九江市房地产开发与经营环境分析

九江市房地产开发与经营环境分析
一、宏观环境
一、政策环境
1.财政货币政策
1 月 1
2 日�银监会召集工、农、中、建、交和国开行召开新闻通气会�六大行均表示2011 年要“切实履行社会责任”加大对保障性住房建设的支持力度。

但除了国开行之外的五大行都没有公布实质性的信贷投放计划或增长指标。

住建部宣布 2011 年要建设 1000 万套保障房�比 2010 年的 580 万套增加 72%。

对此我国开行明确表示�2011 年安排保障性住房贷款新增规模 1000 亿元�并实行计划单列�确保信贷资金优先用于保障性安居工程建设。

中共中央政治局会议指出�要实施积极的财政政策和稳健的货币政策�增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。

2.产业政策
1下调房地产交易税收政策。

2加大住房公积金对住房消费的支持。

3加强商业性住房消费金融支持。

4上调普通住房标准。

3.土地政策
1提高保障用地主动性�确保落实扩内需保增长调控政策。

2密切跟踪土地利用动态�及时调整土地管理政策和措施。

�3�严防违法违规用地反弹�依法维护土地管理的良好秩序。

4.住房政策
住房公积金还贷政策和货币化住房策
二、经济环境
1.宏观经济条件
从区位条件看九江具有独特的“中心”优势。

从经济实力看九江具有巨大的发展潜力。

从服务功能看九江具有很强的产业承载能力。

从经济腹地看九江具有广阔的辐射空间。

从人居环境看九江具有良好的宜居条件。

九江市宏观经济上半年出现利好的喜人局势全市上下在市委、市政府的正确领导下坚持以科学的发展观为统领�紧紧围绕建设重要经济中心城市
目标全力推进“四个打造” 重点实施“五大战略”把握“七个着力点”狠抓各项工作落实。

经济增长的主动力进一步向工业聚集�基础产业发展更趋稳定�需求活跃投资、消费增长进一步加快又好又快的运行态势开始形成居民收入继续提高招商引资进一步推进经济发展后劲稳定趋强重要经济中心城市的建设九江市区对周边的辐射进一步加强。

2.居民经济收入和购买力
近年来九江的经济取得长足发展。

为使经济发展的成果惠及全体市民市政府将提高人民生活水平列入“民生工程”千方百计扩大就业�采取多种措施落实增资政策加大对农民的补贴力度�使城乡居民收入快速增长。

1、城镇居民可支配收入增幅创新高。

2、在岗职工平均工资大幅度提高。

3、农民现金收入平稳增长。

三、人口环境
九江人口总量 475 万。

人口保持低速增长城镇化率达到 46%，人口受教育程度提高老龄人口比重提高标志着九江已经步入老年型社会少数民族人口增多家庭户规模缩小。

四、自然环境
九江山清水秀土地肥沃河港纵横温和物产丰足。

九江地处东经 113'56"~116'53"北纬 28'42"~30'05"之间属中亚热带向北亚热带过渡地区气候温和四季分明。

年均气温 16~17雨量充沛年降雨量 1300~1600 毫米但雨水分配不均匀年降水量的 40~50%集中在夏季。

日照充足太阳辐射在 1650~2100 小时之间年平均雾日在
16 天以下年平均湿度达 75~80%。

区域分布明显垂直差异较大。

目前已发现的矿产有 75 种占世界已知矿产数的 38.7%有开采价值的 38 种主要有有色金属、黑色金属、燃料矿产、稀有金属和非金属矿产等六大类已探明 20 多种矿产储量有的在全国占相当重要的位置。

耕地面积广水稻种植历史悠久全市森林覆盖率为 32.8%。

水资源丰富共有水面 4952 万亩水产品丰富多样。

五、技术环境
1、重视人才队伍建设科技实力明显增强。

2、科技计划为经济建设和社会发展提供了科技保证。

3、围绕大开放主战略拓宽了科技合作与交流新空间。

4、着力突出大工业呈现了高新技术产业强劲发展的新势头。

5、农业科技成效显著开创了科技服务“三农”新局面。

6、民营科技企业发展和专利技术工作取得实质性突破。

二、中观环境
一、房地产市场态势
1.九江未来房地产市场走势预测
九江的房地产市场机制已经初步形成房地产开发商抵抗风险的意识与能力都得到了显著提高市场需求依旧强劲�未来依然具有较大的发展空间。

1、下半年房地产价格仍将保持平稳上升态势
2、物业类型趋向平衡�户型面积向新政靠拢
3、存量住房市场将会得到健康迅速发展
4、经济适用房将是今后开发的热点
5、汇制改革和汇率调整对房地产市场的影响暂时不大
6、新的政策将会跟进
2.九江房地产市场特点
1、高层爆发
九江 2003 年就有 30 层的住宅楼盘出现了但一直以来不温不火每年出现的 30 层住宅楼并不多至今也不过十来栋。

2011 年此种情况将彻底改变。

2、别墅放量
九江近几年鲜有别墅项目出现除了新湖-柴桑春天三期有别墅供应外�再想买别墅就的
到九江县的首府沙河街镇了2011 年情况将彻底改变联盛-庐山国际新城、信华-映日荷花、新湖庐山国际等楼盘都有别墅面世。

3、商业地产给力
信华-西郊花园、汇金-大润发广场、庐山区以华东装饰材料市场二期、新三鼎装饰材料市场、新雪域物流园等为代表的一大批市场将搅热九江的商业地产市场。

4、超大盘、名盘增多新湖庐山国际、远洲临亚项目、极地盛世名都等大盘将陆续推出继新湖、横店、中体之后当代节能、大润发、奥特莱斯、红星美凯龙、禧徕乐、深圳农副产品批发市场等将陆续进入九江。

5、系列楼盘趋于明显例如:
信华系华翰、华安信华苑、湖滨花园、长虹家园、桃李苑、竹苑、樱花苑、信华城市广场、信华城市花园、信华国际商务中心、浔阳名城-美日阳光家园、观澜盛世、西郊花园、映日荷花度假山庄、金大地财富广场。

远洲系远洲国际广场、柴桑春天、远洲临亚项目金泰系金泰园、金泰港湾、半岛一品
新湖系柴桑春天、新湖-庐山国际
二、房地产行业规范
房地产市场的快速发展为房地产经纪行业提供了广阔的发展空间。

据不完全统计目前全国有 3 万多家房地产经纪机构从业人员超过百万人。

房地产经纪行业已经成为我国房地产事业的重要组成部分在提供信息、提高市场效率、维护当事人的合法权益等方面发挥了重要的作用。

但是仍存在经纪行为不规范、缺乏诚信经营意识、职业道德有待加强、从业人员素质不高等突出问题。

三、微观环境
一、区域房地产市场发展特点
在观察 2011 年九江中心城区房地产市场的时候发现一个很明显的现象
2011 年九江房地产最值得关注的两个地方是九瑞大道、浔南大道
1、开发区吃肉
2011 年开发区无疑是九江中心城区房地产市场的最大收获者而九瑞大道又是最热的区域�再加长江大道上的柴桑春天和前进西路上的奥园两大超级楼盘地产将为九江开发区的财政的增收贡献巨大。

2、庐山区喝汤不过这汤还是不错的庐山区的楼盘主要集中在浔南大道以南辅以九威大道、前进东路、十里大道2011 年值得期待的可能性极小看旧城改造拆迁的力度和进度
3、浔阳区舔骨头除了信华城市花园二期的第二期铁定会推出新房源外还剩下中辉•阳光国际唯一可值得期待了中节能的九江 MOMA 项目要非常非常快速推进才可能买到票搭
上 2011 年的车。

浔阳区有些已收官楼盘�但房源不多分不了多少份额也可能有些小盘比如华龙国际商务中心、都市桃源还没收官等但规模太小兴不起多大的风浪。

4、庐山管理局喝西北风
由于庐山的特殊性庐山顶上向来无地产项目�就连庐山上 2 万人的住房都是无产权的好不容易2011 年要实现“零”的突破了
为什么说开发区吃肉庐山区喝汤浔阳区舔骨头庐山管理局喝西北风庐山区虽说楼盘数量众多大盘也多但很多盘都是初次开发且多要到下半年甚至年底入市或 2011 年根本就入不了市从全年推出房源面积来估计庐山区应该和开发区有差距而开发区的盘多已在 2010 年就启动了进度也不错。

估计全年它们三者所推房源面积之比在 6、3、1 左右开发区占 6 成庐山区 3 成浔阳区 1 成。

二、项目特点
案例华宝佳苑
从对九江的整体规划分析九江目前的城市发展方向是向西在甘棠湖与八里湖之间一大批新建项目拔地而起大规模的楼盘不断涌现本项目并不处于九江的开发重点区域。

但本项目所处的长虹大道毗邻火车站和市政府属于市政府的形象大道财政对于街区基础建设的投入巨大街区面貌不断改善为本案带来了一定的利好因素。

同时与开发区内众多楼盘扎堆的情况不同本案所在的浔阳区内竞争对手较少这为本项目的开发成功提供了
比较好的外部因素。