原南昌保温瓶厂地块房地产开发可行性研究报告

原南昌保温瓶厂地块房地产开发可行性研究报告目录第一部分：项目总论 (2)1项目背景2项目概况2.1项目名称2.2项目建设单位概况2.3项目地块位置及周边现状2.4项目规划控制要点2.5 主要技术经济指标第二部分：市场研究 (5)1全国房地产行业发展分析2南昌市房地产市场环境分析3区域市场分析与预测3.1区域市场状况3.2周边楼盘3.3市场售价预测第三部分：项目开发方案 (10)1产品设计建议2营销方案3项目实施进度第四部分：投资估算与融资方案 (11)1投资估算2融资方案第五部分：财务评价 (16)1投资估算1.1开发成本估算1.2销售收入估算1.3现金流量2融资方案第六部分：不确定性分析 (16)1盈亏平衡分析2敏感性分析3风险分析第七部分：研究结论与建议 (17)第八部分：附录 (18)1附表第一部分：项目总论1项目背景1.稀缺之地，升值潜力巨大本地块位于何坊西路，处于老城区中心地段，近三年，在青云谱区域出让的地块较少，区域的购买力需求巨大。

而市中心区域今年更是无一地块出让。

而本地块已成为该区域最后的一块黄金宝地。

2.地处成熟生活圈，享便利快捷都市生活项目周边覆盖数个大型生活社区，如蓝天郡、天集青云明珠、水榭花都、象湖源、威尼斯花园等。

各类配套齐全，生活便利，区域目前最高价已达到8000元/平米。

3.地块方正，面积较大，有利于规划该地块为为老城区近两年出让最大面积的地块，地形呈正方形，完全有条件规划成为一个高质素的生活区。

4.地处南昌城市副中心的商务圈地段，商业大有可为。

青云谱区目前整体商业氛围相对市中心较弱，但青云谱将规划成为南昌的城市副中心，本地块处于青云谱的商务板块，临何坊西路约200米，其商业将大有作为。

5.客户就在周边之地大量的客户就在周边。

铁路和江铃两大集团购买力需求旺盛，另在项目1000米范围内有大量的青云谱区企事业单位。

2项目概况2.1项目名称南昌保温瓶厂地块开发2.2项目建设单位概况某房地产公司于2010年11月以607万元/亩的价格获得该宗地，开发商已一次性付清地价款。

该项目开发周期为3.5年，开发商用于该项目开发的自由资金为8000万元。

2.3项目地块位置及周边现状①地块位置青云谱区发展定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”青云谱区将积极优化产业结构，在创新升级中实现“华丽转身”重点构筑五大产业板快：一是以昌南工业园及周边为载体的现代物流经济板块。

将昌南工业园区打造成全省独一无二的特色物流园区，力争在三年内营业额达200亿元。

二是以迎宾大道为主轴的都市工业经济带，大力支持江铃集团、南昌印钞公司、江西阳光乳业等大中型驻区企业做大做强。

三是以井冈山大道和洪都大道及交汇点为核心的现代商务经济带。

把正在建设的法国家乐福国际购物中心周边约1平方公里的区域打造成一个动感都会昌南城。

四是以解放西路/洪城路为主轴，积极引进总部经济，发展以国贸广场、中寰广场、明珠广场为代表的楼宇经济商圈。

五是以八大山人梅湖景区为重点的文化旅游创意板块。

推进“一景区、一岸”建设，把八大山人梅湖景区打造集艺术培训集中地、主题摄影基地、中国水墨画名家云集地、文化艺术品会展及交易地等功能于一体的文化产业特色品牌。

同时以天沐五星级宾馆项目、象湖君悦五星级酒店以及湖景公园、大型休闲娱乐设施等为载体，打造富有水景生态、休闲娱乐特色的象湖东岸。

②宗地现状1）该项目地块位于京山新街以东、何坊西路以南、井冈山大道以西、三店西路以北，占地积99.8亩。

2）象湖风景区项目西面是象湖风景区，湖面3165亩。

于1998年底破土动工，其一期工程用地总面积138公顷，水面积125公顷，绿地12.7公顷，现已形成了环湖一条路，湖心一座岛，湖中两条堤，东北一广场，西南一组古建筑群，北线七处景的基本格局。

湖心一座岛，面积1.9公顷，是红尘闹市中心一方净土，苏式仿古烟雨杏花楼即建于此，其碧瓦丹柱，斗拱重檐，绣房绮窗，是文人墨客吟诗作画的聚集地。

晴日楼映水中，波光粼粼，雨时烟雨朦胧，令人神往。

象湖景区通过点、线、面、带的精心构建，加之湖面波光碧影，堤上杨柳依依，与高阁、幽林、古城墙、荷花塘交相辉映，浑然一体，尽显江南水乡美景。

3）抚河公园抚河全段两侧，将军桥至中山桥段，本地块距抚河公园约1.5公里。

4）梅湖景区八大山人梅湖景区位于青云谱区南面，占地约3200亩，建筑总面积约48.5万平方米，景区以传统文化为主轴。

由水墨丹青区、文化博览区、水乡风情区、岁寒三友区、农耕休闲区、梅村思贤区和综合娱苑区七大功能景区组成。

景区以八大山人纪念馆为核心，断续的山丘、曲折的水面与亭台、曲廊、洲岛、桥堤、奇石等浑然一体，梅湖水系贯穿整个景区，游客可通过游船达到景区的各个景点。

5）地块周边配套设施地块处于何坊西路，位于青云谱区域商务中心的核心地带，毗邻井冈山大道和迎宾大道两条南昌市城区南北向的交通主干道，与三店西路商业街仅一街之隔。

商业配套：京山农贸市场、好又多超市、中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、邮政储蓄、江西省建材市场等。

医疗卫生：江西武警医院、南大二附医院皮肤专科医院、黄庆仁药栈等。

文化教育：京山小学、青云谱小学、青云谱少儿教育活动中心、迎宾中学。

公共交通：公共交通便利，1、15、16、20、224、203、212、236、239等公交路线连接城市各区域。

距徐坊客运站约3分钟车程，距昌南客运站约15分钟车程，距洪城客运站约10分钟车程。

2.4项目规划控制要点用地性质居住、商业、办公（兼容旅馆业）容积率≤2.5建筑密度≤30% 绿地率≥28%机动车位宅住2泊位/3户，公建1泊位/150㎡建筑非机动车位居住与公建分别集中设置面积道路中心标高主出入口方位何坊西路建筑间距多层1：1.1H，高层1：0.8H，具体按《南昌市城市规划管理技术规定》退离红线建筑退何坊西路15米以上，退其他规划路5米以上。

小户型比例套型建筑面积90㎡以下住宅占开发住宅总建筑面积60% 必备公共配套设施按《城市居住区规划设计规范》配置其他1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计R部分）30%控制；2、必须编制交通评价影响报告书。

2.5 主要技术经济指标该宗地面积约93.46亩，该地块宗占地面积=93.46×666.67=62307㎡容积率≤2.5，允许的总建筑面积=62307㎡×2.5=155767㎡由于设计要求商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分）30%控制，所以商业及公建面积=155767㎡×30%=46730㎡，公建面积为6730，商业面积为40000㎡。

楼高为10层，采取下3层为商业店铺面积12000㎡，上7层为办公场所面积28000㎡。

住宅建筑总建筑面积=155767㎡—46730㎡=109037㎡，按设计要求套型建筑面积90㎡以下住宅占开发住宅总建筑面积60%，所以 90㎡以下住宅建筑面积=109037㎡×60%=65422.2㎡,120㎡住宅建筑面积=109037㎡—65422.2㎡=43614.8㎡。

机动车位按住宅2泊位/3户，公建1泊位/150㎡建筑面积的设计要求，65422.2㎡÷90㎡=727户，43614.8㎡÷125㎡=349户，1090×2/3=717个，46730㎡÷150=312个，所以机动车位=1029个。

项目单位数量占地总面积平方米62307总建筑面积平方米155767住宅建筑面积平方米109037公共建筑面积平方米46730公建面积平方米6730商业面积平方米40000商业店铺面积平方米12000办公场所面积平方米2800090㎡住宅建筑面积平方米65422.2120㎡住宅建筑面积平方米43614.8容积率 2.5绿化率% 30机动车位个1029居住户数户1076第二部分：市场研究1全国房地产行业发展分析2010年房地产政策：调控由“无为”转变为“有为”“国11条”成为房地产紧缩政策的起点1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共有11条，是继“国四条”后，国务院对房地产市场出台的又一个重量级政策文件。

“国11条”内容分五个部分，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任。

政策评析：整体风格更加严厉。

从“国11条”整体行文看，其文字表达明显严厉了很多，“严格”、“不得”、“查处”等词汇多次出现在公文中。

如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还“春风和煦”，“国四条”进而变得“阴晴不定”，那么“国11条”就带有明显的“风雨交加”了。

政策一次比一次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大。

明确收紧二套房贷政策。

“国11条”的重心落在对第二套房的购买要实行差别化的信贷利率政策。

这可以看作是对“国四条”的细化措施，即在落实营业税、土地出让金新政后，房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉。

二套房贷款首付要40%以上，利率则要求银行严格按照风险定价。

值得注意的是，房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。

没有了“改善型购房需求”的表述，“国11条”的信贷政策口径实际上回归到了两年前的所谓“9·27”新政。

住房供应类别更加明晰。

国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。

这是一个比较硬性的规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住房保障工作的顺利推进，也在一定程度上可以避免房价短时间内再次飙升。

提出要加快研究完善住房税收政策。

“国11条”中没有提到物业税的研究实施，而是用“研究完善住房税收政策”来代替，这在一定程度上显示国务院对物业税的研究、试点、征收等还比较谨慎。

另外，现在处于调控的关键时期，物业税的征收问题既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法，但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

首次提出地方政府的调控责任。

第五大条是“落实地方各级人民政府责任”，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩，即“工作责任制”。

这是一个重要的动向，将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业的问题上跑偏路，甚至“本末倒置”。