上海虹桥中央古北花园项目简报

上海虹桥中央古北花园项目简报

壹、项目简况

一﹑项目简介

1、地理位置

项目位于红宝石路、伊犁路交接区域，属于古北二期高级涉外居住区中心区域，古北二期交通主轴分布项目四周2、交通网络

虹桥路、古北路、延安路高架构筑区域要紧交通网络，可达市中心要紧区域，交通网络顺畅便利。

古北二期内部公路网路逐步健全，伊犁路、黄金城道作为区域十字交通的主轴，区域范畴内尚无公交线路进入，多以私家车作为要紧代步工具。

3、商服环境

依靠古北一期成熟的商业环境，拥有众多购物中心、餐饮、娱乐中心；古北家乐福大卖场、异国情调的餐饮休闲餐厅成为众多境外人士休闲的场所；构筑区域商业的主体。

古北二期处于开发的先导期，项目周边商服配套尚未形成，相伴古北商业广场的建设，区域商业环境将有本质性转变。

4、房产开发

新古北国际社区亦称古北二期，由正在开发建设中的古北

二期高档住宅区、以及规划于两年内施工的古北商务区组

成。估量2005年完工后，该区域将成为集居住、休闲、教

育、商务为一体、上海规模最大、层次最高的国际化社区。

整个古北新区占地面积136公顷，建筑面积约240多万平

方米。一期用地面积52.3公顷，总建筑面积约70多万平

方米，通过10多年开发建设，形成了古北新区专门的人文

居住环境及鲜亮的品牌特点。

新古北国际社区亦称为古北新区二期，位于古北一期东侧，北至虹桥路，南至古羊路，以伊犁路为小区南北主干道。

规划占地面积57.7公顷，建筑面积103万平方米，公共绿

地近8.5公顷，要紧以高端住宅为主。

新古北国际社区的规划方案由美国JY建筑设计事务所与上海都市规划设计研究院共同编制完成，总体布局上以黄金城道为中轴线来组织南北两面主体对称的建筑空间，轴线顶端以半圆弧形空间作为主轴线的高潮和终端，形成古北特色的连续。

二、基地现状

古北中央花园一期

项目情形：中央古北花园（一期），于2002年开发，属于古北地区较早高档楼盘，于2004年3月销售完毕；总户数

200户，主力面积3R:155㎡－240㎡;产品行局以装修

为主，装修单价在2500－3000元/㎡。

价格走势

基地概况

差不多情形：项目紧邻古北中央花园（一期），呈正方形空地，由

围墙包围，目前土地尚处平坦时期。建筑容积率为2.56。产品类型：以高层建筑为主，出现半围合式布局，突出中心景观绿化，板式结构户型排布，打造舒服的居住空间。

户型类不：项目有三种户型类不1R 、2R 、3R 、6R 均为平层，面积从79－583平方米；户型种类较为齐全。 面积构成

古北中央花园二期户型

29%

1R 小2R 大2R 3R 6R 大6R

古北中央花园二期面积配比6%

23%34%

29%

1%79㎡/1R

92-117㎡/2R

128-132㎡/2R 149-161㎡/3R 224-300㎡/6R

583㎡/6R

贰、竞争分析

一、 竞争市场解析 1、价格分析

竞争个案成交价格分布图

13750

12200

12500

12600

17446家电

17800家电

5000

100001500020000

杰仕豪庭华丽家族瑞仕花园黄金豪园嘉年华庭

毛坯价格

装修价格

（注：选取在售个案4－5月市场成交均价） 古北二期高档住宅区作为上海规模最大、层次最高的国际化社区；良好地生活环境、完善区域的城区规划，带动价格的稳步攀升，13000元/㎡产品均价占据市场最高端。 华丽家族·古北处于古北二期中心区域，外部由在建的高档社区所围绕，居住环境理想，产品以2500－3000元/㎡精装修价格推入市场，配备差不多家电系统，产品定位、档次与周边产品实行错位竞争，位于市场的高端。

杰仕豪庭位于古北外围区域，产品规模、档次与古北二期高档居住区内部个案存在较大差异，产品推出精装修、全配的

小面积公寓产品以17800元/㎡市场价格推入市场，市场认同度相对较低。

以后价格走势

05－06区域价格走势预判

13500

14000

14500

15300152001580016500

17500

12000

15000

18000

04年下半年

05年上半年

05年 下半年

06年

毛坯

装修

分析

相伴区域供给量的集中开释，区域市场将处于白热化竞争态势，受地价、产品品质提升的综合阻碍，区域均价将连续保持小幅稳步上扬的走势。

参照周边预推个案，装修产品行局受高端消费群体的喜好，成为市场的主导需求，毛坯房将逐步推出市场，装修房产品价格将与毛坯房价格差距将逐步拉达，精装修产品有效实现附加值的提升，市场前景看好。

古北二期高档住宅区市场均价位于市场高位，受期房现转、贷款紧缩等有关政策的阻碍，市场均价将保持合理上涨空间，

估量年平均涨幅为6％。

2、供需分析

区域供应量体分布图

246810杰仕豪庭

黄金豪园

华丽古北家族

古北嘉年华庭

古北瑞仕花园

123456推案量剩余量体预推量体容积率

分析

区域市场整体去化状况坚持较高水平，目前市场推案总量达22.6万㎡，平均销售率61％，在售个案月均去化集中在25－30套/月，市场出现健康理性的进展趋势。

容积率作为水平存在较大差异，新建产品注重内部环境的打造，容积率水平出现逐步下降进展态势，目前市场平均容积率为3.3；本案容积率水平为2.56,存在较大可操作空间。