正向创新智力密集型产业转化。
东莞天安数码城项目正是以经过十几年沉淀下来的“天安数码城模式”，为这类中小民营科技企业提供研发、办公、营销展示的空间和平台，及完善以上功能所必须的舒适合理的休息、交流、生活空间和设施，并致力创造一个融于城市，宜商宜居，有动有静的充满活力的多功能综合园区，为园区企业打造一个高科技，高起点，高效而又有亲和力的企业形象。
东莞天安数码城作为东莞市独特的创新型生态高科技园区，以智力密集及创新为特点的中小民营科技企业提供研发、办公、营销展示空间和完善高效的信息物流辅助设施，本项目在园林规划上充分尊重运河的生态景观，创造一个宜商宜居，有动有静的充满活力的多功能综合园区。
【产业报告】天安数码城推广方案
C/竞争对手扫描
临港新城新材料产业园
面积：总面积64平方公里，其中新材料产业规划发展用地20平方公里。
定位：是江阴临港经济开发区新材料特色产业园、省级化工集中发展区、江苏省现 代服务业集聚区
位置及周遍交通：园区位于江苏省江阴市西部，西邻常州高新园区，北枕长江， 物流发展交通便捷；南接常州行政商务区，与常州融合对接，资源共享。
江阴天安的三层壳
解决是什么 解决怎么样
1、天安形象力 2、天安的价值力
解决沟通传播
3、天安的传播力
剥开第一层壳：天安形象力
解决是什么
天安形象力
思考路径
A/天安品牌梳理 B/江阴城市透视 C/竞争对手扫描
A/天安品牌梳理
天安数码城，中国产业地产首席运营商
天安数码城集团1990年在深圳成立。核心业务是为城市产业综合体的开发和运营，主要服 务对象是成长型企业，是中国城市产业地产的引领者。 创立22年，储备开发建筑面积逾1500万平米，业务覆盖城市：深圳、广州、佛山、东莞、 常州、重庆、天津、青岛、杭州等13个城市，服务近4000家中小民营成长型创新企业，与 100多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴
A/天安品牌梳理
产业发展和城市价值提升的重要引擎
“天安数码城所打造的最新产品形态——城市产业综合体， 在推动区域经济创新和发展方面，充分体现了四个要素的创新： 产业创新、产品创新、模式创新和服务创新。 其物业形态更追求多样性、功能复合性和产业融合性，即混合 用地、混合规划而产生混合经济以及可持续发展的动力，为当 地政府创造可持续增长的税源，推动区域经济结构转型。 ”
创智产业园
概括：政府投资项目，位于开发区金山路，园区总投资2.5亿元，建筑面积15万平方米
深圳天安数码城游记600字
深圳天安数码城游记600字
在车公庙立交的东北角，坐落着一片产业园区。
这里不仅诞生了国内首宗“天使投资”、福田区首座“亿元楼”（年纳税额超过1亿元的楼宇），还孕育了首支由民营企业自行筹备、发起、运营的知识产权基金。
作为全国第一家加入世界科技园组织（IASP）的民营科技园，这里是深圳的福田天安数码城园区，也是天安数码城集团总部所在地。
19xx年，改革开放春潮涌动。
以在内地投资酒店和工业楼宇为主的香港上市企业天安中国投资有限公司，与深业泰然（集团）有限公司合作成立了深圳天安工业开发公司（以下简称“天安工业”），也就是天安数码城集团的前身。
时至今日，天安数码城集团已经发展成为以产业园区开发运营为主业，科技创新创业服务、投融资服务等多元发展的创新企业解决方案提供商，其运营的各地天安数码城园区更是当地民营科技园区的标杆和创新创业的样板。
其中，福田天安数码城园区更被国家科技部评定为“国家级民营科技园”。
作为城市产业发展与价值提升的重要引擎，天安数码城集团摸索出了自己独特的“土地资本、金融资本、产业资本”三资融合产业经营模式，也被业界称为“天安数码城模式”。
在强调自主创新的今天，这是以外源性经济促进城市科技发展、产业升级、转变经济增长方式的主要内源性力量之一。
“天安数码城模式之所以能够取得成功，是内外部因素共同作用的结果，外部因素主要是抓住了时代发展机遇，内部因素在于天安数
码城专注产业领域，不断与时俱进进行革新，打造了独特的创新企业生态圈发展运营模式。
”天安数码城集团总裁杜灿生如此总结道。
天安数码城集团品牌产业园推广115pPPT课件
④软文2（角度）
产业园升级给城市发展更强动力 （站在城市的高度，叙述产业园的不断升级为城市的发展不断提供动力，而 天安数码城经过23年所进化产生的最新产品，又将为当地带来什么样的改变 ）
④软文3（角度）
充分发挥企业成长潜力，我们一直在努力 （站在企业的高度，描述天安23年来不断培育出顶级企业、创造经典产品、经 典案例，每多服务一家企业，天安数码城的经验就更丰富，产品就更有针对性 ，而今天，历经23年4000多家企业的天安数码城，将为当地的企业带来什么）
用途：
企业成长空间
传播定位
意义：
定位识别未到情感沟通的阶段 为成长型企业提供正确方向以
及解决其难题的专家
实力/经验
+
硬件配套
软件服务
天安数码城
给成长型企业提供适合并有效的发展解决方案
准确的市场定位的表述
天安数码城
企业高效成长空间
市场定位
利益明确而又形象清晰
传播执行---品牌传播第一阶段标准动作
38家上市企业、50家拟上市企业、园区
族群：
4000多家企业聚集
城市中最具生命力、
最具备梦想的成长型企业
是一个城市经济的基体/是一个 城市的活力所在
理性利益： 给成长型企业提供适合并
有效的解决方案
感性利益：
帮助企业做大做强的 梦想得以实现
市场定位
？
洞察：
他们从来不缺少做强做大的梦想 但总有自己很难解决的发展瓶颈
广告线 ---品牌手册
⑤品牌手册（框架）
本手册主要用于项目推介会、奠基仪式等， 让客户更多的了解天安数码城品牌的价值，突出品牌的理念和理想。 手册加封面、封底，60P左右。 写作风格，将会以沟通、描述理想等的软性文字为主。
天安运营年度总结范文(3篇)
第1篇一、前言随着时光的流转，我们已迈入了新的一个年度。
在过去的一年里，天安运营团队紧密围绕公司战略目标，勇于创新，积极进取，在市场竞争中不断开拓新局面，取得了显著的成果。
本报告将对2023年度天安运营的工作进行总结，并对未来工作进行展望。
二、年度工作回顾（一）战略规划与实施1. 战略目标的确立与调整：2023年，我们根据市场变化和公司发展需要，对战略目标进行了调整，明确了“以客户为中心，打造行业领先的运营服务平台”的战略定位。
2. 战略规划的制定与实施：围绕战略定位，我们制定了详细的年度运营计划，明确了各业务板块的发展目标和重点任务。
（二）业务板块运营1. 核心业务板块：在核心业务板块，我们通过优化业务流程、提升服务质量，实现了业务量的稳步增长。
- A业务板块：通过拓展市场份额，A业务板块实现了20%的增长率，市场份额进一步提升。
- B业务板块：针对客户需求，我们推出了多项创新服务，B业务板块实现了15%的增长率。
2. 新兴业务板块：在新兴业务板块，我们积极布局，取得了良好的开局。
- C业务板块：通过加强与合作伙伴的合作，C业务板块实现了30%的增长率。
- D业务板块：我们成功开拓了新的市场，D业务板块实现了25%的增长率。
（三）运营管理1. 组织架构调整：为适应市场变化，我们对组织架构进行了调整，优化了部门设置，提高了组织效率。
2. 人才培养与引进：我们重视人才培养，通过内部培训和外部招聘，引进了一批优秀人才，为公司的持续发展提供了有力保障。
3. 成本控制：在成本控制方面，我们通过优化资源配置、降低运营成本，实现了公司效益的最大化。
三、年度工作亮点（一）市场拓展1. 拓展新客户：我们成功拓展了50家新客户，为公司业务发展注入了新的活力。
2. 深耕现有市场：我们对现有市场进行了深耕，提升了客户满意度和忠诚度。
（二）服务质量提升1. 优化业务流程：我们对业务流程进行了优化，提高了服务效率。
2. 加强客户沟通：我们加强了与客户的沟通，及时了解客户需求，提升了客户满意度。
天安数码城介绍
天安数码城主营业务收入构成情况（单位：亿元、%）
项目
收入
2017年
占比
产业收入
16.89
67.89
住宅收入
4.39
17.64
租金收入
2.06
8.28
服务收入
1.54
6.19
合计
24.88
100
天安数码城：港资与国企双重背景
天安数码城由港资方天安中国和内地方深业泰然共同持有，各持股50%。港方和内地方 持股比例和董事会席位相同。这种股权结构的设置常见于关系紧密的两个主体，而之前 天安中国和深业泰然的关系我们不得而知，但在那时可能没有人会想到这样的设置在双 方关系变化后造成了双方大量的博弈。
方升研究|天安系产业地产图谱
天安数码城：中国领先的创新企业生态圈的开发及运营商
天安码数码城，对它不了解的人会误认为是电子商品商场，然而具有“南天安，北联东”之称的 天安数码城集团是中国领先的创新企业生态圈的开发及运营商。
天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳，在全国11个城市开发、运营和管理15座园区， 形成了以珠三角为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，总运营面积超过1600万平方米的 战略布局。专注企业全生命周期孵化及培育，并为之打造集科研、办公、商务、交流、生活等综 合业态于一体的企业生态环境。
从事中小企业信贷和个人消费信贷业务，在香港私人贷款市场处 于领导地位。在中国一线城市开设众多分行
【前瞻产业研究院】天安数码城产业地产发展模式分析
前瞻产业研究院天安数码城产业地产发展模式分析“中国创客第一人”李大维说，“如果你的公司是做硬件的，就必须去到深圳。
”这是全世界创客的心声。
天安数码城在深圳的成功，也是从市场的规律当中，不断去总结，不断去探索，不断的突破发展起来的。
而在深圳之外的城市发展过程当中，都会结合每个城市的产业基础，经济结构调整、人口结构等特点，以及政府对产业的规划，对城市的定位，考虑综合性的因素而因地制宜。
天安数码城的探索与实践天安数码城集团成立于1990年，总部位于深圳，由香港天安中国投资有限公司(股票代码H.K.0028)和深业泰然(集团)股份有限公司合资成立，以综合开发和运营国家级民营科技园"深圳天安数码城"而著称，是中国领先的创新企业生态圈的开发及运营商。
截至目前，天安数码城已在全国11个城市拥有17个园区项目，形成“深耕深莞、辐射珠三角、聚焦北上广”的战略发展布局，版图覆盖珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈、和西南经济圈四个活跃经济圈。
二十多年来，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，并创造性地将园区分为城市型产业园、生态型产业园以及主题产业园，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，实现产业升级，推动区域的城市化、工业化和现代化发展。
服务产业发展的理念作为上世纪90年代第一批涉足工业园开发的企业之一，天安数码城集团产品形态历经工业园、工贸园、科技产业园，并于2009年在全国率先提出“城市产业综合体”的概念，和目前园区大会提出的城市运营商概念不谋而合。
直到今天打造的“创新企业生态圈”，已经摸索形成了一套独特的的产业地产运营模式，被誉为土地资本、产业资本、金融资本三资融合的发源地和典范。
天安数码城模式本质上就是成长性企业集聚发展的服务平台。
天安数码城每到一个城市就会将各地的成长性中小企业集聚起来，通过服务平台的提供、上下游产业链的建立，促进企业在园区里更好更快的发展。
天安数码城：一体两翼促发展
商 界 评 论／ Ｂ ｕ ｓ ｉ ｎ ｅ ｓ ｓ Ｒ ｅ ｖ ｉ ｅ ｗ（ ；
依托 一 体两翼 的商业模式 ， 做 企 业园区的 天安 数码城 ， Ｊ ＜ ｆ ￣ Ｚ 实 现了走 去 ， 还在全ｌ ：
没立 国际直通车 ， 将 国外优秀的人才、 技 术力量 引了进 来 。
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天安数码城模式
天安数码城模式现在无论是理论界还是同行，将天安数码城园区的发展称作为“天安数码城模式”，目前天安数码城定位的主要客户是成长性中小企业，这个客户的定位是跟很多政府园区以大型企业或上市企业的目标是不同的。
成长性企业的特别是规模比较小，是中小企业，行业分布上是高科技新兴产业，数量很大，但分布又很分散，这是目前成长性企业在各个城市面临的现状，并且很多企业是处于创业阶段或者快速发展阶段，有着较高的发展前景和成长性，但是在发展中也面临着很大程度的不确定性，因为一般政府的政策倾斜往往集中在大型企业，因为成长性中小企业在发展中面临三个矛盾，一是企业的高速成长与资源占有之间的矛盾，二是企业成长的速度与管理能力、成长性之间的矛盾，三是企业数量与社会化服务平台建设欠缺之间的矛盾，天安数码城就是针对这三个矛盾去解决，服务于成长性中小企业。
天安数码城模式其实是成长性企业集聚发展的服务平台，我们每到一个城市，将散落在各个地方的成长性中小企业集聚起来，通过服务平台的提供、通过上下游产业链的建立来促进企业在这里更好、更快的发展。
因此，每一个天安数码城是三个社区，一是多元功能的社区，这是从产品的功能形态上，功能包括产业、商务、交流、生活，这是体现城市综合体的概念；二是企业社区，整个园区的规划建设，包括运营、服务，是以企业的需求为中心；三是企业家社区，因为每一个企业的发展最终是归结到企业家的发展，因此我们在每个园区建立企业家互动交流学习的平台。
我们认为天安数码城是市场化运作的城市产业经济服务聚集平台，这种市场化运作区别于很多地方政府主导或者政府做的产业园区，主要服务的对象是中小民营成长性创新企业，为这些企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位产业生态环境和创新氛围，并且通过聚集效应形成产业核心竞争力与创新能力，以此促进区域的产业优化升级和城市价值提升。
城市产业综合体的概念在全国是天安数码城第一个提出来的，因此我们对城市产业综合体概念也有自己的理解，我们认为城市产业综合体是以区域经济发展战略和产业规划布局为依托，也就是我们在每个地方所建设、开发的产业园区一定是与当地政府的规划，以及整个区域的发展规划相契合的。
天安数码城
数码时代/U盘制作商
“工厂在深圳，但是客户不在国内，主要供应到海外市场。”
整合资源型企业 客户主要在海外
3、同行企业聚集度
同行企业聚集度
没有 23%
园区企业对同行企业聚集的反馈，没有较为统一 的观点，需要对企业进行一定的细分再进行分析。
2% 100-200平
23%
3% 500-600平
16%
400-500平 9%
200-300平 300-400平 10%
16%
500-1000平 8%
300-500平 16%
1000平以上 7%
150-300平 29%
150平以下 40%
园区内写字楼客户使用面积主要集中在100-600㎡，占到约七成比例。
“感觉山寨手机对品牌手机的冲击力还是挺大的，同行在一起 办公不一定是好事”
天发厂房3B1/英特讯科技/研发手机方案
“我们做手机方案，在园区内有100多家上下游，需要信息共享， 很注意上下游企业。”
天发/服装设计与生产
“服装行业有一定聚集度是挺好的，尤其是大企业的入驻往往 会带动小企业。”
天发5C/深芳子/美容美发
餐饮食品 1% 建筑及室内 5% 物流 2%
其它 16%
咨询 2%
金融 3%
IT 49%
服装 8%
车公庙写字楼客户行业构成
对园区内整体企业行业进行盘点：
1、IT行业占到绝对主流（近五成），需对IT行业进一步细化分析。
2、贸易、服装行业比例次之（近两成），其余行业所占比例较为零散。
“天安数码城客户行业构成”——统计数量：767 缺失数量：0 “车公庙写字楼客户行业构成”——数据来源：世联基础数据库
天安运营：打造服务品质 建设智慧园区
天 安 运 营 ：打 造 服 务 品质 建 设 智 慧 园 区
如同２０１７年世界互联 网大会的主题 “发展数字经济， 促进开放共享 ”，物业管理行业也遵循着时代的发展 ，变 得更 加开放 和 “共享 ”。无论是从 国家政策、法规的制定 上还 是从行业发展 的轨迹 上都 可 以看出，物业管理行业 正变得越 来越 开放 和规范 ，机遇和 资源在增多的同时竞 争也愈 加激烈 ，如何 拥抱快速变化 的行业是 每个企 业的 必修 课 。２０１７年 ，由于资本的强力介入 ，市 场化 的拓展越 来越 多，行 业集 中度越 来越 高，大企 业的发 展也越 来越 快 ：另外 ，搭载 “互联 网＋”和人工智能的物业变革更上一 个台阶，很 多企 业已经初 见成 效。在这种大环境下，如何 顺 应时代 的发展 ，改 变运营思维 ，走出一条适合 自身发展 的路 子才是关键。
针对行业变革 ，２０１７年 ，天安 运营也做 出了一系列的 部 署。物业变革首先是 思维和 人才的变革 ，２０１７年公司根 据战略大幅度调整了职能架构 ，引入 跨界人才，强化组织 建 设，并且在全 公司上下引导和培训产 品运营思维 ，尽快 打造 出一个 适应现代物业的中坚团队。在公司运营上，天
深圳 天安智慧园区运营有限公 司总经理 涂春安
八 ’ 、
２Ｄ１２年 意义非 凡．溉是 党酌 十，Ｌ六开 禺 之
年 ，是 改 革开 放厶。同年 ，也是 天守运 营２４岁酌
地产策划-天安数码城进化推动者”思考与演绎
进化推动者 成长型企业
自身
成长型企业------成长型企业的发展，推动国家主体经济的发展
成长型企业/ 是城市经济体制中最具
生命力的群体/
不缺乏梦想与能力/ 在发展中常有自己难以解
决的问题与瓶颈/
之于成长型
企业
天安数码城通过 资源优化降低企业 成本/ 通过资源整合加速 企业发展/ 使企业做强做大的 梦想实现/
推动城市的进化，我们义不容辞
22年13城 14座园区 产业 商务 生活 交流
进化推动者·成长型企业篇
每一个伟大的梦想，都需要伙伴的支持
市场的机遇已为成长型企业奏响了梦想的赞歌， 我们正努力通过自己的服务给企业插上梦想的翅膀。
22年天安数码城，始终专注于成长型企业发展，洞悉企业成长需求，形成了 “投融资服务平台、数字化服务平台、公 共服务平台、专业技术平台、商务配套平台”五大服务平台业务模式，帮助成长型企业解决资金、信息、专业支持、
22年天安数码城，始终专注于成长型企业发展，洞悉企业成长需求，形成了 “投融资服务平台 、数字化服务平台、公共服务平台、专业技术平台、商务配套平台”五大服务平台业务模式，帮助 成长型企业解决资金、信息、专业支持、生活配套、商务环境等诸多发展困难，让企业做强做大的
梦想变为现实。
推动企业的进化，我们责无旁贷
方案一/表现备选
进化推动者 创作表现 方案二
进化推动者·城市篇
每一幅美好的蓝图，都需要实践的力量
时代的发展已为城市描绘出产业升级的蓝图， 我们将竭力用自己的专业让蓝图变成现实。
从深圳到全国，22年天安数码城始终以城市运营为使命，积极参与城市产业升级建设， 通过产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新人才引进等多维度实践， 在培育产业集群、促进产业升级、带动区域经济发展中发挥重要作用， 已成为园区所在城市实现产业升级和城市发展的“新引擎”。
天安运营年度总结汇报
天安运营年度总结汇报尊敬的领导、各位同事：大家好！我是XX部门的XX，今天我要向大家汇报天安公司今年的运营情况。
天安公司是一家以汽车销售为主要业务的公司，今年我们面临了许多挑战和机遇。
在公司的正确领导下，全体员工团结协作，努力工作，取得了一定的成绩。
首先，让我来介绍一下今年公司的销售情况。
今年我们以客户需求为导向，创新产品，提升产品质量和服务水平，取得了较为喜人的销售业绩。
全年销售额达到了XX亿元，同比增长了XX%。
我们销售的汽车品牌涵盖了国内外知名品牌，在市场上有较大的影响力。
并且我们的售后服务也得到了客户的认可，大部分客户满意度达到了90%以上。
其次，我要汇报一下公司的运营成本情况。
今年我们经过严格的成本管控，降低了不必要的支出，提高了公司的经营效益。
通过合理的供应链管理，我们降低了原材料的采购成本，并加强了对工人的培训和管理，提高了劳动生产力。
经过这些努力，我们成功控制了运营成本，实现了较高的利润。
同时，我还要向大家介绍一下今年公司进行的市场拓展和品牌推广工作。
我们加大了对各级市场的调研与开发，根据不同市场的需求，优化了产品结构，提升了产品竞争力。
同时，我们加大了品牌宣传的力度，通过各种渠道和媒体，向消费者传递了我们的品牌理念和产品优势。
这些努力使得我们的品牌知名度大幅提升，市场份额也进一步扩大。
最后，我要向大家介绍一下公司的员工培养和激励情况。
今年我们重点注重员工的培训和发展，通过定期培训，完善了员工的专业技能和知识结构。
我们还推出了一系列激励政策，如绩效奖励、晋升机制等，激发了员工的工作热情和积极性。
这些措施有效提高了员工的工作质量和效率，为公司的发展贡献了力量。
以上就是天安公司今年的运营情况汇报。
虽然我们取得了一定的成绩，但是我们也要清醒地认识到，面临的困难和挑战依然存在。
明年，我们要继续保持团结协作的精神，不断创新和提升自己，为公司的长期发展做出更大的贡献。
最后，感谢各位领导和同事的支持和合作，在未来的日子里，我相信我们一定能够取得更好的成绩！谢谢大家！。
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[福田天安数码城]：项目整合了17家主要商业银行，2家小额贷款公司，以 及广发证券资源，为园区企业提供了完善的金融服务，部分银行还针对园 区企业特色提供针对性服务
7
[福田天安数码城]：项目内部有6栋30-50平米中低端公寓，大部分为企业租 赁作为员工宿舍、员工食堂；高端住宅天安高尔夫花园大部分为企业高管 购买，解决了企业入驻生活之忧
天安高尔夫花园一期 天安高尔夫花园二期 天安高尔夫花园三期 厂区 创新科技广场二期
天安数码时代大厦
创新科技广场一期
天安管理中心 和派出所 创新科技服务中心
2009年项目物业建成情况及比例
31% 43%
项目指标
总用地面积 总建筑面积 容积率 物业形态
标准厂房 高档住宅 公寓 商业及配套 未建
30万平方米（450亩） 90万平方米 2.66 写字楼32万平，住宅23万平， 公寓6万平，商业4万平米，厂 房24万平米
天安物业具有较强的执行能力，园区的安保、环境、后勤等服务深得客户的认可； 天安内部每年不定期组织园区运动会、读书月、交流会、舞会等活动，丰富了园区员工 的业余文化生活，形成了独特的园区文化。
11
[福田天安数码城]：相比中心区甲级写字楼，项目有租金优势，但同比周 边区域车公庙附近同等档次写字楼，目前项目租金成本优势并不明显，但 依靠自身成熟的配套和管理吸引企业入驻，目前出租率接近100%
区域 项目 天安数码时代大厦 天安厂房 NEO大厦A座 车公庙 租金（元/平.月） 130-140 80 170-200 售价（万元/平米） 3.8-4.2 2.5 -
NEO大厦C座
万轩国际 财富国际 时代科技大厦
130-140
160 150-160 150-160 200 140-180 130-150 150 80
4.2 4.6-5.0 -
福田中心区 福田中心西区 罗湖蔡屋围
大中华国际金融中心 中投国际商务中心 鸿隆世纪广场 茂业时代广场 科技园金融基地二期
南山中心区
南山科技园 宝安中心区
国际西岸中心
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运营商和品牌访谈
园区企业铁汉生态人力资源部齐小姐访谈：天安园区成熟、物管较好，功能组 合可以更优化，公司希望自建或购买独立的办公楼
福田天安数码城调研
[福田天安数码城]：为天安旗下第一个房地产开发项目，和泰然股份合资开发， 定位为中小企业服务基地，开发周期历时10年，为天安城市产业综合体的雏形
股东结构：房地产开发背景 ( 香港)天安中国投资有限公司 50%
天安中国投资有限公司（香港天安集团）于1986年 成立，1987年在香港联合交易所上市，被视为香港 第一只“中国概念股”。天安集团资本雄厚，在国 内的总投资超过60亿港元 ，主要集中于住宅开发； 深圳天安数码城有限公司为其子公司之一
定位于园区开发 公司定位：城市产业综合体运营商 天安数码城运营主体：中港合资深圳天安数码城有限公司 主营业务：房地产开发经营，科技园开发运营，创业服务 以及投融资服务
目标：完善创新系统 •强调科技、商业、与文化理念的融合 •引入公众技术平台、风险资本、商业价值等 要素 •一方面依托政府产业发展政策，另一方面通 过市场化的运作机制，对企业及创新活动实 现服务。
[福田天安数码城]：天安集团提出了打造园区十大服务平台体系，其中福 田项目数字化智能平台、物业经营平台、商业配套平台由天安自身打造提 供，其他平台天安根据园区的实际情况整合外部资源提供
投融资服务平台 科技研发服务平台 人力资源平台 政策优惠平台 企业交流平台 公共配套平台 企业管家平台 数字化智能平台
园区主导产业链： 一是通信设备，目前园区聚集的手机上下 游生产商加起来有近四百家；二是计算机 软硬件服务；三是文化创意；四是生产性 服务业，包括金融机构、咨询公司、人力 资源服务公司、物流公司等保证园区中小 企业运营的企业。 园区企业构成比例： 入驻企业达1600家，国家、省、市认定的 高新技术企业150家，上市企业23家，总 部型企业比例达70%；各类商业银行17家， 风险投资机构2家，评估、会计事务所等 生产性服务机构100多家。 入驻企业性质： 民营企业占66%，港资和外资企业占20%， 其他占14%。 以园区内最高端写字楼数码时代大厦为例， 统计其入驻的部分企业构成情况，其中： 以通信设备为为主的科技型企业总计48家； 计算机软硬件服务企业5家（不排除部分 科技型企业提供计算机软硬件服务，调研 中无法确认） 文化创意类企业5家； 以咨询公司、投资公司、法律顾问公司、 广告公司为主的生产性服务企业25家； 其他类型企业：5家。 入驻园区企业大部分为租赁物业办公，早期 购买客户大多为购买自用办公，但园区发展 至今，早期购买业主大部分已将物业交由天 安中介转租，租赁面积集中在400-600平米。
暂时没有换办公地点的打算。天安的物管也很好，目前对在天安数码城办公比较满意。
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物业为企业自己购买物业，购买了705-708三个单元，1000平米左右的办公面积。
天安数码城仅为企业的办公场所，企业在其他地方有工厂和研发区域。当时考虑在天安数码城办公是因 为区域氛围较为成熟，且电子科技类企业较为集中。 天安数码城内部各种配套都较为成熟，在里面办公没有觉得生活和商务上有什么缺的，非常方便，公司
愿景：构建创新集群 •吸引优质的创新科技企业及关联企业 •与产业界、学术界、研究机构及专业团队合 作并建立伙伴关系
[福田天安数码城]：项目具有其他项目无可比拟的中心区区位和交通优势，且业 态组合更加复合多元
区位及规模：位于深圳市中心区， 占地30万平方米，建筑面积90万平方 米 物业类型：包括工业厂房、科技产 业大厦、配套公寓和住宅 属性：国家科技部认定的首批国家 级民营科技园 入驻企业数量：截至2009年，园区 入驻企业、1600家（其中总部型企业 占61%），员工5万多名 入驻企业类型：总部型企业；国家、 省、市认定的高新技术企业；银行； 风险投资机构；基金公司；小额贷款 公司；担保公司；评估机构；会计师 事务所等
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运营商和品牌访谈
深圳飞狮电池电话访谈：为企业自己购买的物业，主要考虑园区氛围成熟，且 相关企业较为集中
企业简介
深圳市飞狮电池有限公司成立于1997年,专业生产及销售各种电池。在电池生产及出口方面发展迅速，现 已成为国内从事电池生产的骨干企业。公司自有产品品牌“Camelion”及“飞狮”。 门店拓展需求及意向
6栋小户型公寓总建面6万平，主要为企 业租赁作为员工宿舍。
23万平住宅总计分三期开发，第三期 2008年开盘，目前均价突破4万元。
8
[福田天安数码城]：园区内部自身还整合了生鲜超市、品牌服饰、咖啡店、 便利店、移动通讯、汽车维修和保养、打印店等完善的生活和商务服务
[福田天安数码城]：项目内部预留了小面积天安文化广场作为公共活动空 间，并配套有3000平天安会所，作为入驻企业员工的业余活动之用
战略意识
定位：为中小企业服务 构建适应性的支持体系与环境，配置金融、 智力、技术、信息、专业服务等各种要素资 源
深圳天安数码城 有限公司
深圳泰然股份有限公司 50%
深业泰然是具有国家一级资质的大型房地产企业 集团，注册资本2亿元人民币，拥有五家控股企 业和二家参股企业，为中国房地产200强企业。
使命：服务民营企业 •加强服务民营科技草根企业，即那些从事与 科技研发、产品相关的一般型企业 •通过市场、服务、要素配置促进它们向科技 企业的转型与深化
内部公寓片区预留了一标准篮球场作为 天安文化广场，为员工业余免费活动空 间。
园区配套了3000平米天安会所，除提供 休闲、健身服务外，还有一300平米多 功能厅可组织舞会、晚会等活动。
10
[福田天安数码城]：天安物业为园区提供了高标准的物管服务，园区还不 定期组织天安读书月、天安运动会等活动，塑造了独特的天安科技园区文 化
项目区位：深圳车公庙片区
福田区
13% 5% 8%
[福田天安数码城]：经历了传统工业园区、泛科技企业园区到城市产业综合 体三个阶段，成功实现了传统工业园区的改造升值
1990年 传统工业园区 1999年
园区定位 传统产业园 泛科技园区
2010年
城市产业综合体
现在
高平台下的中小民营科技企 业园区
服务于较大规模高科技企业 的下游中小企业缺失
企业构成 物业构成 软件设施 传统加工制造企业
中小民营企业
办公楼，厂房，公寓、普通 住宅，商业，配套 物业管理、网络环境、金融 服务
厂房、食堂
水电、网络
[福田天安数码城]：入驻企业以成长性中小企业为主，总部型企业占比达70%， 以通讯设备、计算机软硬件服务、文化创意、生产性服务四个行业为主导， 绝大部分企业为租赁物业办公
企业简介
国内领先的生态园林修复公司，公司总部位于深圳，2011年3月在深交所创业板上市。目前公司深圳总 部员工超过1000人，在天安数码城厂房区天祥大厦租赁了2层楼办公，并且在公寓区、住宅区均租有员工 宿舍和食堂。因公司发展需要，目前已准备搬离天安数码城。 门店拓展需求及意向 老板在选择办公地点时一定有一个考虑，要方便公司给员工提供工作餐和住宿，当时选择天安就是因为 天安这方面方便，生活成熟。但天安的食堂不是很方便，天安没有提供食堂区域，是公司租了天安的公 寓改为食堂区域。 但目前公司已经准备搬离天安，一方面是这边的位置不够，另外公司上市之后，对企业形象有所要求， 一直想自建合适的办公楼。当然如果有其他工业园区有合适的独立办公楼可以出售，估计公司会考虑购 买。 天安给入驻企业最大的感受就是物业管理好，效率高，园区的业余文化生活丰富，天安通过后期的管理 已经形成了自己的天安园区文化。
十大服务 平台
物业经营平台 商业配套平台
天安旗下有自有中介公司天安置业，为业主提供转让、 租赁等全程服务； 同时，天安物业有专门的管理中心，协助业主办理各 项入驻、转让手续。 天安和清华大学合作，打造了清华天安数字化服务平 台。 所有的一层商业为天安自持经营物业，满足园区的生 活、金融、物流、部分休闲娱乐等需求。