上海市内销商品房
上海市商品房销售方案
上海市商品房销售方案一、背景介绍上海市商品房销售方案是根据上海市的房地产市场需求和政策要求制定的一套销售方案，旨在规范商品房销售行为，保护购房者的利益，促进房地产市场的稳定发展。
二、销售对象该销售方案适用于上海市内各区县的商品房项目，销售对象包括自住需求的居民购房者、投资者以及其他符合购房资格的个人和机构。
三、销售流程1. 市场调研和项目规划在确定要推出的商品房项目之前，开发商必须进行市场调研，了解当前市场需求和竞争情况，综合考虑区域、项目规模、环境等因素，制定详细的项目规划。
2. 预售备案和摇号方式开发商需要按照上海市相关规定，提前向相关部门备案，并确定预售时间和摇号方式。
摇号方式可以采用电子摇号、现场摇号或其他公平公正的摇号方式。
购房者在摇号成功后，与开发商签订正式的销售合同。
销售合同中应包含商品房的房源、面积、价格、付款方式等详细信息，以及双方的权益和责任。
4. 付款方式和期限购房者按照销售合同约定的付款方式和期限付款。
通常情况下，首付款按照一定比例分期支付，余款可以选择贷款或一次性支付。
5. 房屋交付和验收购房者支付完成全部款项后，开发商按照约定的时间将房屋交付给购房者。
购房者需要对房屋进行验收，确认无质量问题后办理过户手续。
四、购房者权益保障1. 价格透明公示开发商在销售过程中必须公示商品房的价格，不得随意涨价，不得收取任何额外的费用。
2. 规范销售行为开发商和中介机构在销售过程中必须遵守相关法律法规，不得虚假宣传、误导消费者，不得采取不正当手段获取购房者的同意。
购房者和开发商签订的销售合同具有法律效力，双方应按照合同约定履行权利和义务，确保购房者的权益得到保障。
4. 交付质量保证开发商必须按照相关标准和规定，确保交付的商品房质量合格，若出现质量问题，应及时处理和修复。
5. 维修和保修服务购房者在购房后的一定期限内，享有开发商提供的免费维修和保修服务，并有权要求开发商解决房屋内外墙渗漏、供排水管道堵塞等常见问题。
上海商品房预售的条件和标准
上海商品房预售的条件和标准上海商品房预售的条件和标准一、引言上海作为我国经济最具活力的城市之一，房地产市场一直备受关注。
而作为购房者，了解上海商品房预售的条件和标准对于选择合适的房产至关重要。
本文将从多个维度深入探讨上海商品房预售的条件和标准，帮助读者全面了解相关信息。
二、概述上海商品房预售的条件和标准1. 预售条件上海商品房预售需满足一定条件，包括但不限于土地出让、规划许可证、建设工程规划许可证等。
这些条件保障了商品房的合法性和规范性，为购房者提供了保障。
2. 预售标准上海商品房预售的标准包括开发企业的资质、预售合同签订、价格公示等。
购房者可根据这些标准评估房产的可靠性和适用性，避免因为购房合同等问题而导致的风险。
三、预售条件深度剖析1. 土地出让上海商品房预售的第一条件是土地出让。
根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房预售必须在取得土地使用权之后进行。
土地出让合同是商品房预售的合法依据，有关规定保证了商品房的合法性和可售性。
2. 规划许可证商品房的规划许可证是商品房预售的重要凭证，代表了商品房项目的合法建设。
购房者在选购商品房时，应当仔细核查开发企业是否取得了规划许可证，以确保商品房项目的合法性。
3. 建设工程规划许可证商品房项目的建设工程规划许可证是商品房预售的又一重要凭证，代表了商品房项目的合法开发和建设。
购房者在签订预售合同前，务必查验开发企业是否取得了建设工程规划许可证，以避免项目存在违法建设行为。
四、预售标准全面解读1. 开发企业资质上海商品房预售要求开发企业具备相应的资质。
购房者在购房前应当查验开发企业的资质证明，了解其开发商信誉和实力，以保证所购商品房的品质和可靠性。
2. 预售合同签订《商品房销售合同》是商品房预售的关键环节，是购房者和开发企业之间的法律约束。
购房者应当仔细阅读合同内容，了解其中的权利和义务条款，以免因合同纠纷而导致争端。
3. 价格公示商品房预售的价格公示是保障购房者权益的一项重要举措。
【法规标题】上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则
【法规标题】上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则【颁布单位】上海市房地局【发文字号】沪房地交[1995]302号【颁布时间】1995年07月01日【生效时间】1995年07月01日【全文】上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则第一条为促进上海房地产市场健康有序地发展，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市商品房预售管理办法》，结合本市实际情况，特制定本实施细则。
第二条本细则适用于经本市工商行政管理部门注册登记，并向本市房地产管理部门备案的房地产开发经营企业，包括外商投资房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业），在本市投资建造的内销、外销商品房的预售管理。
第三条本细则所称的商品房预售，系指开发经营企业依法投资建造的内销或外销商品房在房屋竣工交付前预先出售给承购人，与承购人签订商品房预售合同（包括与承购人签订的预订、预约或认购、定购等合约），并向承购人收取定金或房价款的行为。
第四条上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市商品房预售管理的行政主管部门。
页脚内容1浦东新区综合规划土地局（以下简称浦东新区规土局）和各区、县房产管理局（以下简称区、县房管局），是本行政区域内的内销一般标准商品房（不包括外资投资开发经营的内销商品房）预售的行政主管部门，业务上受市房地局领导。
第五条本市内销、外销商品房预售统一实行预售许可证制度，商品房预售许可证由市房地局统一印制正、副本。
市房地局负责核发本市行政区域内的外销商品房、外资内销商品房及已经原市房产管理局（以下简称市房管局）或市外商投资工作委员会（以下简称市外资委）批准建造的内销高标准商品房的预售许可证。
浦东新区规土局和各区、县房管局负责核发建造在本行政区域内的内资投资开发经营的内销一般标准商品房的预售许可证。
第六条开发经营企业申请商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证或已办理建设用地划拨手续，取得建设用地许可证；（二）持有建设工程规划许可证；（三）完成建筑安装工作量占该工程建安总投资的25％以上或建筑物设计地坪以上的基础工程验收合格，已经确定施工进度和竣工交付日期，并落实水、电、煤等配套工程；（四）已与在本市注册的银行签订了预售款监管协议；（五）内资开发经营企业申请外销商品房预售，需持有经市房地局（包括原市房管局）批准的外销商品房专项经营权批复。
上海商品房预售管理办法内容.doc
上海商品房预售管理办法内容第八条开发经营企业申请预售外销，除提交本细则第七条规定的证件及资料外，还应提交：一有偿出让或;开发经营企业批租地块是毛地或生地，还需提交动迁及市政配套合同。
二外商投资开发经营企业应提交市外资委的企业批准证书;内资开发经营企业则应提交经市房地局批准的该项目外销专项经营权批复。
为了规范我国的房地产市场，国家和地方出台了一系列的法律政策来对房地产交易市场进行调整，那么，在国家房地产管理法和预售管理办法的基础上关于城市商品房的预售各地方都有哪些规定呢，我们一起来看一下上海商品房预售管理办法内容具体是怎样的。
上海商品房预售管理办法第一条为促进上海房地产市场健康有序地发展，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国》及建设部《城市商品房预售管理办法》，结合本市实际情况，特制定本实施细则。
第二条本细则适用于经本市工商行政管理部门注册登记，并向本市房地产管理部门备案的房地产开发经营企业，包括外商投资房地产开发经营企业(以下简称开发经营企业)，在本市投资建造的内销、外销商品房的预售管理。
第三条本细则所称的商品房预售，系指开发经营企业依法投资建造的内销或外销商品房在房屋竣工交付前预先出售给承购人，与承购人签订(包括与承购人签订的预订、预约或认购、定购等合约)，并向承购人收取或房价款的行为。
第四条上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市商品房预售管理的行政主管部门。
浦东新区综合规划土地局(以下简称浦东新区规土局)和各区、县房产管理局(以下简称区、县房管局)，是本行政区域内的内销一般标准商品房(不包括外资投资开发经营的内销商品房)预售的行政主管部门，业务上受市房地局领导。
第五条本市内销、外销商品房预售统一实行预售许可证制度，由市房地局统一印制正、副本。
市房地局负责核发本市行政区域内的外销商品房、外资内销商品房及已经原市房产管理局(以下简称市房管局)或市外商投资工作委员会(以下简称市外资委)批准建造的内销高标准商品房的预售许可证。
无效合同的例子3篇
无效合同的例子3篇《人民法院案例选》xx年第四辑，总第42辑，第107117页：姚建平等诉林顿公司房屋预售不能按期交房应按约定的回购价退还房款案案情：xx年10月18日，姚建平、姚鑫(原告)和上海林顿大厦置业有限公司(被告一)签订《上海市内销商品房预售合同》，约定，原告购买被告一所建林顿大厦(xx年7月8日取得《预售许可证》，xx年5月30日由被告设定抵押贷款，尚未清洁)1#24层A、B、C、D、E室，建筑面积389.72平方米，总价2681723元，交付使用期为xx年2月28日，被告应该在20天内先办理预售登记备案。
闸北区房地局房屋产权监理所(即现在的闸北区房地产交易中心)(被告三)于11月5日在该合同上加盖了预售登记备案印章。
同日，双方又签订《协议书》和《补充协议》各一份。
约定：首期款按照总价的52%支付，其余48%的购房款采用授权出租方式支付，即原告敬爱那个所购物业授权被告一出租四年，租期自xx年3月1日起算，被告一以其所得租金收入足额冲抵原告应支付的购房余款;如原告履行了协议约定的付款义务，则被告一同意在xx年3月1日以后的两个月内，案预售合同约定房价总额的124%的优惠接受原告退房;被告一保证所售物业不存在重复预售、出售或设定抵押、担保;上海大正(集团)有限公司(被告二)为被告一提供担保。
原告后按合同约定支付了购房款1394261元及费用6267元，并于xx年12月15日向被告一发出"到xx年4月15日要求退房，付清房款"的退房通知，被告一予以收具。
xx年5月27日，原告和被告一、被告二签订《还款协议书》约定由于被告一无法按期交房，被告二作为担保单位，争取在今年6月7日钱全额归还房款，最晚不超过6月28日归还房款和利息。
由于到期未还，原告于xx年10月13日起诉要求解除预售合同，被告一退还全额房款2681273元并支付利息，被告二、被告三承担连带责任。
被告一承认事实，但是不同意全部诉讼请求。
上海安置房和商品房的区别 哪个比较好
上海安置房和商品房的区别哪个比较好导读:本文介绍在房屋买房，建筑类型的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
安置房和商品房都是很常见的一种房屋，在市场上也是很常见的，上海的朋友们在买房子的时候，可以根据自己的需求来购买合适的房屋，这样居住起来会更加的舒适。
那么上海安置房和商品房的区别?哪个比较好?我们来看看小编的相关介绍与讲述吧。
上海安置房和商品房的区别1、安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。
2、商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受上海政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。
商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
3、上海安置房屋的土地是划拨的，因此与购买的正常商品房(商品房开发,开发商取得土地是通过出让方式)是有区别的。
但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，可以进行上市交易。
所以要看开发商是否对安置房进行产权登记。
4、很多上海安置房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。
很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金。
而商品房是完全产权，即完全的房屋所有权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。
所以，安置房在以后再次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。
上海安置房和商品房哪个比较好1、动迁安置房它的价格通常比同小区内的商品房便宜很多。
但是上海动迁安置房不能像商品房一样为开发商带来利润，新建动迁安置房也不上市销售，所以为了提高容积率，有些动迁房甚至设计成2梯6户或7户，而商品房则一般是1梯2户或2梯4户。
上海市公安局关于印发《上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定》及其实施意见的通知
上海市公安局关于印发《上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定》及其实施意见的通知文章属性•【制定机关】上海市公安局•【公布日期】1996.09.22•【字号】[1996]沪公[治]173号•【施行日期】1996.09.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】户籍、身份证管理正文上海市公安局关于印发《上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定》及其实施意见的通知（[1996]沪公［治］173号一九九六年九月二十二日）各公安分局、县公安局，浦东新区公安局、市局有关单位：现将经市人民政府同意、由市公安局、市房地局制定的《上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定》，以及市局《关于贯彻〈上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定〉的实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
附：（1）《上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定》。
（略）（2）《关于贯彻〈上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定〉的实施意见》。
关于贯彻《上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定》的实施意见（试行）为了认真贯彻执行《上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定》（沪府发［1996］30号文附件一），切实加强本市外来人口管理，适应本市经济和社会发展的需要，现根据《上海市蓝印户口管理暂行规定》和《上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定》和本市的实际情况，提出如下实施意见。
一、严格审核、审批，规范各项工作制度。
实施购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定，是本市现行户籍管理制度改革的一个重大突破，其目的是加快本市经济和社会发展。
户口管理是一项政策性很强的工作，必须加强领导，精心组织，落实各项管理措施，严格审核审批，规范各项工作制度。
1.各分、县局和浦东新区公安局户政部门要认真做好对购房申报蓝印户口人员的资格审核制度。
购房者申报蓝印户口必须先到房屋所在区、县公安分、县局户政部门提交以下证明材料：（1）购房者要求申报蓝印户口申请书；（2）购买新建内销商品住宅申报蓝印户口资格认证审核表；（3）上海市内销商品房出售合同；（4）房地产权证；（5）教育部门出具的学历证明；（6）计划生育部门出具的符合计划生育政策的证明；（7）公证部门出具的未曾劳教或被追究刑事责任的公证书；（8）中华人民共和国居民身份证（复印件）；（9）常住户口所在地的户籍证明；（10）购房者为配偶或其他直系亲属申报蓝印户口的，还须提供公证部门出具的申报蓝印户口者与购房者的关系的公证书（为配偶申报的，出具结婚证复印件）。
【法规标题】上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则
∙【法规标题】上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则∙【颁布单位】上海市房地局∙【发文字号】沪房地交[1995]302号∙【颁布时间】1995年07月01日∙【生效时间】1995年07月01日∙【全文】上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则第一条为促进上海房地产市场健康有序地发展，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市商品房预售管理办法》，结合本市实际情况，特制定本实施细则。
第二条本细则适用于经本市工商行政管理部门注册登记，并向本市房地产管理部门备案的房地产开发经营企业，包括外商投资房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业），在本市投资建造的内销、外销商品房的预售管理。
第三条本细则所称的商品房预售，系指开发经营企业依法投资建造的内销或外销商品房在房屋竣工交付前预先出售给承购人，与承购人签订商品房预售合同（包括与承购人签订的预订、预约或认购、定购等合约），并向承购人收取定金或房价款的行为。
第四条上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市商品房预售管理的行政主管部门。
浦东新区综合规划土地局（以下简称浦东新区规土局）和各区、县房产管理局（以下简称区、县房管局），是本行政区域内的内销一般标准商品房（不包括外资投资开发经营的内销商品房）预售的行政主管部门，业务上受市房地局领导。
第五条本市内销、外销商品房预售统一实行预售许可证制度，商品房预售许可证由市房地局统一印制正、副本。
市房地局负责核发本市行政区域内的外销商品房、外资内销商品房及已经原市房产管理局（以下简称市房管局）或市外商投资工作委员会（以下简称市外资委）批准建造的内销高标准商品房的预售许可证。
浦东新区规土局和各区、县房管局负责核发建造在本行政区域内的内资投资开发经营的内销一般标准商品房的预售许可证。
第六条开发经营企业申请商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证或已办理建设用地划拨手续，取得建设用地许可证；（二）持有建设工程规划许可证；（三）完成建筑安装工作量占该工程建安总投资的25％以上或建筑物设计地坪以上的基础工程验收合格，已经确定施工进度和竣工交付日期，并落实水、电、煤等配套工程；（四）已与在本市注册的银行签订了预售款监管协议；（五）内资开发经营企业申请外销商品房预售，需持有经市房地局（包括原市房管局）批准的外销商品房专项经营权批复。
上海市内销商品房预售契约
上海市内销商品房预售契约近年来，随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产市场成为了国民经济的重要支柱之一。
作为中国最大的城市之一，上海的房地产市场一直备受关注。
其中，上海市内销商品房预售契约是房地产市场中的一个重要环节。
上海市内销商品房预售契约是指购房人与开发商在商品房项目尚未建成或尚未竣工前，通过签订预售契约的方式进行购房交易。
预售契约是购房人与开发商之间的法律文件，规定了双方的权利和义务，保障了购房人的合法权益。
首先，上海市内销商品房预售契约的签订对于购房人来说具有重要意义。
购房人通过签订预售契约，可以提前锁定心仪的房源，避免了后期房源紧张或价格上涨的风险。
同时，预售契约中规定了购房人的权益保障，如购房人享有优先购买权、签约后享受价格优惠等。
这些都为购房人提供了更多的选择和保障，使购房过程更加顺利和安心。
其次，上海市内销商品房预售契约对于开发商来说也具有重要意义。
通过预售契约，开发商可以提前获取购房人的购房需求和意愿，为项目规划和销售策略提供参考。
同时，预售契约还为开发商提供了资金上的支持，通过购房人的定金或首付款，开发商可以提前获得一部分资金，用于项目的建设和推进。
这对于开发商来说是一种有效的资金运作方式，有助于项目的顺利进行。
然而，上海市内销商品房预售契约也存在一些问题和争议。
首先，一些购房人对于预售契约中的条款不够了解，容易陷入不利的境地。
例如，一些预售契约中规定了开发商可以在项目建设过程中进行调整，如面积、户型、装修等方面的调整。
这给购房人带来了一定的不确定性，可能导致购房人在交付房源时无法如愿得到自己期望的房屋。
其次，一些开发商在签订预售契约时存在不规范的行为，如虚假宣传、不履行约定等。
这给购房人带来了很大的困扰和损失，也损害了整个房地产市场的信誉。
为了解决上述问题，上海市政府和相关部门出台了一系列政策和措施。
首先，加强对预售契约的监管和管理，严格规范开发商的行为。
例如，要求开发商在签订预售契约前必须向购房人提供真实、准确的房屋信息，不得虚假宣传或变相涨价。
房屋的“大产证”与“小产证”
新闻法律风防法怡法律新闻法律事件立法动态 检察风云诉讼 物权 劳动 房产 物业 婚姻 涉外 知产 企业 网络 综合 案例典型案例 指引系统 法律常识 风防智库 法怡圈内人 法怡人才资源法苑拾慧 精品书刊首页 >> 房产专页 >> 房产案例 >> 房屋买卖合同的履行案例法怡邮箱 我们的法怡 关于法怡 帮助关键字：房屋的“大产证”与“小产证”发布日期： 发布人或来源：法怡网 【字体：大中小】【案情】华歌房产公司于2003年2月3日取得“华歌苑”的《上海市内销商品房预售许可证》。
2003年5月，张某与华歌房产公司签订《上海市内销房屋预售合同》一份，约定：张某购买本市“华歌苑”房屋1套，房款60万元。
同时双方在补充条款中约定：张某入住后半年内华歌房产公司办出商品房产权证，如逾期，华歌房公司承担已收房款2%的违约金。
之后，张某按约支付了房款，华歌房产公司于2004年10月16日取得“华歌苑”房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，2004年10月25日，华歌房产公司将系争房屋交付张某，2005年3月16日华歌房产公司取得“华歌苑”房屋的《上海市房地产权证》。
后张某以华歌房产公司未按期办出房地产权证为由，将华歌房产公司诉至法院。
在法院审理中，原告张某诉称：华歌房地产公司交付房屋后，未按合同约定在半年内办出其所购房屋的产权证，故诉至法院，请求华歌房产公司按合同约定承担违约责任。
被告华歌房产公司辩称：双方在合同中约定，其在房屋交付后半年内取得新建商品房房地产权证即“大产证”。
现其已按合同约定在交房半年内得了“大产证”，并未构成违约。
现张某要求的商品房产权证即“小产证”，需由张某自行办理，其只尽助义务，故不同意支付张某的违约金。
法院经审理后，判决驳回了原告张某的诉讼请求。
【评析】本案中，购房者与房产商对合同中约定的关于“办出商品房产权证”的理解存有分歧，因此如何诠释“大产证”和“小产证”的区别，以及对合同约定内容的理解，是解决本案的关键。
《上海市住房简史》
深圳大学考试答题纸(以论文、报告等形式考核专用)二○一三～二○一四学年度第一学期课程编号23040072 课程名称住房与住房政策主讲教师邹树彬评分学号姓名专业年级10土木3班题目：上海市住房简史随着国家住房保障制度的改革变迁，上海的住房保障制度改革主要经历了计划经济时代的福利性住房制度、住房保障制度改革的试验阶段、住房保障制度的全面改革阶段、住房保障制度改革的逆转阶段和住房保障制度改革的逐步回归等五个阶段。
第一阶段性：1949年-1978年计划经济时代的福利性住房制度1949年后中国步入了一个新的历史时期，城市住房发展也出现了新的局面。
在计划经济时代，上海逐步建立了以公有制为主体、实物分配、低租金的福利性城镇住房制度。
住房建设统一按国的基本建设投资计划进行安排，各级政府和国有企事业单位的住房建设资金90％以上来源于财政拨款，少量靠单位自筹，均需纳入基本建设计划，受基本建设规模的控制。
政府通过单位将建好的住房以每平方米月租仅0．1元左右的低租金分配给职工居住，住房成为一种福利待遇，甚至其维修也由政府和单位负责。
自1951年起，上海当地政府投资6000余万元，兴建了“1002”和“2万户”住宅，总建筑面积达64．5万平方米，后定名为曹杨一村、控江一村等18个新村。
同时，拆除了部分棚户、简屋、“滚地龙”等，改造了蕃瓜弄等一批棚户区。
29年中，政府累计投资15．7亿元，建成住宅 2009万平方米，相当于解放前夕全市居民住房面积的总和，相当多的居民家庭搬进了新建的住房。
但在“先生产，后生活”、“先治坡，后置窝”等重积累轻消费的计划经济指导思想下，在统一的计划经济中忽视了住房的发展，尤其是在十年“文革”期间，实际住房基本建设投资不断受到削减，上海的住房发展几乎陷入了停顿和倒退，出现了许多住房困难户，住房供给不足、保障程度不够成为严重的社会问题。
第二阶段性：1978年-1990年：政府提出货币分配制度尝试住房商品化改革开放后，上海市住房保障制度改革开始起步。
上海市房产管理局关于上海市内销商品房预售实行许可证制度的通知
上海市房产管理局关于上海市内销商品房预售实行许可证制度的通知文章属性•【制定机关】上海市房产管理局•【公布日期】1994.06.24•【字号】沪房[94]商字第628号•【施行日期】1994.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市房产管理局关于上海市内销商品房预售实行许可证制度的通知（沪房（９４）商字第６２８号）各区、县房产管理局、各房地产开发经营企业：为加强本市房地产市场管理，维护内销商品房交易秩序，保障交易双方合法权益，根据国务院国发［１９９２］第６１号、建设部建房［１９９３］２９８号关于“土地使用权的转让和房产所有权的转移（包括涉外房地产），必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理过户手续”，“要建立土地使用权转让、商品房屋预售、商品房向境外销售的审批制度，未达到一定投资比例和施工进度的商品房屋不得预售”的规定，经研究，对本市内销商品房的预售实行许可证制度。
现就有关问题通知如下：一、房地产开发公司预售一般标准内销商品房，须向房屋所在地的浦东新区综合规划土地局或区、县房产管理局（以下统称区、县房管部门）提出申请，经区、县房管部门批准发给上海市内销商品房预售许可证后，方可上市预售。
二、房地产开发公司预售业已批准立项的高标准内销商品房及外商投资房地产开发企业预售内销商品房，须向市房产管理局（以下简称市房管局）提出申请，经市房管局批准发给上海市内销商品房预售许可证后，方可上市预售。
三、预售内销商品房，须具备下列条件：（一）持有市计委下达的商品房项目建设计划文件，或国有土地使用权出让合同；（二）持有建设用地规划许可证、建设用地许可证和建设工程规划许可证；（三）持有本市建筑工程质监部门核发的房屋基础工程验收合格单或有关部门核发的完成建筑安装投资总额２５％以上工作量的证明；（四）制订了售楼说明书，售楼说明书的主要内容应包括：房屋座落、结构、装修、设备、面积、售价、交通、环境条件和竣工交付日期等；（五）填报了《上海市商品房价格构成表》。
上海外销商品房并轨后竞争对策思考
湾 差 不 多 ： 只 有 不到 一 成 的 移 民 不 满 意 上 海 的生
空 。 这 一 优 势 是 处 在 上 海 其 他 地 段 的 高档 内销
活 。由于 满意 度 高 ，已有 ２％ 移居 者 在 上 海 购房 。 的 ９
尚未 购房 者 中也 有 ４ ％会 在 未 来一 年 内购 买 。 另 ３
房 所 不 能 比拟 的 。除 了地 域 优 势 ，外销 房还 有 明显
的 建 筑 优 势 与 物 业 管 理 优 势 。 外 销 房 的销 售 对 象
是 针 对 收 入 较 高 的 境 外 人 士 ，一 般 都 采 用较 高的
外 ， 家搬 迁的 占２ ％ 举 ，比例 高于广东等其他地 区。 Ｏ
维普资讯
房 地产 市 场 意 猢 专
上 海外销 商 品房
２ ０ 年 ８ １Ｅ起 ，上 海正 式 实行 内外销 商品 ０１ 月 ｌ
桑 坚国
并轨 后 竞 争对 策 思 考
盘 构 成威 胁 。并轨 之后 的外销 商 品房 住 宅 ，基 本上 是 前 几年 设 计 并竣 工 落成 的 ，在 房 型 设 计 、小 区规
上 海 内外销 商 品 房 并轨 后 ， 台ｊ 弯同胞 移 居 上 海 购 买 高档 住 房 的 热 情 会 进 一 步 高 涨 。根 据 上 述 台 湾
的 调 查报 告 ，移 居 上 海 的 台湾 人 已从 早 期 的 中 小
建筑 标 准 ，无论 在 设 计 理念 或 建 筑 用材 上 ，都 比较
住 理念 已经落伍 ，市场青 睐度 已比不上正在设计
施 工 或 刚 落 成 的 高档 内销 住 宅 。
首先 ，外籍 客 源 开始 分 流 。按 原 先规 定 ，境 外 人 士 只能 购 买外销 房 ，不能 涉足 内销 房 ，而现 在 不 再 有 这 一 限制 。 港 澳 台 同胞 和 欧 美 等 外 籍 人 士 购
上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则-沪房地交[1995]302号
![上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则-沪房地交[1995]302号](https://img.taocdn.com/s3/m/fb3b26ebf80f76c66137ee06eff9aef8951e4857.png)
上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则（1995年6月4日上海市房地局印发沪房地交[1995]302号）第一条为促进上海房地产市场健康有序地发展，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市商品房预售管理办法》，结合本市实际情况，特制定本实施细则。
第二条本细则适用于经本市工商行政管理部门注册登记，并向本市房地产管理部门备案的房地产开发经营企业，包括外商投资房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业），在本市投资建造的内销、外销商品房的预售管理。
第三条本细则所称的商品房预售，系指开发经营企业依法投资建造的内销或外销商品房在房屋竣工交付前预先出售给承购人，与承购人签订商品房预售合同（包括与承购人签订的预订、预约或认购、定购等合约），并向承购人收取定金或房价款的行为。
第四条上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市商品房预售管理的行政主管部门。
浦东新区综合规划土地局（以下简称浦东新区规土局）和各区、县房产管理局（以下简称区、县房管局），是本行政区域内的内销一般标准商品房（不包括外资投资开发经营的内销商品房）预售的行政主管部门，业务上受市房地局领导。
第五条本市内销、外销商品房预售统一实行预售许可证制度，商品房预售许可证由市房地局统一印制正、副本。
市房地局负责核发本市行政区域内的外销商品房、外资内销商品房及已经原市房产管理局（以下简称市房管局）或市外商投资工作委员会（以下简称市外资委）批准建造的内销高标准商品房的预售许可证。
浦东新区规土局和各区、县房管局负责核发建造在本行政区域内的内资投资开发经营的内销一般标准商品房的预售许可证。
2021新版上海市内销商品房预售合同
YOUR LOGO2021新版上海市内销商品房预售合同Restrict the performance of the responsibilities of both parties to the contract and provide a strong literal basis for differences that may arise after cooperation.专业合同书系列，下载即可用2021新版上海市内销商品房预售合同说明：本合同书的主要作用在于约束合同双方（即甲乙双方）的履行责任，同时也为成为合作关系后可能产生的分歧，提供有力的文字性依据。
文档下载后，无加密格式，可自行修改，请放心使用。
甲方(卖方)：______________________住所：______________________________邮编：______________________________营业执照号码：______________________资质证书号码：______________________法定代表人：________________________联系电话：__________________________委托代理人：________________________联系电话：__________________________乙方(买方)：______________________国籍________________________________性别：______________________________出生年月：__________________________住所(址)：________________________邮编：______________________________身份证/护照/营业执照号码：________联系电话：__________________________委托代理人：________________________住所(址)：________________________联系电话：__________________________乙方(买方)：______________________国籍：______________________________性别：______________________________出生年月：__________________________住所(址)：________________________邮编：______________________________身份证/护照/营业执照号码：________联系电话：__________________________委托代理人：________________________住所(址)：________________________联系电话：__________________________甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《________________________》________内销商品房事宜，订立本合同。
2023年上海房产新政策解读
2023年上海房产新政策解读一、限购政策调整2023年，上海市对限购政策进行了调整，以进一步稳定市场并满足居民的合理住房需求。
具体调整如下：1. 放宽限购条件：对于在本市工作生活的非户籍居民，只要能够提供一定年限的社保或个税缴纳证明，即可购买一套住房。
2. 增加购房名额：对于符合条件的家庭，可以购买第二套改善性住房。
此外，对于多孩家庭、高层次人才等特殊群体，也相应增加了购房名额。
二、贷款政策变动1. 首套房首付比例降低：对于购买首套房的居民，首付比例由原先的30%降低至20%。
2. 房贷利率调整：根据市场情况，房贷利率进行了动态调整，以更好地满足居民的购房需求。
三、土地出让政策1. 土地供应多元化：上海市加大了对租赁住房用地的供应，并鼓励企业开发建设自持租赁住房。
2. 土地竞拍规则调整：调整了土地出让的竞拍规则，以提高土地利用效率，减少资源浪费。
四、房产税征收1. 税率调整：根据市场情况和经济发展需要，对房产税税率进行了调整。
2. 征税范围扩大：扩大了房产税的征税范围，以确保税收公平和社会公正。
五、租赁市场规范1. 租赁法规完善：上海市出台了一系列租赁法规，以规范租赁市场秩序，保护租赁双方的合法权益。
2. 租赁平台建设：鼓励企业建立规范的租赁平台，提供更多符合市民需求的租赁房源。
六、共有产权房政策1. 共有产权房供应增加：上海市加大了共有产权房的建设力度，增加市场供应量。
2. 共有产权房政策优化：完善了共有产权房的购买、转让等政策，以更好地满足中低收入家庭的住房需求。
七、人才引进与住房补贴1. 人才引进政策优化：上海市优化了人才引进政策，吸引更多高层次人才来沪工作创业。
2. 住房补贴提高：为了更好地吸引人才，上海市提高了对高层次人才的住房补贴标准。
总结：2023年上海房产新政策在限购、贷款、土地出让、房产税征收、租赁市场、共有产权房和人才引进等方面进行了全面调整和完善。
这些政策旨在进一步稳定市场、满足居民合理住房需求、促进经济发展和吸引人才。
上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定
上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】1996.06.24•【字号】沪府发[1996]30号•【施行日期】1996.06.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文上海市购买新建内销商品住宅申报蓝印户口的暂行规定（沪府发[1996]30号一九九六年六月二十四日）为适应社会主义市场经济体制，加快启动本市房地产市场，根据《上海市蓝印户口管理暂行规定》（1993年12月23日市政府批准发布），现就购买上海市新建内销商品住宅申报蓝印户口作如下规定：一、外省、市单位和人员购买本市新建内销商品住宅达到一定标准的，购房单位可为其职工，购房个人可为其本人或配偶或其他直系亲属申报蓝印户口。
1996年暂定为购买新建内销商品住宅每套建筑面积在80平方米以上（含80平方米）、价值在40万元以上（含40万元）的，可予申报1个蓝印户口。
二、外省、市人员是指无本市常住户口、具有合法身份证明的中国公民，包括在境外留学或工作、未取得长期居留权的中国公民。
三、适用本规定的商品住宅是指在本市注册并具有开发资质的房地产开发经营企业在本市行政区域范围内投资建造并自主经营、依法取得《内销商品房预售许可证》或《房地产权证》后首次预售或出售的新建内销商品住宅。
四、申报蓝印户口者除购房者的未成年子女外，应具备以下条件：1、年龄在18周岁以上，具有完全民事行为能力；2、具有高中以上文化程度；3、有正当的居住理由；4、符合计划生育政策；5、未曾劳教或被追究刑事责任。
五、购房者采取分期付款或抵押贷款方式购房，需付清全部房价款后，方可申报蓝印户口。
六、购房者申报蓝印户口，应在办理交易过户手续时填写《购买新建内销商品住宅申报蓝印户口资格认证审核表》，并由区、县房地产交易管理部门按本规定进行审核，符合规定的加盖印章。
七、购房者申报蓝印户口，持《购买新建内销商品住宅申报蓝印户口资格认证审核表》向房屋所在地的公安派出所申请办理手续时，应提交上海市内销商品房出售合同、房地产权证、教育部门出具的学历证明、计划生育部门出具的符合计划生育政策的证明、公证部门出具的未曾劳教或被追究刑事责任的公证书、中华人民共和国居民身份证、常住户口所在地的户籍证明或中华人民共和国护照。
上海市人民政府批转市房地局制订的关于内销商品住房种类归并若干规定的通知-沪府发[1999]42号
![上海市人民政府批转市房地局制订的关于内销商品住房种类归并若干规定的通知-沪府发[1999]42号](https://img.taocdn.com/s3/m/b80a05f1846a561252d380eb6294dd88d0d23d17.png)
上海市人民政府批转市房地局制订的关于内销商品住房种类归并若干规定的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市人民政府批转市房地局制订的关于内销商品住房种类归并若干规定的通知（沪府发〔１９９９〕４２号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局：市政府同意市房地局制订的《关于内销商品住房种类归并的若干规定》，现转发给你们，请按照执行。
上海市人民政府一九九九年十一月二十五日关于内销商品住房各类归并的若干规定为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平衡的原则，逐步建立统一的商品住房交易市场，现就内销商品住房种类归并作如下规定：一、归并的范围除花园住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房外，将普通内销商品住房、侨汇房、经济适用住房、职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
二、归类的方式（一）土地由无偿划拨向有偿使用归并１、经济适用住房。
已列入市经济适用房专项计划，取得建设用地批文，并于１９９９年１１月３０日前取得预配售许可证的项目，直接转为内销商品住房；已列入市经济适用房专项计划，取得建设用地批文，在１９９９年１１月３０日前尚未取得预配售许可证的项目，按内资六类用地土地使用权出让金（以下简称“内资六类出让金”）标准的２０％补缴出让金后，转为内销商品住房。
２、自行开发建设的职工住宅和动迁房等非商品住房项目。
１９９９年１１月３０日前竣工的项目，直接转为内销商品住房；１９９９年１１月３０日前已取得施工许可证的在建项目，按“内资六类出让金”标准的２０％补缴出让金后，转为内销商品住房；在１９９９年１１月３０日前尚未取得施工许可证的项目，在缴纳“内资六类出让金”后，转为内销商品住房。
上海市房屋土地管理局关于商品房住宅小区成立业主管理委员会的通知
上海市房屋土地管理局关于商品房住宅小区成立业主管理委员会的通知文章属性•【制定机关】上海市房屋土地管理局•【公布日期】1995.11.02•【字号】沪房地物[1995]678号•【施行日期】1995.11.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市房屋土地管理局关于商品房住宅小区成立业主管理委员会的通知（沪房地物[1995]678号）浦东新区综合规划土地局，各区(县)房管局，各房产开发单位、物业管理单位：随着改革开放的深入，本市住宅建设发展迅速，各类不同层次的住宅小区不断竣工并投入使用。
新建住宅小区的管理正在向社会化、专业化、企业化、经营型方向发展。
为了加强物业管理工作，推动业主自治管理与物业管理公司专业管理相结合的管理模式，对商品住宅区域成立业主管理委员会作如下通知：一、本通知适用于外销商品住宅、内销高标准住宅、侨汇住宅、一般商品住宅和独立高层商住楼宇。
二、住宅小区竣工交付使用，房屋出售率达到%，或出售率未满%但小区竣工使用已满两年，均应成立业主管理委员会(下称业主管委会)。
业主管委会一般由住宅小区原开发单位负责召集，也可委托住宅小区物业管理公司负责召集。
如目前无明确管理单位的，则由所在地房管办事处召集。
三、业主管委会设立的区域范围由住宅所在地的区、县房管部门参照《上海市公有住宅售后管理暂行办法》确定。
四、商品房住宅如与公有住宅出售后的房屋(不论是直管公房还是系统公房)同在一个住宅小区的，业主管委会的成立程序按《上海市公有住宅售后管理办法》执行。
五、业主管委会由业主代表大会选举产生。
业主代表大会的代表由本住宅区内房屋产权人(或委托代理人)推举产生。
代表名额分配可根据各住宅区房屋类型和建筑面积占有比例等由召集单位与业主协调确定。
业主代表大会必须有过半数以上投票权的业主代表出席才能举行。
六、业主代表大会的职责是审议、修改业主管委会章程、选举产生业主管委会；审议通过本区域业主公约、公共管理契约、房屋装修公约等，决定涉及本住宅区广大业主利益的重大事项等。
上海房产律师：房屋产权红证、绿证和黄证的区别
上海房产律师：房屋产权红证、绿证和黄证的区别根据１９９６年３⽉１⽇起施⾏的《房地产登记条例》，上海市实⾏⼟地使⽤权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利⼈颁发统⼀的房地产权证。
房地产权证分三种颜⾊，四种类型。
房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实⾏分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权⼈分别享有不同的房地产权利。
绿⾊权利：颁发给拥有⼟地使⽤权已出让、转让地块上房地产的权利⼈，该证所记载的房地产可直接进⼊房地产市场。
以下情况填写绿证：1：以出让⽅式取得⼟地使⽤权的：2：外销商品房：3：⼰补交⼟地使⽤权出让⾦的花园住宅；4：⼰补交⼟地使⽤权出让⾦的侨汇商品房。
以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：1：已补交⼟地使⽤权出让⾦的内资六类⽤地；2：⼰补交⼟地使⽤权出让⾦的内资联建、参建商品房屋；3：外资内销房；4：1994年4⽉30⽇前⽴项并取得商品房计划，1994年12⽉31⽇前领取⼟地使⽤证的内销商品房。
红证所记载的房地产不能进⼊房地产市场。
以下情况填与红证：1：申请集体所有的⾮农⽤地登记的；2：申请坐落在集体所有⼟地上单位和个⼈所有的房屋登记的。
黄⾊权证：颁发给除上述⽤地情况外的拥有其他地块上房地产的权利⼈，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关⼿续后，可进⼊房地产市场。
以下情况填写黄证：1：以征⽤划拨⽅式取得⼟地使⽤权的；2：坐落在征⽤划拨⼟地上的单位和个⼈的房屋；3：公有住宅出售后的房屋；4：职⼯购买的平价房、优惠价房等；5：补偿所得的房屋。
另外，现在市场上还有⼀种咖啡⾊房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使⽤的⼀种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。
此证⾃1996中3⽉1⽇起已停⽌发放。
最新法规规定：所有黄证将转变为绿证。
使⽤权房屋将不得直接上市交易。
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预售合同
甲方（卖方）：______________________ 住所：______________________________ 邮编：______________________________ 营业执照号码：______________________ 资质证书号码：______________________ 法定代表人：________________________ 联系电话：__________________________ 委托代理人：________________________ 联系电话：__________________________ 乙方（买方）：______________________ 国籍________________________________ 性别：______________________________ 出生年月：__________________________ 住所（址）：________________________ 邮编：______________________________ 身份证／护照／营业执照号码：________ 联系电话：__________________________ 委托代理人：________________________ 住所（址）：________________________
联系电话：__________________________
乙方（买方）：______________________
国籍：______________________________
性别：______________________________
出生年月：__________________________
住所（址）：________________________
邮编：______________________________
身份证／护照／营业执照号码：________
联系电话：__________________________
委托代理人：________________________
住所（址）：________________________
联系电话：__________________________
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《________________________》________内销商品房事宜，订立本合同。
第一条甲方通过______________方式取得___________区／县
_____________地块土地使用权，并依法登记取得房地产权证，证书号为：
___________，土地面积为：___________土地用途为：___________，土地使用期限自_____年月_____日至_____年_____月_____日止。
甲方经批准，在该地块上投资建造《__________》（暂定名／现定名）内销商品房，主体建筑物的建筑结构为_______________结构，建筑物地上层数为层。
建设工程规划许可证号为_______________。
上述内销商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，经
______局批准上市预售（预售许可证编号：_________）。
第二条乙方向甲方购买__________路__________《__________》_____幢号）_____层_____室（以下简称该房屋）。
据甲方暂测该房屋建筑面积为平方米：其中套内建筑面积为_____平方米、公用分摊建筑面积为_________平方米，该房屋相应占有的土地使用权分摊面积为__________平方米。
该房屋平面图见本合同附件一；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件二；该房屋相关情况说明（抵押关系、租赁关系、相邻关系等）见本合同附件三；该房屋的使用公约或有关承诺书见本合同附件四。
第三条乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为_____币_____元
（大写）：___________________________________
根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为_____币__________元
（大写）：___________________________________
第四条乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。
本合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。
第五条在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：
1．暂测面积与实测面积的误差不超过＋_____%（包括＋_____%）时，本合同约定的总房价款保持不变。
2．暂测面积与实测面积的误差在＋_____%以上至＋_____%（包括＋
_____%）时，超出＋_____%部分按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。
3．暂测面积与实测面积的误差超过＋_____%），甲方同意乙方有权终止本合同。
甲方在收到乙方关于终止本合同的书面通知后_____天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按_____利率计算）全部退还乙方。
该房屋相应占有的土地使用权分摊面积如发生变化。
该房屋总房价款保持不变。
第六条乙方应当按以下时间如期足额将房价款直接汇入甲方的预售款监管银行（预售款监管银行：______________，帐户名称：__________、帐号：
__________）：1．_____年_____月_____日前／建设工程进度到_____支付全部房价款的％，计_____币_____元。
（大写）：_________________________
乙方在签订本合同前支付给甲方的定金__________元（大写）：
_____________________可冲抵房价款。
2．_____年_____月_____日前／建设工程进度到_____支付全部房价款的％，计_____币_____元。
（大写）：____________________
3．_____年_____月_____日前／建设工程进度到_____支付全部房价款的％，计_____币_____元。
（大写）：____________________
4．_____年_____月_____日前／建设工程进度到_____支付全部房价款的％，计_____币_____元。
（大写）：____________________
5．_____年_____月_____日前／建设工程进度到_____支付全部房价款的％，计_____币_____元。
（大写）：____________________
6．最后一期房价款支付日期为________年____月____日前／建设工程进度到房屋竣工可交付使用支付全部房价款的________％，计____币____元。
（大写）：____________________________
甲方的建设工程进度延期，乙方的付款日期也相应顺延。
乙方凭预售监管银行出具的建设工程进度证明和付款通知书付款。
第七条乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，利息按____利率计算。
逾期超过____天后，甲方有权选择下列第____种方案追究乙方的违约责任：。