万科工程项目管理5步法
工程项目建设五步管理法
工程项目建设五步管理法王松根山东省交通厅公路局前言管理，在工程项目建设过程中占有举足轻重的地位，管理也是生产力，而且是重要的生产力，任何先进的设计和先进的技术必须加上有序且严格的管理才能发挥其先进作用。
管理本身就是一门科学，管理本身也需要不断地创新。
搞工程项目建设，最重要的就是通过管理，提高所有建设者的责任心，使其真正树立起把工程当作品、把产品当艺术品的责任意识和价值意识。
工程项目建设管理的核心是确定合理的目标，重点是衔接好具体的环节，关键是抓好每一个细节。
在合理范围内，只有要求不到，没有做不到。
管理水平的高低，直接决定着工程项目建设成果的好坏。
因此，从某种意义上说，工程建设项目的最后成果不仅体现生产者的水平，更体现管理者的水平。
同时，管理者要千方百计地调动被管理者的积极性，被管理者要积极努力地发挥主动性和创造性，两者有机结合，结果才能最佳。
在认真总结山东省部分重点公路工程和济南经十东路、燕山立交桥、段店立交桥等工程项目建设管理经验的基础上，结合济南二环东路高架桥工程标准高、时间紧、要求严、施工环境复杂等突出特点的实际情况，按照精细化管理的新要求，提出工程项目建设五步管理法，即：确定目标值——制定路线图——排定时间表——研究对策库——建立考核制，以在今后工程项目建设管理中参考和实践。
1.确定目标值凡事豫则立，不豫则废，这里所谓的“豫”即通“预”，就是事前的谋划、策划、规划和计划，其首要任务就是确定一个合理的目标值，工程项目建设管理也是如此。
目标可分总体目标、单项目标和阶段性目标。
目标值不能仅是原则的笼统的概念和口号，而是可操作、可检查、可考核，可用于具体指导工作安排的量化指标。
如济南二环东路高架桥工程的总体目标确定为“三高一典范”，既：高水平管理、高质量建设、高速度施工，将其建设成为山东省交通工程又好又快的典范工程。
其标志性成果就是要冲击国家级的土木工程建设大奖，如鲁班奖、詹天佑奖、国家优质工程奖等，同时又要保证在2009年8月底前建成通车，确保第十一届全国体育运动会在济南如期顺利召开。
万科工程项目计划管理体系介绍
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万科工程进度管理的破解之道
◆ 内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后， 5天后方可分层粉刷 ◆ 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天 ◆ 防水：表干时间（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和 实干时间（聚氨酯24h、JS防水涂料8h） ◆ 地坪：养护7天后方可上人
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万科工程进度管理的破解之道
■ 项目施工进度控制计划需要关注的环节：
对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：
◆ 轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以 28天强度为标准设计强度。龄期达到28天之前，含 水量过高，自身收缩较快，28天后收缩趋缓 ◆ EPS保温板： EPS保温板在自然环境中的自身收缩 变形时间长达60天。在自然环境条件下42天或60℃ 蒸汽养护条件下5d的自身收缩变形可以完成99%以 上。因此要求EPS保温板在自然环境条件下42天或 60℃蒸汽养护条件下5天后再上墙
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房地产企业三级计划管理体系的框架 企业三年或五年经营计划
一级 计划： 以企 业发 展目 标为 主线
总经 理办 公室 年度 工作 目标 及计 划
分解
人力资源 工作指导书
分解
土地储备 财务（利润/资金/ 工作指导书 销售）工作指导书
项目开发工作 指导书
分解
财务 管理 部年 度工 作目 标及 计划
人力 资源 部年 度工 作目 标及 计划
专业及职能部门作业计划的月度分解 公司经营计划制定与修改
各部门月度工作计划任务书(分管领导调整后发布) 总办督办
总经理现场办公会 (月底、项目现场) 现场会纪要(可替代 部门月底半月报) 各部门 例会 部门经理 半月报 经营计划例会纪要
半月通报（公司）
日 常 业 务 跟 进
万科物业五步一法及其运用
“五步一法”的运 用
[案例]改进效果： 2、经对装修后室内设施进行检测排出多起潜在安全隐患， 得到了业主的认可及好评，从中增进了了解，提高了客户 满意度。 3、可视对讲、手动报警移位服务不仅满足业主对室内设 施改造的需求，而且可规避相关风险，追朔责任。对于日 后设备设施维护、维修人员的技能提高起到辅助作用。
“五步一法”简析
[案例] 左图中的减速拱设置在了园区外读卡器前方，业主在收油 门接近读卡器时，遇到减速拱，如果掌握不好，会造成车熄火。 同时车辆读卡时，后轮刚好压在减速拱上，给架车人起车造成困 难。另外，从图上还可以看出这是一个弯道，所以车速不会很快， 再增加一个减速拱会给客户造成麻烦。
右图中减速拱设置在了园区内阻车杆前方，业主刚刚收完油门读 卡进入园区，车速已经很慢，马上又遇到一个减速拱，非常没有 必要，同时又给业主带来不必要的麻烦。
理解：挖掘尚未明示的隐性需求。
“五步一法”的运 用
[案例] 除了周四来退不到款，通过沟通了解到还有以下问题： 1）限定为每周周四下午，部份业主投诉退款时间没有时间 来办理；（显性需求） 2）丢失押金条的客户，要求办理《丢失声明》，且需三个 月才能退款，抱怨较大；（显性需求） 3）装修验收10天后退款，是为避免一些隐性的质量问题 给相邻业主造成损害，业主不太理解。（隐性需求）
“五步一法”的运 用
4、提供可视对讲、手动报警、电视、电话等移位服务。 安排人员学习线路铺设、接法并拟定合理的收费，既规 范施工，又增强维修人员专业知识。 装修管理员在审图时询问业主有无可视对讲、手报移位 的需求后，根据装修进度与业主协调合理安排时间施工。 通过专业的技术，使用专业的材料，为业主提供专业的 服务，但和供方相比降低50%的维修服务费用。
2）装修办每天下班前，根据《退款预约时间登记表》上登记的 预约时间，备注在装修许可证上提交给出纳，出纳据此安排资 金，退款完毕后出纳将装修许可证返回装修办。
万科工程项目质量管理(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，建筑行业已经成为国民经济的重要支柱产业。
工程项目质量管理作为建筑行业的重要组成部分，直接关系到工程项目的质量和安全。
万科作为中国领先的房地产企业，始终坚持以质量为本，严格遵循工程项目质量管理原则，确保每一项工程都能达到预期的质量标准。
本文将从万科工程项目的质量管理体系、质量管理制度、质量控制措施等方面进行详细阐述。
二、万科工程项目质量管理体系1. 质量管理理念万科工程项目质量管理始终坚持“以人为本、质量第一、持续改进”的理念，将客户需求放在首位，不断提升工程质量，为客户提供满意的产品。
2. 质量管理体系万科工程项目质量管理体系包括以下几个方面：（1）组织架构：设立质量管理部，负责工程项目质量管理工作；各部门设立质量管理人员，负责本部门质量管理工作。
（2）质量目标：制定年度质量目标，明确各阶段质量目标，确保工程质量达到预期标准。
（3）质量管理流程：建立从项目立项、设计、施工、验收到售后服务全过程的质量管理流程，确保每个环节都有严格的质量控制。
（4）质量培训：定期对员工进行质量管理培训，提高员工的质量意识，增强质量管理能力。
三、万科工程项目质量管理制度1. 设计阶段质量管理制度（1）设计质量要求：严格按照国家相关法律法规和标准进行设计，确保设计质量。
（2）设计变更管理：对设计变更进行严格控制，确保变更不影响工程质量。
（3）设计审查制度：设立设计审查小组，对设计文件进行审查，确保设计质量。
2. 施工阶段质量管理制度（1）施工质量要求：严格按照施工图纸、施工规范和施工工艺进行施工，确保施工质量。
（2）施工过程控制：对施工过程进行全程监控，及时发现并解决质量问题。
（3）施工验收制度：设立施工验收小组，对施工质量进行验收，确保工程质量。
3. 验收阶段质量管理制度（1）验收标准：严格按照国家相关法律法规和标准进行验收，确保验收质量。
（2）验收流程：建立验收流程，确保验收工作有序进行。
万科-工程项目管理5步法
描述项目
明确项目的目标和范围
洞洞察察与与定定义义 ．．分分析析环环境境 ．．描描述述项项目目 ．．制制定定目目标标 ．．分分解解工工作作结结构构
▪ 这是一个什么项目 ▪ 为什么做 ▪ 什么时候结束 ▪ 费用会是多少
用一个陈述语句描述：
目标、时间和费用（可选）
工程项目管理5步法
流程的阶段划分
洞洞察察与与定定义Байду номын сангаас 策策划划与与评评估估
现现场场与与控控制制 完完工工与与移移交交
．．分分析析环环境境
．．核核算算资资源源成成本本
••开开始始实实施施
••项项目目验验收收
．．描描述述项项目目
．．分分配配职职责责
••监监督督项项目目
••交交付付准准备备
．．制制定定目目标标
••开开始始实实施施 ••监监督督项项目目 ••修修改改项项目目
••供供方方管管理理
完完工工与与移移交交
．．项项目目验验收收 ．．交交付付准准备备 ．．资资料料整整理理
维维修修与与服服务务 维维修修管管理理 项项目目后后评评估估 纠纠正正提提高高
项目管理讨论 三种颜色
项目定义
阐明一个项目要达到的目的和要求
现现场场与与控控制制 完完工工与与移移交交 ••开开始始H实实o施施w to start ．．项项目目验验收收 ••监监督督项H项o目目w is doing ．．交交付付准准备备 ••修修改改项W项目h目at must ．．资资料料整整理理
••供供方方管管理理
How to improve
维维修修与与服服务务 维维修修管管理理 项项目目后后评评估估 纠纠正正提提高高
洞洞察察与与定定义义 ．．分分析析环环境境 ．．描描述述项项目目 ．．制制定定目目标标 ．．分分解解工工作作结结构构
万科工程项目管理5步法-1PDF
完工与移交 完工与移交
•项目验收 •项目验收 •交付准备 •交付准备 •资料整理 •资料整理
维修与服务 维修管理 项目后评估 纠正提高 维修与服务 维修管理 项目后评估 纠正提高
流程的阶段划分
洞察与定义 洞察与定义
完工与移交 完工与移交
项目验收 项目验收 交付准备 交付准备 资料整理 资料整理
维修与服务 维修管理 项目后评估 纠正提高 维修与服务 维修管理 项目后评估 纠正提高 项目管理讨论 三种颜色
项目定义
阐明一个项目要达到的目的和要求 洞察与定义 洞察与定义 分析环境 分析环境 描述项目 描述项目 制定目标 制定目标 分解工作结构 分解工作结构 回答两个关键问题 1、你应该做它吗？
图片说明： 一伙外国人外出狩 猎、野炊
谁带了小 圆面包？
计划阶段
参与人员未能完成工作的原因（3U原则） 策划与评估 策划与评估 核算资源成本 核算资源成本 分配职责 分配职责 落实工作日程 落实工作日程 控制风险 控制风险 过程控制策划 过程控制策划 unwariness不清楚，占70％ unable能力不够，占20％ unwilling不愿意，占10％ 注意的问题 完整的项目成员列表 不要忽略潜在成员 如何得到成员的承诺 参与 授权
题目10：
项目管理中难度最大的是下列哪一项？ 1. 2. 3. 4. 5、 风险 时间 成本控制 质量控制 人力资源
与人沟通的技巧
有效的帮助我们实现目标 如何做一个与人沟通的高手 你会提问吗?（jonne和sile的故事） 你会倾听吗? 你会表达意见吗? 你会激励别人吗? （英国首相竞选、三明治原则） 你会主持会议吗? 项目管理讨论
万科工程管理制度
万科工程管理制度一、总则第一条为了规范万科集团工程管理工作，提高工程质量、安全、进度和投资控制水平，依据国家相关法律法规和行业标准，制定本制度。
第二条本制度适用于万科集团所有工程项目的管理工作，包括工程前期、设计、采购、施工、验收、维护等阶段。
第三条工程管理工作应遵循合法合规、科学规范、效益优先、安全环保的原则。
第四条万科集团工程管理部门负责组织实施工程管理工作，对工程项目的质量、安全、进度和投资控制负总责。
二、工程前期管理第五条工程前期工作应严格按照国家法律法规和行业标准进行，主要包括项目可行性研究、选址、规划、环境影响评价、土地使用权取得等。
第六条项目前期部负责组织编制项目建议书、可行性研究报告、项目申请报告等文件，并提交给相关部门审批。
第七条项目前期部应开展项目选址工作，确保项目选址合法合规，满足项目发展需求。
第八条项目前期部应开展项目规划工作，确保项目规划符合国家和地区发展规划，满足项目功能需求。
第九条项目前期部应开展环境影响评价工作，确保项目施工和运营过程中对环境的影响得到有效控制。
第十条项目前期部应协助办理土地使用权取得手续，确保项目用地合法合规。
三、设计管理第十一条设计管理工作应遵循科学合理、创新高效、安全环保、投资控制的原则。
第十二条设计管理部门负责组织设计招标工作，选择具备相应资质的设计单位进行项目设计。
第十三条设计管理部门应组织对设计方案进行审查，确保设计方案符合国家法律法规、行业标准和项目需求。
第十四条设计管理部门应监督设计单位按照审查通过的设计方案进行施工图设计，确保施工图设计质量。
第十五条设计管理部门应组织施工图设计文件的审查和会审，确保施工图设计符合国家法律法规、行业标准和项目需求。
四、采购管理第十六条采购管理工作应遵循公开透明、竞争有序、质量可靠、投资控制的原则。
第十七条采购部门负责组织采购招标工作，选择具备相应资质的供应商进行物资、设备采购。
第十八条采购部门应建立健全供应商评价体系，对供应商的质量、价格、交货期、售后服务等方面进行综合评价。
万科工程项目计划管理体系介绍
万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系是万科集团对工程项目进行规范管理的一种体系。
该体系基于国际通用的项目管理理论和实践，结合万科自身的特点和经验，旨在确保工程项目按时、按质、按量完成，同时最大程度地提高效益和降低风险。
1.项目立项阶段：项目立项阶段是项目计划管理的起点。
在该阶段，项目经理需要编制项目可行性研究报告，包括项目背景、目标、范围、进度、成本等方面的内容。
通过对项目进行全面的分析和评估，确定项目是否可行，并制定项目工作计划。
2.项目策划阶段：项目策划阶段是根据项目立项阶段的工作计划，详细制定项目实施的技术方案、管理方案和组织方案。
项目经理需要制定详细的项目计划，包括项目工作分解结构（WBS）、里程碑、时序网络图、资源分配等。
通过项目策划，确保项目各个方面的计划合理、可行，并得到相关部门和人员的支持。
3.项目实施阶段：项目实施阶段是根据项目计划进行具体工作的阶段。
项目经理需要按照计划组织和调度项目团队，监督和控制项目进展，确保项目按时、按质完成。
在项目实施过程中，可能会出现各种问题和风险，项目经理需要根据实际情况进行调整和处理，并及时向相关部门和人员汇报。
4.项目验收阶段：项目验收阶段是对项目成果进行评估和验收的阶段。
项目经理需要根据项目计划和合同要求，进行项目的质量验收、技术验收和经济验收。
通过验收，确保项目达到预期目标，并对项目进行总结和反思，为后续的项目提供经验教训。
除了以上几个方面，万科工程项目计划管理体系还包括项目沟通管理、风险管理、变更管理、质量管理等内容。
项目经理需要通过有效的沟通和协调，与相关部门和人员进行良好的合作；通过风险管理，及时识别和应对项目中的各种风险和障碍；通过变更管理，对项目进行灵活的调整和处理；通过质量管理，保证项目的质量和可靠性。
万科工程项目计划管理体系的实施可以提高项目管理的效率和能力，降低项目风险和成本。
同时，该体系还可以促进项目与其他相关领域的协作，提高项目的整体效益和影响力。
万科物业 文件 上海物业五步一法服务体系方案
上海万科物业“五步一法”创新服务行动方案随着服务时代的到来，客户维权意识的提高，服务先进性成为服务企业的核心竞争力。
另一方面，随着公司规模的扩张，企业的优良传统和企业核心价值观的传承在不断被稀释，我们在前进过程中必须及时调整，摒弃传统管理思维，强化客户导向，提升物业服务水平，在领悟“传承文化、超越自我”的进取理念，结合公司实际情况，积极推进“五步一法”创新服务，特制定如下方案。
总旨：通过推行“五步一法”，提高员工的服务意识，并逐步令其内化为员工的自觉行为。
在全年贯穿“以客户为中心”的理念和行动节奏的指引下，以“五步一法”作为每一名员工日常工作行为参照的坐标，在实践行动中总结、提炼出更多优秀的工作方法。
一、成立“五步一法”创新服务体系推进工作小组。
组长：徐金明副组长：凌军、陶敏组员：杨光辉 许悦 王玉宝 李敏 宋冰梅 诸槟执行秘书：高睿馨责任部门：品质保证部责任部门职责：负责“五步一法”创新服务体系的总体策划、实施、推进及效果评估执行部门：公司各职能部门及各物业服务中心执行部门职责：根据公司的总体安排，具体落实本部门“五步一法”的策划、推进、实施及效果评估二、推进“五步一法”创新体系的四个阶段：第一阶段：物业服务中心更名和创新方案的发动1、更名相关事宜：为了突出万科物业的服务者形象，强化员工的服务意识，同时能更好地引导客户的消费意识，按照集团要求，将原先的“物业管理部”于12月12日统一更名为“物业服务中心”。
按照公司《物业服务中心更名操作指引》操作更名等各项事宜（见下附）。
物业服务中心更名操作指引.doc品质保证部具体落实监督更名体系修改、联系媒体等各项事宜，稽核组CI管理员负责各种标识的制作，总经理办公室落实电话语音系统更名、名片更换等工作，由三部门组成专项小组，负责监控检查物业服务中心更名相关事宜的贯彻执行。
2、“五步一法”创新体系发动阶段：◆ 海报张贴12月12日前，集团各“五步一法”创新服务海报将到位各物业服务中心，各物业服务中心组织张贴，张贴地方为各办公区域、员工休息室等。
万科工程部管理制度
万科工程部管理制度第一章总则第一条为了规范工程部的管理工作，提高工程部的工作效率，保证工程项目的顺利进行，特制定本管理制度。
第二条工程部是万科集团旗下的一个重要部门，其主要职责是负责万科集团的房地产项目的规划、设计、施工、监理和验收工作。
第三条工程部的管理制度适用于工程部的全体员工，包括但不限于部门领导、项目经理、设计师、工程师、监理员等。
第四条工程部遵循“安全第一，质量第一，效率第一，合作共赢”的原则，努力做好每一个工程项目，为万科集团的发展做出积极贡献。
第五条工程部遵循国家相关法律法规和万科集团的有关规定，严格执行各项管理制度。
第六条工程部制定的监督检查程序和责任追究制度，对工程质量、安全和环保等进行监督检查。
第二章部门设置和职责第七条工程部设立项目部、设计部、施工部和质量安全监督部等职能部门，每个部门负责自己的工作职责，并相互配合。
第八条项目部主要负责项目的立项、计划、进度、成本、质量和安全等方面的工作。
第九条设计部主要负责项目的规划、设计、方案论证、图纸编制等相关工作。
第十条施工部主要负责项目的施工管理、施工企业的选择和管理、工地安全生产等方面的工作。
第十一条质量安全监督部主要负责项目的质量和施工安全的监督检查和相关文件的审批。
第三章工作流程第十二条项目部按照项目计划和施工进度，制定项目工作计划和验收标准，并组织实施。
第十三条设计部按照项目要求，进行项目的规划和设计工作，保证设计图纸的准确性和完整性。
第十四条施工部按照设计图纸和工程要求，选择合格的施工企业进行施工，并组织工地的管理和协调各方资源。
第十五条质量安全监督部要对项目的设计图纸、施工进度和施工质量进行监督和检查，及时发现和解决问题。
第四章管理制度第十六条工程部要建立健全项目管理制度、安全管理制度和质量管理制度等相关制度，确保项目的规范进行。
第十七条项目管理制度包括项目计划制定、项目组织管理、项目实施和项目完工验收等内容。
第十八条安全管理制度包括安全生产责任制、安全生产管理制度、安全教育培训制度等内容。
万科工程项目管理提纲.
• 历史上，项目脱胎于建筑工程。 • 房地产项目不等于房地产工程：房地产项目包括立项、策划、设计、
建设、收尾等阶段；包括营销、设计、事务、工程、销售、客服等职 能。 • 项目管理不等于工程管理：项目管理是与工程管理同样严谨的一门管 理科学。 • 房地产项目的任何一个阶段可以通过“外购” 得以完成，但不可以把 项目“外购”。如果（即使）“外购”某阶段，也需要若干数量的项 目团队成员管理卖方，更需要项目经理管理整个项目。 • 房地产项目目标相对其他种类项目更明确。
• 房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场 工程技术管理流程、工程质量控制流程、合同管 理与现场签证管理流程、甲供材料管理流程、文 件管理流程。
• 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能 开发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品质量缺 陷维修 、员工与供应商培训 。
【框架】万科工程项目管理框架
万科工程项目管理的五管一控之成本管理
成本管理体系
成本管理的框架 确立目标成本过程 成本的确认过程 万科成本构成分析 成本管理体系 成本控制要点 现场成本控制
万科工程项目管理的五管一控之组织管理
组织的管理体系
万科与竞争对手组织架构、管理模式对比与分析 工程管理的职责与任务 组织架构的设置 团队建设
房地产项目是万科唯一一种利润来源，但目前纵观万科内部各种 专业，唯项目管理队伍最为缺乏，在项目管理过程中我们缺乏科 学的理论、知识和体系的支撑，缺乏统一的方法、流程、工具等 必需的手段。
万科致力于职业化经理建设，我们现在更为缺乏的不是专业管理 人员，而是能够统领项目的管理人员
【作用】项目管理在房地产企业中的作用
完工移交
万科工程项目过程管理
万科全套-工程项目管理流程
万科集团公司企业管理流程工程项目管理流程1. 项目前期阶段工程管理流程2.项目实施、验收阶段工程管理流程3.工程现场签证管理流程4.项目工程管理检查评估流程5.工程质量控制作业指引6.工程进度控制作业指引7.工程安全文明管理作业指引8.工程竣工验收作业指引9.工程图纸与档案管理作业指引10.对项目部的检查考核指引11.对监理单位的检查考核指引项目前期阶段工程管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的规范项目开工管理，保证项目如期顺利开工。
2.适用范围适用于本公司开发所有项目前期阶段的工程管理和控制。
3.术语和定义项目前期阶段工程管理：就是在项目开工前，为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、控制与协调。
4.职责4.1工程部4.1.1负责编制项目施工计划（二级计划）；4.1.2负责总承包商和监理单位的选择确定；4.1.3负责材料设备的准备；4.1.4负责监理规划和施工组织设计的审核。
4.2项目部4.2.1负责编制现场总平面布置图；4.2.2选择确定现场道路、场地平整、临舍土方施工单位；4.2.3负责现场三通一平配套项目、临舍土方建设的管理；4.2.4负责监理实施细则的审批和监理规划的审核；4.2.5负责施工组织设计的审核；4.2.6参与图纸会审和设计技术交底；4.2.7负责施工单位现场准备的检查；4.2.8负责开工报告的审批。
4.3项目发展部4.3.1负责前期水电报建，联系水电施工队伍；4.3.2负责施工许可证办理。
4.4设计部4.4.1负责提供图纸；4.4.2组织图纸会审和设计技术交底。
4.5企管部4.5.1负责项目部人员的配置工作。
4.6工程总监4.6.1负责监理规划和施工组织设计的审批。
4.7总经理4.7.1负责项目部成立的审批。
5工作程序5.1新项目组织（项目部）成立5.1.1公司任命新的项目部经理。
5.1.2公司企管部负责项目开发必须的人员和专业工程师组建新项目管理团队（项目部）的配置，报总经理审批；5.1.3工程部根据《项目开发总控计划（一级计划）》节点安排，编制《项目施工计划（二级计划）》，报工程总监审核，总经理审批；5.1.4进场前，项目部编制《现场总平面图》，确定场地各功能区的划分布置；5.2前期施工管理5.2.1项目发展部负责前期水电报建，联系水电施工队伍，并移交给设计部；5.2.2设计部与前期水电设计施工单位签定合同，并将前期水电施工合同移交项目部进行现场管理；5.2.3项目部选择确定现场道路、场地平整、临舍土方施工单位，对于较大的工程，需工程部通过招投标的方式确定；5.2.4项目部负责现场三通一平、临舍土方建设的管理；5.2.5项目部组织验收，工程部参与验收；5.2.6三通一平完毕后，对现场地形标高进行测量，并请测绘部门进行验线。
万科的精细化施工管理应用，兼顾安全、质量和工期！
万科的精细化施工管理应用，兼顾安全、质量和工期！精细化施工管理一、项目日常管理二、安全管理三、质量管理四、工程管理五、施工管理六、施工图一、项目日常管理①每日工作安排◆现场总包、监理的每日作息时间表；◆细化工作内容，明确工作目标。
②晨会的召开晨会目的：作业开始之际预备好身心；通过全员集合以促进连带感及对话；通过一起开始作业以提高生产性；进行作业之间的联系协调，通告全体有关指示传达事项。
③现场巡视记录◆现场日常巡视时，在平面图上标记问题所在位置，拍摄照片，制作成追溯表1.采用可视化的方式反映每日现场检查发现安全/质量问题，杜绝信息描述不找不到等情况的发生，提高效率；2.方便对责任单位反馈情况的控制，提高整改情况的真实性；3.方便对整改情况的梳理统计，明确各单位的质量问题发生概率和整改率。
④日报◆每日下午五点之前，施工单位将明日的作业面及作业人数以日报的形式上报给监理及甲方，有计划有安排的让现场管理人员了解明日的现场作业情况。
◆监理现场核对前一日施工单位上报的作业计划在本日的落实情况，是否按计划实施，如工程量是否完成、人员是否如实等⑤每日施工状况报告书◆监理人员每日现场巡视时，将现场本日的工作面及工作人数记录；◆监理现场核对前一日施工单位上报的作业计划在本日的落实情况，是否按计划实施，如工程量是否完成、人员是否如实等二、安全管理①外架搭设时安全绳的使用◆降低高空作业风险，减少因患；◆在使用安全带的同时保证相应的工效②作业层维护先行◆楼层结构施工阶段，支模同时就将模板上孔洞封闭。
③监理安全文明追溯表制作◆新工作面出现后检查；◆场内所有工作面保证至少每周一次检查。
④现场标示标牌◆项目导视、楼栋导视清晰明了；◆使用A3/A4纸进行彩色打印，打印完成后使用塑封机过塑封闭；◆采用简单、快速、低成本、标准化的方式进行安全标示的悬挂和布置。
三、质量管理①监理对模板和钢筋检查并记录◆主体施工过程，模板铺设后，监理对模板质量、垂直平整、支模体系等进行检查；◆主体施工过程，竖向构件、梁、楼板钢筋绑扎完成后，监理验收，将现场发现的问题用检查记录登记；②钢筋隐蔽验收的实施，拍照及归档◆主体施工过程，竖向构件、梁、楼板钢筋绑扎完成后，监理验收，并拍摄隐蔽验收影像资料（按30%比例抽检）。
项目管理九大要求五大管理程序
项目管理九大要求五大管理程序1. 项目目标明确项目目标明确是成功项目管理的基础。
在项目启动之前，确保清楚地定义项目的目标，包括预期的成果和可量化的目标。
这将帮助项目团队在整个项目期间保持一致，并明确各自的职责和期望。
2. 详细的项目计划详细的项目计划是项目管理的核心。
制定一个完整而详细的项目计划，包括项目的时间表、里程碑、资源分配和风险评估。
这将帮助项目团队了解项目进展，并对可能的问题进行提前预测和解决。
3. 有效的沟通机制项目管理需要良好的沟通机制，包括项目团队之间的内部沟通以及与相关利益相关者的外部沟通。
建立明确的沟通渠道和频率，确保及时传达项目进展、决策和问题。
4. 适当的资源管理项目成功需要适当的资源管理。
确保项目团队能够获得必要的人力、物资和财务资源，并对其进行有效的分配和利用。
资源管理的重点是优化资源的使用，以确保项目在时间和预算方面的顺利进行。
5. 系统的风险管理项目管理必须包括系统的风险管理。
识别和评估项目中的潜在风险，并采取适当的措施进行应对和管理。
建立一个风险管理计划，包括风险的识别、评估、应对和监测，以确保风险对项目的影响最小化。
6. 有效的变更控制变更是项目管理中不可避免的一部分。
建立一个有效的变更控制程序，确保变更的提出、评估和实施经过适当的授权和审查，以避免对项目的不良影响。
变更控制程序应该明确规定变更的流程和相关责任。
7. 实时的项目监控与报告项目管理需要实时监控项目的进展，并及时向相关利益相关者提供报告。
建立项目监控系统，包括收集和分析项目数据，并生成定期报告。
这将帮助项目团队及时发现偏差和问题，并采取相应的纠正措施。
8. 高效的问题解决项目管理经常面临各种问题和挑战。
建立高效的问题解决机制，包括识别、分析和解决问题的流程和方法。
及时解决问题能够确保项目按计划进行，并具备可持续的进展。
9. 有效的团队合作项目管理离不开有效的团队合作。
建立一个协作和支持的团队文化，鼓励成员之间的合作和互助。
万科地产项目实施阶段工程管理程序
1.目的使项目的质量、进度、成本及资源得到最合理的操纵。
2.适用范畴适用于本公司开发的所有项目实施时期工程的质量、进度、成本、安全及现场和谐等的治理和操纵。
3.术语和定义3.1.项目实施时期工程治理：确实是在项目开工后，为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的打算、组织、操纵与和谐；3.2.供方：指提供产品的组织或个人。
3.3.工程供方：指向本公司提供用于工程的材料、设备，以及监理、施工服务的组织或个人，如供应商、承包商、监理单位统称工程供方。
3.4.总承包商：主体工程土建及安装工程总承包单位；3.5.分包商：分项工程承包单位；3.6.承包商：总承包单位和分包单位统称承包商；3.7.供应商：材料设备供应单位。
4.职责4.1.工程及采购治理部4.1.1.按照项目前期时期编写的《工程治理指导书》实施项目工程治理；4.1.2.负责监督和和谐监理、施工单位履行合同；4.1.3.和谐与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作；4.1.4.完成公司关于项目的质量目标和进度目标；4.1.5.协助成本治理部完成目标成本操纵；4.1.6.销售现场配合治理。
4.1.7.负责经办单笔金额大于五万元以上的工程招投标、材料设备采购及合约签署；4.1.8.大于三万元、小于五万元由成本治理部、采购治理部、项目经理部在设计封样的前提下评标。
4.1.9.每月对项目进行检查，并提交检查报告；4.1.10.为项目现场治理提供技术支持；4.1.11.组织项目单体竣工验收、入伙前全面验收。
4.2.监理单位4.2.1.全面履行监理合同规定的监理职责；4.2.2.主持图纸会审、施工组织设计审核、主持召开开工预备会、工程例会和专题和谐会；4.2.3.负责对承包合同执行情形的监督；4.2.4.对项目的质量、进度、安全等进行全面的监控；4.2.5.组织工程初验收。
4.3.承包商4.3.1.按照合同、设计图纸及规范提供产品或施工服务；4.3.2.确保工程进度、质量符合合同要求；4.3.3.组织专项工程验收。
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工程项目管理5步法
流程的阶段划分
洞察与定义
✦分析环境
✦描述项目✦制定目标✦分解工作结构
洞察与定义 分析环境 描述项目 制定目标 分解工作结构策划与评估
✦核算资源成本✦分配职责
✦落实工作日程✦控制风险✦过程控制策划
策划与评估 核算资源成本 分配职责 落实工作日程 控制风险 过程控制策划完工与移交
•项目验收•交付准备•资料整理
完工与移交•项目验收•交付准备•资料整理现场与控制
•开始实施•监督项目•修改项目•供方管理
现场与控制•开始实施•监督项目•修改项目•供方管理维修与服务维修管理项目后评估纠正提高
纠正提高司
战
略
项目策略供理
计划管理
管理组织管理方管质量
管理成本
管理
维修与服务公
维修管范理围项目后评估风险
管理
项目
过程组
知识领域
洞察预定义策划与评估现场与控制完工与移交维修与服务
工程范围管理项目定位工作范围计划
工作范围定义
任务验收
范围变更控制
项目计划管理描述项目
工作分解
三级计划管理
计划管理三令
均好中加速
质量与进度关系
项目计划编制
计划管理五申
合理工期
总体变更控制
项目状况汇报
项目成本管理确定目标成本资源计划
费用估算
费用预算分配
9大部分控制
现场签证管理
施工过程成本
项目质量管理质量文化
质量目标确定
分解工作
质量策划书质量标准
过程控制
对监理管理
模拟验收管理收尾
维修管理
项目组织管理组织建立
人员分工与岗位
组织计划
人员获取
团队建设
项目采购管理采购模式采购策划材料验收供方管理供方评估
项目风险管理风险管理计划
风险分析
风险应对计划
项目开盘风险交付风险控制
洞察与定义
✦分析环境
✦描述项目✦制定目标
✦分解工作结构
洞察与定义 分析环境述项目定目标 描 制 分解工作结构策划与评估
✦核算资源成本✦分配职责
✦落实工作日程
✦控制风险✦过程控制策划
策划与评估算资源成本配职责实工作日程制风险程控制策划完工与移交
✦项目验收
✦交付准备
✦资料整理
完工与移交 项目验收 交付准备 资料整理现场与控制•开始实施•监督项目
•修改项目
•供方管理
现场与控制始实施督项目•开•监•修改项目•供方管理维修与服务维修管理项目后评估纠正提高
维修与服务维修管理项目后评估纠正提高What Why How 核How much 分Who 落When 控What if 过If else How to start How is doing What must How to improve
洞察与定义
✦分析环境✦描述项目✦制定目标
✦分解工作结构
洞察与定义 分析环境 描述项目 制定目标 分解工作结构策划与评估
✦核算资源成本
✦分配职责✦落实工作日程✦控制风险
✦过程控制策划
策划与评估 核算资源成本 分配职责 落实工作日程 控制风险 过程控制策划完工与移交
✦项目验收✦交付准备✦资料整理
完工与移交 项目验收 交付准备 资料整理现场与控制
•开始实施•监督项目•修改项目•供方管理
现场与控制•开始实施•监督项目•修改项目•供方管理维修与服务维修管理项目后评估纠正提高
维修与服务维修管理项目后评估纠正提高项目管理讨论
三种颜色
洞察与定义✦分析环境✦描述项目
✦制定目标✦分解工作结构
洞察与定义 分析环境 描述项目 制定目标 分解工作结构回答两个关键问题1、你应该做它吗？
期望获得的利益抵得上预计付出的成本吗
2、你能作它吗？
你的项目技术上可行吗？所需要的资源能够获得吗？（任务、时间、费用）
案例：文件打印任务10分钟把一份20000
页的文件打印出来。
阐明一个项目要达到的目的和要求
冬天计划、春天播种、夏天耕耘、秋天收获
冬天计划、春天播种、夏天耕耘、秋天收获
洞察与定义✦分析环境✦描述项目
✦制定目标✦分解工作结构
洞察与定义 分析环境 描述项目 制定目标 分解工作结构阐明一个项目要达到的目的和要求
公司对该项目的期望和要求1、对公司形象的贡献？2、对公司利润的贡献
3、供方和原材料的情况内部资源的分析
1、人员
2、团队与管理
描述项目
▪
这是一个什么项目▪为什么做▪什么时候结束▪费用会是多少
用一个陈述语句描述：
目标、时间和费用（可选）
明确项目的目标和范围
描述项目的好处：明确焦点取得时间、费用、任务三要素的平衡描述项目的好处：
明确焦点
取得时间、费用、任务三要素的平衡
案例：总部搬家（举例）
洞察与定义✦分析环境✦描述项目
✦制定目标✦分解工作结构
洞察与定义 分析环境 描述项目 制定目标 分解工作结构
制定项目目标
✦项目结束时，要取得什么结果？✦必须满足什么要求？✦什么时候结束？✦如何知道每个目标是否达到明确项目的结果和衡量项目成功的标准
✦SMART 原则✦更少就是更多✦目标是可控制的✦确定所有目标▪
项目结束时，要取得什么结果？
▪必须满足什么要求？▪什么时候结束？
▪
如何知道每个目标是否达到
制定目标的原则？▪SMART 原则
▪更少就是更多
▪目标是可控制的
▪确定所有目标
案例：总部搬家（举例）
洞察与定义✦分析环境✦描述项目
✦制定目标✦分解工作结
构
洞察与定义 分析环境 描述项目 制定目标 分解工作结构
制定项目目标
SMART 原则？
案例：总部搬家（举例）
✦Specific 特定、特指✦Measurable 可量化的✦Agree 达成共识的✦Realistic 实实在在的✦Time 时间
▪Specific
▪Measurable ▪Agree ▪Realistic ▪Time
特定、特指
可量化的达成共识的实实在在的洞察与定义
✦分析环境✦描述项目✦制定目标✦分解工作结构
洞察与定义 分析环境 描述项目 制定目标 分解工作结构
制定项目目标
领导和项目成员认同项目非常重要
领导认同：你感到有信心，真正实现项目的成功成员认同：人们会尽力工作，你有实现项目的最大可能性领导认同：你感到有信心，真正
实现项目的成功
成员认同：人们会尽力工作，你有实现项目的最大可能性
问题：如何使大家认同项目？提供／收集信息取得理解、消除误会采取行动提供／收集信息取得理解、消除误会
采取行动
案例：工程例会？
洞察与定义✦分析环境✦描述项目
✦制定目标✦分解工作结
构
洞察与定义 分析环境 描述项目 制定目标 分解工作结构
分解工作结构
▪通过这个项目，我们需要完成什么？▪
包括什么工作？
各项工作的主要分支是什么？
用图表或目录形式表示工作结构（3种）确定具体要完成的工作，显示主要工作和次要工作的关系（WBS ）
1.你能准确的估算实施这个行动所需的资源吗？
2.你能准确的估算实施这个行动所需的时间吗？
3.如果你必须把这个行动安排给别人，你有把握他会清楚要做什么吗？1.你能准确的估算实施这个行动所需的资源吗？
2.
你能准确的估算实施这个行动所需的时间吗？
3.如果你必须把这个行动安排给别人，你有把握他会清楚要做什么吗？
案例：拼图游戏
工作分解的三个关键问题：
WBS
洞察与定义✦分析环境✦描述项目
✦制定目标✦分解工作结构
洞察与定义 分析环境 描述项目 制定目标 分解工作结构
核算资源的要素
▪需要什么样的知识和技能
▪需要什么样的设备▪应有什么样的材料▪
需要什么特殊资源
确认资源类型，计算总数和费
用
确定资源需求，帮助今后分配职责
案例：人力资源一票否决制
策划与评估✦核算资源成本✦分配职责✦落实工作日程✦控制风险✦过程控制策划
策划与评估 核算资源成本 分配职责 落实工作日程 控制风险 过程控制策划采用的方法：1、目标成本管理、采购管理
2、现场签证管理
3、设计变更管理
4、动态成本控制
计划阶段
分配职责并落实工作日程
避免将来可能出现的问题
保护项目的价值策划与评估✦核算资源成本✦分配职责✦落实工作日程✦控制风险✦过程控制策划
策划与评估 核算资源成本 分配职责 落实工作日程 控制风险 过程控制策划采用的方法：1、组织架构
2、岗位职责
3、专业集成
4、部门协调会议
案例：使别人愿意共同努力的方法？
分配职责
▪参考资源需求表
▪谁拥有完成工作所需的资源？▪谁拥有完成工作所需的信息？▪需要什么特殊资源▪
我们需要谁的承诺？
分配职责，落实所有工作的负责人▪多人参与时，标出主要责任人；▪
谈判协商，取得参与人员的承诺。
列出参加工作的人员及其职责
策划与评估✦核算资源成本✦分配职责✦落实工作日程✦控制风险✦过程控制策划
策划与评估 核算资源成本 分配职责 落实工作日程 控制风险 过程控制策划需要了解：。