小区设施设备及部位共用自用界定

房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定

房屋共用部位、设施设备维护和修理养护的管理规定一、前言房屋共用部位、设施设备是住宅小区或大楼的公共场所，不仅是业主们日常生活的必备设施，也是体现小区或大楼整体品质和管理水平的紧要标志。

因此，合理、科学的维护和修理养护管理规定，对保障业主利益和促进小区或大楼的整体管理水平有着至关紧要的作用。

本篇文章就围绕房屋共用部位、设施设备的维护和修理养护管理，认真地归纳和总结了一些规定和要求，以期落实到实际运作中，为业主们的舒适和便利供给保障。

二、房屋共用部位、设施设备的定义1.房屋共用部位是指位于房屋内外，属于多户业主共有的通道、电梯、楼梯、道路、花园、游泳池、室外停车场、物业管理处等建筑构件。

2.设施设备是指在房屋内外，为多户业主共同使用的电梯、电视网络、供水、供电、通风、空调、安全消防等设施设备。

三、维护和修理养护管理规定一、由物业管理部门经营的房屋共用部位、设施设备，依照政府法规、行业标准和协议商定的要求进行维护和修理养护和管理。

1. 物业管理部门依据各共用部位、设施设备的使用情况及情形，订立相应的维护计划，包括日常巡查、维护和修理保养、安全检查等，以确保业主们的生活质量和舒适。

2. 物业管理部门应当建立健全共用部位、设施设备的档案管理制度，对其进行全面的记录、审查、检测，并确保随时可以查询相关的信息资料。

3. 物业管理部门应当定期进行共用部位、设施设备的整体检修和更新，以确保其设备、设施的完好无损、正常运作。

二、业主及其所属部门对房屋共用部位、设施设备的维护和养护的要求：1. 业主和其所属部门应当依照物业管理部门的规定和要求，积极参加各项共用部位、设施设备的维护和养护工作。

2. 业主应当设立专门的维护和修理养护基金，按时、足额地交纳基金，以便为共用部位、设施设备的维护和养护供给支持。

3. 业主应当自发维护共用部位、设施设备的良好状态，避开对其造成损害或扰乱其正常功能。

4. 业主应当适时上报共用部位、设施设备的故障或缺陷，以便物业管理部门适时处理和维护。

物业管理中的共用设施与公共区域使用规定

物业管理中的共用设施与公共区域使用规定随着城市的不断发展和对居住环境的要求不断提高，物业管理在社区生活中起到至关重要的作用。

共用设施和公共区域作为物业管理的重要组成部分，它们的规定和使用对于社区居民的生活质量和居住环境都有着重要的影响。

本文将从合理使用、维护共用设施和公共区域的角度，探讨物业管理中的共用设施与公共区域使用规定。

一、共用设施的合理使用共用设施是指由小区或楼栋为所有居民提供的设施，如电梯、储藏室、停车场等。

为了保证共用设施的正常运行和安全使用，物业管理需要制定一些规定。

首先，居民在使用共用设施时应遵守先来后到的原则，避免造成排队等待的现象。

这可以减少居民之间的争议，提高共用设施的使用效率。

其次，对于需要提前预约使用的共用设施，物业管理应建立科学的预约制度，避免居民之间的使用冲突。

同时，预约使用共用设施的居民也应准时使用，以充分发挥共用设施的使用效益。

最后，物业管理还需要制定共用设施的使用时间，避免在夜间或清晨使用会打扰到其他居民的休息。

合理安排共用设施的使用时间不仅可以提高使用效率，也能维护良好的居住环境。

二、公共区域的规范使用公共区域是指小区内供所有居民共同使用的区域，如花园、走廊、门厅等。

为了让居民共同享受优雅的居住环境，物业管理需要对公共区域的使用进行规定。

首先，居民在使用公共区域时应保持整洁，不乱扔垃圾、乱涂乱画。

物业管理可以设置垃圾桶和公共卫生间等设施，提醒居民保持公共区域的整洁卫生。

其次，禁止在公共区域内开展商业活动。

公共区域是供居民休闲和交流的场所，开展商业活动会干扰其他居民的正常生活。

最后，物业管理还可以制定公共区域使用时间，避免在夜间或清晨使用会打扰到居民的休息。

同时，小区可以设立公共区域使用规则的提示牌，提醒居民遵守规定，创造良好的居住环境。

三、共用设施和公共区域的维护责任共用设施和公共区域的维护对于保障居民使用权益和提升物业管理水平至关重要。

因此，物业管理需要明确各方的维护责任。

共用部位公共设施一样吗

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

共用部位公共设施一样吗当有人在你居住的小区楼前空地上建起一个经营性收费停车场，你在有偿使用该场的同时，还要负担这块地的清洁费用，你能泰然处之吗？当某日物业公司通知你交纳原本不属于楼房公共部分物业管理费用时，你愿承担这笔费用吗？只有了解了小区共用部位和公共设施的区别后，住户才能明明白白地地交物业管理费。

从住宅建筑本身来看，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。

”显然，分摊到商品房房价中的由购买房屋者负担的小区配套设施包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。

从商品住宅楼分摊的土地面积来看：1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。

2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。

3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。

房屋自用部位、自用设备与共用部位、共用设施设备的划分依据

房屋自用部位、自用设备与共用部位、共用设施设备的划分依据下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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小区物业管理规范15

七、物业管理协调沟通
7.1物业服务企业应建立与业主的沟通机制，定期召开业主座谈会，听取意见和建议。
7.2物业服务企业应加强与政府相关部门、社区、业主委员会等沟通协作，共同推进小区物业管理。
7.3业主有权对物业服务提出批评和建议，物业服务企业应及时回应，改进工作。
八、物业管理考核与奖惩
8.1物业服务企业应建立考核制度，对物业服务人员进行定期考核，奖优罚劣。
19.3物业服务企业应关注行业发展动态，积极参与行业交流活动，不断提升企业竞争力。
二十、物业管理合同的变更与解除
20.1物业服务企业与业主委员会在合同履行期间，如遇特殊情况需变更或解除合同的，应依法依规进行。
20.2变更或解除合同应充分考虑业主利益，避免给业主造成损失。
20.3物业服务企业在合同变更或解除后，应依法办理相关手续，确保小区物业管理工作的顺利交接。
18.2业主委员会应组织业主对物业管理服务质量进行满意度调查，调查结果作为评价物业服务企业的重要依据。
18.3物业服务企业应根据评价结果，查找服务不足之处，制定改进措施，不断提升服务质量。
十九、物业管理创新发展
19.1物业服务企业应积极探索物业管理新模式，引入智能化、信息化管理手段，提高管理效率。
19.2物业服务企业可通过与专业机构合作，引入先进的物业管理理念和技术，为业主提供多元化、个性化的服务。
二十一、物业管理法律法规的遵守与宣传
21.1物业服务企业应严格遵守国家及地方物业管理相关法律法规，依法开展物业管理活动。
21.2物业服务企业应定期组织学习物业管理法律法规，提高员工法律意识，规范服务行为。
21.3物业服务企业应积极开展物业管理法律法规的宣传普及活动，提高业主的法律知识和维权意识。

关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定

关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定第一篇：关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定常房发[2004]116号为加强我市新建住宅小区公建配套设施的管理，依法维护广大业主和开发商的合法权益，解决因公建配套设施权属界定不清、被挪用等原因引起的矛盾与纠纷，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营条例》、国务院《物业管理条例》、《江苏省房地产交易管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《江苏省商品房价格管理办法》等法律、法规和规章的规定，对我市新建住宅小区公建配套设施的权属界定与管理作如下规定：一、新建住宅小区的公建配套设施必须严格按照规划行政主管部门核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能。

二、新建住宅小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配套设施和营业性公建配套设施两种。

三、新建住宅小区的非营业性公建配套设施，是指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。

这一类的公建配套设施中除了社会公益性的配套设施以外，其权属归全体业主所有，由房产行政主管部门代为登记。

小区的开发建设单位不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其使用权。

非营业性公建配套设施（除社会公益性的配套设施外）的经营收益归全体业主所有，应用于小区的物业管理。

四、新建住宅小区的营业性公建配套设施，是指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施。

这一类公建配套设施，按谁投资，谁所有，谁收益的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后须纳入小区统一的物业管理。

五、新建住宅小区的车库（含机动车和非机动车）属住宅建筑停车位最低控制指标以内的，按非营业性公建认定，列入小区商品房建设成本，不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理公司统一管理；超出住宅建筑停车位最低控制指标进行配套并得到规划行政主管部门批准建设的车库且没有列入小区商品房建设成本可以按营业性公建认定，可以对外销售。

什么是住宅的共用部位、共用设施设备

什么是住宅的共用部位、共用设施设备
不管是商品住宅还是公有住房，都涉及到住宅共用部位、共用设施设备的维修、使用和管理。

那么什么是住宅的共用部位、共用设施设备?
按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)通知规定：“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

”
除上述规定的共用部位、共用设施设备以外，应由房产所有人个人负担维修费用的楼房单元户门内的自用部位包括户门、户窗、户内顶棚、户内的墙面、户内楼地面、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台、自用户外楼屋顶平台、栏杆、扶手及户内其他装修。

户内自用设备应包括户内插座照明线路、分户电表、自来水分户表以内的管线及配件(包括分户表)、卫生器具和相关的下水管道等。

凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。

维修基金必须专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。

物业与业主维修责任范围

物业与业主维修责任范围根据《物业管理条例》第三十五条和第三十六条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理公司与业主的维修责任的划分主要依据就是物业服务合同，那么，合同对维修责任如何约定呢？根据各地区的实践经验和一贯做法，业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。

房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。

房屋共用部位和共用的设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、共用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护。

业主按照国家有关规定交纳专项维修资金。

业主可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。

由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，造成损失的，应当赔偿损失。

人为造成共用设施损坏的，由损坏者负责修复。

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备，按照《物业管理条例》第五十二条的规定，由相应单位负责维修和养护。

水电等费用向最终用户收取，物业管理企业代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

各自维修责任一、业主的维修责任是什么（一）业主自用部位的维修责任由谁承担根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。

因此，业主自用部位即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。

业主可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以出资委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。

住宅小区房屋使用管理规定

住宅小区房屋使用管理规定为了维护住宅小区房屋的正常使用，保障居民的生活质量和安全，根据国家相关法律法规和物业管理的有关规定，结合本小区的实际情况，特制定本房屋使用管理规定。

一、房屋使用的基本要求1、业主或使用人应当按照房屋设计用途使用房屋，不得擅自改变房屋的用途。

例如，住宅不得改为商业用途，不得在住宅内从事违法经营活动。

2、爱护房屋及附属设施设备，不得损坏、拆除、改变房屋结构和外观。

不得在承重墙上随意打孔、开窗，不得破坏房屋的防水层、保温层等。

3、保持房屋的整洁和卫生，不得在房屋内堆放易燃易爆、有毒有害等危险物品。

二、装修管理1、业主或使用人进行房屋装修前，应当向物业管理公司提出申请，并提交装修方案。

装修方案应包括装修的时间、范围、施工队伍等信息。

2、物业管理公司应当在收到申请后的一定时间内给予答复，如不同意装修方案，应当说明理由。

3、装修施工期间，应当遵守施工时间规定，不得在法定节假日和休息时间进行噪音较大的施工。

4、施工过程中，应当采取必要的防护措施，避免对相邻业主造成影响。

如因装修造成相邻房屋损坏的，应当负责修复和赔偿。

5、装修完成后，应当通知物业管理公司进行验收。

未经验收或验收不合格的，不得投入使用。

三、房屋租赁管理1、业主出租房屋时，应当告知承租人本小区的房屋使用管理规定，并在租赁合同中明确相关责任和义务。

2、承租人应当遵守本小区的管理规定，不得从事违法违规活动。

3、业主应当及时将出租房屋的信息告知物业管理公司，包括承租人的姓名、联系方式等。

四、房屋维修与养护1、房屋的共用部位和共用设施设备由物业管理公司负责维修和养护。

共用部位包括屋顶、外墙、楼梯间、走廊等；共用设施设备包括电梯、消防设施、给排水管道等。

2、业主自用部位和自用设施设备的维修和养护由业主自行负责。

但因共用部位或共用设施设备的维修需要业主配合的，业主应当予以配合。

3、物业管理公司应当定期对房屋及设施设备进行检查和维护，发现问题及时处理。

自用部位共用部位如何划分

自用部位共用部位如何划分
自用部位包括：户门、户窗、户内的顶棚、内墙面、地面、非承重隔断、隔扇、自用阳台及户内其他装修；自用设备包括：户分电表以内电器及线路（包括户分电表）、户分水表以内的管道及配件（包括户分水表）、卫生器具和相关的下水管道。

自用部位、自用设备的修缮、更新责任和费用应由业主自行负责和承担。

上层住房的卫生间、厨房等部位及下水管道向下层渗水、漏水的，应由上层住房业主负责修缮。

共用部位包括：屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、院墙等；共用设备设施包括：户分电表以外至总电表以内的设备和线路、户分水表以外至总水表以内的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、烟道（排气孔道）、信报箱、避雷设施、共用电视天线等。

共用部位、共用设备设施的维修、更新责任应由共同使用的相关业主承担，费用应由共同使用的相关业主按拥有住房建筑面积份额分摊，从公有住房住宅专项维修资金中列支，不足部分由业主支付。

住房售出后一年内，其共用部位、共用设备设施由售房单位负责保修。

共用部位、共用设备设施的修缮、更新责任和修缮费用的分摊按下列原则划分：局部可划清的共用部位、共用设备设施由该部位共同使用的业主负责；按门牌号（或住房结构）独立使用的共用部位、共用设备设施，由该门牌号内的业主负责；属于住房整体综合维修的，如屋顶翻修等应由该幢住房业主负责。

小区共用部位共用设备设施设备有哪些

小区共用部位、共用设备、设施的区分文/江苏苏源律师事务所张明明律师小区共用部位、共用设施、设备应属于部分或全体共有，其维修和保养在质量保修期内的，由开发商负责，质保期满后由物业公司负责。

维修费用可以从维修资金中列支。

那么小区共用部位、共用设施、设备都有哪些呢？《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）第三十六条规定：“物业共用部位是指是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位。

”《条例》第三十六条还规定：“物业的共用设施设备，是指是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

”为了明晰物业共用部位、共用设施设备的产权界限，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

”综上，根据上述法律、行政法规和司法解释的规定，结合当前房屋的设计、建造情况以及小区物业的实际情况，我们可以做出如下判断：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》--------------------------------------------------------------------------------北京市房屋土地管理局、北京市人民政府房改办公室、北京市财政局关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知京房地物字［1999］第1088号各区县房地局、房改办财政局，各有关单位：现将建设部、财政部《关于印发（住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法）的通知》（建住房［1998］213号）（以下简称《办法》转发给你们，并就本市住宅共用部位共用设施设备维修基金归集的有关有关问题通知如下：一、凡本市行政区域内新建商品住宅（包括经济适用住房、及与结构相连的非住宅等，以下简称商品住宅）的购买人（以下称购房者），均须按照本通知的规定交纳商品住宅共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）。

二、商品和购房者应按购房款的2%向市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门（以下简称房地局）交纳维修基金。

售房单位将其商品住宅转为租赁、经营或自用的，也应按本标准交纳。

三、本通知发布后，商品住宅售房单位应在与购房者签订的房屋买卖合同中明文约定维修基金的缴交金额。

四、商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交到房地局；房地局代收维修基金时，须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。

五、商品住宅维修基金由北京市居住小区管理办公室（以下简称市小区办）代管，房地局应将代收的维修基金存入市财政部门指定的银行账户。

商品住宅维修基金在代管期间内按活期存款利率计算。

六、住宅物业管理委员会（以下简称管委会）成立后，市小区应及时将代管的商品住宅维修基金移交给管委会管理，或经管委会同意交由物业管理企业代管。

七、本通知发布前，已按《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令1995年第21号）收取物业管理启动性经费或维修基金（以下简称维修基金）的单位，必须将维修基金交至市小区办代管。

物业管理服务中的公共设施使用规定

物业管理服务中的公共设施使用规定公共设施是指物业管理范围内的公共区域、设备以及其他设施，为提供便利和舒适的生活环境而设立。

为了更好地管理和维护公共设施的使用，确保每位业主都能享受到公平合理的服务，物业管理公司制定了相关的公共设施使用规定。

本文将对物业管理服务中的公共设施使用规定进行论述。

一、公共设施的定义和范围公共设施包括但不限于小区内的公园、游泳池、健身房、会议室、停车场、电梯等。

这些设施是为了满足业主的日常需求和提升居住环境而设立的。

物业管理公司按照法律法规和合理需求对公共设施进行分类和管理，以确保业主正常使用，并提供相应的规定和服务。

二、公共设施的使用权限1. 业主享有优先使用权小区的公共设施提供给首先满足使用条件的业主使用。

业主应当凭借业主证或有效身份证明在规定的时间、范围内使用公共设施。

对于特定场所，如会议室、健身房等，可能需要提前预约或缴纳一定的押金，以保证公共设施的有序使用。

2. 家属和租户的使用规定家属或租户可以在业主的陪同下使用公共设施，但需遵守使用规定并承担可能产生的费用。

物业管理公司有权要求提供相关证明或者书面同意以确保公共设施的合理使用。

三、公共设施的使用时间和规定1. 使用时间公共设施的使用时间根据各个设施的具体情况而定，物业管理公司会在小区内明示公示，并及时更新。

使用时间的合理安排可以避免业主之间的冲突和争议，确保公共设施的高效利用。

2. 使用规定为了维护公共设施的安全和良好秩序，物业管理公司制定了一系列使用规定，包括但不限于以下内容：a. 禁止在公共设施内从事违法、不道德、危害他人健康和安全的活动；b. 在使用设施过程中，需注意文明礼貌，保持设施环境的整洁和卫生；c. 禁止将公共设施用于商业活动，除非事先获得物业管理公司的书面许可；d. 部分设施可能对使用者的年龄和健康状况有要求，使用者需自行承担责任；e. 使用公共设施时应遵守相关安全操作规程，确保自身和他人的安全。

住宅区内房屋自用部位

住宅区内房屋、自用部位、自用设备、共用部位、共用设备以及共用设施的具体范围界定如下：
一、房屋，包括房屋的自用部位、自用设备和共用部位、共用设备。

二、自用部位，是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及其室内墙面等部位。

三、自用设备，是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具及通向总管的供水、排水、煤气管道、中央空调、供暖管道和线路等设备。

四、共用部位，是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构（包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等）、室外墙面等部位。

五、共用设备，是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱（群）、避雷装置、消防器具等设备。

六、共用设施，是指住宅区内，由业主、使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、停车场库、照明路灯、文化体育器械（包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等）、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱（房）、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统等设施。

按照定额规定，室内外给排水以室外第一个检查井为界，检查井以内为室内，检查井以外为室外，如果没有检查井的以墙外1.5m为分界线。

以外算外网，1.5m以内算室内。

室外给水管道与市政给水管道界限以水表井为界，无水表井者，以与市政管道碰头点为界。

物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定1

物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。

对以上部位的管理和维修，应该属物业管理单位。

因为物业管理的基础是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地，作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理，那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的；有的是开发公司下属的子公司；有的是社会物业公司，但其管理的基础都应是各类建筑物。

所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位，而不是其它专业管理单位。

其维修费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工程的平均费用一般为房屋现时造价１％以下）维修成本计入物业管理成本之中。

当需要小修养护时，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。

物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘查，发现有损坏的及时修复，以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用；以免因小修养护不及时造成中大修工程。

二、物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备属园区共用设施设备：1供电线路与设备设施管理维修范围的界定供电线路与设备设施管理维修范围的界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。

从单元集中电表箱（含电表）至业主家中，应由业主负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应有业主自行维修或实行有偿维修。

《物业管理条例》45条权威解读

《物业管理条例》45条权威解读1、建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

2、建筑区划内的车位、车库如何归属？建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

但是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。

3、承租人等物业使用人在建筑物区分所有权中处于什么地位？专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

4、哪些事项需要由业主共同决定？下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项，如改革共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。

决定上述第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

5、物业管理规约具有什么作用？物业管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。

《共用部位及共用设施设备使用规约》

共用部位及共用设施设备使用规约为了营造和保持恒基中心良好的办公、经营及生活环境，根据《物业管理条例》、《北京市恒基中心管理维修公约》等法规制定本规约，作为《北京恒基中心物业使用管理规定》的附件已向大家公示，超过一半以上的业主赞成并通过，现予以发布，请客户自觉遵守。

1、释义1.1 共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等（以下简称公区）。

1.2 共用设施设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、洗手间、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等（以下简称公共设施）。

1.3 客户：是指业主、使用者、租用者及他们的雇员或访客等。

2、客户应自觉爱护公区及公共设施客户应避免损伤天花、墙壁、墙纸、地面、地毯、消防烟感、喷淋、电梯轿厢、防火通道、门窗及洗手间设施等；客户如不慎损坏公区及公共设施应自费修复或照价赔偿。

3、运输工具必须使用柔性车轮并包边使用平板车等运输工具，必须是柔性车轮，并将车板边沿用柔性材料包裹车边，避免平板车损坏共用设施。

4、不得将物料放在地面拖拉物料或建筑垃圾等必须离地搬运，不得将物料等放在地面上拖拉。

5、装修施工必须对公区进行保护，不符合要求者不得开工进行装修施工前及全过程，必须对所涉及的共用区域采取切实的保护措施，围蔽施工现场，并满足以下要求，否则服务中心不予送电：5.1 公区地毯上面需使用厚度≥5mm的地垫或板材进行无遗漏铺垫，防止建筑垃圾或粉尘散落在地毯上；5.2 装修施工进行中应保证公区的保护措施符合要求，若有损坏及时修补，否则将停工整改，直至公共区域各项保护措施符合本办法第2条款规定；5.3 装修施工材料或建筑垃圾必须装袋或扎捆运输，不得散运；5.4 运输大量（或大件）装修材料，应先对墙壁进行围蔽以避免污损墙壁。

小区公共能耗费构成及分摊

小区公共能耗费构成及分摊一何为“公共能耗”？其实在理解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。

共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。

共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。

公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。

综上所述，业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。

二小区公共能耗费的构成1、各单元公共用电(包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力)；2、公共照明(包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵)；3、弱电系统(包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心)；4、二次供水增压水泵用电；5、公共用水(消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水)。

三小区公共能耗费分摊方式1、各单元公共用电各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均摊。

月计算公式：已入住每户分摊金额=该单元计量电费/该单元已入住户数+(该单元空置户数×70%)2、公共照明小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。

每月计算公式：已入住每户分摊金额=小区公共景观照明电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)3、弱电系统消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊。

每月计算公式：已入住每户分摊金额=消控中心计量电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)每月计算公式：已入住每户分摊金额=动力系统电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)4、二次供水增压水泵用电小区小区部分二次供水分中区和高区，中区和高区分别安装计量电表，电费按实际用水量进行分摊，1-6层市政直供水不参与分摊。