单身公寓可行性分析

项目分析
项目配套
周边生活配套规划齐全、集中，品质呈现高端化趋势
13
16 14
18 15
5KM
8
12
17 11
9 10
1
7
3
2
6
5 4
公建行政
商业酒店
1 国际会展中心
3 雷迪森广场（在建）
2 金融贸易区
10 州际酒店（在建）
4 市行政中心（在建） 13 维多利亚广场（在建）
5 城市文化广场（在建） 14 家乐福
3000元/平米（复式） 销售情况：公寓全部售罄，目前在售商铺
公寓案例分析
21码头
Ra户型1室1厅1卫1厨40㎡
Ea户型1室1厅1卫1厨30㎡
户型
面积 开间 （㎡） （米）
Ra户型 40
3.6
进深 （米）
8.4
Ea户型 30
4.2
5.7
层高 （米）
3
3
得房率 75.6% 79.8%
产品特点
户型较狭长，采光与通风性不强； 客厅与卧室连通，扩大空间感。 户型方正，利用率高 面积小，无独立客厅；
寓面积22282平米，共601套 高层底商+单身公寓 40年产权单身公寓 2010.4.10 2012-5 18000元/㎡ 2000元/㎡ 601套
销售率95%，签约率89%
2.5 3.1米 31-42㎡ 钱湖天地分有港式、简欧式和地中海 三种装修风格，消费者可自由选择
公寓案例分析
钱湖云庭
朝南A户型 42㎡
遇见
东部新城未来 规划无限美好
城东资源大整合
项目分析
地理优势
东部新城和高新区的“纽带”,宁波最具发展活力的区域
宁波国家高新区:高新区是CID （中央产业区）集科研、居住、 休闲、教育为一体的重要区域
高新区
东部新城
东部新城:商务和市政中心， 商业和金融中心，完善的商业 服务、生活休闲。
高新产业
环境
人才
人文居所
市政
纽带
休闲
商业
金融
项目分析
主要经济指标
项目主要经济指标（除8#楼1F:719.97㎡作为食堂）
建筑占地面积
1347.41㎡
总建筑面积
7#(2层)
1F:627.44㎡
8#(3层)
2F:652.95㎡
合计
1280.39㎡
合计
2600.77㎡ 2F:661.06㎡ 3F:659.32㎡ 1320.38㎡
50
17%
15%
40
13%
30
10%
11%
10%
20
7%
8%
5%
10
0
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011
*选取宁波市区具有代表性的20多个精装修住宅和酒店式公寓项目统计其整租价格，涵盖40-200平方米的各类户型面积； *右轴为60平方米房源的平均价格水平
➢宁波住宅租赁市场发展健康、平稳，中高档公寓的租金保持较高水平，达到46元/平方米/月，成熟的住宅 小区出租率普遍在85%以上，部分品质好的公寓在95%以上。 ➢从区域来看，江东区为新开发地块，地理位置优越，新建高档公寓较多，平均租金水平最高，达到53元/ 平方米/月，一室一厅的60平方米的房源价格约3200元/月（即1.7元/天/平方）。 ➢鄞州区块由于可选房源较多，距市中心较远，租金最低，为38元/平方米/月（即1.3元/天/平方）。 ➢本项目位于东部新城，租金暂无法达到江东区的平均水平。
特点：大面积落地玻璃窗，采光性好， 开放式卧室与客厅相通，增加空间感。
朝北B户型 31㎡
特点：户型面宽较大，结构方正， 利用率高，功能齐全
公寓案例分析
凤凰水岸
住宅
公寓
物业类别：住宅、单身公寓、商铺 物业地址：高新区丹桂路与院士路交汇处 开盘时间：住宅2010年7月17日、公寓预计 2011年年中 销售均价：住宅17000元/平米、公寓未定 装修标准：未定 公寓户型面积：30-50㎡ 层 高：平层3米、复式4.5米 绿 化 率:30% 开 发 商:奥丽赛置业 公寓套数:461套
八骏湾7#、8#单身公寓可行性方案分析
报告结构
项 区wk.baidu.com属性
1
目 项目分析 概 公寓现状分析
况 公寓案例分析
项 业态分析 目 目标客户 界 方案建议 定 经济测算
营 主题概念 销 媒体组合 推 媒体费用 广
区域属性
高新区简介
国家级、宁波新一轮城市发展的重点区域和技术创新基地
高新区，东临宁波深水良港--北仑港，南接杭甬高速公路，西靠宁波市区，北连杭州湾跨 海大桥，是宁波实施科教强市“一号工程”的重要载体和中国科学院高新技术成果产业 化的重要基地.
产品属性 40年产权单身公寓（办公楼转型）
开盘时间 销售均价 装修标准 销售情况 预计交付时间 容积率
层高 户型范围
2010.11.17 18000元/㎡ 3000元/㎡ 销售率70%，签约率57%
2012.1 3.5
3-5层层高3.3米，6-22层4.5米 主力面积47-54平米
公寓案例分析
金东岸
公寓现状分析
租金价格预测
国际都市化的快速发展加快城市化进程，外来人员就业增加住房需求
依据一：2020年宁波城市规划
城市定位——发挥港口和外贸口岸优势，发展先进制造业、海洋高新技术产业和重 化产业；
人口规划——2020年城镇人口590万-620万，中心城市人口230万-270万，区域人 口保持快速增长，宁波成为浙江沿海地区主要人口迁入地区；
高新区 东部新城
1999-2009：高科技产业、部分居住功能
高新区和东部新 城将重新整合， 同化江东区，成 为集行政、商业、 产业、居住、休 闲等多元化功能 于一体的 新的城市“极”
2010-2010：政治、商业、商务
区域属性
区域研究
“双城”已进入融合、发展期，本案运营与城俱进，做大东城项目
高新产业园区 发展日趋成熟
市场接受度 较低 较低
公寓案例分析
金东岸
位置 建筑面积 实际建筑面积
边套
54
约73㎡ （无挑空）
中间套
47
约66平米（客 厅部分挑空）
套数 80 518
配比 13.38% 86.62%
开发商 项目规模 建筑形态
迪赛置业
占地9766平米，总建41344平米（地 上总建34181平米），共598套
1幢22层单身公寓
私密性要求高：大部分都是独生子女，有较强的独立意识， 渴望拥有独立、自由的私人空间
经济性与安全性：单身公寓比包租招待所、宾馆省钱、方 便；规范化监督和管理更顺应了对居住安全的要求
灵活性和实用性：偏好紧凑、实用的户型，多数青睐中小 户型，LOFT、单身公寓；
在配套设施中，对健身、餐饮类配套的关注度最高
估计即便做成快餐类形式，最多可容纳就餐人数 人。
客户篇
目标客户
目标客户
80后的城市青年白领是单身公寓主要的消费人群
处在人生的过渡阶段：工作年限较短，储蓄不多，70%选 择租赁住房的方式度过从单身到成家立业的人生阶段
受过良好的教育，拥有高学历、稳定收入，对事业、物质 生活都持有较高的追求和标准
合计
396 368 93%
二期4#楼
户型面积 （㎡）
49
79-81
92
合计
套数（套）
64
192
64
320
占比
20%
60%
20%
100%
公寓案例分析
21码头
四幢 小高 层单 身公 寓
1-2层 为商 业用 房
商业街区
项目位置：海曙新星路与丽园北路交界处 占地面积：约4.8万㎡ 总建筑面积：约13万㎡ 项目户数：公寓1226套 开盘时间：2010年8月22日 面积范围：30-50平米 价格情况：9080-15900元/㎡，均价 13000元/㎡ 装修标准：2000元/㎡（平层）；
10% 5%
0
0%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
经济宏观来言，宁波连续10多年GDP保持8%以上高速增长，加之通胀和加息的预期，住宅购买 力降低，住宅的投资回报率低，房租上涨成为必然趋势。
公寓案例分析
和美城
一期3#楼
户型面积（㎡） 33-41
2
目 目标客户 界 方案建议
定 经济测算
营 主题概念 销 媒体组合 推 媒体费用 广
业态规划
业态建议
本案将打造成“酒店式”、“拎包入住”中高档公寓进行出租
业态建议
业态建议
本案将做成精装单身公寓109个房间，相当于小型经济酒店体量
楼幢
楼层
面积(㎡) 房间数(间)
楼幢
楼层
面积(㎡)
房间数(间)
1F
627.44
10%
20
7%
8%
5%
10
0
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011
公寓现状分析
租金价格预测
对中国未来经济的良好预期使得房租的投资收益比快速上升
依据三：人民币的升值和通货膨胀
元/m2/月
100
30%
80
24% 25%25%
20%
20%
60
18%
15%
15%
40
11%
20
5% 8% 7%
能士智能巷 江东科技创业中心
SWOT分析
① 地理位置优越，提升空间巨大； ② 紧依河支流，景观资源较好； ③ 项目本身拥有一定的客户资源； ④ 项目交通存在缺陷； ⑤ 周边生活配套齐不佳； ⑥ 停车位配备不到位； ⑦ 户型面积过小，单一，无法满足做饭需求。
公寓现状分析
中心城区公寓分布 目前已交付酒店式公寓主要集中在鄞州新区及三江口附近
公寓案例分析
凤凰水岸
•平层D2户型
•建筑面积:40.61平米
•特点：户型开间小、进深长，通风采光受 影响；带有生活阳台附加值高。
•平层I户型 •建筑面积:29平米 •特点：居家功能齐全，带有大型生活阳台， 附加值高。
报告结构
项 区域属性 目 项目分析 概 公寓现状分析 况 公寓案例分析
项 业态分析
公寓现状分析
中高档公寓租金
公寓平均租金为1.5元/平米/天，年涨幅约9%，出租率在85%以上
元/m2/月
60
53
3179
50
40
30
20
10
0 江东区
43 2560
海曙区
40 2385
江北区
元/m2
3500
3000
38 2262
2500
2000
1500
1000
500
0 鄞州区
元/m2/月 60
20%
自然与人文特色地区——市区余姚江、奉化江、甬江三江地带、余姚慈溪绿心、宁 波东部和西南部山林地区
公寓现状分析
租金价格预测
2006-2011年租金发展，每年的递增比率在5%-15%之间
依据二：宁波房地产市场的平稳和住宅租赁市场健康发展
元/m2/月 60
20%
50
15%15%
40
13%
30
10%
11%
21
7#
2F
652.95
22
3F
652.95
22
合计
1933.34
65
1F
719.97
0
8#
2F
661.06
0
3F
659.32
0
合计
2040.35
0
备注：（1）有线电视/电脑机房配置在7#楼1层，占据一个房间； （2）7#楼现为3层，2层为隔层； （3）食堂设置在8#楼一层，若园区办公全部入住，无法满足用餐高峰期要求，根据初步
9 院士公园 11 高新区管委会 15 体育中心
16 华联超市 17 三江超市 18 泰富广场
教育医疗 6 台湾长庚医院（筹建） 7 新城第一实验学校 8 新城实验小学（规划） 12 外国语学校
项目所在位置
项目分析
项目配套
具备丰富的景观资源，周边安静无噪音，但目前生活配套不佳
启新路
国际金融中心
辛普地块
区域属性
东部新城简介
未来城市构架的几何中心，形成“一城二心”的总体空间格局
东部新城位于宁波中心城三江片区东部，与三江口老城中心形成“一心二核”城市格局定位 未来新的城市中心，将为宁波实现城市发展战略，拉开城市框架，拓展城市空间，提升城市 功能，提供一个很好的发展契机。
区域属性
区域研究
双城演义——当“高新区”遇上“东部新城”对我们意味着什么？
只要大交通跟得上，对房源所处区域的接受能力比较强
公寓租赁市场
公寓市场
宁波单身公寓市场调查
31-35岁, 3%
20-23岁, 18% 35岁以上, 0%
23-30岁
20-23岁
31-35岁
35岁以上
23-30岁, 79%
家人, 26%
同事, 12% 朋友, 23%
一个人, 39%
同事 朋友 一个人 家人
套数（套）
132
签约套数
125
签约率
32%
69-76
165 154 39%
84-92
99 89 22%
项目位置：北邻杨木碶路，南邻通途路绿化带 项目户数：共1800户（一期396户、二期320户） 占地面积：37524㎡ 总建筑面积：243000㎡ 开盘时间：2010年12月18日、下一批预计2011年4月 推出房源：推出首批394套 层 高：2.9米 面积范围：30-125平米、主力户型70-90平米 价格情况：9080-15900元/㎡，均价13000元/㎡ 装修标准：2000元/㎡ 销售情况：开盘当天394套公寓全部售罄
VS
项目 楼层
金.东岸 6梯29户
边套开间4.94米，进深7.7米， 客厅4.9米挑空；
中间套开间4米，进深7.7米， 客厅4.9米挑空；
公寓案例分析
钱湖云庭
开发商
项目规模
建筑形态 产品属性 开盘时间 交付时间 销售价格 装修标准
总套数 销售情况
容积率 层高 户型范围
备注
亚历山大置业 占地22407平米，总建83940平米；公