房地产造价管理

论房地产开发的造价管理

房地产项目的造价控制贯穿于项目开发的全过程，即包括项目投资决策阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、项目竣工验收结算阶段乃至销售阶段。在节约成本、减少工程造价方面，房地产开发的前期过程中的造价管理对项目造价控制起主要作用，房产开发的中后期成本控制方法单一，但对从事造价人员的成本控制水平要求较高。所以本文主要从计阶段、招投标阶段、项目施工阶段、项目结算阶段来探讨造价管理。

一、合理的设计是有效控制工程造价的前提

项目一经决策，合理的设计是控制工程造价的前提和基础，设计费用一般只占建设项目全部费用1%--2%，但影响到工程造价达到75%以上，设计的质量和功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资多少，而且影响到建成后的使用效益。当工程项目设计一经确定，也就确定了工程造价的主要部分，工程预算、结算只是工程计量而不能从根本上改变工程造价，因此要有效控制工程成本，就要着重抓好工程设计这个阶段管理。

1、实行设计方案招投标制度。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出

现工程变更，增加工程成本，同时也能避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。如：九龙湾5#楼基坑支护工程,设计方案一：基坑边坡为锚杆支护加水泥喷粉桩止水围幕复合基坑支护,造价为200万元；设计方案二：水泥喷粉桩止水围幕基坑支护,造价为90万元。根据基坑地质报告说明本基坑地下水位低且土质干涸,开挖土方后对四周建筑物影响不大，故采用喷粉桩止水围幕能保证基坑施工且工程造价低，因此选择方案二进行施工，这样节省工程费用约110万元。

2、开展限额设计。通过对项目多种设计方案比较、筛选，对各项造价指标、各项经济技术指标，进行分析、判断，选择技术上可行性、施工上可能性、经济上合理性的设计方案。通过这些工作，能动地影响设计、优化设计，以保证有效地控制投资。

3、加强图纸会审。在设计阶段，克服设计方的不足或缺陷，所花费的代价最小，能取得最好的效果，重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、工程造价上的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作，以求提高设计质量，避免因设计部门考虑不周或失误给施工时带来的困难与麻烦,以及造成的经济损失与不必要的浪费。

二、工程招投标是有效控制工程造价的核心

工程的招投标制度其目的是通过引进市场竞争机制择优选定对方，促进工程成本有效降低。在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在投资范围内。如：在晋愉林畔项目中的消防报警、电气照明等工程、给排水工程中通过招投标市场竞争方式选择中标单位，中标单位的报价比标底价平均下降约9%左右，公司的投资成本也大为降低。工程招投标主要有以下内容。

1、工程勘测、设计（包括方案设计）招投标

2、工程施工（包括专业工程施工）招投标

3、大型设备和主要材料的采购与供应招投标

三、工程合同管理是有效控制工程造价的法律保障

合同一旦签订，就成为维护自身权益的法律依据，合同管理的健全与否,直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此要健全合同管理的组织形式、内容和制度，造价管理人员要积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件；合同价款调整原则与条件；主要材料价格的取定方法与调整条件；不可预见费用包干的内容等都要详

细写明并约定好。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，有效地控制工程造价。建设工程合同管理的主要内容有以下。

1、工程监理合同的管理

2、工程勘测、设计合同的管理

3、工程承包合同的管理

4、设备和材料购置合同的管理

四、项目施工阶段是造价管理过程的重要环节

施工阶段是造价管理的重要阶段，项目开发进入施工阶段后，项目造价管理的实质内容为施工合同管理的具体实施。由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是尽可能控制项目的额外支出，即严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生。由于开发商、设计单位或施工单位以及其他因素的影响，在工程项目实施过程中施工的实际情况与工程招投标时所设想的情况往往有一定程度的改变，这导致工程变更时常发生，从而造成工期的延误、工程内容的增减或施工工序的改变，这些在成本上表现为工程造价的增加，控制变更是这一时期开发商的主要工作，因为这直接关系到项目的最终造价。如果有变更的情况出

现，开发商应当尽快地分析变更产生的原因及其影响，及时合理地做好变更的控制工作。如何对变更进行有效的控制，可以从以下几个方面努力：

1、图纸会审是有效控制工程变更的起点

这里所说的图纸会审，是在招标完成并确定总承包方后，由开发商牵头，各参与施工的单位参加的设计交底及图纸审查会议。虽然，此次图纸会审是在招标完成后进行的，大多数问题的解决只能依靠增加工程造价，但是能够在正式施工前解决，可以减少今后阶段的变更和返工以及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核图纸，发现错误和不合理因素。作为开发商的成本管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际，控制工程变更，使造价控制的主动性掌握在房地产企业手中。

2、施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度

工程项目建设的目标系统是一个由质量、投资、进度三大要素组成的统一矛盾体，其中任何一个要素的变化，都会引起另外两个要素的相应变化。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有投资和进度。施工阶段的造价控制，必须做到将投资与进度挂钩，因为，工期延误会因施工实际情况而转化为费用增加。