房地产拓客客户归属判别制度10.31

房地产公司营销部成交客户归属判定制度

房地产公司营销部成交客户归属判定制度为有效避免客户撞单情况的发生，规范客户接待制度，特制定置业顾问之间撞单处理原则如下：一、确认依据1、来电客户：接听完热线应及时填写<<来电客户登记表>>, 当天工作完成后,需要录入项目电脑《来电客户登记表电子版》中，确认客户确认以<<来电客户登记表电子版>>上的登记为准.2、来访客户：接待完客户应及时填写<<来访客户登记表>>当天工作完成后,需要录入项目电脑《来访客户登记表电子版》中，确认客户确认以<<来访客户登记表电子版>>登记为准.3、《客户情况跟踪表》所有销售人员在回访客户中，需填写《客户情况跟踪表》。

以每周日晚下班前为准，每间隔一星期，移交项目经理确认后，入档管理。

如该组客户成交后，发生客户归属纠纷，则以《客户情况跟踪表》回访记录之日起至成交之日止时间段，查询近一周回访记录情况，如近一周无回访记录，则默认成交销售人员放弃该组客户。

二、确认时效1、来电客户：有效期为15天,超过15天而无任何追踪记录的客户视为无效客户.（但最终以客户到访所寻找的销售人员为准）2、来访客户：有效期为7天,超过7天而无任何追踪纪录的客户视为无效客户。

3、跟踪客户：有效期限为30—40日，如无任何成交进展，则该组客户自动移交项目经理，由项目经理另行处理。

三、确认原则1、即时确认原则，接待客户完毕后每晚必须录入<<来访客户登记表>>，成交客户以有无<<来访客户登记表>>为判定第一依据。

2、客户能确认原来的营销员,此种情况属于该营销员,若此营销员不在销售现场,接待的营销员负责通知经理,由主管统一安排营销员接待，当场未成交则谈判完后将客户移交给原营销员；若当场成交则主管请示经理根据《来访客户登记表电子版》、《客户情况跟踪表》视情况划定此业绩的归属。

房地产销售案场客户归属规定

客户归属规定（讨论稿)一、客户接待时间以《来客登记表》为原始依据，原则上实行首接业绩制，即客户由第一次接待的置业顾问负责到底，业绩和佣金归最初接洽销售员所有。

二、客户来到现场时,须主动问明是否初次来访、是否有人电话邀约或者是否收到宣传单页，以判断客户归属。

三、老客户（已有来客登记记录的客户)来到现场，应该由初次接待销售员接待;若该销售员休息或因公外出,则由最后一位轮序人员热情接待,（此种情况不列为有效轮值接待客户）。

四、老客户来访后，未明确身份，但原始接待销售人员在接待过程中认出,应礼貌交接(此种情况不列为有效轮值接待客户)；如在接待过程中未认出,以发现之时距初次接待时间为依据,一个月以内，未成交的客户归原接待，已成交的成交业绩归当值人员所有,佣金由两人平分；一个月以外,无论成交与否都归属第二接待人。

五、新客户(未有来客登记记录的客户)明确指定要求（接待前指定要求）销售人员接待的，应归属指定销售员.如该销售人员不在(且未能事先报备案场或指定专人协助接待），则由当值人员接待,当值成交的，成交业绩归当值人员所有，佣金两人均分。

六、同一组家庭客户，家庭成员分别登记，当事置业顾问都不清楚客户为同一组家庭客户的,成交时业绩归先登记置业顾问，佣金平分.七、来电咨询的客户,详细登记在“来电登记表"，由案场经理分配.以业绩及综合考量进行分配。

八、属公司客户资源或特殊来访客户，案场经理可以根据业绩及综合考量指定销售人员接待（此种情况列为有效轮值接待客户）. 九、老客户带新客户同时来访,应由原销售人员接待（此种情况列为有效轮值接待客户).十、客户投诉销售人员的,如属于服务质量问题，销售经理确认后应予以更换并由销售经理指定销售人员负责客户今后联系与接待，成交后归属指定销售人员；如不属于销售人员单方面原因，协调处理后，客户成交业绩佣金仍归原销售员，部门经理根据实际情况确定是否需要由指定销售人员接待，如为指定销售人员接待成交，佣金平分。

房地产客户判定制度和房地产拓客客户归属判别制度

房地产客户判定制度和房地产拓客客户归属判别制度销售部客户管理制度及佣金制度执行时间：xx年1月1日为了销售过程中客户归属的明确化，减少售楼人员在客户确认方面的纠纷，增加团队凝聚力，促进销售工作的正常持续进行，特制定本管理办法。

本管理办法以友好协商为基础，以第一来访登记为原则。

一、总则●客户确认制度以公平、公正、公开竞争为原则，以明确的客户记录为确认依据。

●客户归属原则上以客户第一次到现场的接待销售代表为其归属。

●客户确认制度以客户来访第一次登记为唯一依据，登记内容为客户姓名、联系电话。

当客户来访无法确认销售代表时，按照新客户重新进行客户确认制度。

●来访客户：接待完客户及时填写<<来访客户登记表>>并记录入个人《客户来电来访登记表》，客户确认以<<来访客户登记表>>登记为准。

二、客户确认1、新客户确认1）、客户莅临现场，由前台销售代表主动询问客户是否来过现场（其亲属是否来过），如已来过则由原销售代表接待，如客户指定某位销售代表接待则由该销售代表接待，其他情况按当日接待排班轮次，客户接受销售代表接待后，所做的来访登记为客户归属的唯一依据。

客户来访登记表由管理人员统一保管。

2）、如客户属第一次来现场，则由轮值销售代表接待并计接待客户一次；如某个销售代表的预约客户来现场，轮值销售代表应及时通知有约销售代表接待；如有约销售代表因正在接待客户、病假、休息、因公外出，轮值最后一位销售代表应协助接待其预约客户并不做轮空处理；除上述原因之外，该客户归属轮值销售代表，计轮值销售代表接待客户一次；如该客户只为交定金或签约而来，销售代表算义务协助；如有老客户在场，无论买或不买，签没签合同，该销售代表均不得接待新客户，如轮到该销售代表接待客户，由下一位销售代表接待，待接待完老客户以后，再补接一次；如现场人较多或销售代表正接待已签约客户（投诉除外），所有销售代表都在接待客户，而现场又有新客户无人接待，该销售代表可根据老客户实际情况安抚新客户接待。

房地产拓客客户归属判别制度

客户确认及归属制度客户确认及归属原则1、拓客人员在外拓客登记后，应收集客户名片，并提交拓客登记单，每日较销售助理备份。

应明确拓客时间，拓客地址，客户姓名，客户手机，客户微信，客户企业名称，与客户交谈主要内容，客户意向判别记录。

2、所有客户在到访现场前均需要短信/微信向销售助理***，手机号码***，微信号码***，客户短信/微信报备后，客户上门首访，接待后由案场置业顾问填写来访单，确认客户归属。

但客户上门首访在前，报备在后，需提供在上门首访前的文字记录如短信和微信或客户指定行销人员，给与确认，如无短信和微信记录视为自然来访客户。

短信或微信的报备格式包含必填项：客户全名或姓，手机号码前三位和后五位，中间以**代表，例如138***88888）行销人员队名，个人全名客户预约准确时间，如当日来访，必须明确上午或下午以及预约准确时间。

(预期到访时间在7天之内包含7天。

7天过后未能到访，视为无效，需要重新报备，并详尽说明客户未到访原因，否则视为报备不成功。

若因客户停机、关机等原因，未能联系上，因备注，并经销售助理核查确认后，视为再次报备成功。

连续超过三次，则视为无效，作为公号，该客户不再接受报备。

)3、行销人员亲自带客户上门，并经后台查询短信/微信报备记录，无重复，则归属为带客户上门的行销人员，否则归属为短信/微信报备记录的行销人员，如同组有多人来访，则该组客户的其他成员也归属为短信/微信报备记录的行销人员（同组客户包括在接待中，该组客户所推荐的客户，经向销售助理短信或微信报备后，视为有效，所推荐客户来访前未报备，依旧视为无效）。

4、如遇客户投诉，及在服务过程中违反公司规定，或对公司造成不良影响，取消客户归属，由所在小组经理指定行销人员负责该客户后续跟进，归属为后续指定跟进人员。

5、所有客户归属分歧都按照定时分区与客户问卷调查登记表信息一致为统一且唯一的标准进行核定，即所属分区及短信/微信联系到确认客户应访准确时间。

房地产营销部客户归属制度

房地产营销部客户归属制度销售部门客户归属制度一、预报备制度：1、销售分部每日夕会以后以意向客户报备表对意向客户提前报备，每天报备数量上线为50个，有效期为7天；2、意向客户报备后，客户来访前，销售部人员需要提前将当天即将上访客户的电话号码提供给顺位置业顾问进行接待；接待人员填写现场来访登记确认接待时间，精确到每小时。

3、客户到访后，如确认是谁的客户，由本人陪同接待，成交后计算归属人员业绩，如未成交,接待后交接给客户归属人, 客户后期由个人跟踪。

4、个人带看客户必须报备，否则带看视为自然到访。

5、如有特殊情况客户突然到访还未报备，需提前一小时短信形式报备给销售秘书或打电话给销售经理说明情况,过时报备视为自然来访。

二、客户归属原则1、如果销售人员A、B对同一客户进行了报备，两个报备都在有效期内，且客户自行到售楼部拜访，客户归属先报备人员；2、如果销售人员A、B对同一客户进行了报备，报备都在有效期内，B先带看则客户归B；3、多人报备：例如A、B、C等多人进行了报备，都在有效期内，客户自行上访，客户归属最先报备人员；4、多人报备：例如A、B、C等多人进行了报备，都在有效期内，客户归属先带看的人员；5、如果客户已经通过售楼部电话咨询过项目情况，或者客户已经来访过，销售人员再行报备，属无效报备，则客户归自然到访；6、家庭购房时，夫妇、父母、子女等直系亲属及祖孙关系视为同一客户，其他亲戚不作同一客户处理（视情况而定）7、企业购房时，股东及公司高管层视为同一客户，其他不作为同一客户处理8、关系客户处理：老带新：A、新客户未报备：（客户无归属）销售人员老客户带领新客户一同到访，老客户归属哪个销售人员，该新客户即属于哪个销售人员；新客户已单独到访过案场，与老客户为亲戚朋友关系，销售人员需要在当天晚上10点前短信报备经理处以及说明情况,过时视为自然到访.B、新客户已经报备过：新客户在报备有效期内，则此新客户属于报备的销售人员9、在未确知客户归属前提下，不同销售人员帮助逼定成功，属于义务帮助。

客户归属判定制度

客户归属判定制度总体原则：如发生客户冲突，原则上置业顾问双方友好协商，如协商不成，按此本制度原则进行客户判定。

客户一经判定归属，非跟办顾问不得主动联系客户。

判客流程：1、出现客户冲突，顾问第一时间反馈至连长，连长了解情况进行协调；2、协调无果，需行政进行明源信息核查，需由相关的团队负责人签字确认后，行政板块进行查询，根据查询结果进行判客；3、仍争议的，最后反馈至项目第一负责人处判客，最终判定结果不得有异议且处罚非客户归属方100元。

➢客户接待时冲突：1、顾问接待了其他销售人员的客户后，应及时将客户带看情况如实反映给原销售人员（12小时以内），以便销售人员继续与该客户联系，不得主动再与该客户联系。

2、老带新客户：新客户第一次来售楼处，不论是否由老客户亲自陪同，只要主动要求原销售顾问接待，则业绩归属原销售人员；如新客户第一次来售楼处时未指定销售人员的，视同新客户，由当班销售人员接待；3、客户名称和联系方式均不同的，如经调查发现实际是夫妻、父母、子女等直系关系且为同一购房需求的视为同一客户，以系统中有效期内接待的先后顺序进行归属界定，非上述关系的视为不同客户（兄弟姐妹视为不同客户）。

4、问岗结束后，A位正常接待过程中，其他顾问发现接待客户为自己的老客户时：①先自查：未录拓客、来访问卷，或录入拓客、来访问卷但保护期已超期，则A位视为正常接待，其他顾问不再进行打扰；②已录拓客、来访问卷且在保护期内（开盘前保护期7天），原顾问认出老客户的，可上前与客户打招呼给与暗示，客户明确表示认识原顾问的，A位自动退出，客户交由原顾问进行接待，A 位补轮排一次；严禁在客户面前争吵抢客，一经发现客户充公，第一次对非接待顾问进行500元扣罚第二次直接辞退；➢成交后冲突：1、所有到访的客户，均须录入明源系统作为唯一判定依据，明源显示时间为判客基准；2、客户保护期如下：①外拓客户：以外拓问卷录入时间为准，保护期48小时；（开盘期间）②渠道客户：凤凰通推介以明源系统渠道推介时间为准，保护期48小时；其他渠道（电商资源、分销商资源等）不进行保护；③来访客户：以来访问卷录入时间为准，保护期48；（开盘前）④来电客户：无保护期，如客户有指定销售人员，则指定销售人员接待，如客户无指定销售人员接待，则由轮排人员正常接待。

客户界定制度销售客户归属界定方法

客户归属界定制度一、客户界定原则1.客户首次来售楼部接待完毕后，销售人员第一时间须录入客户信息,《销售管理软件》记录作为客户归属的唯一依据。

2.《销售管理软件》里的客户信息由销售经理和销售人员共同管理.3.已离开销售部的销售人员的客户资源归销售部，并电话统一追踪，未下订单的客户均视作新客户，由销售经理统一安排，销售人员不得将已离开公司的销售人员的客户资源据为己有.4.已来访客户但未在《销售管理软件》上记录姓名等相关资料的,视为原销售人员工作失职，客户资源不归原接待销售人员，作新客户处理。

5.已登记客户来售楼部，原销售人员在场却无法接待,可委托其他同事先为接待，待自己忙过后再来接待，受委托同事不做客户信息录入。

6.已登记客户来售楼部，原销售人员调休或不在案场，由主管立即联络原销售人员并做简短沟通，安排排轮最后销售人员辅助接待。

7.销售人员轮流接客，若轮到的销售人员正在接待客户或办理与销售有关的事宜,由下一位销售人员接待客户,原轮到的销售人员视为累计；若轮到的销售人员不在案场或办理与销售无关的事宜，由下一位销售人员接待客户，原轮到的销售人员视为轮空.8.每个销售人员都有义务帮助其他销售人员促成交易,每个销售人员都有义务接听电话咨询，耐心解答客户问题，并邀请客户前来售楼部，但不得要求客户到售楼部指定找谁，应说明找谁都可以。

二、客户归属原则:（一）第一接待原则：1、以第一接待为准，以《销售管理软件》上录入的记录作为原始依据。

若该客户第二次、第三次上门，第一接待调休或不在案场，由最后排轮人员辅助接待.1)若最后排轮人员辅助接待并成交，业绩各50%；2)若最后排轮人员辅助接待，但第一接待最后成交,业绩第一接待70%，第二接待30%。

2、第一接待的客户已下定，后又转团购,成交计入个人业绩，提成参考《销售部激励方案》;第一接待客户未下定,后又转团购，成交不计入个人业绩，提成参考《团购激励方案》. （二）客户确认原则：1.甲在不知情的情况下深度接触乙的客户并成交，佣金甲乙各50%；甲在不知情的情况下深度接触乙的客户并有重大促进作用，但未成交,后乙促成成交，业绩甲占30％，乙占70%；甲在知情的情况下深度接触乙的客户，不管成交与否,罚款1000元，成交业绩全部归乙;2.客户原来已交纳定金，直接来签合同的，按第一接待原则，辅助帮忙的置业顾问提出表扬；3.服务不到位，引起客户投诉，要求更换销售人员给其介绍时，客户归属后者.（三)裙带原则：1.老客户介绍新客户，老客户陪同，其客户归属原销售人员；2.老客户介绍新客户，老客户未陪同，但新客户提及老客户或指明找某销售人员，其归属原销售人员；3.老客户介绍新客户，老客户未陪同，新客户也未提及老客户或未指明找某销售人员，其归属正常排轮接待人员.备注:以上原则销售经理拥有最终仲裁权。

房地产销售案场客户界定制度

房地产销售案场客户界定制度房地产销售案场客户界定制度为了使案场的接待工作更加条理化,提高销售人员的积极性和主动性,避免矛盾的产生,制定如下客户接待规则,由于案场接待情况多种多样,其规定保留一定的随时修改权。

一、总则:1、客户权属确定一律以其第一次来访时的接待者为准,特殊情况除外。

2、若出现销售人员之间无法协调的客户归属问题,则以最早的客户来访记录为准,如出现未明确业绩归属的特殊情况由销售经理协调解决,无法协调的由销售经理报营销总监协调。

3、对于任何有损于团队合作,公司形象,不利于营销行为或违反案场接待制度的人员,销售经理将给予警告、停止案场接待、扣除(部分)奖金的处罚,情节严重的依公司规定给以辞退或开除。

4、在接待客户的销售人员不明客户权属情况下,应在接待客户完后把客户资料告知每位销售人员或销售经理。

5、案场客户来访采用轮流制度,销售人员按销控排定的顺序在预接待的位置接待客户,下一位为预接待准备状态同时为上位客户倒茶水,如不坐在预接待的位置则视为自动放弃此次接待,下一位可自动补上。

任何情况,控台不能缺人。

6、案场销售人员之间有相互协助的义务和责任,严禁为了各自的私人利益发生争抢客户和争吵的行为。

7、严禁发生有客户归属问题时向客户寻求证明,一旦发现,其客户归属公司所有。

二、电话客户归属1、电话由当日值班人员接听,并负责记录来电客户资料,值班人员当日不接待客户。

2、电话客户资源平均分配,销售人员根据分配的电话约其到案场,如约至现场未指明销售人员接待时,按正常轮接制度接待。

三、来访客户归属细则来访客户归属原则为第一接待人,所有销售人员在接待客户时必须问清客户是否是第一次来本项目现场,其他特殊情况如下:案例一:已成交老客户来访情况说明(一) :因非业务事情来访或客户主动表明无购买意向接待人员:第一接待人:原销售人员;第二接待人:由刚接过客户的销售人员义务接待(原销售人员不在)业绩归属:原销售人员是否补接客户:准予补接情况说明(二) :有二次购买意向接待人员:第一接待人:原销售人员;第二接待人:由刚接过客户的销售人员义务接待(原销售人员不在)业绩归属:原销售人员是否补接:准予补接情况说明(三) :介绍朋友购买,并指定销售人员,接待人员:第一接待人:原销售人员;第二接待人:由刚接过客户的销售人员义务接待(原销售人员不在)业绩归属:原销售人员是否补接:原销售人员不予补接;义务接待人员予以补接;情况说明(四) :介绍朋友购买,未指定销售人员接待人员:轮值销售人员业绩归属:轮值销售人员是否补接:不予补接案例二:未成交老客户来访情况说明(一) :客户指定销售人员接待人员:第一接待人:原销售人员;第二接待人:由刚接过客户的销售人员义务接待(原销售人员不在)业绩归属:原销售人员是否补接:准予补接情况说明(二) :客户未指定销售人员,经询问得知原销售人员接待人员:第一接待人:原销售人员;第二接待人:由刚接过客户的销售人员义务接待(原销售人员不在)业绩归属:原销售人员是否补接:准予补接情况说明(三) :客户未指定销售人员,经询问仍未知原销售人员接待人员:轮值销售人员(原销售人员不在)业绩归属:原销售人员(经查该客户已作登记,且离最后一次跟踪时间未超过8天)业绩归属:轮值销售人员(经查该客户未作登记或该客户虽已作登记,但未跟踪时间超过8天)是否补接:准予补接案例三:市调人员情况说明(一) :有购买意向且该人指定销售人员接待人员:对方指定销售人员业绩归属:对方指定销售人员是否补接:不予补接情况说明(二) :有购买意向未指定销售人员接待人员:轮值销售人员业绩归属:轮值销售人员是否补接:不予补接情况说明(三) :无购买意向接待人员:轮值销售人员或对方指定销售人员业绩归属:无是否补接:准予补接(须即时向销售经理作出说明并提供相应证明)案例四:房展会期间客户确认(同未成交老客户确认标准)备注:1.房展会期间,展会销售人员每晚须将接待客户姓名及电话、意向房源交予销售经理;2. 案场值班销售人员接待来访客户为义务接待,准予补接,业绩归原销售人员;3．如展会期间客户首次到案场即成交(交纳大定,签订认购书),由成交人与原销售人员业绩分成,成交人40%;原销售人员60%。

房地产销售案场客户界定制度

房地产销售案场客户界定制度房地产销售案场客户界定制度为了使案场的接待工作更加条理化,提高销售人员的积极性和主动性,避免矛盾的产生,制定如下客户接待规则,由于案场接待情况多种多样,其规定保留一定的随时修改权。

一、总则:1、客户权属确定一律以其第一次来访时的接待者为准,特殊情况除外。

2、若出现销售人员之间无法协调的客户归属问题,则以最早的客户来访记录为准,如出现未明确业绩归属的特殊情况由销售经理协调解决,无法协调的由销售经理报营销总监协调。

3、对于任何有损于团队合作,公司形象,不利于营销行为或违反案场接待制度的人员,销售经理将给予警告、停止案场接待、扣除(部分)奖金的处罚,情节严重的依公司规定给以辞退或开除。

4、在接待客户的销售人员不明客户权属情况下,应在接待客户完后把客户资料告知每位销售人员或销售经理。

5、案场客户来访采用轮流制度,销售人员按销控排定的顺序在预接待的位置接待客户,下一位为预接待准备状态同时为上位客户倒茶水,如不坐在预接待的位置则视为自动放弃此次接待,下一位可自动补上。

任何情况,控台不能缺人。

6、案场销售人员之间有相互协助的义务和责任,严禁为了各自的私人利益发生争抢客户和争吵的行为。

7、严禁发生有客户归属问题时向客户寻求证明,一旦发现,其客户归属公司所有。

二、电话客户归属1、电话由当日值班人员接听,并负责记录来电客户资料,值班人员当日不接待客户。

2、电话客户资源平均分配,销售人员根据分配的电话约其到案场,如约至现场未指明销售人员接待时,按正常轮接制度接待。

三、来访客户归属细则来访客户归属原则为第一接待人,所有销售人员在接待客户时必须问清客户是否是第一次来本项目现场,其他特殊情况如下:案例一:已成交老客户来访情况说明(一) :因非业务事情来访或客户主动表明无购买意向接待人员:第一接待人:原销售人员;第二接待人:由刚接过客户的销售人员义务接待(原销售人员不在)业绩归属:原销售人员是否补接客户:准予补接情况说明(二) :有二次购买意向接待人员:第一接待人:原销售人员;第二接待人:由刚接过客户的销售人员义务接待(原销售人员不在)业绩归属:原销售人员是否补接:准予补接情况说明(三) :介绍朋友购买,并指定销售人员,接待人员:第一接待人:原销售人员;第二接待人:由刚接过客户的销售人员义务接待(原销售人员不在)业绩归属:原销售人员是否补接:原销售人员不予补接;义务接待人员予以补接;情况说明(四) :介绍朋友购买,未指定销售人员接待人员:轮值销售人员业绩归属:轮值销售人员是否补接:不予补接案例二:未成交老客户来访情况说明(一) :客户指定销售人员接待人员:第一接待人:原销售人员;第二接待人:由刚接过客户的销售人员义务接待(原销售人员不在)业绩归属:原销售人员是否补接:准予补接情况说明(二) :客户未指定销售人员,经询问得知原销售人员接待人员:第一接待人:原销售人员;第二接待人:由刚接过客户的销售人员义务接待(原销售人员不在)业绩归属:原销售人员是否补接:准予补接情况说明(三) :客户未指定销售人员,经询问仍未知原销售人员接待人员:轮值销售人员(原销售人员不在)业绩归属:原销售人员(经查该客户已作登记,且离最后一次跟踪时间未超过8天)业绩归属:轮值销售人员(经查该客户未作登记或该客户虽已作登记,但未跟踪时间超过8天)是否补接:准予补接案例三:市调人员情况说明(一) :有购买意向且该人指定销售人员接待人员:对方指定销售人员业绩归属:对方指定销售人员是否补接:不予补接情况说明(二) :有购买意向未指定销售人员接待人员:轮值销售人员业绩归属:轮值销售人员是否补接:不予补接情况说明(三) :无购买意向接待人员:轮值销售人员或对方指定销售人员业绩归属:无是否补接:准予补接(须即时向销售经理作出说明并提供相应证明)案例四:房展会期间客户确认(同未成交老客户确认标准)备注:1.房展会期间,展会销售人员每晚须将接待客户姓名及电话、意向房源交予销售经理;2. 案场值班销售人员接待来访客户为义务接待,准予补接,业绩归原销售人员;3．如展会期间客户首次到案场即成交(交纳大定,签订认购书),由成交人与原销售人员业绩分成,成交人40%;原销售人员60%。

商品房销售代理合同中的客户归属判定规则

商品房销售代理合同中的客户归属判定规则在商品房销售代理合同中，客户归属的判定规则，真的是个让人琢磨不透的事情。

想想啊，咱们每次谈生意，尤其是在房产这个领域，客户就像是那颗璀璨的宝石，谁能把它捞到手，谁就能笑到最后。

这时候，合同上的一些细节就显得格外重要，像是大海捞针似的，得认真琢磨。

首先得搞明白，什么叫客户归属。

这其实就指的是，哪位代理商能够对某个客户拥有优先权，听上去是不是有点儿复杂？其实道理很简单，谁先出手，谁就能占有这块“蛋糕”。

大家肯定在想，咋就那么容易就能分出个高下呢？这就得看你在合同里怎么写了。

比如说，合同里面如果清楚地规定了客户是谁，是通过哪个代理商介绍的，那可就好办了。

换句话说，你要是早早就把客户的联系方式和意向搞定，后续的事情自然就水到渠成。

就像捉蝴蝶一样，谁先捕到，谁就是赢家，没得说。

再来聊聊市场竞争。

哎呀，市场上可真是“人山人海”，各路英雄都想抢占客户。

你要想在这场“战争”中胜出，就得把客户的需求摸得透透的。

客户其实都是有个性的小家伙，他们的心思说变就变，今天想买，明天可能就不想了。

所以，咱们在建立关系的时候，得多花点心思，搞清楚他们的真实想法。

像老话说的“知己知彼，百战不殆”，搞清楚客户的意向，才能在竞争中游刃有余。

有个特别重要的环节，合同的签署。

签合同的时候，得小心翼翼，像是拿着一块昂贵的瓷器。

合同中必须清晰列出客户的身份信息，包括名字、联系方式，还有意向购买的房产信息。

要不然，事后真出了问题，谁都没法说清楚。

万一有客户跑去找其他代理商，那可真是“前功尽弃”，之前所有的努力都得打水漂。

咱们也不能光想着怎么抢客户，维护客户的关系也同样重要。

这就像养花一样，得浇水、施肥，让它们茁壮成长。

你可以定期给客户发一些市场资讯，或者邀请他们参加一些活动。

这样一来，不仅能加深彼此的信任关系，还能提高客户对你的依赖感。

客户觉得你对他们的关注是真心的，他们自然就愿意把生意交给你。

还有一点得注意，别小看了售后服务。

售楼部销售客户归属界定

销售客户归属界定方法（一）客户资源归属原则：1、第一接触点的原则（包括来电、来访客户）：原则上哪一个销售人员首先接触客户，该客户应被其所有，即以第一次接待为准。

若该客户第二次、第三次上门时，第一接触销售人员不在，其他销售人员有义务协作、帮助成交，不计入销售业绩，但计入综合考评的范围内。

因为谁都可能碰到这样的情况，需要团队通力合作，互相帮助。

2、裙带性原则①若第一接触是销售人员A的客户介绍的（包括电话介绍和亲自带领上门）新客户甲，刚新客户资源甲应归该销售人员A。

同样甲带来的客户资源乙应归销售人员A，以后依此类推。

但此原则仅适用于新上门客户指明找销售人员A或老客户介绍在先。

②若上门客户是某销售人员的亲戚或朋友，则期资源权优先归属访销售人员。

1、分单制原则如有两个或多个销售现场的情况出现，上午在市区的销售人员接待的客户，下午到工地处销售现场又是别的销售人员接待的，那么就严格按照“分单制”原则执行。

2、建立首问责任制销售现场建立了执行到位的“首问责任制”，即进场的客户都会询问“是否是第一次来”、“是否有销售同事联系过”，那么很多销售过程中存在的争议自然而然地就化解了。

及时沟通，不要造成信息堵塞也很重要。

（二）具体界定方法1、客户首次至售楼处接待完毕后，销售人员必须在《客户来访登记表》上作好登记，并视作客户归属的唯一依据，《客户来访登记表》由销售人员填写，每日填写好当日所有档案表上交销售经理处，月末将《客户来访登记表》上交公司存档。

2、以《客户来访登记表》为准，客户管理办法采用销售部集中管理和个人管理相结合的办法。

3、已离开公司的销售人员的客户资源归销售部并电话统一追踪，未下订单的客户视作新客户，由销售经理统一安排，销售人员不得将已离开公司销售人员的客户资源据为己有。

4、已来访客户但其未在《客户来访登记表》上记录姓名等相关资料的客户，视为销售员工作失职，客户资源不归原接待销售员，作新客户处理。

5、客户介绍的客户资源如该客户指定销售人员接待，则该客户归该指定销售员所有。

房地产销售案场客户判定办法

房地产销售案场客户判定办法房地产销售案场客户判定办法1、按顺位接待。

2、案场执行"现场首接制"，客户判定以此为惟一依据。

所有客户接待完毕必须在登记簿登记，否则接待的客户不视为该销售人员的客户。

3、接待过程首先应确认客户以及客户的家人（直系亲属）等是否已与其他业务人员联系过。

A、如以上相关自然人曾由其他业务人员现场接待过，则由原接待人员接待。

如该业务人员休息，首先应及时与该业务员联系，可由该业务员同组人员代为接待。

如改组同伴有客户接待，则报请销售主管或者销售经理接待。

（以不影响接待顺序为前提）。

B、如未曾与其他业务人员联系或接待过的客户，则按序正常接待。

C、一般情况下，为使整个案场的销售工作正常公平进行，除特殊情况外，经理不得单独接待。

D、如果该客户的亲戚、朋友曾经代该客户来现场看过房屋，而自己是第一次到现场接待，并且分别由不同的业务员先后接待过，此时成交业绩计入接待购房客户的业务员。

E、老客户带新客户，若该新客户指定接待过老客户的业务员接待，则按照客户意愿执行，如未提出特殊要求，则按序接待。

4、如未按销售流程执行，而且根据《客户来访登记册》证明为他人客户，业绩计入原业务人员。

5、推销或者直接表明身份的所谓客户，该销售人员在接待完毕后可以再补接待一组客户。

6、电话联系不算入有效接待，并且不允许业务员向客户留姓名。

7、以上条款，需业务人员认真做好来访、来电登记，且严格执行销售流程。

每日来访、来电由主管签字确认并呈销售内勤妥善保管。

8、如发生纠纷，由销售经理按销售规则协调、判别。

如有明显的抢客户情况，将由销售经理报请公司撤消其在公司的业务员资格。

9、关系户或者在忙时销售主管接待的客户，可视情况分给适当的销售人员。

10、如遇到特殊情况，销售人员要服从销售主管或者销售经理的处理结果。

房地产销售--客户归属认定

客户权属及佣金分配办法一、接待顺序1、设立总值团队制。

（1）新访接待：由轮流接访制度，不得恶意抢客，保证现场接访公平合理。

（2）复访接待：由原有接待员接待。

2、询客与接待（1）有客户走进售楼部，站在第一位的销售员首先要有礼貌地询问客户“您好，请问先生/小姐之前是否和我们联系过？”如客户表示未联系过，则由站第一位的销售人员负责跟进。

如客户表示曾经联系过则继续询问客户：“请问是与哪位销售人员联系的？”如客户能清楚讲出此前联系过的销售人员姓名，则由该销售人员跟进。

如客户不能清楚讲出此前是哪位销售人员联系过，即视为新客户处理，由站在第一位的销售人员跟进。

（跟进登记后有后台查询该客户之前跟进的销售顾问,归属权仍为原销售人员）（2）在A销售人员接待到访新客后，如该客户并未坐下在洽谈桌进行洽谈或未离开售楼部进行参观时，此时该客户与之前曾跟进或曾相识的B销售人员相认，B销售人员则可无条件取回该客户的权属，而A销售人员应无条件让出该客户，A销售人员可站回头位重新轮后并补给一个新客接待。

（3）当A销售人员已经和客户在洽谈桌洽谈或已经离开售楼部进行参观后，此时客户与之前曾跟进的或曾相识的B销售人员相认(包括直系亲属)，（B销售人员则可无条件取回该客户的权属，而A销售人员应无条件让出该客户，A则重新站回接待台等待下一个新客户。

而B则轮空一次。

）B销售人员必须出示3天以内有效的联系记录且该客户也承认是该人员联系过。

经现场销售经理确认后，在3日内（含3日）则可由原B销售人员跟进，成交后业绩及佣金归原B销售人员所有。

如公共客户接待，接待联系薄显示在3日外，则由A销售人员跟进。

（4）夫妻先后到售楼部参观了解且有不同销售人员接待，最终以实际购房者为准，若购房人为夫妻俩则以先登记的为准。

（5）一家人为家族成员购房并且有多人登记的，则以实际购房者为准。

若实际购房者未登记则以受托人或下定当天支付定金的人为准。

（6）A销售人员的朋友、亲戚、家人等，认识的有关系的人员到售楼部咨询了解。

售楼处接访轮访制度及客户归属判定标准

龙腾花园置业顾问接访制度1．前台必须有人备访。

前台空岗，相关责任人每人每次50元罚款，相应组长20元罚款。

2．销售人员接访应按照指定的顺序进行。

正常接待情况下，抢访、不接访等情况每人每次罚款20元，特殊情况如客户太多时另当别论。

3.置业顾问对来访客户应一视同仁，一旦发现有恶意挑客者，每人每次罚款200元，或限期停岗整改，或调离项目。

对待同行市调者，也要礼貌友好，但严禁输出本项目核心竞争优势。

4，项目所有客户接待一律严格执行“审位管家首问制”，管家权威不容侵犯，若管家判错也要执行，事后反应给经理协商解决。

在审位管家未分配客户归属前双方接待人员禁止同来访客户进行交谈及询问，如发现有违规现象，不服从管理的对相应责任人罚款1000元，屡教不改者处于开除处理，同时对相应代理公司罚款5000元。

代理公司罚款均由相关肇事者承担。

5.同一家庭的不同成员分别来访（限直系亲属），视为同组客户，以第一接待销售人员为准；非直系、朋友分别来访，视同多组客户，后续成交按合约人姓名判定业绩归属。

老客户带来的新客户若指定销售人员由指定人员接待，若未指定视为新客户轮序接待，归属接待人员。

后续维护工作以最终购买人对于业务员为准。

6，置业顾问接待完毕，客户离场前销售人员必须打通客户的电话，以保证客户电话的真实性，送离客户后必须做好《来访客户登记本》的填写，内容详实准确，不得有漏项错项涂改等情况。

如有违反者每人每漏填一项5元罚款。

7．在客户接近售楼处门口范围时，销售人员应该立刻起身相迎并微笑表示欢迎。

发现对待客户冷漠傲慢，不起身相迎者，每人每次200元罚款。

8．严禁对客户有任何不礼貌的言谈举止，应耐心讲解，有问必答。

引领客户看样板间应先为客户开门，闪身至门侧示意客户先行。

接待过程中被客户投诉不礼貌者，每人每次50元罚款9．现场所有销售人员之间的任何内部谈话绝对禁止有客户在场的情况下进行，以避免为客户谈判带来不必要的麻烦或疑问。

面对客户面争执，理论等，每人每次罚款500元。

房地产案场与外场客户归属细则

房地产案场与外场客户归属细则案场与外场客户归属细则一、原始客户资源归属认定1．原始客户资源分配，根据初次划分，则客户归属第一接待人。

2．初次分配后客户有效期为15天，若第一接待人10天内无持续性跟踪维护记录，其他销售开发后，则该客户自动转移其他销售继续跟踪。

3．初次分配后15天内，若第一接待人跟踪中断，之后其他销售成功开发，则客户归其他客户所有。

二、外出拓客所得资源归属认定1.外出拜访拓到的客户，客户归第一时间第一接待人。

2.外出拜访同时拓到的客户，以商家主营业态判定业态，根据业态划分第一接待人。

3.外拓同时开发到存在夫妻关系或亲子关系的客户，若是同种业态，夫妻或父母二人谁掌握经济话语权，客户则由开发到掌握话语权一方的销售继续跟进。

若非同种业态，则根据商家主营业态界定业态，规模大的业态归该业态销售继续跟踪。

若以上原则销售均不服，则客户由谁成交归谁所有！4.外拓到同种业态的客户，客户归第一时间第一接待人继续跟进。

5.外拓到不同业态的客户，客户归第一时间第一接待人继续跟进。

三、案场接待来访及来电客户归属认定1.所有的案场接访必须要填写详细的接访记录，接访客户归第一时间第一接待人。

2.客户自然来访且无接访记录的，客户归新接待人员。

3.客户来访后，原销售10天内无可查询的跟踪维护记录，再次来访时，客户归新接待人员继续跟进。

4.案场接电后，有明确备案记录可查询的视为第一接待人。

四、老带新1.经老客户介绍的新客户，40天内成交的归第一接待人。

2.经老客户介绍的新客户，40天内无成交的自动转给新接待人员。

3.经老客户介绍的新客户，成交过程中，若销售对成交有异议，则提出异议一方必须出示接待证明及可查询的备案信息；有接待证明无备案信息登记的视为无效，所有客户归属均以备案信息为主要依据；有接待证明及备案信息的，经查后，客户划分给第一时间第一接待人。

建议：1.销售组所有成员每天必须提交日报，明确拜访客户及新增客户情况，上报至小组经理处，小组经理再汇总上报至案场管理员处，由管理员统一进行备案。

售楼处客户归属确认制度

XX案场客户确认制度一、来电接听每日来电及时录入明源系统；二、分单与接待1、有客户走进售楼部，站在第一位的销售员首先要有礼貌地询问客户“您好，欢迎参观，请问您是第一次来吗？”如客户表示未来过，销售员再有礼貌的询问客户：请问您之前与销售人员有过联系吗？”如客户表示未有过联系则由站第一位的销售人员负责跟进。

如客户表示曾经来过或曾经电话咨询过或主动翻出短信则继续询问客户：“请问是与哪位销售人员联系的？”如客户能清楚讲出此前联系过的销售人员姓名，则由该销售人员跟进。

如客户不能清楚讲出此前是哪位销售人员联系过，则请客户提供相关信息于明源系统查询。

2、售楼部门口是客户接待的起始点，在场外遇到新的客户，应该引导来访客户到售楼部咨询。

任何在售楼部外地方接待客户、递名片，或找其它销售人员帮该客户介绍行为都被视为违规。

3、如一位销售人员正在与客户洽谈成交过程中，而另一位销售人员此时发现该客户是他的旧客户，该销售人员只能与客户正常打招呼，但不得以任何理由或借口通过与该客户交谈，通电话，或者其它任何形式阻碍成交。

4、当接待参观团客户时，站第一位的销售员位置不变，交由所属销售团队经理负责安排或亲自接待。

5、初次来访客户须在来访登记表上留下来访日期、客户姓名、客户本人联络方式（手机、直线电话任选其一，号码有误联络不上本人的不算）购买意向，信息来源及销售人员签名为确认依据。

如登记内容错误或缺项视为无效。

初访前未与销售人员有联系可作为第一确认；6、每日接访人员必须将当日初次来访第一接触客户登录在公共的客户来访登记表上，客户确认以第一接触为原则，客户来访登记表和明源系统作为客户查询确认依据，未经开发商项目管理团队允许，销售人员不得私自查看过往来访登记表。

1)客户来访时指名A接待过（或找A的）：⏹A不在办公区域或在工地现场带客户看房的，则按接待顺序由A所处销售团队B负责接待，若A所处销售团队其他销售人员均在接客户状态，则另一销售团队C负责接待，⏹若现场成交待A回到现场，或A销售团队其他销售人员处于待接客户状态，C应主动和A或和A所处销售团队其他销售人员做客户交接，由A或A销售团队其他销售人员负责继续完成接待工作。

售楼部客户认定制度

客户认定制度为了进一步加强销售中心销售人员的管理，促进销售中心内部的有序竞争，保障销售人员的利益，完善销售中心销售管理工作，特制定以下制度：一、客户登记制客户接待及电话接听工作，无特殊情况按《接待顺序表》依顺序进行，有特殊情况的由现场销售经理、主管安排。

１、最先接待客户并取得客户的联系方式，同时填写《客户来访登记表》的置业顾问，视为客户登记人。

２、置业顾问通过电话或其他方式联络到的客户，至少完成一次面对面的访问（以在售楼部接待为准），取得客户的联系方式，同时填写《客户来访登记表》，也可视为客户登记人；３、电话客户或自己联系到的客户来访，来到现场指定置业顾问接待，则不视为接待名额。

４、如果由于置业顾问的原因，没有及时把客户资料填写到《客户来访登记表》的，不能视为客户登记人．以客户来访当日为登记日，过后补登记视为无效。

二、客户归属制１、客户原则上属于最早登记的登记人。

２、同一户家人的客户分不同批次来访，归属最先接待来访家庭成员的置业顾问，同一户家人来访的客户，原则上归属同一个置业顾问（销售经理制定的大型团队来访除外）。

３、老客户带新客户或老客户介绍新客户来访：（1）如原置业顾问当班，原则上由原置业顾问接待，但要求在当班置业顾问完成完沙盘的介绍工作之前认领客户，否则新客户归属当班置业顾问.(2)如原接待置业顾问不当班，客户指明找原置业顾问，当班置业顾问应立即通知原置业顾问，如原置业顾问不能及时到达销售中心接待客户，则由当班置业顾问义务接待，之后要做好衔接工作;老客户介绍新客户来访此客户不指定原置业顾问接待或在当班置业顾问完成沙盘介绍工作之前原置业顾问未认出自己老客户的，则新客户归属当班置业顾问。

４、如客户首次来访时不能留下来访客户的真实姓名及联系电话，则视为无效客户，如客户再次来访时指定原置业顾问接待，或原置业顾问在当班置业顾问完成沙盘介绍工作之前认出是其客户并能准确称呼该客户的，客户归原置业顾问，否则客户归属当班置业顾问。

客户接待及客户归属判定制度

客户接待及客户归属判定制度1、接待顺序按置业顾问之前排好的顺序轮序接待。

2.从第一轮房地产顾问到最后一轮房地产顾问的接待是一个接待周期，以此类推。

3.房地产顾问按计划上班。

如果他早到或晚走，他可以按正常的接待顺序接待顾客。

4、若当值置业顾问未向案场主管请示而又擅离职守者，遇客户到访则被跳过，由下一个置业顾问接待，该置业顾问不予补接序位；若当值置业顾问因特殊情况需离岗（指短时间内离岗），请示过案场主管后可保留其接待序位，由下一个轮值置业顾问先行接待。

5.对于已完成交易的客户回访，不统计接待排名，跳过可以优先进行补充轮次。

对于未完成交易的老客户回访，不统计接待排名，并进行补充轮次。

（已签署或已签署合同的客户指未签署合同的客户，未签署合同的老客户指已记录在拜访电话簿中的客户）。

6、未成交的老客户带新客户到访，不算置业顾问序位。

7.当日，未完成交易的新老客户多次到场，只统计一次接待排名。

8.已接收的客户在离开现场前不得接收新客户。

19.在接待客户的过程中，如果房地产顾问发现客户是同事在项目中的老客户，必须在第一时间通知同事，并将其交给同事接待，无论同事的接待级别如何。

如果员工因特殊情况正在休息或不在销售现场，应通过电话通知他，并由其指定的同事接见。

如果无法联系到他，他将继续收到。

当天的交易分为一半，如果没有交易，则为自愿接待，可以先接待新客户。

10.来访的新客户必须留下真实姓名和电话号码，并由房地产顾问签字，视为有效的客户登记。

如客户未留下姓名或电话号码，仍视为有效客户，视为正常订单。

所有客户所有权问题都基于以下原则：⑴、以有效客户登记的先后秩序确定其归属权。

客户登记有效期为15天，如超出15天而置业顾问登记跟进本里又无近期客户跟进记录的，视为归属权丧失。

⑵、同姓名不同电话，得不到证实则属无效登记。

（3）如果同一个电话号码有不同的名字，应视为直系亲属关系（应视为同一客户群体），其所有权应根据第一次接待原则确定（如果直系亲属的姓名和电话号码不同，也应根据第一次接收的原则确定，但以下文所述的所有权追溯期为准）。