第一部分：成都市宏观环境现状分析

第一部分：成都市宏观环境现状分析

一、宏观经济环境

20０4年,全市国民经济保持良好发展势头，国民经济呈现出工业生产快速增长，投资规模继续扩大，消费稳中趋活，居民消费价格涨幅有所回落，对外经济发展加快，财政金融经济运行良好等特征，据统计局相关资料显示，全市规模以上工业累计完成增加值达42５．37亿元,固定资产投资达10８５.2亿元,社会消费品零售总额达875.28亿元，全市财政总收入28６．3１亿元，增长2６.５%,进出口总额为33．6５亿美元,增长３3.7%，进出口相抵，顺差3.7１亿美元。全年全市地区生产总值突破２１００亿元大关，达21８５.7亿元,比上年增长13．６%为近十年以来最高水平。

房地产作为国民经济发展的重要产业之一，20０4年成都市房地产业发展在国民经济发展贡献中也起到了举足轻重的地位与作用。2004年共计完成投资为２９1.41亿元，增长18.８%，其中商业营业用房完成５5．1５亿元，增长83.4%；住宅完成18５.6亿元，略有下降;办公楼完成9.８6亿元,增长１8.1%;其他用房完成４0.8亿元,房地产投资的火热局面也将形成一定的资金人才吸聚效应，为房地产的发展奠定雄厚的经济基础。

另一方面,居民的人均可支配收入呈快速增长趋势。１-11月份,居民人均可支配收入达到9３26．6元,消费性支出为7358.5元,同比增长1４.2％,其中居住消费支出为899．９元，同比增长1６.2%,但居民居住支出的比重则较去年下降了２％,仅为９.６%,这说明居民收入水平得到了全面提高,居民生活质量得到了极大的改善，随着经济的不断发展,居民购买能力也将得到不断的提高，目前成都市的用以衡量人民生活消费水平的恩格尔系数维持在4０％以下,且呈下降趋势。

国民经济的良性发展，以及人民生活水平的日益提高，将为房地产行业的发展创造一个优越的宏观经济环境，可以预期，2０0５年,成都市房地产市场仍将持续快速健康地发展下去。

二、宏观政策环境

近几年来，房地产行业存在着投资过热,投机性购房比例上升、房地产市场

价格不理性上涨等现象，也相应地带动建材、电力、水泥等行业不良发展和产业结构恶化；从第一季度统计数据显示,房地产投资增幅达43%高居不下；而第一季度的GDP增长率也达到９．８%,远远高于政府预期的目标7%，与此同时,居民消费指数已上升到２．8%，经济发展面临通货膨胀压力，在一定程度上存在局部过热现象，国家宏观调控势在必行。

针对目前房地产行业发展中存在的开发商自有资金比例少(很少超过３5％)，７0%-80％的资金来自于银行贷款，房地产开发的投资结构不合理,银行信贷风险呈上升趋势,投机性购房比例快速上升;全国土地供应市场秩序混乱,土地开发利用率低，且存在大量农转非的空置土地等情况，政府面对土地、资金、开发商、消费者,打出了一系列宏观调控组合拳,并着重对房地产开发的所必需的土地与资本两大方面进行了管制。可以说，2004年是中国房地产的政策年。

（一) 金融货币政策

首先是中国人民银行于2004年 4月12日宣布,银行存款准备金率将提高0.5个百分点,现执行7%存款准备金率的国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、中国农业发展银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司和有关外资金融机构，2004年4月2５日将执行7．５%的存款准备金率，该政策的出台将直接导致全国金融机构可利用(发放）的资金减少1１０0亿，各金融机构的信贷口袋顿时缩减了许多。

其次是国务院于4月2７日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例,房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%以上,该此调整直接作用于房地产市场，对房地产开发企业的自有资金提高了要求，房地产开发的门槛被进一步提高。从长期来看,房地产市场的发展将面临洗牌,房地产业结构将得到进一步优化,房地产行业也将得到健康的发展。

再次是5月31日,银监会开始全面清理在建和拟建项目固定资产贷款。对刚刚经受了货币总量减少冲击的房地产商而言,银监会发起的全面清理带来的冲击将更大一些。

第四是关于银行按揭方面的。今年2月1日,中国银监会先是发布了《商业

银行房地产贷款风险管理指引》，规定商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在５0%以下(含50％),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含５5%）;房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。 5月1日以后,各大银行又纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，其中主要是对个人购买第二套(含两套以上)的住房按揭贷款以及高档别墅、商铺等贷款,更加谨慎，旨在抑制过度的炒房投机行为,降低银行自身的信贷风险。

最后是通过加息来弥补提高存款准备金率传导机制的滞后性缺陷,其通过压制金融机构的信贷总体规模来实现降低基础货币的扩张系数的做法难以在短期内难以控制信贷的规模，必需通过其他的政策辅助,但是，受到国民经济中存在的二元结构即一方面投资过热,另一方面需求不景气的两难问题,加息政策迟迟未出台,直到1０月2９日,央行终于宣布了加息的消息，其中金融机构一年期存款基准利率将上调0．27个百分点,由现行的1．9８%提高到2.25％，一年期贷款基准利率上调0．２7个百分点，由现行的5．31%提高到5.5８％。此次央行还同时调整了个人住房公积金贷款利率和个人商贷利率。其中,个人住房公积金贷款上调0.18％;而5年含以下个人住房商业贷款利率上调0.18％，5年以上商贷利率上调０．27%。从这次利率调整的幅度以及带来的影响来说，是微小的,温和的。从消费者角度，以50万元20年期的房贷为例计算,5年以上房贷利息由5.０4％加到5.3１%后,贷款者的房贷月供每月多了７5.2元，而2０年下来要多交利息180３９.7元。对以自住为目的的普通购房者来说，影响并不大，更多的是心理层面的影响；而对以赚取房产买卖价差为主的买房投资者来说,加息必然增加供楼还贷的成本,造成投资利润下降。对于目前成都1１%的炒房投机者来说，可以得到很好的遏制。对于开发企业贷款来看,10０0万贷款每月仅多还了2000元,影响甚微,而且本次还给予了各金融机构一定的利率浮动限度的权利,这将使得一些资产负债率低、企业信用高的企业仍然有机会获得贷款的机会，优化信贷结构。