房地产项目财务分析报告

项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总表

1、项目开发投资与财务分析

1.1 项目开发建设方案

该地块占地面积11.06万平方米，总建筑面积249469㎡。分两期进行开发，一期为别墅以及部分高层（建筑面积42240㎡）。二期为全为高层项目（建筑面积97166㎡）。本地块住宅总建筑面积221279m2,其中墅建筑面积为81873平方米，高层建筑面积为139406平方，地下车库面积为20000平方米，1000个车位，公共配套设施面积8190㎡。

本项目计划从2007年1月开始进行前期工程，总工期约为40个月，整个建设经营期

为72个月，约六年。

（1）前期开发。（时间：2007年1月~2008年2月约13个月）

主要工作包括市场调查，项目开发、营销方案策划，初步可行性分析，规划、建筑、建筑

施工设计，项目报建，缴纳各种税费，办理各种证件。

（2）一期开发。（时间：2008年3月~2009年5月约15个月）

主要包括全部的别墅项目和两栋33层的高层项目，变电站、幼儿园、销售中心等配套设施。

（3）二期开发。（时间：2009年6月~2010年6月约12个月）

主要包括全部的高层住宅项目，球类场地，娱乐设施，物业管理所，垃圾压缩站，煤气调

压站等配套设施。

关于进度的安排详见“项目建设进度计划表”，下表所示：

1.2 项目总体营销策略及阶段目标

1.2.1销售价格的拟订

1.2.1.1理论均价水平的拟订

1）别墅产品的价格拟订

▌参考项目选取

参考项目目前最高均价（元/m2）P i参考权重W i权重成因

A(i=1) 30000 50% 区位相近、产品相似

B(i=2) 20000 40% 区位相近

C（i=3) 20000 10% 产品相似

注：以上参考楼盘价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价，折合成毛坯房价格的结果。

▌与参考项目质素评分比较

均价得分修正系数Q 修正价格权重W 本项目X 8.4 -- -- -- A(i=1) 30000 8.7 1.04 28965 50%

B(i=2) 20000 7.6 0.90 22105 40%

C（i=3) 20000 8.1 0.96 20740 10% ▌理论价格推导

2）高层产品

▌参考项目选取

参考项目目前最高均价（元/m2）P i参考权重W i权重成因

A(i=1) 15000 60% 产品相似

B(i=2) 10000 20% 产品相似

C(i=1) 12000 20% 产品相似

注：上述表格价格均为带精装修的价格；价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价估算的市场价格。

▌与参考项目质素评分比较

均价得分修正系数Q 修正价格权重W

▌理论价格推导

1.1.

2.2 实际均价水平的确定

以理论推算为基础，综合宏观市场等各方面的因素，本项目的产品入市均价（取整）确定标准为：

别墅实际价格=理论价格*0.98

高层实际价格=理论价格*1.026

1.3 投资组合方式（拟定资金来源与运用表）

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金109215.75万元，全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入的25%计算，从有销售收入年开始，建设经营期的最后一年不需按销售收入的25%计算。此外还缺少的资金，则向银行借贷。

1.4 投资与成本费用估算

1.4.1开发成本估算

（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费（按总建筑面积）：7700元/㎡计算。（2）前期工程费：______________万元，详见下表

前期工程费估算表表1

（3）建安工程费：

数据依据：

高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价表2

别墅类建安工程费用组成每平方米建筑面积造价

表3

（4）基础设施费(按占地面积计算)：

基础设施费估算表表4

1 供电工程65万元/h a

2 供水工程15万元/h a

3 电信工程7万元/h a

4 煤气工程7万元/h a

5 绿化工程 5.4万元/h a

6 道路工程42.13万元/h a

7 排水工程37.6万元/h a

合计

注：1公顷（ha）=10000m2

（5）公共配套设施费：表5

（6）不可预见费（按以上1-5项费用之和为基数，按3%计算）：

（注：第一项土地使用权出让金为实际成交数据，不存在不可预见性）

（7）开发期间税费：

开发期间税费一览表表6

（8）开发成本：（万元）表7

1.5开发费用估算

1.5.1管理费用（按以上1~5项之和的3%计算）。

1.5.2销售费用：

销售费用估算表表8

1.5.3财务费用：

按项目需要计算总贷款额度，分三次贷，每次贷款额度相等。根据中国工商银行的利率标准，1~3年期的借款年利率为7.56%，半年借款利率为3.78%。3笔借款都是在2008年下半年开始偿还，2009年还清，分三次偿还。

借款还本付息表表9

第一年第二年第三年第四年

第五年第六年

年初借款累计本年借款

本年应计利息年底还本付息年末借款累计年初借款累计本年借款

本年应计利息年底还本付息年末借款累计年初借款累计本年借款

本年应计利息年底还本付息年末借款累计年初借款累计本年借款

本年应计利息年底还本付息年末借款累计

序号项目名称

合计

建设经营期第一笔借款

第二笔借款

第三笔借款

借款汇总

注：当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）×年利率

1.5.4开发费用：前三项（管理费用+销售费用+财务费用）之和

1.5.5 总成本汇总表 表10