20121203天安数码城成功运作模式总结

[福田天安数码城]：项目整合了17家主要商业银行，2家小额贷款公司，以 及广发证券资源，为园区企业提供了完善的金融服务，部分银行还针对园 区企业特色提供针对性服务
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[福田天安数码城]：项目内部有6栋30-50平米中低端公寓，大部分为企业租 赁作为员工宿舍、员工食堂；高端住宅天安高尔夫花园大部分为企业高管 购买，解决了企业入驻生活之忧
战略意识
定位：为中小企业服务 构建适应性的支持体系与环境，配置金融、 智力、技术、信息、专业服务等各种要素资 源
深圳天安数码城 有限公司
深圳泰然股份有限公司 50%
深业泰然是具有国家一级资质的大型房地产企业 集团，注册资本2亿元人民币，拥有五家控股企 业和二家参股企业，为中国房地产200强企业。
使命：服务民营企业 •加强服务民营科技草根企业，即那些从事与 科技研发、产品相关的一般型企业 •通过市场、服务、要素配置促进它们向科技 企业的转型与深化
6栋小户型公寓总建面6万平，主要为企 业租赁作为员工宿舍。
23万平住宅总计分三期开发，第三期 2008年开盘，目前均价突破4万元。
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[福田天安数码城]：园区内部自身还整合了生鲜超市、品牌服饰、咖啡店、 便利店、移动通讯、汽车维修和保养、打印店等完善的生活和商务服务
[福田天安数码城]：项目内部预留了小面积天安文化广场作为公共活动空 间，并配套有3000平天安会所，作为入驻企业员工的业余活动之用
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运营商和品牌访谈
深圳飞狮电池电话访谈：为企业自己购买的物业，主要考虑园区氛围成熟，且 相关企业较为集中
企业简介
深圳市飞狮电池有限公司成立于1997年,专业生产及销售各种电池。在电池生产及出口方面发展迅速，现 已成为国内从事电池生产的骨干企业。公司自有产品品牌“Camelion”及“飞狮”。 门店拓展需求及意向
天安物业具有较强的执行能力，园区的安保、环境、后勤等服务深得客户的认可； 天安内部每年不定期组织园区运动会、读书月、交流会、舞会等活动，丰富了园区员工 的业余文化生活，形成了独特的园区文化。
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[福田天安数码城]：相比中心区甲级写字楼，项目有租金优势，但同比周 边区域车公庙附近同等档次写字楼，目前项目租金成本优势并不明显，但 依靠自身成熟的配套和管理吸引企业入驻，目前出租率接近100%
项目区位：深圳车公庙片区
福田区
13% 5% 8%
[福田天安数码城]：经历了传统工业园区、泛科技企业园区到城市产业综合 体三个阶段，成功实现了传统工业园区的改造升值
1990年 传统工业园区 1999年
园区定位 传统产业园 泛科技园区
2010年
城市产业综合体
现在
高平台下的中小民营科技企 业园区
服务于较大规模高科技企业 的下游中小企业缺失
福田天安数码城调研
[福田天安数码城]：为天安旗下第一个房地产开发项目，和泰然股份合资开发， 定位为中小企业服务基地，开发周期历时10年，为天安城市产业综合体的雏形
股东结构：房地产开发背景 ( 香港)天安中国投资有限公司 50%
天安中国投资有限公司（香港天安集团）于1986年 成立，1987年在香港联合交易所上市，被视为香港 第一只“中国概念股”。天安集团资本雄厚，在国 内的总投资超过60亿港元 ，主要集中于住宅开发； 深圳天安数码城有限公司为其子公司之一
模式成熟的全国知名民营科 技园区 高科技产业形成较为完整的 产业链 中小民营企业为主，70%为 规模企业的总部基地，包含 23家上市公司总部 办公楼，厂房，公寓、普通 住宅、高档住宅，商业，配 套 物业管理、网络环境、百度文库融 服务
资料来源：文献检索、案头分析
城市产业发展 规模化的高科技企业迅 机遇 速发展
区域 项目 天安数码时代大厦 天安厂房 NEO大厦A座 车公庙 租金（元/平.月） 130-140 80 170-200 售价（万元/平米） 3.8-4.2 2.5 -
NEO大厦C座
万轩国际 财富国际 时代科技大厦
130-140
160 150-160 150-160 200 140-180 130-150 150 80
愿景：构建创新集群 •吸引优质的创新科技企业及关联企业 •与产业界、学术界、研究机构及专业团队合 作并建立伙伴关系
[福田天安数码城]：项目具有其他项目无可比拟的中心区区位和交通优势，且业 态组合更加复合多元
区位及规模：位于深圳市中心区， 占地30万平方米，建筑面积90万平方 米 物业类型：包括工业厂房、科技产 业大厦、配套公寓和住宅 属性：国家科技部认定的首批国家 级民营科技园 入驻企业数量：截至2009年，园区 入驻企业、1600家（其中总部型企业 占61%），员工5万多名 入驻企业类型：总部型企业；国家、 省、市认定的高新技术企业；银行； 风险投资机构；基金公司；小额贷款 公司；担保公司；评估机构；会计师 事务所等
内部公寓片区预留了一标准篮球场作为 天安文化广场，为员工业余免费活动空 间。
园区配套了3000平米天安会所，除提供 休闲、健身服务外，还有一300平米多 功能厅可组织舞会、晚会等活动。
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[福田天安数码城]：天安物业为园区提供了高标准的物管服务，园区还不 定期组织天安读书月、天安运动会等活动，塑造了独特的天安科技园区文 化
企业简介
国内领先的生态园林修复公司，公司总部位于深圳，2011年3月在深交所创业板上市。目前公司深圳总 部员工超过1000人，在天安数码城厂房区天祥大厦租赁了2层楼办公，并且在公寓区、住宅区均租有员工 宿舍和食堂。因公司发展需要，目前已准备搬离天安数码城。 门店拓展需求及意向 老板在选择办公地点时一定有一个考虑，要方便公司给员工提供工作餐和住宿，当时选择天安就是因为 天安这方面方便，生活成熟。但天安的食堂不是很方便，天安没有提供食堂区域，是公司租了天安的公 寓改为食堂区域。 但目前公司已经准备搬离天安，一方面是这边的位置不够，另外公司上市之后，对企业形象有所要求， 一直想自建合适的办公楼。当然如果有其他工业园区有合适的独立办公楼可以出售，估计公司会考虑购 买。 天安给入驻企业最大的感受就是物业管理好，效率高，园区的业余文化生活丰富，天安通过后期的管理 已经形成了自己的天安园区文化。
物业为企业自己购买物业，购买了705-708三个单元，1000平米左右的办公面积。
天安数码城仅为企业的办公场所，企业在其他地方有工厂和研发区域。当时考虑在天安数码城办公是因 为区域氛围较为成熟，且电子科技类企业较为集中。 天安数码城内部各种配套都较为成熟，在里面办公没有觉得生活和商务上有什么缺的，非常方便，公司
[福田天安数码城]：天安集团提出了打造园区十大服务平台体系，其中福 田项目数字化智能平台、物业经营平台、商业配套平台由天安自身打造提 供，其他平台天安根据园区的实际情况整合外部资源提供
投融资服务平台 科技研发服务平台 人力资源平台 政策优惠平台 企业交流平台 公共配套平台 企业管家平台 数字化智能平台
天安高尔夫花园一期 天安高尔夫花园二期 天安高尔夫花园三期 厂区 创新科技广场二期
天安数码时代大厦
创新科技广场一期
天安管理中心 和派出所 创新科技服务中心
2009年项目物业建成情况及比例
31% 43%
项目指标
总用地面积 总建筑面积 容积率 物业形态
标准厂房 高档住宅 公寓 商业及配套 未建
30万平方米（450亩） 90万平方米 2.66 写字楼32万平，住宅23万平， 公寓6万平，商业4万平米，厂 房24万平米
十大服务 平台
物业经营平台 商业配套平台
天安旗下有自有中介公司天安置业，为业主提供转让、 租赁等全程服务； 同时，天安物业有专门的管理中心，协助业主办理各 项入驻、转让手续。 天安和清华大学合作，打造了清华天安数字化服务平 台。 所有的一层商业为天安自持经营物业，满足园区的生 活、金融、物流、部分休闲娱乐等需求。
4.2 4.6-5.0 -
福田中心区 福田中心西区 罗湖蔡屋围
大中华国际金融中心 中投国际商务中心 鸿隆世纪广场 茂业时代广场 科技园金融基地二期
南山中心区
南山科技园 宝安中心区
国际西岸中心
85-95
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运营商和品牌访谈
园区企业铁汉生态人力资源部齐小姐访谈：天安园区成熟、物管较好，功能组 合可以更优化，公司希望自建或购买独立的办公楼
企业构成 物业构成 软件设施 传统加工制造企业
中小民营企业
办公楼，厂房，公寓、普通 住宅，商业，配套 物业管理、网络环境、金融 服务
厂房、食堂
水电、网络
[福田天安数码城]：入驻企业以成长性中小企业为主，总部型企业占比达70%， 以通讯设备、计算机软硬件服务、文化创意、生产性服务四个行业为主导， 绝大部分企业为租赁物业办公
园区主导产业链： 一是通信设备，目前园区聚集的手机上下 游生产商加起来有近四百家；二是计算机 软硬件服务；三是文化创意；四是生产性 服务业，包括金融机构、咨询公司、人力 资源服务公司、物流公司等保证园区中小 企业运营的企业。 园区企业构成比例： 入驻企业达1600家，国家、省、市认定的 高新技术企业150家，上市企业23家，总 部型企业比例达70%；各类商业银行17家， 风险投资机构2家，评估、会计事务所等 生产性服务机构100多家。 入驻企业性质： 民营企业占66%，港资和外资企业占20%， 其他占14%。 以园区内最高端写字楼数码时代大厦为例， 统计其入驻的部分企业构成情况，其中： 以通信设备为为主的科技型企业总计48家； 计算机软硬件服务企业5家（不排除部分 科技型企业提供计算机软硬件服务，调研 中无法确认） 文化创意类企业5家； 以咨询公司、投资公司、法律顾问公司、 广告公司为主的生产性服务企业25家； 其他类型企业：5家。 入驻园区企业大部分为租赁物业办公，早期 购买客户大多为购买自用办公，但园区发展 至今，早期购买业主大部分已将物业交由天 安中介转租，租赁面积集中在400-600平米。
暂时没有换办公地点的打算。天安的物管也很好，目前对在天安数码城办公比较满意。
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定位于园区开发 公司定位：城市产业综合体运营商 天安数码城运营主体：中港合资深圳天安数码城有限公司 主营业务：房地产开发经营，科技园开发运营，创业服务 以及投融资服务
目标：完善创新系统 •强调科技、商业、与文化理念的融合 •引入公众技术平台、风险资本、商业价值等 要素 •一方面依托政府产业发展政策，另一方面通 过市场化的运作机制，对企业及创新活动实 现服务。