商业地产前期策划分析PPT(共 52张)
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某商业项目前期策划方案(PPT 106张)
区 位
人 口
交 通
三至五年内版块内居住人口达到15万， 足够支撑10万平米左右大型商业购物中心
江北区洪塘版块房地产市场经历了07年的热炒之后，价格普遍上涨2000元/平 方米，均价达到7500元/平米，尽管如此，这个价格相比较于宁波市、郊区其他 地段仍然具有吸引力，因此吸纳了众多购房者，目前版块内商品房总建面积达 到50～60万平米，另有新建经济适用房8个小区，加上之前3个，总共11个，总 建面积达110万平米；三至五年内交付入住，按此计算，三至五年内版块内居住 人口将达到15万。
区 位
人 口
交 通
洪塘成为宁波北部重要交通集散区
洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁波中心城区重 要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达” 的特征。 江北大道横贯辖区,宁慈公路穿城而过，交通大动脉——杭州湾大通道建成 后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区的落脚点。 随着江北西区规划的出台，以西外环机场路、北外环连接线、绕城高速公路、 北旅游线、江北大道拓宽工程等为主体的大交通格局正在快速形成。 未来机场路延伸段和北环西路的全线开通也将大大缩短洪塘与市中心的距离 规划中的轻轨4号带来更加便捷的交通体验。 随着区内楼盘的交付也将带动日常公交路线班次的增加。
宁波江北洪塘商业项目前期策划
项目概况
项目概况：总用地面积12.5公顷，建面 17.03万平米。
一号地块：占地1.6公顷，容积率为2.3，建筑密度28％，建筑面积 3.6万平米,该用地为酒店。
规划江北洪塘商 业中心为区域商 业中心，选址于 洪塘街道新区内， 东靠机场路，总 用地控制在6公顷 内，商业营业面 积控制在8万平方。
商业地产前期策划分析
昆明未来商业区主要集中于主城、南市区及东南片区，西市区及北市区也将逐渐形成规模
昆明各片区商业在售及潜在量
350 300 250 200 150 100 50 0 主城区 在售及潜在商业体量（万㎡） 286.57 东市区 26.3 南市区 285.37 西市区 142.96 北市区 166.46 东南片区 234.39
800 700 600 500 400 300 200 100 0 静态存量
2010年 354.15
2011年 88.43
2012年 448.53
2013年 701.75
2014年 604.28
自2010年以来，昆明商品房市场供大于求的局面开始长期存在，在此压力下市场供应与成交量仍节 节攀升，一方面反映出了强大的内生动力；而在乐观的同时，商品房静态存量也达到了2200万㎡的惊 人数字，是昆明两年的去化量总和！
2014 1843.06 1134.07 1.63
2015.1-10 816.92 782.09 1.04
注：数据来源于昆明市房产信息中心
高库存时期，市场供求关系严重 失衡
昆明二级市场分析
昆明市商品房高库存的压力凸显，在全国市场普遍开始转暖的大环境下，昆明市场表现仍显疲软
昆明楼市商品房静态存量（万㎡）
昆明市土地成交以住宅为主，商业占比较大，由土地市场成交情况可大致推算未来1-2年的市场供应情况， 由于2014及2015年一级市场成交巨减，预期2016-2017年新增供应压力不大，主要面临库存去化压力
注：数据来源于昆明市国土资源局
昆明二级市场分析
自2012年开始，市场供大于求的局面持续存在，商品房存量过巨，进入去库存时代
注：数据来源于昆明市房产信息中心
昆明商业供求情况
昆明各片区商业在售及潜在量
350 300 250 200 150 100 50 0 主城区 在售及潜在商业体量（万㎡） 286.57 东市区 26.3 南市区 285.37 西市区 142.96 北市区 166.46 东南片区 234.39
800 700 600 500 400 300 200 100 0 静态存量
2010年 354.15
2011年 88.43
2012年 448.53
2013年 701.75
2014年 604.28
自2010年以来，昆明商品房市场供大于求的局面开始长期存在，在此压力下市场供应与成交量仍节 节攀升，一方面反映出了强大的内生动力；而在乐观的同时，商品房静态存量也达到了2200万㎡的惊 人数字，是昆明两年的去化量总和！
2014 1843.06 1134.07 1.63
2015.1-10 816.92 782.09 1.04
注：数据来源于昆明市房产信息中心
高库存时期，市场供求关系严重 失衡
昆明二级市场分析
昆明市商品房高库存的压力凸显，在全国市场普遍开始转暖的大环境下，昆明市场表现仍显疲软
昆明楼市商品房静态存量（万㎡）
昆明市土地成交以住宅为主，商业占比较大，由土地市场成交情况可大致推算未来1-2年的市场供应情况， 由于2014及2015年一级市场成交巨减，预期2016-2017年新增供应压力不大，主要面临库存去化压力
注：数据来源于昆明市国土资源局
昆明二级市场分析
自2012年开始，市场供大于求的局面持续存在，商品房存量过巨，进入去库存时代
注：数据来源于昆明市房产信息中心
昆明商业供求情况
某地产项目前期分析定位及形象设计展示PPT课件
xx江湾新城特征描述 2015年的xx，未来生活； 十八载城市精耕，土地情感； 启鉴奢华，xx未来地标； 改变冰城生活格局。
xx江湾新城模式 文化+浪漫+情感+未来 都会生活，未来人居
在情感与功能两个层面突破传统 地产项目。
从一线城市的xx城到xx江湾新城，我们总结出 xxxx城的推广模式：
情感诉求
他们的内心状态—— 他们希望生活： 在这个繁华的都会里，寻找情感的栖息， 出则繁华，入则宁静， 他们是一群努力奋斗的都会青年群体， 他们有着对生活的理想和对信念的执著， 他们，即将成为xxxx城的主人。
他们，需要在生活中， 寻找自我，表达自我。
他们需要的方式 时尚生活、情感载体+品质生活、心灵栖居+生活向往、未来人居
梦想+情感+品质+生活方式
3. 项目品牌定位
xxxx城品牌因子： xx未来CBD所在； 时代都会生活 自然宜居，远离喧嚣近于繁华 商业街、酒店、商铺、卖场，时尚生活全覆盖 东北亚土地文化 情感归属（亲情、友情、爱情）
品牌印记 不管是硬件的比拼还是生活方式的推崇，都务求 在消费者心中建立一个独特而清晰的形象。而我 们同样需要回答： xxxx城是什么？
1、爱情着陆地•xx城 等爱的，将爱的，为爱的，此时此刻，都在这里！
实现很简单……
3、友情据点•xx城 聚三五知己，可放肆欢笑，畅谈畅想，无拘束才是真。
4、亲情港湾•xx城 有亲人的地方才是家，给予亲人快乐的所在，说到做到。
创意源点：
情感诉求：（“软”着陆） 梦想、亲情、友情、爱情
2、建立用于表达和传播“xx城”项目的语词和视觉传播管理工具 对“xx城”项目的核心内涵作深入的诠释与演化，形成指导项目在内外部传播的 关键传播信息 (策略判断、项目品牌定位、推广语等)，建立一套完整的推广体系。
商业地产产品策划案例PPT课件
xx广场招商策划书
xx
传
播
定
位
主题女性SHOPPING 精致生活 体验式消费 就近消费
媒时 策体尚 略整女
合性
5大时尚女性杂志 +
5大主流媒体副刊 +
5大时尚女性网站特别推广
宣
做一天xx女人
传
xx广场 我的生活圈
概
念
精致生活 我喜欢进退自如
xx女人的故事
xx广场招商策划书
传播理念
COMMUNICATION CONCEPT
开业 OPENING
xx广场招商策划书
经典案例：
开业 OPENING
亚洲最大商场——
菲律宾“亚洲商城”开业
5月21日，坐落在菲律宾 马尼拉湾海滨的“亚洲 商城”正式开业。
5月20日，在菲律宾马 尼拉湾的海滨，“亚洲 商城”门外的人偶 (右)“欢迎”顾客。
5月20日，在菲律宾马 尼拉湾的海滨，“亚洲 商城”燃放焰火预祝开 业成功。
圣诞节—
xx和女性一起祈祷来年的美梦成真
xx广场招商策划书
持续性公关活动
品牌推广和维护
BRAND PROMOTION&MAINTENANCE
主题沙龙：
—周期性得举办主题沙龙，内容可以围绕女性生活 中出现的现象、问题展开，适当邀请公众人物参与， 提高影响力。
主题选择：
美容美发：展现女性最美丽面 服 饰：穿出美丽自信女人 饮食运动：健康生活我做主 家庭情感：感悟情感方程式的玄妙
xx广场招商策划书
品牌推广和维护
BRAND PROMOTION&MAINTENANCE
品牌联动
商家新品发布会—配合xx内商家新产品或者新服务的推 出，举行主题活动或发布会，可适当邀请公众人物参与 走秀，提升人气。
商业地产策划与定位ppt
• 传统的商业 • 城市购物中心 • 购物中心的郊区化 • 商业步行街 • 街区式商业 • 主题或专业市场 • 住宅和办公楼底商
-
12
商业地产的几种形态
• 城市购物中心（万达商业广场） • 郊区购物中心（SM） • 街区式商业(大宁国际广场） • 商业步行街（无锡崇安寺步行街） • 主题商业（重庆女人街、无锡的欧风街） • 社区商业（北京的方庄、望京） • 专业市场（东方家园、红星美凯龙） • 改造的休闲步行街区（上海新天地、成都的宽窄
点，可有缺点就完了 商业是一个渐进的过程，有三次动力传递的过程
• 商业的缺点随着时间的推移不断的强化，住宅反
而会慢慢淡化
-
6
商业地产的特殊性
• 作为生产资料的商业物业
买、卖、租、经营，持续性的推广
• 运营管理的重要性
如SOHO尚都，卖得好，租的可以，经营的不好 厦门的明发，卖得好，招租也好，经营出问题
巷子）
-
13
商业地产的几种形态
创新的商业模式：
旅游休闲模式 Outlets模式 观光农业发展模式
-
14
案例分析
上海大宁国际商城
Channel1
万达商业广场 上海新天地 成都宽窄巷子
-
15
商业定位与策划
-
1
第一节
商业地产的定位与思考
-
2
问题与思考
开发商业地产最重要的是什么？
地段 交通 人口 经济 竞争
商业地产开发的第一是地段，第二就是定位，地 段是静态的，定位是动态的！
-
3
问题与思考
什么是商业地产？商业地产与住宅的区别是什么？
用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。
商业地产项目策划书PPT
设计宽敞、通透的入口广场，吸引客流，提升项 目形象。
中庭空间
设置中庭空间，作为项目核心活动区域，增强空 间活力。
主力店空间
为主力店提供充足、独立的展示空间，提高品牌 曝光度。
动线设计优化方案
主次动线明确
设置清晰的主次动线，引导客流有序流动，提高商铺可达性。
环形动线设计
采用环形动线设计，避免死角，使各商铺均享有良好昭示性。
开发成本
核算前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等。
运营成本
核算物业管理费、营销推广费等。
税费及其他
核算相关税费及其他支出。
风险识别、评估及应对策略制定
市场风险
识别市场竞争、消费者需求变化等风险，制 定应对策略。
政策风险
识别政策调整、法规变化等风险，制定应对 策略。
资金风险
识别资金来源、资金流动性等风险，制定资 金筹措和调度计划。
03 空间布局与动线设计
空间布局原则及策略
功能性原则
根据项目定位、业态规划及品牌落位，合理规划空间布局，确保 各功能区域互不干扰且联系便捷。
灵活性原则
预留一定的空间调整余地，以适应市场变化和租户调整需求。
可持续性原则
关注绿色环保、节能减排，提高空间利用率，降低运营成本。
关键节点空间打造
入口广场
01
专业团队组建
招募具有商业地产运营经验和专业背景的核心团队，确保高效、专业的
运营管理。
02
团队培训
定期组织内部培训、分享会等活动，提升团队专业素养和服务意识。
03
绩效考核与激励
设立明确的绩效考核标准，实施奖惩制度，激励团队积极投入工作。
规范化管理制度建设
中庭空间
设置中庭空间，作为项目核心活动区域，增强空 间活力。
主力店空间
为主力店提供充足、独立的展示空间，提高品牌 曝光度。
动线设计优化方案
主次动线明确
设置清晰的主次动线，引导客流有序流动，提高商铺可达性。
环形动线设计
采用环形动线设计，避免死角，使各商铺均享有良好昭示性。
开发成本
核算前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等。
运营成本
核算物业管理费、营销推广费等。
税费及其他
核算相关税费及其他支出。
风险识别、评估及应对策略制定
市场风险
识别市场竞争、消费者需求变化等风险，制 定应对策略。
政策风险
识别政策调整、法规变化等风险，制定应对 策略。
资金风险
识别资金来源、资金流动性等风险，制定资 金筹措和调度计划。
03 空间布局与动线设计
空间布局原则及策略
功能性原则
根据项目定位、业态规划及品牌落位，合理规划空间布局，确保 各功能区域互不干扰且联系便捷。
灵活性原则
预留一定的空间调整余地，以适应市场变化和租户调整需求。
可持续性原则
关注绿色环保、节能减排，提高空间利用率，降低运营成本。
关键节点空间打造
入口广场
01
专业团队组建
招募具有商业地产运营经验和专业背景的核心团队，确保高效、专业的
运营管理。
02
团队培训
定期组织内部培训、分享会等活动，提升团队专业素养和服务意识。
03
绩效考核与激励
设立明确的绩效考核标准，实施奖惩制度，激励团队积极投入工作。
规范化管理制度建设
商业地产活动策划ppt
嘉宾介绍
点击输入简要文字介绍，文字内容需概括精炼，不用多余 的文字修饰，言简意赅的说明分项内容点击输入简要文字 介绍，文字内容需概括精炼，
执行策略
活动策划ppt范文模板下载活动策划方案书ppt
创意领军
此处添加适当的文字简 要说明
1
2
赢在细节
此处添加适当的文字简 要说明
奖项设置
二等奖（3人）
尼康相机一部
活动对象: 主要针对现在职场20—35岁年轻人
活动赞助商: 武汉某某商贸有限公司 武汉某某传媒有限公司
Part.02
组织形式
具体内容 执行策略
进度规划 奖项设置
诚邀嘉宾
活动主要内容
产品推介
此处添加方案书ppt模板范文活动策划方案ຫໍສະໝຸດ 书ppt模板范文文字字01
02
节目表演
此处添加适当的文字简要分析此处添加适
活动概述
活动背景 主要人员
宗旨和目标 时间地点
活动意义
活动背景
基本情况简介
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活动开展原因
活动策划方案书ppt模板范文的文本后，在此框中选择粘贴，并选择 只保留文字，您的内容打在这里或者通过复制您的文本后，在此框 中选择粘贴，并选择只保留文字，您的内容打在这里或者通过复制 您的文本后，在此框中选择粘贴，
顾某某
策划部主管
此处添加适当的 文字简要说明
黄某某
营销部主管
此处添加适当的 文字简要说明
白某某
销售部主管
商业地产前期策划及案例分析(79页)
与住宅比较
商业地产价值
租售模式
商业分类----专业市场
专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地 支柱产业所关联的产品，建立专业市场也是项目较 为可行的商业模式。
第一第部一分部商分业理地产论理篇论
商业地产概念 商业地产分类
与住宅比较
商业地产价值
租售模式
泛商业类型（旅游、休闲、运动等）
旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、 运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模 式
狭义概念
狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、 娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都 有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式
注：商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密，其更多属性是在 “商业”上。
第一部分 商业地产理论
商业地产概念 商业地产分类
物业要求
/住宅： 住宅对物业的要求相对简单。主要是满足社区内基本需求即可。 /商业地产：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差 池都有可能影响商业地产项目的生存。
销售模式
/住宅： 住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。 /商业地产：但商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式 多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种 销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。
第一第部一分部商分业理地产论理篇论
商业地产概念 商业地产分类
与住宅比较
商业地产价值
租售模式
商业分类----写字楼 从行业研究结果来看，目前业内对甲级写字楼市场非 常看好，认为市场在未来几年将迅速发展，空置率下 降，租金和售价大幅攀升•目前写字楼的分布主要坐 落于CBD区域，而本区则没有甲级写字楼的供应•虽 然存在一定的市场机会，但由于项目所在区域为商贸 区而不是对写字楼有着大量需求的商务办公区，目前 区域内有写字楼需求商家多为专业市场的业主，该类 商家对写字楼档次、规模的需求及租金承受能力相对 较低，因此对项目写字楼的规模判断尚需经过谨慎市 场研究
商业地产开盘策划ppt课件
精选课件
现场布置：抽奖环节礼品陈列
• 布置别致的礼品展示堆头，提示客户在开盘活动结束后还有精彩的 抽奖环节，惊喜大礼等着您！
精选课件
指示牌
花艺指示牌：60*90，画面+画架+鲜花
精选课件
铁艺指示牌：46*58
礼仪小姐
• 身高170cm以上，来自长沙最优秀礼仪团队 • 身着蓝色礼服，外貌出众，笑容甜美。 • 礼仪小姐职责：迎接宾客，引导客户入座，协助工作人员
在营销中心前坪广场摆放拱门和空飘气球 （或落地球），引导客户进入活动区域，营 造喜庆、热闹的开盘活动氛围。
精选课件
迎宾花柱
精选课件
在营销中心门前摆放6个迎宾花柱 （亚克力材质），引导客户进入活动 区域，给客户带来尊贵体验。
方案一、 高档酒店椅：白色椅套 + 绸缎背纱装饰
现场布置：座椅
方案二、 普通塑料椅
精选课件
现场互动：一元起拍
• 为了让等待区的客户分散下注意力，缓解等待买房前的焦躁情绪，活动现场除了会穿插精彩纷呈的节目之 外，还将安排互动性极强的一元起拍的拍卖会环节。
• 拍卖物品推荐清单：按摩足浴盆、挂饰烫衣机、空气加湿器、榨汁机、豆浆机、移动电源等
精选课件
活动现场布置
精选课件
拱门、空飘（或落地球）
开盘活动策划方案
策划组
精选课件
述概
活动时间 活动场地 邀请人员
（待定） （待定） 关注地产大众、潜在用户、相关单位、媒体
精选课件
活动主题
气质非凡，惊艳绽放
耀世登场
精选课件
Step 1 来宾签到
• 客户在保安的引导下停车，经过迎宾处，进入到签到处；礼仪小姐引导客户在签到台签到领取摇号券、 号码牌等
精商业地产规划报告-PPT课件
2019/3/20
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1.3.2 空间的限定
人在商业街内的活动和感知是三维的。所以设计 师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都有 针对性的设计。 商业街的长度：随商业的规模而定，没有一定之 规。商业街的两端需要某种形式的空间标志物和 限定物，标志商业的起和终。 商业街的宽度:从人的行为模式看，一般步行商业 街的宽度宜在10～20米之间，超过20米宽的街道 难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看， 街宽宜在楼高的1/3 ～1/4。
环形：环形布局适用于较宽松的基地,步行街形成环路,店
铺可以获得更为均等的被浏览几率,优点是回游性好,可以 提高销售机会,便于利用平面中明确的向心性来组织中庭 空间,缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。
2019/3/20 3
1.1 商业地产规划设计的要点
功能合理性 不仅要从物业内部考虑人流动线，更要从
物业环境、交通组织、城市规划考虑室内 室外人流、车流、商流的动线设计。 高度统一性特征：适应统一管理的需要， 产权要求统一，不可分割，不可分散出售， 即使有少量出售商铺，必须实施持续资本 运营手段和统一经营权手段，保障业主统 一管理权益；在正常管理秩序下，租金只 升不降。
必须考虑到经营商家的实用性与合理性， 同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协 调性与互动性。 尊重消费者行为：人性化设计使消费者的 消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉悦， 购物方便且不易疲劳。
2019/3/20
18
1.5 购物中心规划布局的形式
购物中心的典型空间布局可分为线形、环形和枝形三种， 由这三种基本形可以衍生出多种建筑平面,例如线形包含 双线形、弧线形、L型,环形包含矩形、圆环形、复式环形 ,枝形包括风车形、十字形、Y形、T形等等。
商业地产行业分析研究报告PPT
商业地产行业的发展历程
商业地产行业的现状与未来趋势
同时，商业地产行业也面临着一些挑战，如经济下行压力、竞争激烈、政策调控等。
未来，商业地产行业将继续深化改革创新，推动转型升级，实现高质量发展。
目前，我国商业地产行业进入了一个新的发展阶段，呈现出多元化、专业化、品牌化、信息化等发展趋势。
02
商业地产市场分析
商业地产行业绿色建筑的重要性
例如，采用可再生能源、选用环保材料、提高建筑能效等。
商业地产行业绿色建筑的具体措施
商业地产行业应该加强智能化发展，以提高效率、节约成本、提高服务水平等。
商业地产行业智能化发展的必要性
例如，采用物联网、人工智能等技术，对商业地产项目进行智能化改造等。
商业地产行业智能化发展的具体措施
商业地产行业分析研究报告ppt
目录
contents
商业地产行业概述商业地产市场分析商业地产行业的投资风险与机遇商业地产行业的运营模式与盈利商业地产行业的管理与运营商业地产行业的可持续发展结论与展望
01
商业地产行业概述
商业地产行业是指从事商业活动的房地产行业，包括商业街、商场、购物中心、写字楼等。
商业地产行业的可持续发展战略与建议
商业地产行业可持续发展的战略目标
商业地产行业的可持续发展目标应该是实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
商业地产行业可持续发展的战略措施
例如，优化产业结构、推动创新、加强人才培养等。
对商业地产行业可持续发展的建议
例如，加强政策支持、推动技术进步、提高公众意识等。
02
销售收益模式
该模式通过出售商铺或商业地产项目的产权获得收益，收入较高但可能影响商业地产项目的长期经营。
商业地产投资PPT课件
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ＴＨＥ ＥＮＤ 谢谢聆听！
YOUR SITE HERE
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YOUR SITE HERE
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20
三、 红星美凯龙投资风险论
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YOUR SITE HERE
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21
做房地产，是风险和野性的精神
——摘自万科董事长王石《道路与梦想》
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YOUR SITE HERE
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22
假如有如果……
假如十几年前你凑钱前买了一套房子现在可能赚了十几倍； 假如十几年前你一咬牙买了一块地，你可能赚了几十倍； 假如十几年前你纯属好玩买了什么名家字画可能赚了上百倍； 假如十几年前你不务正义买了什么古董，现在可能赚了几百倍； 假如十几年前你听党的话支持改革开放买了新鲜上市的股票，你可能赚 了上千倍……。 这些都是可能，唯有一点是肯定的，如果十几年前你有钱放在保险箱里 或存在银行（其实差不多），那你的银子肯定部分己经变成了水，时间越长 ，含水量越高！
——香港地产之父李嘉诚
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4
自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发 达的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001 年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6 个百分点。
我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，商 业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2007年全国商业 地产投资总额达到2723亿元，进入08年，我国商业地产呈现出更快的发 展势头，08年1季度全国商业地产项目开工面积达0.34亿平方米，投资同 比增长18.7%。
商业地产前期决策分析系统课件(PPT32张)
选址－商圈内人均可支配收入 根据项目商 圈人均收入、 城市人均收 入、城市 GDP、全国 GDP等自动 算出项目Q值 及项目得分
选址－公交设施 根据到达 项目的公 交设施情 况进行评 分
选址－建筑物可视效果 根据项目不 同入口的可 视效果进行 评分
选址－交通道路 根据项目 不同入口 的道路情 况进行评 分
选址－商圈饱和度
根据项目所 在地的客流 量、年人均 购买力等自 动计算出该 地区的商圈 饱和度，及 自动根据饱 和度和B值 自动评分
选址－竞争对手 根据项目所 在地的其他 竞争对手的 业态、物业 面积、与本 项目距离等 进行分析， 自动算出得 分
选址－政府土地出让方式 根据项目不 同的土地出 让方式进行 评分
商业地产前期决策分析系统
系统简介
商业房地产前期风险评估系统， 该系统主要从选址，招商组合、资本 运作，工程设计，施工风险，还有政 府的总体规划，六个方面对项目立项 前的一个调查，评估，用已有的经验 数学模型对各种因素进行量化；客观 地对当前项目进行可行性评估。
根据地块的 长宽比例进 行评分
工程－设计分析
工程设计情 况分析结果
招商组合
根据项目不同的招商组合情况， 统计分析租金情况及资金增长情况
招商－组合平均值
不同招商组合租金及增长率分析情况
资本运作
根据项目的自有资金、贷款额度、 贷款利息、终极内部收益率情况综合 分析资本运作。分别对以上内容进行 评分，最终自动生成分析结果
选址－客流量 根据项目 客流来源 情况进行 评分
选址－规划经济 根据项目的 占地面积、 容积率等进 行评分
选址－拆迁条件 根据项目的 拆迁面积、 拆迁强度、 拆迁时间等 进行评分
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昆明商业发展趋势 昆明总体商业主线呈北——南——东南方向延伸，局部地点有区域级服务中心； 新兴购物中心、商业街区大量入市，商业投资、运营风险加大。良好的商业定位、规划设计及招 价值，拉升项目售价，降低开发风险。 目前商业过剩情况较为明朗，写字楼整体租金、出租率下降明显，投资客愈发稀少。
第二部分
第一部分
昆明 房地产市 场现状
昆明一级市
2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至开发上市时间1-2年推算，二级市场 2015年，2014-2015年开始土地供求锐减，将减轻2016-2017年市
注：数据来源于昆明市国土资源局
昆明一级市
昆明市土地成交以住宅为主，商业占比较大，由土地市场成交情况可大致推算未来 由于2014及2015年一级市场成交巨减，预期2016-2017年新增供应压力不大，
同德 昆明
欣都 龙城
南亚风情 商圈
南屏街 商圈
七彩 metown
本案 云路 中心
万达 广场
银海 尚御
融城 金阶
公园 1903
爱琴海
欣都 龙城
昆明 广场
七彩
metown
云路 中心
万达 广场
银海 尚御
融城 金阶
爱琴海
公园 1903
开业时间：2013年12月1 商业体量：8万㎡ 项目特色：地铁商业、北
开业时间：2014年12月1 商业体量：9万㎡ 项目特色：二环物业、北
注：数据来源于昆明市房产信息中心
昆明二级
近期市场成交较为平稳，进入传统“金九银十”销售旺季，市场仍无较大起色，预期 而商品房成交均价环比下降，市场“以价换量”明显
昆明商圈
昆明市主要商圈分布于市中心、南市区及北市区，世博板块内主要存活
昆明现有商圈分布图
白云路商圈
红星三市街主 圈，曾是昆明唯一集 绝大部分来昆外地人 世博园板块自身商业匮乏 北市区：片区发展 依赖主城及北市区商圈 富中心、霖雨路及白 点项目推进，片区商
注：数据来源于昆明市国土资源局
昆明二级市
自2012年开始，市场供大于求的局面持续存在，商品房存量过巨，进
注：数据来源于昆明市房产信息中心
高库存时期，市场供求关系严重 失衡
昆明二级
昆明市商品房高库存的压力凸显，在全国市场普遍开始转暖的大环境下，昆明
自2010年以来，昆明商品房市场供大于求的局面开始长期存在，在此压力下市场供应与 节攀升，一方面反映出了强大的内生动力；而在乐观的同时，商品房静态存量也达到了22 人数字，是昆明两年的去化量总和！
开业时间：2013年5月25 商业体量：5.6万㎡ 项目特色：一环物业、俊
开业时间：2015年3月29 商业体量：3.5万平方米 项目特色：一环物业、品
开业时间：2013年10月3 商业体量：12万平方米 项目特色：全国知名、全
开业时间：未开业 商业体量：4.5万平方米 项目特色：邻里商业、街
开业时间：2015年2月5日 商业体量：5万平方米 项目特色：城市综合体、
为了保证产品开发的安全性，新区公司邀请了昆明金石发展咨询有限公 调查与研究有限公司，昆明世联卓群房地产经纪有限公司三家机构并通 金石发展咨询有限公司负责针对房地产市场需求做一份客观的《市场调
成果于2015年11月6日向公司及集团领导作了汇报。
Contants
01 昆明房地产市场现状 02 昆明市房地产区域市场分析 03 项目宗地分析 04 项目开发方向建议 05 单一业态开发经济测算与比较分析 06 开发强度弹性分析 07 满容开发业态配备建议 08 满容开发现金平衡分析 09 方案优选
南市区：南亚风情 业中心的崛起，未来 次完善片区商业配套
西市区：西市区尚 民路壹号广场、保利 量商业项目建成，方 观。
东市区：人口密集 环后地势多起伏，人 餐饮等指向性商业为
东南片区：现有商 人群众多，商业较有 中于世纪城商圈。
昆明商业格局
高新区商圈
北辰商圈
市中心商圈
白云路商圈
东市区商圈 市中心外扩 商圈
昆明市房 地产区域 市场分析
区域竞争激烈，主要面向刚 需市场
板块位置较偏，客户认可度 不高
区域逐步成熟，人口涌入较 多
区域相对封闭，发展相对落 后
市中心核心地带
开业时间：2014年12月2 商业体量：16万平方米 项目特色：双MALL形式
开业时间：2015年1月23 商业体量：22万平方米 项目特色：金格奥特莱斯
昆明市房地产市场
昆明房地产市场预判 2011-2013年受土地市场巨量成交影响，导致2012-2014年市场供应量爆发式增长，分别达到 1800万㎡，而当期市场去化量仅达到700-1100万㎡左右，进而产生了巨量库存； 2014年土地市场成交已明显下降，根据 住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构 发展的通知》要求：住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少 计划供应。目前2015年土地供应成交进一步减少，后市新增供应压力减轻。 目前昆明市商品房成交总量基本维持在年均1000万㎡左右，住宅均价水平仍在继续探底，但由 市压力减轻，出现大幅“跳水”的可能性不高，预期在明后年有望出现转暖。 昆明商业用地成交占比较大，因此带来了一系列问题，如城市商业承载力有限、同质化竞争激 此状况既无法避免，短期内亦不会消退，甚至将重蹈99世博会后的商用物业过剩局面。
滇池路商圈
南市区商圈
巫家坝城 市副中心
世纪城商圈
昆明商
本案处于世博板块核 覆盖较多，整体偏静 通条件一般，从主城
不利于人流聚合及大
北京路沿线是昆明发 集的商业商务圈
南市区是目前昆明 的区域，代表了昆明
近两年运营商业
昆明近两年开业的商业体以综合MALL为主，体量10万㎡左右，属于区域 5万㎡以内的小型MALL目前经营状况不佳
世博花园酒店二号院改扩建项 目开发方向分析汇报
昆明世博新区开发建设有限公司
前言
2015年6月，原项目组针对泰姬酒店项目后续开发及世博花园酒店二号 提出了多个开发方案，并委托世博投资公司针对各个方案开始进行经济
2015年8月，世博投资公司完成了“世博花园酒店二号院改扩建项目”
2015年9月，项目规划条件明确，用地性质成功调整为B2兼容B1，项目 的选择性。
第二部分
第一部分
昆明 房地产市 场现状
昆明一级市
2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至开发上市时间1-2年推算，二级市场 2015年，2014-2015年开始土地供求锐减，将减轻2016-2017年市
注：数据来源于昆明市国土资源局
昆明一级市
昆明市土地成交以住宅为主，商业占比较大，由土地市场成交情况可大致推算未来 由于2014及2015年一级市场成交巨减，预期2016-2017年新增供应压力不大，
同德 昆明
欣都 龙城
南亚风情 商圈
南屏街 商圈
七彩 metown
本案 云路 中心
万达 广场
银海 尚御
融城 金阶
公园 1903
爱琴海
欣都 龙城
昆明 广场
七彩
metown
云路 中心
万达 广场
银海 尚御
融城 金阶
爱琴海
公园 1903
开业时间：2013年12月1 商业体量：8万㎡ 项目特色：地铁商业、北
开业时间：2014年12月1 商业体量：9万㎡ 项目特色：二环物业、北
注：数据来源于昆明市房产信息中心
昆明二级
近期市场成交较为平稳，进入传统“金九银十”销售旺季，市场仍无较大起色，预期 而商品房成交均价环比下降，市场“以价换量”明显
昆明商圈
昆明市主要商圈分布于市中心、南市区及北市区，世博板块内主要存活
昆明现有商圈分布图
白云路商圈
红星三市街主 圈，曾是昆明唯一集 绝大部分来昆外地人 世博园板块自身商业匮乏 北市区：片区发展 依赖主城及北市区商圈 富中心、霖雨路及白 点项目推进，片区商
注：数据来源于昆明市国土资源局
昆明二级市
自2012年开始，市场供大于求的局面持续存在，商品房存量过巨，进
注：数据来源于昆明市房产信息中心
高库存时期，市场供求关系严重 失衡
昆明二级
昆明市商品房高库存的压力凸显，在全国市场普遍开始转暖的大环境下，昆明
自2010年以来，昆明商品房市场供大于求的局面开始长期存在，在此压力下市场供应与 节攀升，一方面反映出了强大的内生动力；而在乐观的同时，商品房静态存量也达到了22 人数字，是昆明两年的去化量总和！
开业时间：2013年5月25 商业体量：5.6万㎡ 项目特色：一环物业、俊
开业时间：2015年3月29 商业体量：3.5万平方米 项目特色：一环物业、品
开业时间：2013年10月3 商业体量：12万平方米 项目特色：全国知名、全
开业时间：未开业 商业体量：4.5万平方米 项目特色：邻里商业、街
开业时间：2015年2月5日 商业体量：5万平方米 项目特色：城市综合体、
为了保证产品开发的安全性，新区公司邀请了昆明金石发展咨询有限公 调查与研究有限公司，昆明世联卓群房地产经纪有限公司三家机构并通 金石发展咨询有限公司负责针对房地产市场需求做一份客观的《市场调
成果于2015年11月6日向公司及集团领导作了汇报。
Contants
01 昆明房地产市场现状 02 昆明市房地产区域市场分析 03 项目宗地分析 04 项目开发方向建议 05 单一业态开发经济测算与比较分析 06 开发强度弹性分析 07 满容开发业态配备建议 08 满容开发现金平衡分析 09 方案优选
南市区：南亚风情 业中心的崛起，未来 次完善片区商业配套
西市区：西市区尚 民路壹号广场、保利 量商业项目建成，方 观。
东市区：人口密集 环后地势多起伏，人 餐饮等指向性商业为
东南片区：现有商 人群众多，商业较有 中于世纪城商圈。
昆明商业格局
高新区商圈
北辰商圈
市中心商圈
白云路商圈
东市区商圈 市中心外扩 商圈
昆明市房 地产区域 市场分析
区域竞争激烈，主要面向刚 需市场
板块位置较偏，客户认可度 不高
区域逐步成熟，人口涌入较 多
区域相对封闭，发展相对落 后
市中心核心地带
开业时间：2014年12月2 商业体量：16万平方米 项目特色：双MALL形式
开业时间：2015年1月23 商业体量：22万平方米 项目特色：金格奥特莱斯
昆明市房地产市场
昆明房地产市场预判 2011-2013年受土地市场巨量成交影响，导致2012-2014年市场供应量爆发式增长，分别达到 1800万㎡，而当期市场去化量仅达到700-1100万㎡左右，进而产生了巨量库存； 2014年土地市场成交已明显下降，根据 住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构 发展的通知》要求：住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少 计划供应。目前2015年土地供应成交进一步减少，后市新增供应压力减轻。 目前昆明市商品房成交总量基本维持在年均1000万㎡左右，住宅均价水平仍在继续探底，但由 市压力减轻，出现大幅“跳水”的可能性不高，预期在明后年有望出现转暖。 昆明商业用地成交占比较大，因此带来了一系列问题，如城市商业承载力有限、同质化竞争激 此状况既无法避免，短期内亦不会消退，甚至将重蹈99世博会后的商用物业过剩局面。
滇池路商圈
南市区商圈
巫家坝城 市副中心
世纪城商圈
昆明商
本案处于世博板块核 覆盖较多，整体偏静 通条件一般，从主城
不利于人流聚合及大
北京路沿线是昆明发 集的商业商务圈
南市区是目前昆明 的区域，代表了昆明
近两年运营商业
昆明近两年开业的商业体以综合MALL为主，体量10万㎡左右，属于区域 5万㎡以内的小型MALL目前经营状况不佳
世博花园酒店二号院改扩建项 目开发方向分析汇报
昆明世博新区开发建设有限公司
前言
2015年6月，原项目组针对泰姬酒店项目后续开发及世博花园酒店二号 提出了多个开发方案，并委托世博投资公司针对各个方案开始进行经济
2015年8月，世博投资公司完成了“世博花园酒店二号院改扩建项目”
2015年9月，项目规划条件明确，用地性质成功调整为B2兼容B1，项目 的选择性。