房地产开发项目测算表
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10002_房地产开发投资测算表完整版
辅助决策制定
测算表可以为投资者和开发商提供关键的投资决策依据，帮助他们做 出明智的投资选择和项目规划。
控制项目风险
通过测算表中的风险分析和应对措施，投资者和开发商可以识别潜在 风险并采取相应的控制措施，以降低项目风险并实现预期收益。
提高投资效率
测算表可以帮助投资者和开发商优化资源配置，提高投资效率，实现 资源的最大化利用和项目的可持续发展。
适应市场变化和行业发展趋势
随着房地产市场的不断变化和行业发展趋势的演变，需要不断更新和完善投资测算表的内容和结构，以适应市场 需求和行业规范。
2024/1/28
4
测算表的作用和意义
2024/1/28
评估项目可行性
通过测算表可以对房地产开发项目的投资成本、预期收益、风险等因 素进行综合评估，从而判断项目的可行性和盈利潜力。
13
04
建安成本测算
2024/1/28
14
前期工程费
01
规划设计费
包括规划方案设计、初步设计、施 工图设计等阶段的费用。
招投标代理费
委托招标代理机构进行招投标的费 用。
03
2024/1/28
02
地质勘察费
进行地质勘察、土壤测试等所需费 用。
临时设施费
建设期间所需的临时设施，如临时 办公室、工地围墙等费用。
地方教育附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为2% 。
24
企业所得税
2024/1/28
企业所得税预缴
房地产开发企业销售未完工开发产品 取得的收入，应先按预计计税毛利率 分季（或月）计算出预计毛利额，计 入当期应纳税所得额。
企业所得税汇算清缴
房地产开发企业应当自年度终了之日 起五个月内，向税务机关报送年度企 业所得税纳税申报表，并汇算清缴， 结清应缴应退税款。
测算表可以为投资者和开发商提供关键的投资决策依据，帮助他们做 出明智的投资选择和项目规划。
控制项目风险
通过测算表中的风险分析和应对措施，投资者和开发商可以识别潜在 风险并采取相应的控制措施，以降低项目风险并实现预期收益。
提高投资效率
测算表可以帮助投资者和开发商优化资源配置，提高投资效率，实现 资源的最大化利用和项目的可持续发展。
适应市场变化和行业发展趋势
随着房地产市场的不断变化和行业发展趋势的演变，需要不断更新和完善投资测算表的内容和结构，以适应市场 需求和行业规范。
2024/1/28
4
测算表的作用和意义
2024/1/28
评估项目可行性
通过测算表可以对房地产开发项目的投资成本、预期收益、风险等因 素进行综合评估，从而判断项目的可行性和盈利潜力。
13
04
建安成本测算
2024/1/28
14
前期工程费
01
规划设计费
包括规划方案设计、初步设计、施 工图设计等阶段的费用。
招投标代理费
委托招标代理机构进行招投标的费 用。
03
2024/1/28
02
地质勘察费
进行地质勘察、土壤测试等所需费 用。
临时设施费
建设期间所需的临时设施，如临时 办公室、工地围墙等费用。
地方教育附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为2% 。
24
企业所得税
2024/1/28
企业所得税预缴
房地产开发企业销售未完工开发产品 取得的收入，应先按预计计税毛利率 分季（或月）计算出预计毛利额，计 入当期应纳税所得额。
企业所得税汇算清缴
房地产开发企业应当自年度终了之日 起五个月内，向税务机关报送年度企 业所得税纳税申报表，并汇算清缴， 结清应缴应退税款。
(精-全)房地产投资测算表资料
-
-
1,508
2,612
物业转售 250,706
2
现金流出小计
(556,918) (28,206) (47,806) (49,333) (30,037)
开发成本 期间费用-营销/管理 期间费用-资本化利息
(120,012) (8,142) (4,893)
(25,688) (1,559) (959)
(43,823) (1,628) (2,354)
(26,879) (1,321) (547)
(15,473) (253) (158)
(7,294) (264) (389)
(2,496) (528) -
(1,617) (275) -
经营成本费用 (36,276)
-
营业税金及附加-运营 (3,462)
-
房产税 (7,108)
-
-
(1,760) (1,947)
2018E
2019E
2020E
2021E
2022E
16,814
18,233
19,632
20,893
22,291
24,190
25,885
27,521
29,575
2011E
2012E
现金流量表-会
2013E
1
现金流入小计
2
现金流出小计
26,125
商业 产权车位 人防车位
物管 物业转售
11,106 -
1,271 13,748
(17,151)
开发成本 (3,524)
-
-
(2,441)
(2,360)
-
-
(326)
(192)
房地产开发成本测算明细表
房屋建筑面积实测
绿化测绘
商品房竣工后地籍修测
三通一平
地名办理
场地平整
临时围墙
规费
临水 临电 临时道路 临时设施费 临时场地租赁费 其他
白蚁防治费 散装水泥基金
2.5.3
新型墙体专项基金
2.5.4 2.5.4.1 2.5.4.2
质监费 主体质监 桩基质监
2.5.4.3 2.5.4.4 2.5.5 2.5.5.1
屋顶天窗
4.2.2.8
木质防火门
4.2.2.9
进户门（钢质防盗保温 门）
4.2.2.10
玻璃防盗门
4.2.2.11
铝合金伸缩缝
4.2.2.12
可拆卸空调、飘窗遮挡 板
4.2.3
甲供料
4.3
住宅安装工程
4.3.1
住宅安装（总包）
4.3.2
甲供料
4.3.2.1 水表箱
4.3.2.2 电表箱
4.3.2.3 配电箱
4.3.3 4.4
泛光工程 地下室建安
4.4.1
地下室打桩
4.4.2
地下车库围护桩
4.4.3
井点降水
4.4.4 4.4.4.1 4.4.4.2
地下室土建
地下室土建工程（总 包）
甲方指定分包（暂列）
4.4.4.2.1
土石方工程
4.4.4.2.2
屋面及防水工程
4.4.4.2.3
钢扶手栏杆
4.4.4.2.4
住宅打桩费用 应力释放孔费 住宅土建工程
4.2.1
住宅土建工程（总包）
4.2.2
甲方指定分包（暂列）
4.2.2.1
土石方工程
4.2.2.2
房地产开发项目成本测算表 准确
74096
74096 74096
74096
4653 74096 74096
74096
74096
74096
203.01 111.22 172.50
2,998.12
2,877.68 1,917.99
73740 4653 356
74096
74096 4653
889,152.00
592,768.00 总平化粪池、污雨水、排污 148192.00 消防管网
31,500.00 按成交总额的0.35%计，即50000*0.35% 58,320.00 每户80元*729户
2,852,696.00 3.5%×1100×74094
8,923,886.40 销售总收入*10%*33%（预征）
1,745,499.20 125m2占90%*销售收入*0.5%+店面、车位、125m2以上占10%*1%
295,808.40 占地（净用地面积）*4元/m2.年*3年
共合计营业税为5.75%：（含营业税：销售收入*5%；城建：营业税*7%；教
15,549,196.00 附：营业税*3%；地方教附：营业税*1%；副调:销售收入*0.1%；印花税万分之
八，天然气税）。
14,970,286.00 5.75%*3200*66577+5.75%*6900*6876+5.75%*3000*356 517,500.00 5.75%×50000×180 61,410.00
内；居住建筑内墙天棚为腻子面上涂料。地上建筑结构为框架结构，7度设防，地下室 发电机系统、招标代理费、并包验收。人防地下室费用不包含机械停车设备费用。
142,714.00 按建安总价的0.2% 356,785.00 按建安总价的0.5% 518,672.00 含施工用水工程费
74096 74096
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4653 74096 74096
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203.01 111.22 172.50
2,998.12
2,877.68 1,917.99
73740 4653 356
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889,152.00
592,768.00 总平化粪池、污雨水、排污 148192.00 消防管网
31,500.00 按成交总额的0.35%计，即50000*0.35% 58,320.00 每户80元*729户
2,852,696.00 3.5%×1100×74094
8,923,886.40 销售总收入*10%*33%（预征）
1,745,499.20 125m2占90%*销售收入*0.5%+店面、车位、125m2以上占10%*1%
295,808.40 占地（净用地面积）*4元/m2.年*3年
共合计营业税为5.75%：（含营业税：销售收入*5%；城建：营业税*7%；教
15,549,196.00 附：营业税*3%；地方教附：营业税*1%；副调:销售收入*0.1%；印花税万分之
八，天然气税）。
14,970,286.00 5.75%*3200*66577+5.75%*6900*6876+5.75%*3000*356 517,500.00 5.75%×50000×180 61,410.00
内；居住建筑内墙天棚为腻子面上涂料。地上建筑结构为框架结构，7度设防，地下室 发电机系统、招标代理费、并包验收。人防地下室费用不包含机械停车设备费用。
142,714.00 按建安总价的0.2% 356,785.00 按建安总价的0.5% 518,672.00 含施工用水工程费
房地产项目成本测算、投资分析表(实用表格,含分析数据)
建筑面积 建筑面积
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
82.91 32.50 8.45 3.90
可售单方
1999.83 153.08 137.70 15.38
982.75 637.75 Leabharlann 50.00 65.00 30.00
单元数 户数 户数 建筑面积 0.4 1300 650
单元数
电梯厅数
单元数
楼梯间面积
建筑面积
1300 500
建筑面积 1.3 1300 80
总包给排水 钢塑管 PPR管材 UPVC管材 ◆ 室内采暖 ◆ 室内燃气 ◆ 室内电气工程 ◆ 2 设备及安装费 ◆ 通风空调系统 ◆ 电梯供货及安装 ◆ 发电机供货及安装 ◆ 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统
楼梯间数量 户数 底层户数 户数
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积
33.80 0.00 0.00 0.00 33.80
78.52 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 13.52 0.00 0.00
260.00
260.00 604.00
500.00 104.00
楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰
◆ 5 室内装修 ◆ 厨房装修 ◆ 卫生间装修 ◆ 厅房装修 ◆ 阳台露台地面 ◆ 四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 ◆ 室内给排水
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
82.91 32.50 8.45 3.90
可售单方
1999.83 153.08 137.70 15.38
982.75 637.75 Leabharlann 50.00 65.00 30.00
单元数 户数 户数 建筑面积 0.4 1300 650
单元数
电梯厅数
单元数
楼梯间面积
建筑面积
1300 500
建筑面积 1.3 1300 80
总包给排水 钢塑管 PPR管材 UPVC管材 ◆ 室内采暖 ◆ 室内燃气 ◆ 室内电气工程 ◆ 2 设备及安装费 ◆ 通风空调系统 ◆ 电梯供货及安装 ◆ 发电机供货及安装 ◆ 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统
楼梯间数量 户数 底层户数 户数
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积
33.80 0.00 0.00 0.00 33.80
78.52 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 13.52 0.00 0.00
260.00
260.00 604.00
500.00 104.00
楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰
◆ 5 室内装修 ◆ 厨房装修 ◆ 卫生间装修 ◆ 厅房装修 ◆ 阳台露台地面 ◆ 四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 ◆ 室内给排水
房地产项目投资测算模板(全模型由18张表组成,用于投资阶段项目的经济测算)
定合理成本数值（不宜过紧）；
修改的表单有“现金流量”中的补缴金额；“利润测算”中的土地增值税；“勾稽关系”中的D22；具情况，设置增值税扣减折扣率。
回款无法满足标准投摸默认模型，请更改回款公式。
本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。
/费用支出计划，数据可与投摸现金流量表不同。
本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。
涉及地上赠送面积及地下投影面积需要填写，成本计算中销售计划之间的关系，开发量与销售量之间的关系、注意节奏表”中的蓝色底纹标注区域，注意说明中的填写项需成）；
能大于累计开发套数，销售单价因“经济指标”表设置了。
房地产集团公司：小高层项目规模测算表
项目规模测算表（一）
假定：小高层最大容积率为2.0，单价为2700、销售率为100%、高层（18层）容积率为2.8，单价位2800、销售率为60%
项目规模测算表（二）
假定：小高层最大容积率为2.0，单价为2700、销售率为100%、高层（18层）容积率为2.8，单价位2600、销售率为80%
项目规模测算表（三）
假定：小高层最大容积率为2.0，单价为2700、销售率为100%、高层（18层）容积率为2.6，单价位2800、销售率为60%
项目规模测算表（四）
假定：小高层最大容积率为2.0，单价为2700、销售率为100%、高层（18层）容积率为2.6，单价位2600、销售率为80%
假定：小高层最大容积率为2.0，单价为2700、销售率为100%、高层（18层）容积率为2.6，单价位2400、销售率为100%。
房地产开发成本测算套表(全过程)
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含窗台及护栏
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0
含楼栋总配电箱及表 箱、弱电系统的管盒
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××项目商业主体建安工程费
序号 成本项目
计价基础
三 主体建筑工程费 1 基础工程费 ◆ 土方工程 ◆ 护壁护坡 ◆ 桩基础 ◆ 桩基检测费 ◆ 降水 2 结构及粗装修
基底面积
◆ 混凝土框架
建筑面积
◆ 砌体 ◆ 找平及抹灰 ◆ 防水
◆ 其它
3 幕墙、门窗工程 ◆ 幕墙工程 ◆ 单元门 ◆ 入户门 ◆ 户内门 ◆ 窗、阳台门 4 公共部位装修 ◆ 大堂精装修
◆
四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 ◆ 室内给排水
给排水 直饮水系统 热水系统 ◆ 室内采暖 ◆ 室内燃气
电梯厅数 单元数 楼梯间面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
楼梯间数量 户数
底层户数 户数
◆ 室内电气工程
◆
2 设备及安装费
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房地产成本测算表(13个表格汇总)
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###### #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
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7 其他 七 配套设施费 1 游泳池 1 会所 2 幼儿园 3 学校 5 球场 6 设备用房 7 车站建造费 8 其他 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销设施建造费 4 物业完善费 5 不可预见费
表 本汇总）
集团目标成本
分摊标准说明
可售面积单位成本 （元） 商业 0
0
总成本（万元）
0
0
0
0
490 794
0
合计
0
0
0 1284
分摊标准说明
0 0
0
0
0
0
0
0
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###### ###### ###### ###### 表中公式把地价按
###### #REF! ##### 0.00 #REF! 0.00 #REF! #DIV/0! #REF!
###### #REF! ##### 0.00 #REF! 0.00 #REF! #DIV/0! #REF!
###### #REF! ##### 0.00 #REF! 0.00 #REF! #DIV/0! #REF!
开发成本
九 期间费用
1 管理费用
2 销售费用
#DIV/0! #DIV/0!
###### #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! ###### ###### ###### ######
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房地产项目投资测算表5
不考虑持有物业到期的处置价值
问题
22.89%
期间费用 管理费用、营销费用，按不含税计算
管理费用（广义） 包含开发间接费下的项目管理费与期间费用的管理费用
含营销设施建造费、营销活动、薪酬、礼品、办公、营销支持、媒介渠道；
产品线
城市综合体（东二环泰禾广场、长安中心）
营销费用（广义）
高端住宅
（院子系列、城市豪宅）
普通住宅及其他（南通首府、1号街区、拾景园） 备注：新进入城市首个项目营销费用可适度上浮，最多不超过0.3%。
资本化利率 由资金部确定资本化利率，暂按10%计算，每年确定一次
IRR
内含报酬率：以现金流口径（含资金成本）计算的项目内部收益率，因现金流 按没季度计算，换算成年度的公式为：（1+irr季度）^4-1
NPV
净现值：以现金流口径计算的各期现金净额(含资金成本）的折现值，取资本 化利率作为折现率
现金流回正时间
非流转税税金
包括土增税、增值税的附加税（城建、教育费附加）、所得税。土地使用税和 印花税暂不考虑
税负率
（土增税+增值税+增值税的附加税+所得税）/不含税销售收入
土地增值税 所得税
项目毛利润
计算现金流口径的利息与计算土地增值税的利息基本一致（因存在循环引用， 只能取近似值），项目清算的补缴税款现金流流出时点按成本支出最后一期的 时间计算，不考虑退税
计算现金流口径的利息与计算所得税的利息基本一致（因存在循环引用，只能 取近似值），项目清算的补缴税款现金流流出时点按成本支出最后一期的时间 计算，不考虑退税
不含税销售收入+土地抵减销项税额-项目开发成本-期间费用
土地抵减销项税额
按税法规定地价成本可以抵扣销售税额，向客户收取的款项含11%的销项，地 价成本的抵减作用使得这部分款项不需要纳税，可以作为利润的一个增项
问题
22.89%
期间费用 管理费用、营销费用，按不含税计算
管理费用（广义） 包含开发间接费下的项目管理费与期间费用的管理费用
含营销设施建造费、营销活动、薪酬、礼品、办公、营销支持、媒介渠道；
产品线
城市综合体（东二环泰禾广场、长安中心）
营销费用（广义）
高端住宅
（院子系列、城市豪宅）
普通住宅及其他（南通首府、1号街区、拾景园） 备注：新进入城市首个项目营销费用可适度上浮，最多不超过0.3%。
资本化利率 由资金部确定资本化利率，暂按10%计算，每年确定一次
IRR
内含报酬率：以现金流口径（含资金成本）计算的项目内部收益率，因现金流 按没季度计算，换算成年度的公式为：（1+irr季度）^4-1
NPV
净现值：以现金流口径计算的各期现金净额(含资金成本）的折现值，取资本 化利率作为折现率
现金流回正时间
非流转税税金
包括土增税、增值税的附加税（城建、教育费附加）、所得税。土地使用税和 印花税暂不考虑
税负率
（土增税+增值税+增值税的附加税+所得税）/不含税销售收入
土地增值税 所得税
项目毛利润
计算现金流口径的利息与计算土地增值税的利息基本一致（因存在循环引用， 只能取近似值），项目清算的补缴税款现金流流出时点按成本支出最后一期的 时间计算，不考虑退税
计算现金流口径的利息与计算所得税的利息基本一致（因存在循环引用，只能 取近似值），项目清算的补缴税款现金流流出时点按成本支出最后一期的时间 计算，不考虑退税
不含税销售收入+土地抵减销项税额-项目开发成本-期间费用
土地抵减销项税额
按税法规定地价成本可以抵扣销售税额，向客户收取的款项含11%的销项，地 价成本的抵减作用使得这部分款项不需要纳税，可以作为利润的一个增项
房地产企业开发成本测算全表
新增
10元/㎡（可退）
一万元以下忽略不计 暂按315万，由于新旧文件人 防比例不同，会有增减。 建安成本的2.54%（可下调）
一个点800元
已取消收费项目，但会以其他 方式收取 需做地震安全评价工作报告。
1500元/套 建筑面积×0.7+降水井× 20000 建安成本的1.5‰ 设施安装
建安成本的1.2‰
公共部位普通装修 门厅部位 公共楼梯间 其它 小计 3.00 8.00 0.00 11.00 31.500 84.000 0.000 115.500
7 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
其它建筑分包工程 栏杆、空调围栏 屋面瓦工程 钢结构工程 指示牌及安装 信报箱工程 其它 8.00 0.00 0.00 5.00 1.00 0.00 84.000 0.000 0.000 52.500 10.500 0.000
二、开发成本（估算，仅供参考）
建筑面积暂按：105000.00 建安成本：148890000.00
平方造价暂按：1
开发成本：3754.
序 号
项目内容
楼面单价 （元/平米）
总款（万元）
一
1 2 3 4 5 6
土地费用
土地出让金 财务成本 契税 印花税 领证费用 服务费 小计 1447.62 30.00 57.90 0.71 0.03 2.38 1538.64 15200.010 315.000 607.950 7.455 0.266 24.990 16155.671
⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁
交通标识施工 红线内道路 围墙 市政土建工程 煤气调压站、水泵 房 小计
0.80 13.40 6.00 2.00 4.00 164.70
8.400 140.700 63.000 21.000 42.000 1729.350
房地产项目现金流测算表
计容积率面积 （㎡）
幼儿园
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其他
合计
0
车库
284个
地下住宅
不计容积率面积 （㎡）
红线外 （地下室含设备用房
与人防）
合计
0
可售面积地上（㎡） 可售面积地上地下（㎡）
0
0
注：可售面积的计算公 式根据项目实际情况进
类别 土地成本 前期工程费 主体建安工程费 室外工程、配套设施
金额（万元）
投资估算
税费假设 销售费用（占收入比） 管理费用（占收入比） 营业税附加及预征 营业税及附加 所得税预征 土地增值税预征
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0
0 0
0
0 0 0 #DIV/0! #DIV/0!
筹资安排
类别
金额（万元）
实收资本
股东借款
其他金融机 构投资
项目回款
0
我司投入
0
占比
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合计
0
所占比例
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平均成本（元/平 平均成本（元/平米）米）-地上可售 地上地下合计可售
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房地产公司项目测算表
项目规模测算表（一）
假定：小高层最大容积率为2.0，单价为2700、销售率为100％、高层(18层)容积率为2。
8,单价位2800、
销售率为60％
假定:小高层最大容积率为2.0，单价为2700、销售率为100％、高层（18层）容积率为2.8，单价位2700、
销售率为70%
项目规模测算表（二)
假定：小高层最大容积率为2。
0，单价为2700、销售率为100%、高层(18层）容积率为2.8,单价位2700、
销售率为85％
假定：小高层最大容积率为2.0,单价为2700、销售率为100%、高层（18层)容积率为2.8，单价位2600、
销售率为80％
项目规模测算表(三）
假定：小高层最大容积率为2.0,单价为2700、销售率为100％、高层(18层）容积率为2。
8，单价位2400、
销售率为100％
假定：小高层最大容积率为2。
0，单价为2700、销售率为100%、高层（18层）容积率为2。
6,单价位
2800、销售率为60%
项目规模测算表(四)
假定:小高层最大容积率为2。
0，单价为2700、销售率为100%、高层(18层）容积率为2。
6，单价位2600、
销售率为80％
假定：小高层最大容积率为2。
0，单价为2700、销售率为100％、高层（18层）容积率为2.6，单价位
2400、销售率为100％。
长春市房地产开发成本测算表(超实用)
2082520.00 编制说明： 462560.00 1、土地价格，商住全按3300 元计算； 3066984.00 984464.00 643688.00 2、行政性收费按长春区现行 567960.00 收费标准；
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 40
质检验收费用
计算依据及计算公式 3300 元/㎡×土地面积(住宅) 3300 元/㎡×土地面积(商业) F7+F8 ×5% F7+F8 ×0.05% 0.5 元/㎡×土地面积 1+2+3+4 1.00 元/㎡×建筑面积 90.00 元/㎡×建筑面积 22.00 元/㎡×建筑面积(公建) 82.00 元/㎡×建筑面积(住宅) 4.00 元/㎡×建筑面积 1.00 元/㎡×建筑面积 0.50 元/㎡×建筑面积 2.50 元/㎡×建筑面积 0.80 元/㎡×建筑面积 2.00 元/㎡×建筑面积 2.50 元/㎡×建筑面积 20.00 元/㎡×建筑面积 5.00 元/㎡×建筑面积 1.00 元/㎡×建筑面积 0.50 元/㎡×建筑面积 0.50 元/㎡×建筑面积 0.50 元/㎡×建筑面积 0.30 元/㎡×建筑面积 3.50 元/㎡×建筑面积 1.50 元/㎡×建筑面积 2.50 元/㎡×建筑面积 5.00 元/㎡×建筑面积 13+14+……+27 1500.00 元/㎡×建筑面积(住宅、公建) 29 20 元/㎡×建筑面积 10 元/㎡×建筑面积 25 元/户/年*户数 52 元/㎡×建筑面积 55 元/㎡×建筑面积 980 元/块 81 元/㎡×建筑面积 26 元/㎡×建筑面积 17 元/㎡×建筑面积 15 元/㎡×建筑面积
2024年度干货分享丨房地产项目的投资测算附表格明细
04
建设成本测算
16
前期工程费用计算
01
土地购置费用
包括土地使用权出让金、土地征收 补偿费用等。
地质勘察费用
用于地质勘探、土壤测试等。
03
2024/3/23
02
规划设计费用
涵盖规划编制、建筑设计、景观设 计等费用。
临时设施费用
包括临时道路、临时用电、临时用 水等费用。
04
17
建筑安装工程费用计算
01
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、排水、 通讯等基础设施的建设费用。
03
工程建设其他费用
包括勘察设计费、监理费、质检 费等。
2024/3/23
02
公共配套设施费
包括学校、医院、公园等公共配 套设施的建设费用。
04
预备费
用于应对不可预见因素和价格波 动，通常为土地开发费用的5%-
10%。
15
2024/3/23
建议与措施
针对项目存在的问题和风险，提出相 应的建议和措施，如优化设计方案、 加强成本控制、调整定价策略等。
31
感谢您的观看
THANKS
2024/3/23
32
建设成本控制
分析建设成本的控制情况 ，提出降低成本的建议
利润率水平
分析项目的利润率水平， 判断项目的盈利能力
投资回报率水平
分析项目的投资回报率水 平，判断项目的投资价值
和风险
2024/3/23
30
项目可行性判断及建议
2024/3/23
项目可行性判断
根据投资测算结果和关键指标分析， 判断项目是否可行
控制投资风险
投资测算可以帮助投资者识 别项目潜在的风险点，并制 定相应的风险控制措施，降 低投资风险。
房地产开发成本测算套表(全部过程)
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◆ 电梯厅装修 ◆ 单元入口装修 ◆ 楼梯间 ◆ 外立面装修 ◆ 外墙外保温 ◆ 屋面 ◆ 栏杆
楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰 其他
◆
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烟感、温感、报警、 消防广播
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密闭门、气体过滤装 置
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第 2 页
单位成本（元/㎡） ¥860.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥25.00 ¥25.00 ¥25.00 ¥25.00 ¥2,200.00 ¥2,200.00 ¥2,200.00 ¥150.00 ¥70.00 ¥50.00 ¥30.00 ¥100.00
单项成本（元） ¥170,796,000.00 ¥170,796,000.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥34,659,200.00 ¥0.00 ¥500,000.00 ¥8,539,800.00 ¥8,539,800.00 ¥8,539,800.00 ¥8,539,800.00 ¥1,188,422,400.00 ¥52,430,400.00 ¥699,072,000.00 ¥436,920,000.00 ¥217,903,920.00 ¥81,028,800.00 ¥37,813,440.00 ¥17,079,600.00 ¥10,247,760.00 ¥34,159,200.00
一、指标分解： 项目规划 一、土地面积m² 1、住宅建筑占面m² 2、商业建筑占面m² 3、不计容建筑总面积 4、地下建筑占面m² 5、负一楼商业面积（不计容） 5、总建筑面积
拟定容积率 2 80.00% 6.00% 1
密度% 30%
面积m² 198600 317760 23832 341592 198600 0 540192
返还住宅面积/金额
160车位/金额 ¥0.00
总平方/总额 0 ¥0.00
备注
工程量（㎡） 198600 341592 341592 198600 341592 341592 540192 540192 341592 341592 341592 341592 341592 23832 317760 198600 540192 540192 341592 341592 341592
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深圳市国银通资产管理有限公司---项目部
2016年3月26日14:50:32
六、毛利及净利： 总营业收入（元） ¥3,209,376,000.00 总营业支出（元） ¥2,011,925,519.60 毛利润（元） ¥1,197,450,480.40 净利润（元） ¥1,041,261,287.30 投资收益 59.52%
说明
二、销售收入测算： 总建筑面积(m²) 8756 合计 除去返还面积总额
物业分类 建筑面积(m²) 商铺/一楼 23832 商业/负一楼（不计容商业）0 住宅 341592 车库/1/2层（438车位） 198600 564024
单价(元/m²) ¥20,000.00 ¥8,000.00 ¥0.00
深圳市国银通资产管理有限公司---项目部
2016年3月26置：非农建设用地，地块位于龙华区路***与***路交汇地段，批复用地面积：平方。贡献用地：平方（贡献道路用地）。建设用地：平方。容 积 率：2，用地性质：二类居住用地，计容建筑面积：平方。其中住宅 平方；商业 平方；社区管理用房 平方；物业服务用房 平方；12 班幼儿园 平方米（独 立占地 平方米）；警务室 平方；便民服务站 平方。机动车停车位 辆。
建安工程费的1%
四、期间成本： 成本项目 一、销售期间费用 1、销售代理费 2、广告推广费 3、房地产初始登记费 4、印花税 5、管理费用 二、财务费用 1、收益期贷款利息 2、其他财务费用 三、不可预见费用 1、基本预备费用 合计 总额/元/m² ¥3,209,376,000.00 ¥3,209,376,000.00 ¥3,209,376,000.00 ¥3,209,376,000.00 ¥1,611,781,520.00 540192 540192 540192 单项成本 ¥73,280,175.60 ¥32,093,760.00 ¥16,046,880.00 ¥0.00 ¥962,812.80 ¥24,176,722.80 ¥54,019,200.00 ¥43,215,360.00 ¥10,803,840.00 ¥59,421,120.00 ¥59,421,120.00 ¥186,720,495.60 单位成本 1.00% 0.50% 0.00% 0.03% 1.50% ¥80.00 ¥20.00 110.00 估算依据说明 总销的1~2% 总销的0.5~1% 卖家出 销售收入的0.03% 开发成本的1~2% 利率计财务发生费用/100元/㎡
建安工程费的5%
五、各项税费： 成本项目 一、税费 1、营业税及附加 2、土地增值税 合计 工程量（㎡） ¥3,209,376,000.00 ¥3,209,376,000.00 单项成本（元） ¥181,329,744.00 ¥32,093,760.00 ¥213,423,504.00 单位成本（元/㎡） 5.65% 1.00% 估算依据说明 销售收入的5.565% 销售收入的1%
估算依据说明
50万包干 按建面10~30元/㎡ 建安造价10~30元/㎡ 按建面10~30元/㎡ 按建面10~30元/㎡
深圳市国银通资产管理有限公司---项目部
2016年3月26日14:50:32
6、建安工程审价费 合计
341592
¥37,575,120.00 ¥1,611,781,520.00
¥110.00
总价(元) ¥476,640,000.00 ¥0.00 ¥2,732,736,000.00 ¥0.00 ¥3,209,376,000.00
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深圳市国银通资产管理有限公司---项目部
2016年3月26日14:50:32
返还商业面积/金额 ¥0.00 三、开发成本： 成本项目 一、土地获得价款 1、土地成本 2、补缴地价 3、改性报批费用 4、补缴地税 5、收购价 6、拆迁补偿(村委) 二、前期费用 1、招投标费 2、工程监理费 3、可行性研究费 4、勘测设计、规划报批审图费 5、规划设计费 6、场地平整费 7、城建及配套部门征询费 三、建安工程费 1、商业 2、住宅 3、地下车库 四、配套和总体费 1、供电工程费 2、供水工程费 3、电话通讯工程费 4、有限电视配套费 5、绿化、道路建设费
七、总单价： 总营业收入（元） ¥3,209,376,000.00 总营业支出（元） ¥2,011,925,519.60 可销售总建筑面积(m²) 341592 总建安成本均价元/m² ¥100,596.28 总销售均价元/m² ¥9,395.35
第 4 页
单位成本（元/㎡） ¥860.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥25.00 ¥25.00 ¥25.00 ¥25.00 ¥2,200.00 ¥2,200.00 ¥2,200.00 ¥150.00 ¥70.00 ¥50.00 ¥30.00 ¥100.00
单项成本（元） ¥170,796,000.00 ¥170,796,000.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥34,659,200.00 ¥0.00 ¥500,000.00 ¥8,539,800.00 ¥8,539,800.00 ¥8,539,800.00 ¥8,539,800.00 ¥1,188,422,400.00 ¥52,430,400.00 ¥699,072,000.00 ¥436,920,000.00 ¥217,903,920.00 ¥81,028,800.00 ¥37,813,440.00 ¥17,079,600.00 ¥10,247,760.00 ¥34,159,200.00
一、指标分解： 项目规划 一、土地面积m² 1、住宅建筑占面m² 2、商业建筑占面m² 3、不计容建筑总面积 4、地下建筑占面m² 5、负一楼商业面积（不计容） 5、总建筑面积
拟定容积率 2 80.00% 6.00% 1
密度% 30%
面积m² 198600 317760 23832 341592 198600 0 540192
返还住宅面积/金额
160车位/金额 ¥0.00
总平方/总额 0 ¥0.00
备注
工程量（㎡） 198600 341592 341592 198600 341592 341592 540192 540192 341592 341592 341592 341592 341592 23832 317760 198600 540192 540192 341592 341592 341592
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深圳市国银通资产管理有限公司---项目部
2016年3月26日14:50:32
六、毛利及净利： 总营业收入（元） ¥3,209,376,000.00 总营业支出（元） ¥2,011,925,519.60 毛利润（元） ¥1,197,450,480.40 净利润（元） ¥1,041,261,287.30 投资收益 59.52%
说明
二、销售收入测算： 总建筑面积(m²) 8756 合计 除去返还面积总额
物业分类 建筑面积(m²) 商铺/一楼 23832 商业/负一楼（不计容商业）0 住宅 341592 车库/1/2层（438车位） 198600 564024
单价(元/m²) ¥20,000.00 ¥8,000.00 ¥0.00
深圳市国银通资产管理有限公司---项目部
2016年3月26置：非农建设用地，地块位于龙华区路***与***路交汇地段，批复用地面积：平方。贡献用地：平方（贡献道路用地）。建设用地：平方。容 积 率：2，用地性质：二类居住用地，计容建筑面积：平方。其中住宅 平方；商业 平方；社区管理用房 平方；物业服务用房 平方；12 班幼儿园 平方米（独 立占地 平方米）；警务室 平方；便民服务站 平方。机动车停车位 辆。
建安工程费的1%
四、期间成本： 成本项目 一、销售期间费用 1、销售代理费 2、广告推广费 3、房地产初始登记费 4、印花税 5、管理费用 二、财务费用 1、收益期贷款利息 2、其他财务费用 三、不可预见费用 1、基本预备费用 合计 总额/元/m² ¥3,209,376,000.00 ¥3,209,376,000.00 ¥3,209,376,000.00 ¥3,209,376,000.00 ¥1,611,781,520.00 540192 540192 540192 单项成本 ¥73,280,175.60 ¥32,093,760.00 ¥16,046,880.00 ¥0.00 ¥962,812.80 ¥24,176,722.80 ¥54,019,200.00 ¥43,215,360.00 ¥10,803,840.00 ¥59,421,120.00 ¥59,421,120.00 ¥186,720,495.60 单位成本 1.00% 0.50% 0.00% 0.03% 1.50% ¥80.00 ¥20.00 110.00 估算依据说明 总销的1~2% 总销的0.5~1% 卖家出 销售收入的0.03% 开发成本的1~2% 利率计财务发生费用/100元/㎡
建安工程费的5%
五、各项税费： 成本项目 一、税费 1、营业税及附加 2、土地增值税 合计 工程量（㎡） ¥3,209,376,000.00 ¥3,209,376,000.00 单项成本（元） ¥181,329,744.00 ¥32,093,760.00 ¥213,423,504.00 单位成本（元/㎡） 5.65% 1.00% 估算依据说明 销售收入的5.565% 销售收入的1%
估算依据说明
50万包干 按建面10~30元/㎡ 建安造价10~30元/㎡ 按建面10~30元/㎡ 按建面10~30元/㎡
深圳市国银通资产管理有限公司---项目部
2016年3月26日14:50:32
6、建安工程审价费 合计
341592
¥37,575,120.00 ¥1,611,781,520.00
¥110.00
总价(元) ¥476,640,000.00 ¥0.00 ¥2,732,736,000.00 ¥0.00 ¥3,209,376,000.00
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深圳市国银通资产管理有限公司---项目部
2016年3月26日14:50:32
返还商业面积/金额 ¥0.00 三、开发成本： 成本项目 一、土地获得价款 1、土地成本 2、补缴地价 3、改性报批费用 4、补缴地税 5、收购价 6、拆迁补偿(村委) 二、前期费用 1、招投标费 2、工程监理费 3、可行性研究费 4、勘测设计、规划报批审图费 5、规划设计费 6、场地平整费 7、城建及配套部门征询费 三、建安工程费 1、商业 2、住宅 3、地下车库 四、配套和总体费 1、供电工程费 2、供水工程费 3、电话通讯工程费 4、有限电视配套费 5、绿化、道路建设费
七、总单价： 总营业收入（元） ¥3,209,376,000.00 总营业支出（元） ¥2,011,925,519.60 可销售总建筑面积(m²) 341592 总建安成本均价元/m² ¥100,596.28 总销售均价元/m² ¥9,395.35
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