商业前期研究分析

出售——短期回报 持有获取租金——获取长期持续回报
部分出售，部分持有——短期与长期结合 初期经营、中后期打包卖——中长期资金回报
■租售比例
8%的租金回报。8万/年，本金100万
两种模式： 一到二家主力店+大比例的小商业 主力商业+少量商铺
■组合形式
主力店+商业街模式 案例：万达广场 主力店+独栋模式 案例：大宁国际
■能级判断
绿地八方系列产品
■商业总量判断
商业区位：市中心商圈 商圈地位： 核心位置，周边大型商业及办公林立 体量判断： 8万平米 区域型商业
■办公总量判断
7万平米，限高100米 标准层：1500平米 层数： 23-24层 办公楼数量： 2座
4.租售模式判断
■当地市场销售情况
持有租赁： 出售：
■租售模式归结为资金回报
建筑设计
布局与交通组织
停车场设计
防火与疏散
设备与设施
信息化与智能化设计
无障碍与人性化设计
How?
■ 如何从头开始操作一个商业项目
STEP 1
判断项目基地的商业价值 城市级别、区位分析、所属商圈能级、在商圈中的分量、周边物业
用地现状的判断 用地形状、周边道路、场地出入口（车行/人行）、人流方向
总量判断 根据任务书、确定商业的总量及能级
戴梦得购物中心
基地
江南大厦
旭辉广场—— 项目规划占地40862平方米，总建筑面积199418平方米,
旭辉广场以“城市中央，国际生活旗舰”为目标，建成后将成为嘉兴城 市中心标志性的居住、购物、休闲中心，将极大改变嘉兴商业格局。 精品百货、大型超市、时尚广场，其中，1～5层为商业广场，一栋 酒店式公寓、两栋城市现代住宅。
How?
■ 设计参与阶段提前
策划——（设计——招商）——运营
现状：1.没拿地就做方案；
现状：2.甲方懒/没想法，什么都没留下。
■设计步骤： 项目资料收集 可行性分析（选址、市场定位、SWOT、布局分析、策略、目标客户、投入产出分析、投资风险）——项目策划报告 整体定位/业态组合 功能布局 流线组织 深化设计： 总平面设计
■所wk.baidu.com商圈
市中心商圈
■在商圈中的地位
黄山路和禾兴路交叉口是市中心商圈的核心位置
■周边商业
戴梦得购物中——位于嘉兴市禾兴路与中山路交界的商业黄金地段，经 营面积18000平方米,门前拥有3000平方米的停车广场。
江南大厦——嘉兴市最大的购物商场，商品零售面积2.5万平方米。 其中南、北楼一至五层（包括地下室有六层），主要经营现代百货业 以及自选超市，东楼为家用电器。
Middle of Nowhere ——商业项目操作要点分析
Why?
■ 宏观调控 住宅政策收紧，开发停滞； 热钱无处可去，流向商业地产；
■产业升级： 街边小店+百货商店——大卖场进入中国——城市综合体发展
三个条件：1.开发商资金充裕 2.政府大力推动综合体的发展 3.境外大量资金希望以此为切入点
What?
基地
姚家 埭
■周边环境现状
基本东侧的历史保护建筑——天主教堂为保留建筑 周边有子成公园和甁山公园
子成
2
子成
2
甁山公园
基地 1
子成公园
2
1 天主教堂 1
3.总量分析
■任务书
用地面积： 2.5万平米 容积率： 6 建筑面积： 15万平米 其中 商业面积：8万 5层 办公楼面积：7万 限高100米
租售模式判断 了解当地市场（商业地产）销售情况，作出利弊判断，得出采取何种租售组合方式。
定量+定性判断
案例——绿地嘉兴新都会
基地商业价值判断
1.基地商业价值判断
■城市级别
本项目基地位于嘉定西南部安亭镇地块的东部。吴淞江的北面， 蕴藻浜的西面，是安亭镇的领航区。
■区位分析
嘉兴老城区的中心商业区。
1.基地商业价值判断
万达广场——主力店+商业街模式
绿地南昌新都会——主力店+独栋模式
大宁国际
总体布局
方案A
方案B
方案C
公园 保留建筑
城市交通
城市交通
150
方15案0 E
谢谢
2.用地现状
■用地形状
L形用地
■周边道路
城市主干道：中山路 40米 城市主干道：禾兴南路 28米 城市支路：紫阳街 18米
姚家埭 13米
■基地出入口
为了缓解城市交通压力，尽量避免在城市主干道开设车行出入口。 出入口开设在紫阳路和姚家埭
■人流方向
主要人流来自中山路，中上路与禾兴路交界处为主要的商业人流 导入口，中山路与禾兴路也成为主要的商业界面； 东面为子成公园，也有来自公园和教堂的人流。
■ 商业地产与住宅地产 营销造势——快速去化 策划——（设计——招商）——运营
■商业的特点 商业是专业化程度较高的设计类别。 Key：影响商业成功的因素（城市能级、地段、业主、建筑。。。）
■结论——不能用住宅的经验来做商业 1.重视流程：先定位、再招商、后设计 2.开发体量要与城市等级及商圈性质相匹配