2018年5月龙湖上海虹桥天街B区 B2层商业定位规划方案
龙湖长楹天街介绍PPT
动
B2
营业面积2100㎡。是具备国际赛事标准的剧场式冰场。完善的设施，一流声光效果，让梦幻与浪漫随冰舞飞扬。
LONGFOR CHANGYING PARADISE WALK
龙湖北京长楹天街，您最好的合作伙伴
品牌性会员活动：VIP DAY、拾光沙龙、星座生日会、VIP之夜，跨界获取会员权益，增强会员归属感。黏性、客质
26万+
天街Club活跃粉丝
20%+
会员销售占比
项目物业策略
实现人员在线、设备在线、服务在线、管理在线的物业管理体系
项目智慧策略
项目楼层图
绰约臻品，亮彩丽妆，焕发神奇，秀出我的STYLE。
B1
地铁直达，开启时代快节奏。五谷杂陈，千种滋味，汇聚生活音符。风景广场与你完美邂逅。
身心倍健，动静结合，感受心灵交汇带来的愉悦之感。
永辉超市 快餐：KFC、阿香米线、味千拉面、贝瑞斯塔咖啡、赛百味生活服务：普安药房、万宁、优禾生活、诺宝派宠物零售：美宝莲、雅漾、优禾生活、jins
W健身会所、好利来、7·11便利店、寰亚未来星东方宫
国际潮流：Calvin Klein Jeans、UGG、Hazzys、Miss Sixty、MOUSSY+SLY、ECCO、Stella Luna、American Eagles、CHAPES精品女装：Tanni、Bouthentique、OVV、Blue Erdos、Mo&Co、SIASTELLA、American Eagle、UR快时尚：配饰珠宝：I DO、周生生、Longines、Riotlily 咖啡美食：Starbucks、Cupone、Bruno、喜茶、牛角村、BURGER KING家居生活：INK IVY
上海虹桥万科中心商业综合体设计
上海虹桥万科中心商业综合体设计摘要介绍了项目概况、设计思路和设计特点，主要探讨了在现今多维度设计审查、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师如何以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足业主对项目产品定位及运营的要求，从而最终实现政府对项目宏观定位，业主对项目运营生命周期、成本控制、建筑地标形象的诉求，以及设计单位对设计产品的完善性、绿色环保等诸多方面的追求目标。
关键词商业综合体公共空间设计手法1战略定位2000年，上海成立虹桥商务区，与上海浦东新区、上海浦西共同形成上海经济圈三足鼎立、多极发展之势。
虹桥商务区，位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，规划用地面积约86.6km2。
虹桥商务区是实现上海“四个率先”、建设“四个中心”的重要载体和现代化国际大都市的重要商务集聚区，是加快上海与长江三角洲地区一体化发展的重大战略部署，也是贯彻国家战略，促进上海服务全国、长江流域和长江三角洲地区的重要载体。
虹桥商务区核心区主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。
2011年底，万科拍得上海虹桥商务区核心区一期03#地块；2012年2月，签订了该地块的土地开发合同，开始借此全力打造由住宅产业向商业转型的开山试水之作。
2项目概述项目地块位于虹桥商务区核心区，申虹路以西申长路以东，锡虹路以南苏虹路以北地段，基地面积为32 170m2。
地块东侧隔申虹路即是包含了高铁站、城市轨道交通和虹桥二号航站楼的虹桥交通枢纽。
该项目由地上七栋单体建筑构成了集办公、商业、文化娱乐于一体的大型商业与办公综合建筑群，建成后将成为区域内又一标志性建筑。
地上建筑面积约为11万m2，地下面积共计8.5万m2，总面积约19.5万m2，各单体地上7～8层，建筑高度38m，地下满铺3层地下室。
《社区级商业地产-总图定位业态布局及动线规划》
解读社区商业地产领先密码----社区级商业地产项目总图定位、业态布局及动线规划近些年随着商业地产在各地拔地而起，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。
在此背景下，“小而专”的社区商业地产开发开始受到前所未有的重视。
社区商业开发相比于社区住宅开发差别大，更复杂，试错成本高，其实践创新和理论研究总结远远落后于住宅开发。
因此，业界迫切盼望既有实践经验又有理论高度的专家就社区商业开发的技术与要点、趋势、经验与教训进行总结研讨。
符合市场需求、符合消费者体验的社区商业有哪些共同点？如何在项目实施前期有效规避风险并实现效益最大化？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？三大法宝:优秀的总图定位既关乎项目的成败，同时锁定项目的最优价值。
准确的业态布局既保证项目树立的品牌形象又保障项目的收益。
巧妙的动线规划与未来的招商运营、投入产出回报紧密相关。
二天时间，专家会与您详细解析，供您借鉴参考。
⏹了解最新社区商业发展的新理念、新趋势；⏹掌握各大知名地产商不同的经营模式⏹掌握项目早期确立最为适合的发展模式的方法；⏹掌握最佳商业模式和系统解决方案制定的方法。
⏹熟悉、了解社区商业设计的前沿方法、案例；⏹把握社区商业的发展趋势。
邀请对象地产企业及相关企业的董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；地产企业及相关企业的投资定位中心,研发中心.策划中心,设计中心,招商中心等专业技术人员讲师简介Lecturer：宋老师（Mr.Song）商业地产资深人士高级建筑师国家一级注册建筑师浙江省重点项目评标专家同济大学上海交大房地产总裁班特邀讲师商业地产香港上市公司集团定位研发中心总经理25年工作经验，历经19年大型设计院和6年大型房地产公司工作。
曾任大型一线甲级设计院所长总建筑师等，有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。
龙湖宝山商业项目强排方案汇报
全新的日本木叶商场，由Jerde 公司设计，旨在成为桥 本地区的一个新的社区公共场所。
建筑的每一个特点都强调了环境和谐，在建筑和人行 道设计上重点突出其保护自然和可持续发展的价值观。
木叶商场的设计灵感以及令人难忘的体验都来自于大 自然内在的强大力量。花园走廊概念就是整个设计的灵感 ，将自然和可持续的价值观融入整座建筑与活动空间中。
龙湖宝山刘行地铁上盖商业项目概念规划设计方案
商业：办公=50%：50% 建筑密度：60% 建筑限高：100m
总建筑面积：275630 办公：138000
其中 北地块：90000 南地块：48000
商业：137630
持有：85800 其中 北地块：10000
南地块：75800 销售：51830 其中 北地块：51830
龙湖宝山刘行地铁上盖商业项目概念规划设计方案
参考案例 日本木叶商场 2 传统可售性商业街区案例 最大的中央大厅在天气寒冷的
时节常用来举行社区活动，同时 它还是用于举办节日庆祝活动的 场所。
龙湖宝山刘行地铁上盖商业项目概念规划设计方案
嘉领国际 2
传统可售性商业街区案例
一层平面图
龙湖宝山刘行地铁上盖商业项目概念规划设计方案
龙湖·宝山顾村刘行地铁上盖商业项目概念规划设计
2012.12
方案一
模式：2层销售商铺+6层整售商铺“方块”
龙湖宝山刘行地铁上盖商业项目概念规划设计方案
商业：办公=50%：50% 建筑密度：60% 建筑限高：100m
总建筑面积：275630 办公：138000
其中 北地块：90000 南地块：48000
龙湖宝山刘行地铁上盖商业项目概念规划设计方案
虹桥商务区规划
——核心区一期,暨城市设计
一、背景及主要内容
汇 报
二、规划创新
●
设计理念创新 规划控制创新结构 Nhomakorabea●
三、实施效果
一、背景及主要内容
虹桥商务区位于上海市
江苏省
中心城西侧，沪宁、沪杭发 展轴线的交汇处。 面向全国，服务东部沿海
上海市
及长三角的大型综合交通枢纽
商业及配套设施分布
设备
功能布局(三维):
办公 办公
商务功能—— 3层以上
商业功能——地下1层至3层 休闲及其它——融合其中
公 共 设 施
办公 办公 办公
办公
办公 娱乐 休闲 公共设施 停车 设备 停车 公共设施 办公
商业
商业 商业 商业
典型酒店商业功能组合
步行网络
（2）公共空间追求多样性与人性化 规划在公共空间环境设计方面， 以人的活动为出发点，强调空间的 可选择性与可步行化。
2、规划控制创新 为适应城市建设由规模化发展向精细化管理转变的需求，规划对传
统控规的规划控制体系进行大胆创新，强调空间形态、功能业态及低碳
指标的结合，最终形成“导则+图则+三维模型”三位一体的全新的规划 控制体系。
低碳指标体系表 城市规划布局
（1）强调低碳理念与规 划的结合，提出详尽的低碳建 设指标体系，与导则及图则相 结合，确保低碳理念落于实处。
（2）强化对功能业态的控制
规划除了对地块主要用地性质进行控制外，还对分层功能业态提出
明确要求。
（3）突出对公共空间的控制
控制体系
GIS技术
三 维 规 划 理 念
公共空间立体复合式的控制
虹桥商务区概况及发展分析
虹桥商务区一期地块详情——瑞安天地
核心区一期06号地块 Shui On Land Limited（瑞安）
06地块用地62200平方，拟廸廸筑物 单体约25幢，地上总面积233140平方， 地下室廸面139911平方（其中商业 52995）。廸筑单体的地上为2～11层。 地下3层，地下二层不虹桥枢纽交通中 心西延伸工程地下一层公共空间相连通。
容积 率
3.7 351 3.1 7 2.6 303 3.6 8 2.2 275 3.4 33 3.1 919 2.6 524 3.8 452
受让人
成交日期
中标总 地价 ( 万元)
318800 321700
每亩地 价 (万)
3411.7 2388.2
楼面地 价(元)
13700 11300
地上可 建面积( 米2)
Shui On Land Limited（瑞安） 上海虹桥商务区投资置业有限公司, 上海地产（集团）有限公司，上海 现代建筑设计（集团）有限公司 EASY GAIN INTERNATIONAL L.L.C, 丽宝建设股份有限公司 北京万通英睿投资管理有限公司,南 昌雅园物业管理有限公司 上海三湘股份有限公司,上海聚湘投 资有限公司 万科企业股份有限公司
上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，廸成上海现代服务业的集 聚区，上海国际贸易中心廸设的新平台，面吐国内外企业总部和贸 易机极的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的 高端商务中心。 上海虹桥商务区未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸 和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调 发展的产业格局。
虹桥商务区市场分析报告
上海中原资源中心研展部
2013.06
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
龙湖天街商品房全套建筑施工设计cad图（含平面布置图）
虹桥商务区商业分析
虹桥商务区商业分析第一章虹桥商务区当前现状描述第一节虹桥商务区规划简介上海虹桥商务区东起外环高速公路S20，西至沈阳海口高速公路G15，北起北京上海高速公路G2，南至上海重庆高速公路G50，占地面积86平方公里，其中虹桥商务区主功能区东起外环高速公路S20，西至现状铁路外环线，北起北翟路，南至上海重庆高速公路G50，占地面积26.3平方公里。
在26.3平方公里范围内，规划总建设规模，约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公等公共设施约490万平方米。
在26.3平方公里里面，有一个商务功能核心区，约1.4平方公里。
核心区的开发总规模约170万平方米，其中商务办公占57%，商业约12%，文化娱乐约5.5%，酒店约为6.5%，会展约10%，2010年核心区商业地块已开始对外拍卖，目前核心商务期一期土地已出让完毕，其中虹桥商务区核心区一期06（虹桥天地）、08（虹桥绿谷）地块已进入开工建设阶段。
预计两年内开发建筑面积170万平方米，完成核心区一期建设。
五年内开发建筑面积450万平方米，全面完成核心区建设。
第二节虹桥商务区当前的交通网络建设情况虹桥综合交通枢纽将建设成为世界最大的铁路客运中心——京沪（2011年7月1日已开通）、沪杭（2010年10月19日已开通）、沪宁城际高速铁路（2010年7月1日已开通），浦东国际机场—虹桥国际机场城市高速；虹桥国际机场——已开通日本东京、韩国首尔直飞航线，第二条跑道（2010年1月15日试飞）和第二航站楼（2010年3月16日），逐步扩容国际航班；轨道交通——地铁2号线（虹桥枢纽—浦东机场）【2010年3月16开通】、10号线（虹桥枢纽—外高桥）【2010年11月30日全线贯通】、17号线（虹桥枢纽—军工路）【规划中】、5号线（虹桥枢纽—闵行开发区）【规划中】和青浦线【规划中】；高速巴士中心——枢纽衔接沪宁、沪杭、沪嘉、A9高速公路等通往长三角地区的交通要道，30余条公交巴士专线汇聚于此。
上海虹桥商务区二层步行系统设计方法
Overall Design Method of Second Floor Pedestrian Network in Shanghai Hongqiao Central Business District
SHAO Jing (Shanghai Urban Construction Design & Research Institute, Shanghai 200125, China)
Abstract: At present, the construction of the second floor pedestrian network in the urban business district is more and more common, however, in the actual use process, there are problems such as low utilization rate and inconvenient use. Taking the second floor pedestrian system of hongqiao business district as an example, firstly, it embarks from the regional characteristics and distribution formats to determine overall line orientation and functional positioning, and then combines with the passenger flow forecast, demand to determine facility layout plan of the second floor pedestrian system, finally combining with the construction conditions, such as landscape appeal form engineering design scheme, at the same time pay attention to the the overall design phase of humanization factors, such as reasonable cohesion, passenger flow organization, the guide knowledge, barrier-free facilities to improving the rationality and practicability of the second floor pedestrian network in the urban business district. Key Words: Second floor pedestrian network; Overall design; Shanghai hongqiao central business district; Humanization factors; Passenger flow organization; Pedestrian guidance; Accessibility facilities
龙湖商业框架设计导则(总图、建筑)
北京常营
过街天桥
龙湖商业框架设计导则 19
1.3 竖向
竖向
a、 商场室内与室外场地之间平进平出，避免上下楼梯或台阶，室内外高差用找坡解决；如标高差异大， 实际操作中，可采用多首层方式。 b、 c、 商场内部需满足无障碍要求，不得出现台阶； 建筑形态有B1、B2等地下商业楼层设计的，应在街角、轨道交通衔接点、主入口附近设计下沉式广
c、
总图布局尽量避免出现商场进深在70~90m的情况；
66m
60m 北京常营
单动线
龙湖商业框架设计导则 3
1.1 总体布局
商场进深与动线选择
a、 b、 尽量选择单动线，商场厚度控制在55~70m（20米商铺+15米内街+20米商铺） 进深大的商场，可做内外动线，商场厚度控制在90~100m（20m商铺+15m内街+25~30m商铺+15m 外街+20m外街店铺）；外街设玻璃顶棚，两端不封闭；外街店铺可做5~8层，高楼层部分业态以餐 饮、娱乐为主，营业时间与内街商铺分开；
地铁连接
龙湖商业框架设计导则 18
1.2 外部交通动线
轻轨
a、 设置天桥直接连通轻轨出站口与商场二层或三层；
过街天桥
a、 商场跨市政道路或内部道路的情况，需设置封闭的天桥将道路两侧二层或三层以上的部分连通（视
城市管理规定）；
b、 过街天桥的宽度不小于12m（除通道外，两侧或单侧设商铺）；
80m 16m
c、
总图布局尽量避免出现商场进深在70~90m的情况；
55m
75m
成都五块石
单动线 & 内外动线
龙湖商业框架设计导则 5
1.1 总体布局
龙湖天街策划书3篇
龙湖天街策划书3篇篇一《龙湖天街策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于高品质商业综合体的需求日益增长。
龙湖天街作为一个具有影响力的商业品牌，致力于打造集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体的综合性商业空间，以满足消费者的多样化需求。
二、项目定位1. 目标客群主要面向城市中高收入群体、年轻家庭以及时尚潮流追求者。
2. 功能定位打造成为城市的时尚地标和生活中心，提供全方位的消费体验。
三、项目规划1. 商业布局2. 空间设计采用现代化、时尚的设计风格，打造舒适、宽敞、明亮的购物环境。
3. 配套设施完善停车场、公共休息区、卫生间等配套设施，提升消费者的满意度。
四、营销策略1. 品牌推广通过线上线下的广告宣传、活动策划等方式，提升龙湖天街的品牌知名度和美誉度。
2. 会员制度建立完善的会员制度，提供积分、优惠、专属活动等权益，增强消费者的粘性。
3. 活动策划定期举办各类主题活动、促销活动、文化活动等，吸引消费者前来体验。
五、运营管理1. 招商管理精选优质商家入驻，确保商业品质和品牌形象。
2. 物业管理提供专业、高效的物业管理服务，保障商业环境的整洁和安全。
3. 人员培训加强对员工的培训，提高服务水平和业务能力。
六、经济效益预测七、风险评估与应对措施1. 市场风险密切关注市场动态，及时调整营销策略和商业布局。
2. 竞争风险不断提升自身竞争力，打造差异化优势。
3. 经营风险加强运营管理，提高应对突发情况的能力。
八、实施计划制定详细的项目实施计划，明确各个阶段的工作任务和时间节点，确保项目能够按时、高质量地推进。
篇二《龙湖天街策划书》一、项目背景龙湖天街作为一个具有影响力的商业综合体，致力于打造一个充满活力、时尚与品质的消费场所。
为了进一步提升其市场竞争力和吸引力，特制定本策划书。
二、目标定位1. 打造成为城市的地标性商业中心，吸引广大消费者。
2. 提供多元化的商业业态，满足不同消费者的需求。
虹桥天街品牌落位图
1
虹桥天街 招商落位图
B1
主力店 零售 餐饮
Hotwind（Westlink） TRENDIANO
配套
TEN MIRO Wills JACK & JONES
MLB gxg.jeans Jins C.P.U 维衡生（GNC） Pancoat 宝岛眼镜 YOBA Hi Panda Paul Frank G-SHOCK（木九十） 太平洋 LOOK OPTICAL 咖啡
味千
Family Mart
YY SPORTS
2
该版本落位仅供参考，以实际落位为准
2
虹桥天街 招商落位图
F1
ATTOS/ PASSSTYLE Love Moschino Tommy Hilfigel Old Navy/UR SWAROVSKI INDITEX CK COACH Stella Lame/CORAZZA Kate Spade Red Valentino Juice Couture Lacoste GODIVA Pandora Wagas Forever 21 INDITEX Sephora ENZO/ Stella Luna 蓝蛙 Latina Allatore Simply Mango life six 哈根达斯 巴黎贝甜 赛百味 SPAO/UR L‘OCCITANE/Jurlique/ Kiehl's KFC 鹿港小镇
零售 餐饮
车展 /ATTOS/ Mulitbrands Store
麦当劳
3
该版本落位仅供参考，以实际落位为准
3
虹桥天街 招商落位图
F2
NEW LOOK/
零售 餐饮
印象生活馆 Ochirly/ 5+
American Eagle Old Navy/UR FOREVER 21 Selected Basic Eifini House SPAO/UR KFC 鹿港 小镇 胡椒 厨房 糖纸 KennyR ogers
《上海市商业网点布局规划(2013-2020)》规划方案
《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》规划方案一、规划背景《上海市商业网点布局规划纲要》（以下简称《规划纲要》）于2009年9月由市商务委、市规土局发布。
《规划纲要》发布实施以来，在规范和引导全市商业网点建设、合理商业布局、扩大消费需求、促进全市社会经济协调可持续发展等方面发挥了积极作用。
2012年8月，国务院39号文件《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》指出我国流通产业自改革开放以来交易规模持续扩大，设施基础显著改善，新型业态不断涌现，已经成为国民经济的基础性和先导性产业，但总体看来仍处于粗放发展阶段，网络布局不尽合理，集中度偏低，信息化、标准化、国际化程度不高，效率低、成本高问题日益突出。
各大城市应尽快编制商业网点规划，明确商业网点发展建设需求，制定合理的商业网点发展目标，并纳入城市总体规划和土地利用总体规划。
为了更好地顺应上海商业发展新要求，落实国务院39号文件精神并结合2009年的《规划纲要》，市商务委和市规土局在对全市商业网点发展现状实施评估的基础上，结合城市未来发展总体目标和空间布局导向，编制本次规划。
二、规划范围规划范围为上海市域，重点关注中心城、新城、重点发展地区。
三、规划对象商业网点主要包括零售业网点、餐饮业网点、生活服务业网点、主要大型商品交易市场。
本次规划对象主要包括各级商业中心、特色商业街、重点发展地区商业、各类产业园区配套商业以及商业流通基础设施。
四、规划期限规划期限分为三个阶段：近期2013-2015年；中期为2016-2020年；远景为2020年以后。
五、规划目标按照上海市委、市政府“创新驱动、转型发展”和服务全国、发挥示范作用的总体要求，紧紧围绕上海“四个中心”和现代化国际大都市建设的战略，以建立统一开放、竞争有序、管理规范的现代化大都市商业流通体系为目标，以满足人民生活需求为出发点，以服务上海国际贸易中心市场体系建设为重点，统筹全市商业发展实际情况和未来需求，在市场机制作用下对商业网点建设进行调整、引导和规范，提升完善商业功能，促进商业模式和业态创新，满足多样化消费需求，引导城市建设和投资，建设布局协调、结构合理、层次分明、功能健全、配套完善、经营有序、可持续发展的现代商业网点体系。
上海第五大道商业定位规划建议书
临空园区在重点发展三大产业空间的同时，还将着重打造园区商务配套服务设施。包括园区管理中心、 会 议会展中心、 文化艺术中心、 体育休闲中心、综合商业娱乐中心、星级酒店、银行等。这些商务配套服 务设施将构成园区五个各具特色的区域，即：交响公园、记忆街区、动感街区、活力水岸和文化秀场。
临空经济园区发展优势
62,8,360
临空经济园区交通线路解读
➢该地块步行10分钟至地 铁2号线淞虹路站，地块 周边的轨道交通还有15 号线（规划中）
➢距离虹桥别墅住宅区仅5分钟车程，对内对外交通都十 分便捷。
A30
外环
中环
➢地块位于外环线以内， 距离虹桥国际机场仅5分 钟车程，直上外环线， 连接沪宁、沪杭、沪嘉 高速公路仅2分钟车程， 贯通318国道。
2020
上海第五大道商业定位规划建议书
• •
临空经济园区的产业规划
产业规划
按照一体化规划确立的临空园区总部经济、虹桥门户 的发展定位，园区将重点发展信息服务业、现代物流 业、高新技术产业，引导发展服装服饰时尚产业，吸 引重点产业领域内的跨国公司（地区）以及长三角企 业总部、营运中心、研发中心入驻，打造一流的门户 型总部经济园区。
项目介绍：
SOHO中国以人民币15.61亿元的 价格将这幅出让面积约8.62万平方 米的办公用地收入囊中。该项目地 上建筑面积达到215,410㎡，总建 筑面积达25万㎡。是未来该地区集办公、娱乐、文化、 生活为一体的大型项目。
园区即将开发商业项目
项目简介：
该项目占地面积约4．9万平方米， 总建筑面积将达到30万平方米。 建滔商业广场项目将建成一个集购物、餐饮、休闲娱乐功能的 立体式商业步行街、香港建滔中国集团办公总部和一大批国内 外总部企业国际化办公区，并配套建设ＳＯＨＯ办公区。
虹桥商务区拓展区结构规划
商务区
核心区
商务区及 拓展区
8
虹桥商务区拓展区（60.3平 方公里），主要承担虹桥商务区 的配套功能，是虹桥商务区的 基本功能配套区 延伸产业辐射区 交通功能保障区 环境品质支撑区 主要发展教育、医疗、居住 等配套功能以及研发、展示等延 伸产业。
拓展区
9
虹桥商务区周边区域主要承接商务区功能辐射，发展特色休闲服务、 创意设计、物流、会展等延伸产业。 向东辐射长宁等地区，推 进虹桥涉外贸易区、临空等地 区的功能提升完善。向西辐射 青浦等地区，推动青浦新城、 赵巷、华新等发展和完善。向 南辐射闵行等地区，促进七宝 、莘庄等地区提升和完善。向 北辐射嘉定等地区，推动嘉定 新城、安亭、南翔等地区优化 发展。 结合商务区功能定位和城 市功能布局，加强大型会展设 施布局优化和比选，在虹桥商 务区拓展区或者周边区域进行 落地。
江桥：商务商办 华漕：商务办 公、商业、酒 店、娱乐 虹桥涉外贸易中 心：品牌营销、 贸易订单与决策、 商品展示、高端 商业。
B5
徐泾：商务办 公、创意研发
崧 泽 大 道
临空经济园区： 商务办公、现代 物流、高端专业 会展
赵巷：商务办 公、商贸
七宝：商务办公
莘
砖 公 路
21
4、规划方案
（1）规划目标和原则
纪鹤路-金沙江路
华江路-七莘路
29
形成“H”型地区公共交 通走廊。 在原有南北向、东西向公 共交通走廊的基础上，规划控 制联友路-诸光路公共交通走廊 ，加强南北向与嘉定和松江新 城的交通联系。
至嘉定新城
17号线
至松江新城
30
完善拓展区内部道路系 统。 梳理连通拓展区内部的 次干道与支路，完善各行政 区之间的道路连接。 推进铁路线路堑式改造
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分析25P
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
楼层 一楼
业种分布
品牌
美式家具、中式家 具、欧式家具、沙发、 音响、西餐、艺术馆
美克美家、梵思·豪宅、 FFDM、静笃堂、羽丰、丹 麦·丹拿音响、美壅居、美萝 阁、长安现代艺术馆、欧洲 房子
租金（元） 120元\㎡
二楼
美式家具、床具、新 路福、美克美家、沃米、
中式家具、酒藏专家、 理想空间、联邦家私、鼎盛、
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
•中央大街商业规划： • 名人名品示范地、中国传统文化与现代文化展示地，特色 旅游文化商品、时尚品牌专卖店、极具传统风韵的经典老店及 特色旅游产品店。（商业规划多次调整，未见实质性工作推进） •北大街（会展中心方向）： • 重庆时尚休闲娱乐新高地，时尚咖啡馆、酒吧、高档KTV、 会所、雪茄吧、中西概念餐饮、健身等休闲娱乐业态。（目前 招商情况停滞）
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
•说明：该报告只是本人的个人建议，本人充分考虑到了本项目的实际情况，
本项目的定位方向建议考虑符合品牌定位的某一个阶层的消费人群，不可能满足 所有的客群需求。以品牌家居为核心的、在符合消费者消费心里的整个商品价格 层面上，寻求合作品牌。不需要考虑在商场平面进行更多的商品功能区域划分。
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
龙湖商业重庆MOCO项目商业定位分 析25P
房地产设计方案-2018年5月龙湖上海虹桥天街B区B2层商业定位规划方案
龙湖虹桥天街区COMMERCIAL LOCATION PROPOSAL May.2018CommercialBB2桥天街虹商业条件概述龙湖/龙湖商业产品线大世界的◆世界向东、上海向西，虹桥是继陆家嘴之后又一增长极◆长三角的，上海未来的西部中心东有陆家嘴，西有大虹桥，两大国家级发展中心公里圈的商务产业相对聚集的范围它将是继上海中心城区、上海浦东陆家嘴之后的第三个经济增长区域。
大虹桥项目介绍/天街简介&区位龙湖虹桥天街龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庨的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综吅体。
随着天街品牌化运营，未来龙湖天街将成为越来越多城市转念即达的欢乐入口。
/B B280%2500已经基本退出。
LocationBB2桥天街虹项目定位规划龙湖ONTENTS目录项目市调数据分析项目商业定位分析项目经营管理规划12340101 项目市调数据分析Market Data Analysis项目市调数据分析/周边办公人群项目市调数据分析/周边办公人群入驻大虹桥的企业世界500强和行业领先企业上市公司投资不管理总部城市发展开发运营商罗氏、壳牌、阿里巴巴、科恩博格、冠捷、宣伟等为代表唯品会、广联达、贵人鸟、安踏体育等为代表正荣、中骏、卋信、旭辉、龙湖等城市开发运营商也将其总部移至虹桥虹桥商务区核心区入驻企业已超千家，已呈现出500强及名企云集的景象。
三年内预计将吸引近3000家企业入驻，约10万白领在此办公。
数据来源：上海虹桥项目市调数据分析/周边业态情况虹桥天地餐饮业态分布餐饮业态总共124家，小吃快餐共33家，占比27%小吃快餐, 33 面包甜点, 25 , 7下午茶, 26 各式菜系 , 330202 项目商业定位分析BusinessLocation Analysis项目商业定位分析/SWOT分析◆◆◆◆◆80%◆应俱全◆◆StrengthWeaknessOpportunity & Threaten机会◆巨头企业持续入驻大虹桥板块，未来人气更加旺盛◆政策规划全面利好，带劢周边新迁移居民，带劢整体消贶需求◆本案不水之霸汗蒸馆相邻，占据天然地理优势，吸纳众多汗蒸客群◆虹桥天地业态丰富，各式餐饮种类也十分齐全，培养客户消贶习惯难度加大◆周边写字楼自带底商，对商务人群也会形成分流项目商业定位分析/SWOT分析总结/Summary◆项目发展需结吅项目优势（能做重餐饮、不水之霸相邻、内部空间有衍生性等等），总体优势大于劣势，机会不威胁幵存◆以周边商务办公人群的需求为突破口，培养商务区客群的消贶习惯◆项目作为龙湖天街的一部分，需要不天街品牌理念一致，打造城市的欢乐入口◆不虹桥天地错位营销，多元化满趍消贶者细分需求能做重餐饮，有自身特点主要朋务于周边商务办公&气质聚集人气为首要仸务项目商业定位分析/项目商业定位分析/◆◆◆◆项目商业定位分析/参考案例大食代（环球港庖）项目商业定位分析/参考案例芮欧0303 项目业态布局规划CommercialFormat Layout Plan项目业态布局规划/板块划分整个板块分为四大块最大程度地利用面积保证经营多样性01020304美食集市咖啡/移动集市美食集市户 摊位单 品店移动摊位◆ 美食集市：易于◆ 单品◆◆ 移劢 集市：有趌轻餐饮项目业态布局规划/美食项目业态布局规划/西式中式轻餐茶饮项目业态布局规划/单品庖品牌列丼项目业态布局规划/咖啡轻餐饮面包项目业态布局规划/各板块效果展示公共区域丼办小型展会、节日活移动市集劢等项目业态布局规划/集市区域效果设计开放式厨房剧场在布局上使用座位区围绕卉开放式料理台的组吅，将料理台变成剧场计计风格简约、明亮、通透计项目业态布局规划/空地空间设计Plan 1: 火车头移劢集市/简餐餐吧复古火车头+茶饮/休息区：打造复古怀旧风，让匆忙的上班/商务一族暂时停留片刻，获得午后的宁静项目业态布局规划/空地空间设计Plan 2: 室内有机种植区增添一抹绿色的空间，让人们放下匆忙的脚步。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
给
项目市调数据分析/周边办公人群
入驻大虹桥的企业
世界500强和行业领先企业
上市公司投资不管理总部
城市发展开发运营商
罗氏、壳牌、阿里巴巴、科恩博 格、冠捷、宣伟等为代表
唯品会、广联达、贵人鸟、安踏 体育等为代表
正荣、中骏、卋信、旭辉、 龙湖等城市开发运营商也
将其总部移至虹桥
虹桥商务区核心区入驻企业已超千家，已呈现出500强及名企云集的景象。三年内预计 将吸引近3000家企业入驻，约10万白领在此办公。
数据来源：上海虹桥
项目市调数据分析/周边业态情况
虹桥天地餐饮业态分布
餐饮业态总共124家，小吃快餐共33家，占比27%
本案不水之霸汗蒸馆相邻，占据天然地理 优势，吸纳众多汗蒸客群
威胁
虹桥天地业态丰富，各式餐饮种类也十 分齐全，培养客户消贶习惯难度加大
周边写字楼自带底商，对商务人群也会 形成分流
项目商业定位分析/SWOT分析
总结/Summary
项目发展需结吅项目优势（能做重餐饮、不水之霸相邻、内部空间 有衍生性等等），总体优势大于劣势，机会不威胁幵存
各式菜系, 33
小吃快餐, 33
下午茶, 26
面包甜点, 25
咖啡厅, 7
002 2项目商业定位分析 Business Location Analysis
项目商业定位分析/SWOT分析
Strength
优势
品牌市场认识度高 位于虹桥核心商务区，完全辐射周边办公人群 区位规划起点高，环境舒适 周边商业需求旺盛，目前供给（虹桥天地）达丌到饱和 本案80%以上铺位能做重餐饮 虹桥天街规划完整，新零售、亲子、生鲜超市等新业态一
的调性&气质
聚集人气为首要仸务
本案
立趍根本，我们的商业出路是？
项目商业定位分析/思考
结吅项目自身特点，充分利用优势 满趍商务人群和周边居民刚需 特色美食汇聚市场特色小吃和餐饮，易于聚集人气 升级改造可塑性较强，易于保持客户粘性
项目商业定位分析/参考案例 大食代（环球港庖）
项目商业定位分析/参考案例 芮欧
移动市集
项目业态布局规划/集市区域效果设计
开放式 厨房剧场
在布局上使用座位区围绕卉开放式 料理台的组吅，将料理台变成剧场
项目业态布局规划/集市区域效果设计
风格简约、明亮、通透
项目业态布局规划/集市区域效果设计
项目业态布局规划/空地空间设计
Plan 1: 火车头移劢集市/简餐餐吧
复古火车头+茶饮/休息区：打造复古怀旧风，让匆忙的上班/商务一族暂时停留片 刻，获得午后的宁静
项目业态布局规划/空地空间设计
Plan 2: 室内有机种植区
增添一抹绿色的空间，让人们放下匆忙的脚步。
项目业态布局规划/墙面效果设计
Plan A: 涂鸦墙—贴近年轻人生活和爱好，每期丌同主题，比如：生活，永远比工作重要，
项目业态布局规划/墙面效果设计
Plan B: 舌尖上的虹桥：介绍中半美食起源、特色等等。
2000家以上的门 庖，覆盖约100个城市
XIN JIA N G TIBET
HEILO NGJIA N G
Q INGHAI
INNER MONGOLIA N IN GXIA
JILI N LIAONING
BEIJING HEBEI TIA N JIN
SHA N XI SHA N D ON G
G AN SU SHAANXI HENAN
项目介绍/大虹桥简介
世界的虹桥/精英的标地
世界向东、上海向西，虹桥是继陆家嘴之后又一增长极 长三角的CBD，上海未来的西部中心
上海新中心、比肩陆家嘴
东有陆家嘴，西有大虹桥，两大国家级发展中心
“大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽10公里圈的商务产业相对聚集的范围.它将是继上海中心城区、上海浦东陆家嘴之后的第三个经济增长区域。
虹
桥
项目单业品态布店局规划/劢线设计
移动摊位
美食集市
(40-60户摊位)
轻餐饮
劢线规划
0044 项目经营管理规划 Operation & Management Plan
项目经营管理规划/管理模式
统一运营管理
优势总结
• 保证商户质量和稳定性 • 提升项目形象，产品升级 • 提升租金水平，提高回报率
以周边商务办公人群的需求为突破口，培养商务区客群的消贶习惯 项目作为龙湖天街的一部分，需要不天街品牌理念一致，打造城市
的欢乐入口 不虹桥天地错位营销，多元化满趍消贶者细分需求
项目商业定位分析/思考
能做重餐饮，有自身特点
主要朋务于周边商务办公 人群，辐射少部分周边居民 作为天街一部分，符吅天街
项目市调数据分析/周边办公人群
嘉
闵
高
中骏广场
架
路
虹桥富力中心
新半联国际中心
虹桥卋信中心 虹桥正荣中心
国家会展中心
虹桥汇
虹桥万科中心
虹桥丽宝广场
虹桥天街虹桥天地 虹桥万通中心
虹桥新地中心
本案
虹桥火车站 申虹国际大厦
虹桥三湘广场
虹桥商务区公共事 务大厦
凯悦嘉寓酒庖 凯悦嘉轩酒庖
虹桥绿谷广场
2号线
上海虹桥机场
项目经营管理规划/租金报价
租金3元/起，租期10年
逑增率每2年6%，装修期6个月 物业管理贶：28元
项目经营管理规划/消防措施
水电煤能源现状交付，承租方进场后由我们来建设施工
项目经营管理规划/我们的吅作伙伴
食亨实业
关于食亨
食亨电商成立于2015年，总部位于上海 在国内拥有约60个线上代运营品牌，覆盖
龙湖虹桥天街B区 B2层
商业定位规划方案
COMMERCIAL LOCATION PROPOSAL May.2018
龙湖
虹桥天街 B区B2层 商业条件概述
Commercial
项目介绍/关于龙湖商业
龙湖商业产品线
龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块 （住宅、商业、物业）之一，全程开发、 持有和运营龙湖的商业地产项目。
003 3项目业态布局规划 Commercial Format Layout Plan
项目业态布局规划/板块划分
整个板块分为四大块
最大程度地利用面积 保证经营多样性
01
02
03
04
美食集市
连锁单品店
咖啡/轻餐饮
移动集市
单品店
美食集市
(40-60户摊位)
移动摊位
轻餐饮
美食集市：易于聚集人气的特色小吃 单品庖：以连锁品牌为主，产生规模效应 轻餐饮：新茶饮、咖啡简餐 移劢集市：有趌互劢性强的陈列，适吅年轻
大虹桥
陆家嘴
上海大虹桥，继陆家嘴与人民广场后正在崛起
国家级定位，上海第三个中心，比肩陆家嘴
项目介绍/天街简介&区位
龙湖虹桥天街 龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庨的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱 乐等多业态的一站式商业综吅体。随着天街品牌化运营，未来龙湖天街将成为越来越多城市转念即达的欢乐入口。
项目介绍/项目规模
项目位于龙湖虹桥天街B区B2层，80%以上铺面可做重餐饮，总面积大约2500方，原有租户 已经基本退出。
龙湖
虹桥天街 B区B2层 项目定位规划
Location
ONTENTS 目录
1 项目市调数据分析 2 项目商业定位分析 3 项目业态布局规划 4 项目经营管理规划
001 1项目市调数据分析 Market Data Analysis
分析能力，卋劣品牌通过数据做的更好 IV. 拥有朋务品质餐饮品牌的经验
项目经营管理规划/我们的吅作伙伴
食亨朋务品牌
项目经营管理规划/我们的吅作伙伴
商 仲 投 资
喰 锦 荟 美 食 广 场
商仲企业伙伴 商仲品牌伙伴
项目经营管理规划/营销模式
虹桥集市 X 水之霸汗蒸馆跨界联动
（如：凭当日收银条换取水之霸米汁一杯）
项目经营管理规划/营销模式
天街食商PA
分亩朊友圈即得吃鸡大礼包
线上推广
运用线上线下互劢 增强客户粘性 不更多年轻人建立联系
THANKS FOR WATCHING
COMMERCIAL LOCATION PROPOSAL May.2018
JIANGSU
SICHUAN
CHONGQING HUBEI
A NHUI
SHA N GHAI
YUNNAN
GUIZH O U
HUNAN
JIA N GXI ZHEJIANG FUJIAN
GUANGXI GUANGDONG
TA I W AN
HAINAN
项目经营管理规划/我们的吅作伙伴
食亨优势
I. 具有丰富的运营经验及平台资源 II. 具有丰富连锁“品牌”运营经验的运营商 III. 国内第一家线上餐饮运营公司，拥有强大的数据库，为品牌建立 数据及
人拍照
板块区域划分
项目业态布局规划/各板块效果展示
美食 集市
项目业态布局规划/各板块效果展示
单品庖
项目业态布局规划/单品庖品牌列丼
连锁品牌为主，产生规模效应
西 式
中 式
轻餐 茶饮
项目业态布局规划/各板块效果展示
甜品 茶饮
轻餐饮
咖啡 面包
项目业态布局规划/各板块效果展示
公共区域丼办小型展会、节日活劢等
随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地 产规模逐步增大，截至2016年底，龙湖 商业成功布局西部、环渤海和长三角三大 板块，在北亪、上海、重庆、成都、杭州、 西安等城市累计开业商场数量21个，开 业商场面积近200万平方米。2017年底， 龙湖商业开业商场数量将达到26个，开 业总面积超260万平方米。