房地产物业市场调研报告分析

1986.7.1《中华人民共和国义务教育法》第九条 获得重点学校的入学资格 国家重视，家长期望大，学区房价值持续攀升 2012年国家财政性教育经费支出占GDP的4%
学区房和开发商的关系
学区房的优质稀缺教育资源带给开发商高附加值
北京，继2013年3月海淀区五道口华清嘉园出现一套37平方米、叫价350万元的天价学区房之后， 6月20日上午一条微博再次引发网友围观，微博称“景山东街一套400平的学区房报价1.3亿，折合 32.5万/平。” 济南，学区房对于翡翠郡的销售起到了很大的作用，单今年销售额就达到了5个亿，价格涨幅在 40%左右。 房地产核心竞争力在于提高产品的附加值，房地产以优质教育资源为依托，二者相互提升，这种捆 绑式发展，已经成为房地产开发的一种有效模式。无论是知名幼儿园、重点小学、初中、高中，还是 大学，只要楼盘和名校联系在一起，对促进楼盘销售都会起到显着作用。
中建·御山和苑新房价格趋势
5500 5400 5300 5200 5100 5000 4900 4800 4700 4600 4500
2012.10
2013.4
2013.7
2013.10
2014.2
2014.6
2012年首次开盘价格约为4600左右，而后一路攀升，进入2014年受行 情影响价格略有停滞，目前均价约5100-5200元，年均涨幅：约10%
星河湾
星河湾通过与名校执信 中学合作办校，学校不仅仅 具有国际水准的硬件设施， 同时引进了执信中学的教育 模式。面积130亩的校园，投 资了两个亿，中学部加小学 部共有学生两千多人。短短 三年，星河湾执信中学成了 广东的省级重点学校。教育 成了星河湾地产的一张王牌。
雅宝新城
2000年该项目开盘 后，由于地理位置、产 品规划、建筑外观等综 合素质较差，一度导致 楼盘滞销，直到2003年 该项目与中山大学合作 创办了中大附属学校雅 宝学校后，项目的销售 业绩节节上升，甚至出 现一个月卖的货比以前 半年卖的总货量还多。
重点学校附近代表学区楼盘
白鹤小学——株洲的贵族学校，公认最好的小学
株洲市天元区白鹤小学位于湖南省株洲市天元区龙头铺镇湖南省株洲 市天元区长江北路。拥有红领巾广播站、校园网、多媒体功能室、网 络教室、劳技室、实验室、舞蹈室等现代化教学设施设备一应俱全， 100兆专用光纤环境下的班班通和办公平台快捷通畅，200米环形塑 胶跑道、全塑运动场、乒乓球训练馆等体育场所投入使用，教师人手 一台办公电脑，真正实现无纸化办公。教育人正扬起现代教育技术之 帆，信心百倍，开创教育新天地。
的租房市场是非常好的。”
——新环境地产员工
新闻截图
学区房对地产市场的利好表现-营销利器
名盘+名校已成为时下房地产营销模式的成功典范，对销售起到推波助 澜的强大作用，特别对于郊区的大型楼盘，是必选的重要配套之一。
碧桂园
以“教育启动房地产” 开发模式而著称的碧桂园集 团通过在住宅区内规划建设 高起点、大规模的学校，配 备一流的软硬件，以高质量 的教育服务扩大影响，再以 学校为依托，组建会所等高 尚场所，营造尊贵荟萃的优 越环境，使碧桂园系列楼盘 持续大热，倍受市场追捧。
虽然学区房一直都有热度，但把它瞬间炒热的还是2014年初《教育部关于 进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》及《教育部办公 厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》。 通知要求，北京、上海、深圳、广州、等19个城市需在2014年制定完善进 一步规范义务教育免试就近入学的方案，并在2015年100%实行划片就近 入学政策，100%小学划片就近入学，90%以上初中实现划片入学。 以上就直接造成了2014春节后学区房一直到现在的火爆形势。
株洲市学区物业市场调研报告
2014年5月
目录 CONTENT
1 学区物业概念阐述 2 株洲市重点学校及天元区学区划片一览 3 长沙市学区楼盘个案分析 4 学区房助推房价因素分析
一：学区物业概念阐述
学区房的定义和产生的原因
学区房是指重点中小学附近或者对口招生区域内的房产
广义
广义而言，所在区域教育资源丰富，能够很好 满足人们教育学习生活需求的房屋，称为学区房。
岭南新世界
一向以高质素名校教育 为先导的岭南新世界携手省 级重点院校华南师大开创 “0—18岁双教育体系”， 实行“幼儿园—小学—中 学—大学预科”的全程教 育计划一直吸引了许多外来 家庭及冲着名校的家长购房 置业。据统计，该类买家占 据岭南新世界业主中将近 40%的比例。
进入2014年，学区房愈加火爆
小结
学区房是指重点中小学附近或者对口招生区域内的房产。 由于“就近入学”政策的出台、家长追捧、学区房的升值空间大和 政府对教育事业重视，学区房应运而生。 学区房和地产的合作模式共四种，就近、引入、共建和自建优质学 校。 学位房更具吸引力，名校更具号召力，有新生儿的家庭对学区房的 需求尤为强烈。 学区房对地产市场的利好表现是溢价、租售两旺、营销利器。 2014年，教育部新规助推全国学区房租售将进入新的高潮期
业内人士访谈
“在长沙，‘学区房’火爆这个 词未必准确，但是‘学区房’绝对
受欢迎，可以说不愁租不愁卖。
只要有‘学区房’，挂出去一周到 10天，可以说100%能出手。”
——建安房屋员工 “紧邻师大附中的存量房80%都 是1997年以后的多层的老小区，其 中家属院居多，高层在我们这个商 圈中所占的比重大概是15%左右。 因为有很多陪读的家长，所以附近
狭义
狭义的学区房指由教育部门或者学校规定的， 按照就近免试入学的原则，学校招收指定的一个 地域范围内的学生，在这个范围里的学生可以享 受义务教育，免试就近入学，把这种范围里面的 那些物业、房产叫做学区房。而这些学校，主要 是重点小学，还包括一部分重点中学。
学区房 产生的原因
1. “就近入学”政策出台 2. 家长追捧 3. 学区房升值空间大 4. 政府对教育事业重视
三：长沙市学区楼盘个案分析
纳爱斯·阳光锦城
楼盘地址：雨花区雨花亭沃尔玛东侧 周边学校：砂子塘小学、雅礼中学
阳光锦城价格趋势
2011-11-03 阳光锦城首次开盘，起价8000，均价8300 2012-02-02 起价8300元/平米，均价8500元/平米 2012-03-01 项目调整价格，92平米两房均价8900元/平米 2012-08-20一期清盘90-157平米住宅和少量旺铺销售，均价9000元/平， 不限购不限贷，买房即送砂子塘万博汇小学学位。 2012-11-05 在售3#8#栋89㎡、153㎡奢适华宅，均价8800-9300元/㎡ 2013-06-04主推35-65㎡全功能精品小户，7号栋楼王即将开盘推110㎡、 170㎡、227㎡房源！成交价：9300-9800元/㎡ 目前售价：住宅价格约11000元，公寓价格13000元
学区楼盘：翰林阁 2008年筹建，2011年清盘， 价格从2800一路上涨至4800元。
翰林阁项目二手房市场及租赁情况
据世邦实地踏访项目，翰林阁二手房非常炙手可热，几乎是放出来就会卖掉，
尤其是40-60平米的陪读型小两房，售价达到了5500-6500。
租赁方面，根据二手门店反馈，两房约1500-2000，三房约2200-3000。
二：株洲市重点学校及天元区学区划片一览
株洲市重点学区板块-知名小学
栗雨小学
北师附校 白鹤小学 银海学校 天台小学
贺家土小学 何家坳小学
株洲市众多小学学区中，以白鹤小学最为知名，其次就是北师大附校、贺家土 小学、何家坳小学、银海学校，而新建公办的天台小学、栗雨小学近年来规模 与教学质量也在稳步提高，成为区域中优质的学区资源。
白鹤小学学位紧张，且为公办民助模式，不接受公开报名
重点学校附近代表学区楼盘
北师大附属学校
北京师范大学株洲附属学校位于湖南省株洲市天元区庐山西 路，项目建设用地232亩，约154667m2,规划建筑面积约18 万m2,总投资约4.8亿元人民币。 学校按十二年一贯制设计，分小学、初中、高中三个学部， 共146个教学班，可容纳学生人数6816人。其中：小学70个 教学班、学生3000人；初中42个教学班、学生2016人；高中 36个教学班、学生1800人。全校教职员工616人，其中专职 教师462人。
学区房对地产市场的利好表现-溢价空间大
以西安市“伊顿公馆”项目为例
带西工大附属初中或小学入学名额， 2013年-2018年每年小学提供10个名额、
初中提供100个名额
全款带入学名额93折，不带入学名额89折；按揭带名额无折扣，不带名额97折，预
计2013年10月交房。
＞ 均价：13000元/㎡
周边楼盘均价：约8300元/㎡
代表楼盘：中建·御山和苑 项目位于株洲神农城中心地带，河西天元核心居住区，地段
优越。北靠长江北路，南临黄河北路和北师大附中，西面为 神农城森林带，毗邻株洲神农城、市委市政府、体育中心、 株洲市二中及湖南工业大学等，周围长江广场、市中心和湘 江风光带都近在咫尺。北面株洲大道可通湘潭和长沙，往西 10分钟车程可到武广株洲西站。
白鹤小学周边二手房和租赁市场现状
白鹤小学由于靠近市中心，因此周边目前基本上无新 盘在售，二手房价格方面，带学位指标的房子成交价 格约为5500元/平米，而周边不带学位指标的成交均 价在3800-4500元，学位溢价约25%-30%。
租赁方面，白鹤周边租金比市区同类地段租金高约 50%，精装修两房价格在1500左右，三房约18002500元。
株洲学区房市场总结
稀
由于知名学区的位置基本上都处于市中心，因此学 区周围少见新盘，多数以二手房成交为主，新盘学
Leabharlann Baidu
缺
区房，特别是靠近重点学校的楼盘非常稀缺。
溢
无论是新房还是二手房，毗邻学区的楼盘售价均要 高出同类型地段项目，从10%到20%不等。
价
租金方面溢价空间更大 ，约合高出同类型地段租金 的30%-50%。
白鹤小学周边租金情况
重点学校附近代表学区楼盘
株洲市二中
株洲市二中创办于1955年5月，原址在株洲市贺嘉路13号，1996年整体搬迁 至株洲市天台路33号（现更名为珠江南路518号）。1957年被湖南省教育厅 确立为省属重点中学，1989年被确认为湖南省实验中学，1992年成为全省 首批评估挂牌的八所省重点中学之一。现高中教学班55个，在校学生2663名。 学校环境幽美，师资雄厚，教学设施先进。办学50余年，为清华、北大等名 牌高校输送人才逾万，高考升学率稳定在90%以上。学生发明成果在国际国 内获奖500余项，被誉为 “三湘名校”、“小发明家摇篮”。 目前正在创建 全国首批百所特色高中。
重点学校附近代表学区楼盘
银海学校
株洲市天元区银海学校创办于2007年秋季，位于长江北路银海支路18号，占地40.8亩， 建筑面积15454平方米，是一所公办完全小学。学校教育教学质量在全区名列前茅， 在2009年度全区各年级综合素质统考中，位居公办学校综合排名第一。
代表楼盘：联谊丽景湾
联谊·丽景湾为联谊·丽景滨江的二期产品，项目也是银海学校划片的唯一新盘，由于离 白鹤小学与银海学校距离都非常近，因此，受到了消费者的热捧。项目2009年一期开 盘价格约为3400元/平米，今年二期推出销售均价达到了6500元/平，开盘当天销售过 亿，年均涨幅超过18%。
株洲市重点学区板块-知名中学
株洲二中
北师附校 师专附中
株洲市八中 株洲十八中 景炎学校 株洲市七中 株洲市一中 南方中学
株洲市二中多年来把持株洲市中学的头把交椅，在教学口碑质量、升学率等方 面遥遥领先，其次是八中、北师大附中、南方中学、景炎学校。 其它中学相对来说没那么热门。
天元区重点学区划片情况一览
茂华·禧都会
地址：长沙市雨花区体育新城古曲南路198号 周边学区：与枫树山小学仅一墙之隔，与广益中学距离约200米 广益中学：
溢价率：约56%
伊顿公馆
13000元/㎡
瑞鑫摩天城 摩 天国际
7700元/㎡
凯旋城 8300元/㎡
太白星座 8000元/㎡
东泰城市之光 8300元/㎡
温莎九号 8800元/㎡
晶筑逸品 8500元/㎡
学区房对地产市场的利好表现-租售两旺
得益于陪读思维的迅速形成，销售与租赁市场持续火爆 从业内人士访谈和新闻报道间接得出，学区房租售市场火爆，增值潜力大