城市化对中国经济的影响

城市化对中国经济的影响

一是重工轻农、重厂轻城的不均衡政策造成的。在1949—1978年的30年里，由于当时内外条件的限制和各种因素的制约，中国选择了优先发展重工业的工业化模式。众所周知，发展重工业所要求的资本供应量是很大的。为此，政府制定并实施了为满足工业化资金需求的农业政策，具体来说是利用工农产品价格的剪刀差集中了农民的全部剩余劳动和部分必要劳动，每年大约350亿的资金集中于国家财政，投资于基本建设项目。

60年代，国家开始调整生产力布局，通过大规模的“三线建设”，调整沿海工业与内地工业的关系，经济建设的重心开始向中西部转移，在客观上也带动了西部工业的发展和一批新兴城市的建立。

但是，当时的指导思想是“备战备荒”，工业发展是按照“山、散、洞”的要求进行布局的，工厂的建设与城市建设脱节，国有企业社会化、福利化的倾向在当时很严重。无论是城市规模的扩大还是新兴城市的增多，都未能使城市的多功能作用得到充分的发挥。

二是典型的城乡隔离制度，严格限制了农村人口进入城市。在工业化的过程中，广大的农村和众多的农民被游离于工业化过程之外，使大量的农村人口拥挤在狭小而落后的生产空间。1958年以后实行的户籍管理制度，对农村人口进入城市进行严格限制。而且，在高度集中的计划体制下，城市发展的推动力是政治目标，采取的是行政手段，城市化的内在机制十分薄弱，城市数量的增加和城市规模的扩大，并未使城市化按其本身固有的规律正常健康发展。

三是非农化与城市化之间存在一个时间差。改革开放后的农村工业化运动，将一个完整的城市化进程划分为两个环节：首先实行职业转换，即人口从农业转向非农产业，实现非农化；然后实现地域转换，即人口从农村进入城市，实现城市化。

非农化与城市化之间存在一个时间差，在这个时间差内作“钟摆式”流动的半城市化人口就是我国改革开放以来城市化滞后的最直接的体现。回过头来看，“进厂不进城，离土不离乡”的发展模式在一定程度上制约了城市化的发展进程。55555555555555555555555555555555555555

大城市有更多的就业空间，因为人多了，分工更精细，发展出的需求更多，就会让更多人得到就业机会。这是基本的经济学常识，也是所谓第三产业能够容纳大量劳动力的原因。那些认为城里人就业难，如果让农民进来，就业问题就更加严峻的论调，毫无经济常识，没有看到目前城市里很多工作已经转到进城农民手中的现实，也没有看到仍有相当多的城市投资欲望被压制，以至于相当多的需求被压抑的现实。目前大城市里改善投资环境，决不能继续过去只盯着城外投资者的短视做法，而是要善待城里的投资者，更要善待自己的居民、移民和来到城里的农民，把他们的投资热情和意愿发掘出来，这样就可以把正规就业和非正规就业的渠道都开发出来。当然这样做，首先要严格限制政府部门的膨胀，严格约束政府官员的行为。改革开放这么多年来，从学习香港经验到香港回归，我们就是学不会香港那一套：任何人只要交点钱一注册，几分钟之后，就可以经营的工商管理办法。以至于香港人到今天还在用“帮你到香港注册公司”这个办法，来赚内地人的钱。

城市化对房地产市场的影响

彭鸿鸣发表日期：2004-10-8 9:23:38

城市化是目前中国的主旋律，是中国的宏观经济形势。未来20年，中国将进入一个城市化飞速发展的历史时期，城市化水平将由目前的37%左右上升到60%以上，平均每年上升1 个百分点。城市化结合信息化、工业化给中国的经济形势带来了前所未有的变化，市场经济有了另外一种表达，各行各业都显示出了宽阔的发展空间。房地产行业也不例外，不仅仅在于城市人口的增加使得市场扩大，市政建设提升了房地产的使用价值，相应的市场行为也产生了变化。房地产的特性使得城市化成为影响房地产市场的一个重要因素。一．城市发展战略对房地产产品结构的影响

细细探究一个城市的房地产市场，除了房地产市场热点区域与城市建设密切相关等明显现象之外，房地产的产品结构也呈现出与城市发展紧密联系的状况。

如果不考虑城市化因素，房地产的产品结构任何城市都有一定的共同点，基本上都是以住宅为主，商务办公与商业物业为辅，几乎所有的城市都是这样的结构。但城市化的进程使得每个城市的产品结构都呈现出不同的特性。这些特性恰恰与一个城市发展战略有关，特别是与一个城市的产业结构调整有关。城市想往哪个方向发展，房地产产品结构就会出现相应的变化。

比如，深圳作为最大的移民城市，其最新的城市发展战略将普通的加工行业逐渐转化为高新技术、物流、旅游等产业。因此大工业区的开发与建设以及关外房地产市场的开发就成为热点。同时与旅游产业匹配的度假村、产权式酒店也成为市场发展的一个分支。而青岛、烟台则大力发展旅游业，依托旅游业带动城市建设、城市环境的发展，吸引了大量的“5+2”度假类人群。海景房、酒店式公寓、度假村以及产权式酒店等成为市场一个重要的发展方向。而在临沂等城市，作为山东蔬菜、钢材等行业的物流基础，各类批发市场、物流中心成为临沂房地产的一大特色。在廊坊，大北京商务休闲基地的发展方向则使得高尔夫、酒店、温泉度假村等产品成为房地产开发的一个重点。这些城市的房地产表现都说明了城市发展战略对房产市场的影响。

纵观世界上城市化走过的道路，任何国家的城市化进程都是以大量节约土地为其特征的，城市化进程越快，城市化率越高，土地的节约越明显%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%% %%%%%

第一，工业化的要求。工业有着强烈的大城市区位指向，它需要城市功能的服务、需要大规模的工业基础设施支持、需要大量的劳动力、需要产业集聚的效益、需要紧靠它的最大用户————大城市。我国目前尚未完成工业化进程，向城市集中是不可避免的。

第二，信息化的要求。有人认为随着信息化的发展，人们不再需要大城市甚至城市，大家都可以住在乡村通过网络进行信息交换，享受现代版田园牧歌式的生活。其实恰恰相反，信息化将使大城市在信息交流、信息产业发展上的作用越来越重要。有的信息是不能从人体分离的，如电话的普及不仅没有减少反而大大增大了人员往来的交通量。可以说大城市在信息经济时代具有明显的优势。

第三，服务产业的要求。服务产业是城市经济。城市规模越大，就意味着用户基数越大，服务业的商机越大。特别是日常利用频度较少的服务业、较特殊的服务业只有在大城市中才能得以生存。因此只有在大城市，门类齐全、高度配套、分工细致、功能明晰的服务产业才会有广阔的生存和发展空间。