山东聊城东阿县房地产市场调研报告
聊城土地市场分析
聊城房地产市场发展潜力分析第三部分中期看土地对于房地产而言，土地与房屋之间存在着“面粉”与“面包”的关系，可以说，作为供给端的土地市场是衡量未来房地产市场整体趋势的一个重要风向标。
本部分着重从土地价格、土地供应及供求三个方面对聊城土地市场进行详细分析，发现未来土地供应量会进一步加大，地价水平较低，但去化周期较长，投资风险较高。
一、受滞后期影响，未来土地价格会持续下滑，投资价值加大根据历年市场表现，土地市场变化周期与房地产市场并非一致，它们之间存在一个明显的滞后期：一般情况下，土地市场相比房地产市场大约有6-9个月的滞后期，而在调控状态下，滞后期会延长至12个月左右，调控力度越大，滞后期越长。
在这一轮调控状态下，经监测大约滞后了15个月。
数据来源：国信房地产信息网土地数据库从2014年1月-2018年12月济南住宅用地土地成交单价及商品房成交量走势图中可以看出，商品房成交量在2017年5月之后，呈现整体波动下滑趋势。
这主要是因为聊城市作为三四线城市，对调控政策反应不灵敏，且滞后于一二线城市；再加上受调控政策影响，大型房企纷纷转向入驻三四线城市，反而导致楼市火爆；直至2017年下半年开始做出反应，楼市逐步平稳，趋冷。
我们再看土地成交单价波动曲线，发现直到2018年8月土地成交单价才开始出现真正意义上的下滑，土地市场遇冷降温，呈现下行趋势，滞后了大约15个月。
（2018年5月土拍市场竞争激烈，溢价率高，且两次打破地王纪录，当月成交单价虚高，具有一定特殊性，故不予考虑。
）根据商品房成交量波动曲线，2018年下半年商品房成交量水平较低，且呈现明显下滑趋势，表明房地产市场仍处于下行阶段。
因此，受滞后期影响，再加上过去两年地价已经被推高到很高水平，上抬的空间已经很小，未来很长一段时间内土地价格会持续下滑，保持在较低水平，将是增加土储、进行逆周期操作的好时机。
二、未来土地供应量将会继续加大（1）从近几年土地供求量及土地拍卖情况来看，2018年土地楼面价为1454元/m2，比2017年上涨了50.21%，流拍率较高为22.64%，与2017年相差不大，而溢价率大幅度下降为0.13%，比2017年下降了25.19个百分点，这说明2018年土地市场告别了高溢价、频拿地的阶段，正逐步回归理性，开始趋冷降温。
房地产市场年报-20210108-山东聊城2020年房地产市场年报
存量
44.6 39.2 60.4 44.8 62.9 39.7 42.7 43.8 39.8 47.5 52.6 38.3 32.2 30.5 54.1 41.5 49.8 57.3 67.3 76.3 61.4 89.3 75.3 78.1
去化周期 3.1 2.3 3.3 2.8 4.4 3.0 3.4 2.9 2.7 3.1 3.4 2.3 2.0 2.2 3.1 2.4 2.9 3.3 3.5 3.9 2.9 4.4 3.7 3.8
河、姜堤乐园、植物园等自然资源；
聊城政策分析
关于调整住房公积金使用政策的解读
为深入贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控工作的决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保证资金供需平衡，经聊城市住房公积金管理委员会批准，建立、 启动《聊城市住房公积金资金运行应急制度》，并调整住房公积金使用政策，现将有关问题作如下解读。 一、贷款政策解读 2020年以来，聊城市住房公积金存贷比均在95%以上，为缓解资金流动性不足，建立《聊城市住房公积金资金运行应急制度》。当住房公积金存贷比连续6个月在85%（含）以上，进 入响应状态，住房公积金最高贷款额度执行规定额度的80%, 即：双职工缴存家庭最高贷款额度40万元， 单职工缴存家庭最高贷款额度24万元。当应急指标恢复到正常状态时，住房公积金最高贷款额度执行规定额度的100%. 二、提取政策解读 缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房，无需申请住房公积金贷款的，可提取住房公积金；已办理住房公积金贷款的，不能再申请偿还住房公积金贷款提取之外的所有提取业务， 可申请逐月冲抵贷款或提取上年度偿还贷款金额，也可一次性提取夫妻双方公积金账户余额结清冲抵贷款本息。 三、其他部分解读 1、申请办理住房公积金贷款的缴存职工，其购房合同经房管部门备案日期（或再交易房交易时缴纳契税日期）在贷款政策调整日期之前的，仍执行原政策； ①缴存职工购房，购房合同的备案日期在贷款政策调整日期之前的，仍执行原政策，即：双职工缴存家庭最高贷款额度50万元，单职工缴存家庭最高贷款额度30万元。 ②缴存职工购买再交易住房的，以交易时缴纳契税日期在贷款政策调整日期之前的，仍执行原政策，即：双职工缴存家庭最高贷款额度50万元，单职工缴存家庭最高贷款额度30万元。 2、缴存职工在提取政策调整前已办理购买、建造、翻建、大修自住住房提取的，仍执行原政策。 ①缴存职工在提取政策调整前已办理购买、建造、翻建、大修自住住房提取的，仍可以办理住房公积金贷款业务。 ②缴存职工的购房合同经房管部门备案日期（或再交易房交易时缴纳契税日期）在提取政策调整日期之前且未办理购买、建造、翻建、大修自住住房提取的，需执行新政策，即：提取 业务和贷款业务二者选一。
2013年聊城房地产市场调查报告
2）、南部新城区
“ 新区南扩”南部新城将共实施市政公用基础设施、房地产开发、棚户区改
造等7大类108个项目建设，到15年基本建成一座功能完善、环境优美，集办公、商业、居住和文化 旅游为一体的现代化新城。
新城规划建有凤凰湖度假区等中心旅游项目，未来聊城市政府、东昌府区政府等行政机关单位
也将搬迁至该区。这些项目的建设使得大量人流涌入新城区，该区域房地产市场也将迎来大发展，
3
城市印象
未来城市建设规划
聊城坚持“江北水城·运河古都”的城市定位，拉 大框架，突出特色，完善功能。根据聊城市城市规划 布局，城市建设用地以东扩、南展为主要发展方向。 目标到2015年，建成面积100平方公里、人口
100万的“双百大城市”。为此，相关部门在抓好中
心城市“拓展”工程的同时，注重高起点搞好城市规 划。
阶段 划分 第 一 代 第 二 代
1000元以 内
01 年— 05年
15003000元
第 三 代
06 年— 10年
外地房企进驻，规模划小区 逐渐增加。产品品质快速提 升。小高层产品逐渐成为市 场主力。
小区分组团，彻底打破行列式布局； 多种立面风格出现，小区形象提升； 景观概念提升，园林式小区增加；
6
宏观经济环境总结
1）、GDP、人均GDP连续三年保持稳定、快速发展，整体经济环境运行状况良好； 2）、优质的投资环境，吸引了大量外部资金投入，大大带动了城市经济发展。 3）、城镇居民持续收入增加，固定资产逐年增加，人均消费性支出越来越高等关键数据显示出人们对 生活水平要求越来越高；
快发展的经济环境为房地产市场发展奠定了基础，持续增加的 居民收入与支出，为房地产发展提供了有力支撑，居民对生活水品 越来越高的要求，为房地产产品提出了新的要求，未来地产高品质 产品的发展已经成为一种趋势！
东阿县安居小区项目可行性方案研究报告
东阿县安居小区项目第一章总论第一节概述一、项目名称：东阿县安居小区项目二、项目建设单位：东阿县房地产管理处法定代表人：成伟联系方式：0三、项目拟建地址：东阿县商业街西首路北。
四、可行性研究报告编制单位：单位名称：聊城金石建设项目管理地址：聊城铁塔路37号（区政协四楼）资质证书编号：工咨丙联系人: 吕跃昌王栋联系：0 8696056手机:第二节项目实施单位概况一、单位概况东阿县房地产管理处，原为成立于1986年的房地产管理所，1993年7月改为房地产管理处，为副科级事业单位，同房改办合署办公，一个机构两块牌子。
2003年6月经县委、政府批准，升格为正科级事业单位，隶属县建设局管理，设办公室、财务科、产权产籍科、交易所、评估所、房改科、拆迁办、开发办、租赁科、档案室、法制科、宣传科十二个科室及昌盛房地产交易服务中心、更新拆迁服务中心、金桥中心服务中心、永辉评估分公司、东建房产测绘中心五个企业。
1998年，荣获全省建设执法年先进单位荣誉称号。
2004年、2005年、2007年三次荣获全市房地产管理暨房屋拆迁管理规化先进单位。
二、企业法定代表人简介成伟，男，中共党员，1968年3月出生，东阿县集镇人，本科文化程度，1984年7月参加工作，1984年8月-1998年5月，任姜楼乡农业技术员、团委书记、文书、秘书、副乡长、党委副书记；1998年5月-2001年12月，任大桥镇党委副书记、镇长；2001年12月-2003年2月，任铜城镇委副书记、镇长；2003年2月-2006年2月，任牛角店镇党委书记；2006年2月底至今，任东阿县建设局党组书记、局长。
多次被县委县政府授予先进工作者荣誉称号；1997年被评为全国第二次农业普查先进个人；2003年被省政府授予防非典先进个人。
第二章研究的依据与简要结论第一节研究的依据与围一、研究工程的依据1、国家及省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规、规定；3、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）；4、《廉租住房保障办法》；5、《经济适用住房管理办法》；6、国家发展和改革委员会关于可行性研究报告编制容和深度的有关规定要求；7、聊城市国民经济和社会发展“十一五”规划；8、建设项目经济评价方法与参数（第三版）9、东阿县城市总体规划及城建、环保、消防等政策和规定；10、关于对东阿县保障性住房建设项目实施方案的批复；11、项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据；12、项目承办单位委托编制本项目可行性报告的委托书；13、其它文件规定要求。
东阿县安居小区项目可行性研究分析汇报.doc
东阿县安居小区项目可行性研究分析汇报XXXX年，荣获全省建设执法年先进单位荣誉称号。
年、年、年三次荣获全市房地产管理暨房屋拆迁管理规范化先进单位。
二、企业法定代表人简介李成伟，男，中共党员，年月出生，东阿县刘集镇人，本科文化程度，年月参加工作，年月年月，任姜楼乡农业技术员、团委书记、文书、秘书、副乡长、党委副书记；年月年月，任大桥镇党委副书记、镇长；年月年月，任铜城镇委副书记、镇长；年月年月，任牛角店镇党委书记；年月底至今，任东阿县建设局党组书记、局长。
多次被县委县政府授予先进工荣誉称号；年被评为全国第二次农业普查先进个人；年被省政府授予防非典先进个人。
第二章研究依据与简要结论第一节研究依据与范围一、研究工程。
XXXX年，荣获全省建设执法年先进单位荣誉称号。
年、年、年三次荣获全市房地产管理暨房屋拆迁管理规范化先进单位。
二、企业法定代表人简介李成伟，男，中共党员，年月出生，东阿县刘集镇人，本科文化程度，年月参加工作，年月年月，任姜楼乡农业技术员、团委书记、文书、秘书、副乡长、党委副书记；年月年月，任大桥镇党委副书记、镇长；年月年月，任铜城镇委副书记、镇长；年月年月，任牛角店镇党委书记；年月底至今，任东阿县建设局党组书记、局长。
多次被县委县政府授予先进工荣誉称号；年被评为全国第二次农业普查先进个人；年被省政府授予防非典先进个人。
第二章研究依据与简要结论第一节研究依据与范围一、研究工程依据、国家及省有关政策、法规和规定；、现行有关技术规范、规定；、《国务院关于。
居住城市。
东阿县属温带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温和降水量适中，无霜期较长，日照充足。
年平均气温C，年平均相对湿度，年平均降水量毫米，年平均日照小时，年平均无霜期天。
东阿县地处鲁西平原，黄河之滨，总面积平方公里，辖镇乡，万人口。
东阿历史悠久，自然资源条件优越。
曹植曾为东阿王，鱼山留有曹植墓葬，为国家重点文物保护单位；东阿为阿胶之乡。
阿胶因出东阿而得名，已有多年历史，东阿阿胶曾多次获国际国内金奖；东阿地下水为优质饮用矿泉水；东阿建材资源比较丰富，为鲁西地区唯一有山县，同时与泰山山脉一河一节环境保护第二节消防第八章节能第一节编制依据第二节节能措施第九章物业管理第十章实施阶段及组织结构第十一章项目招标方案第一节编制依据第二节招标方案第十二章投资估算和资金筹措第一节估算依据第二节投资估算第三节资金筹措第十三章社会效益分析第十四章结论附表：经济评价表第一章总论第一节概述一、项目名称：东阿县安居小区项目二、项目建设单位：东阿县房地产管理处法定代表人：李成伟联系方式：三、项目拟建地址：东阿县商业街西首路北。
聊城房产市场三月份调研报告
聊城房产市场三月份调研报告聊城房产市场三月份调研报告2015年3月聊城主城区在售房源项目约61个，其中5个项目为商业地产项目，56个住宅项目。
在住在项目中，普通住宅类有39个，高端住宅有17个，其中别墅项目有6个。
从本月在售住宅项目去化来看，2月楼市受农历春节小长假的影响，成交量不高，去化不算理想。
在售房源与上月相较几乎无变化的楼盘由以上图表可知：目前房产市场尾盘多为普通住宅，花园洋房、别墅产品占有量较少，就其优惠政策而言，变相加价及直接降价同时存在，如东昌府院，单价较低，市场诱惑力较大，成为别墅产品中去化速度相对较快的楼盘。
从纯新房源入市来看，2月仅裕昌·大学城10#楼96套房源开盘入市；莲湖花园24#楼40套多层房源携五重优惠面市。
裕昌·大学城10#楼为针对返乡置业客群专门加推楼座，主推147平米奢阔大三居和89. 5平米中间两室房源，因中间两室房源居住舒适度弱，147平米大三居购房门槛高，当月房源去化并不理想。
而莲湖花园24#多层房源定价相对较为理性务实，返乡置业五重优惠的让利幅度大，房源实际成交均价4940元/平米，与前期开盘多层楼座均价5280元/平米相较，无论是在位置还是户型都占据优势的24#根据调研可知，由于房产市场形式仍处于不理想的阶段，除了刚需楼盘被关注度高，成交量相对较好之外，中高端楼盘的去化情况并不理想，华建·1街区、经开·英伦花园、星光·城市广场的洋房、叠墅产品虽然价格区间并不高，但去化率并不高。
再看别墅产品，除了东昌府院具有价格低的极大优势外，古城区别墅产品单价高、总面积大、总价值高，在产品去化上面临着极大的难度，面临市场大环境，并结合产品自身情况，需要完成从涅槃到重生的转变，只有这样，才有望在市场不景气的情况下去化产品，实现清盘。
山东聊城房地产市场调查报告
房地产市场初步调查报告项目拓展部一、总体概况1、城市概况：图一、山东省地图聊城市位于山东省西部，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。
属地处于东部经济发达地带和中部经济欠发达地带结合部，是中国能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。
代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。
聊城全市总面积8715平方公里，市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。
辖9个县（市、区），即：东昌府区、经济技术开发区（目前已规划出：北部嘉明工业园区、南部凤凰工业园区、南部政务新区）、冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。
聊城市总户籍人口597.53万人（2010年统计局公报数据），非农业人口135.79万人，聊城市中心城区东昌府区，面积1245平方千米，人口100万。
聊城有丰富的水资源，全市流域面积在30平方公里以上的河流有23条，流域面积在100平方公里以上的有3条。
黄河自西向东蜿蜒60多公里，京杭大运河、徒骇河等多条河流从市区穿过，南水北调的东线工程也从这里经过。
市区内有我国北方最大的城市湖泊——东昌湖。
湖、河水域面积达13平方公里，占城市建成区面积的1/3。
聊城是连接东西南北的重要交通枢纽，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇。
东昌府区东昌府区是聊城市中心城区，是中共聊城市委、市政府驻地。
位于山东省西部，东依东阿县、茌平县，南接阳谷县，西连冠县、莘县，北靠临清。
全区辖10镇4乡和4个办事处，总面积1245平方公里，人口100万。
◆临清市临清方圆950平方公里，人口达72万，京九铁路穿境而过。
◆冠县冠县地处鲁西平原，冀鲁豫三省交界处，是山东省的交界处，是山东的西大门，总面积1161平方公里，耕地113万亩，辖17个乡镇，754个行政村，总人口74万。
通亚集团聊城市房地产市场调查PPT.
人口因素
家庭规模逐渐减小
家庭户规模（人/户）
5
4.33 4.43 4.41
4.5
3.96
4
3.44
3.5
3.13 3.17 3.17
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0 1953
1964
1982
1990
2000
2005
2006
20ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ7
每年有庞大的结婚人群
结婚对数(万对)
1200
1000
892
885 849
805 786 811
2. 聊城市房地产市场环境
环境分类
客户市场
楼盘市场
市场窥探 — — 聊城基础概况
根据城市规划布局，城市建设用地以东扩、南展为主，西、北适当完善， 形成“一城五区”的布局。
一城：即整个聊城市城区。
五区：中心区、开发区、嘉明工贸区、文化 行政新区、西部能源仓储区。
围绕“江北水城”这一城市特色，形成 “一湖、两河、一环、十五点”的水系 网络结构，实现“河湖相连、水水相通、 城在水中、水在城中”的城市水系景观， 保障城市科学有序发展。
能力进行了客观的关评于估供之应后再量做推荐，如你认为不合适，须要想好如何去拒绝他。
1、先用清水将伤口周围的泥土、污物、血块彻底冲洗干净，再用淡盐水冲洗（消毒药水）冲洗伤口。
急于上前接待
房子盖得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心区就会越贵。
使学生知道课间活动守秩序应该怎样做。
2买回的蔬菜、房瓜果地要仔产细行用流业动的不水是清洗打多遍压，，才能而洗去是蔬持菜上续残存健的康农药发。烧展菜时，一定要烧熟、煮透。
县房地产市场调研报告(共4篇)
县房地产市场调研报告（共4篇）第1篇：房地产调研报告_调研报告房地产调研报告_调研报告当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。
近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。
XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。
房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。
房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。
XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。
房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状 (一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。
XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。
到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。
XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。
民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。
聊城市东阿县项目可行性研究报告
城市资源
东阿是国家级生态示范区、全国绿化模范县、全国优质小麦基地县、中国乌鸡之乡， 生态农产品资源十分丰富，以绿色农业著称。优质小麦种植面积60万亩，连续八 年实现增产增收。林业、畜牧、蔬菜等产业开发前景广阔。全县无公害蔬菜面积 11万亩；大牲畜存栏14万头；肉蛋奶总产量5万吨。通过大力发展平原绿化，全县 有林面积达到57万亩，木材蓄积量350万立方米，林木覆盖率达到48%，为发展木 材加工业提供了可靠的资源保障。 9
特征分析 价格平台
土地稀缺，供应量较少 4200-4500元/平米
产品类型 板块优势
基本是多层，有高层供应
配套完善，生活便捷，医院、超市、学 校等环绕周围。
老城区板块
泰悦•翰林苑
核心卖点：
地段、配套
城市传统核心区，商业、商贸繁荣，区域土地日渐稀缺， 产品以多层为主，有少量高层产品供应。
区，集合了整个城市的行政中心、居住中心、商业中心等多种功能。而新 城区的高起点规划，则标志整个东阿县城市功能已经开始逐渐分散。
17
城市宏观小结
东阿县城经济各项指标良好、城市轮廓开始扩张，为房 地产行业发展奠定了较好的基础
GDP、人均GDP及增 长率
2013年，全县实现生产总值165亿元，增长11%,城镇居民人均可支配 收入19355元，增长14%，农民人均纯收入10177元，增长15%。
房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展
大于8%
高速发展
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均 GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。东阿县城镇居民人均GDP为 3098美元,农民人均GDP为1629美元，房地产处于快速发展阶段。 人均GDP与房地产发展关系
东阿县如何编写可行性研究报告(参考)
东阿县xx项目可行性研究报告投资分析/实施方案东阿县xx项目可行性研究报告说明东阿县，隶属于山东省聊城市，位于山东省西部，东依泰山，南临黄河，总面积729平方公里，截至2017年末，东阿县辖10个镇街和1个省级经济开发区，户籍人数为40.95万。
东阿县于春秋置邑，秦朝设县，距今已有2000多年的历史，境内存有大汶口文化、龙山文化、仓颉墓、邓庙石刻造像、梵呗寺、静觉寺等文化遗迹。
截至2017年末，东阿县拥有东阿阿胶城国家4A级旅游景区1处、3A级景区3处、国家级黄河森林公园1处、国家级湿地公园1处。
105国道、341国道和三条省道贯穿东阿县全境。
2018年，东阿县实现生产总值220.55亿元，公共财政预算收入18.13亿元。
该xx项目计划总投资5052.21万元，其中：固定资产投资4308.02万元，占项目总投资的85.27%；流动资金744.19万元，占项目总投资的14.73%。
达产年营业收入6054.00万元，总成本费用4624.53万元，税金及附加95.46万元，利润总额1429.47万元，利税总额1722.10万元，税后净利润1072.10万元，达产年纳税总额650.00万元；达产年投资利润率28.29%，投资利税率34.09%，投资回报率21.22%，全部投资回收期6.21年，提供就业职位116个。
报告根据项目实际情况，提出项目组织、建设管理、竣工验收、经营管理等初步方案；结合项目特点提出合理的总体及分年度实施进度计划。
......报告主要内容：概论、背景和必要性研究、产业调研分析、建设规划方案、选址规划、项目工程设计研究、工艺方案说明、环境保护概况、项目职业安全、项目风险评估、项目节能概况、项目进度方案、投资计划方案、项目经营收益分析、项目评价结论等。
化肥行业典型的产业链模式为“资源企业—单质肥企业—水溶肥、复混（合）肥企业—农资公司/个体工商户—种植者”，以各级农资公司、经销商、个体工商户为主体的分销商在化肥销售体系中起了主要作用，形成了化肥企业产品销售以经销为主，直销为辅的销售模式。
山东聊城东阿县房地产市场调研报告
作为第三产业的领航，房地产业的发展是一个地区发达程度的重要指标， 毕竟，“衣、食、住、行”是人类的基本需求，经济的充分发展，随之而 来的是四大需求的提升，“住”又是其中耗资最高的一种行为方式。所以， 工业园区对房地产业的提升意义有多大？东阿经济的发展体现在“住”的 意义有多大？建一座辐射整个工业园区的居住之城，档次、规模、品质、 风格在东阿地产市场上处于引领地位，这样一个计划和目标是否可行？
3、城乡居民收入稳步增长，社会良性运转 居民收入相对稳定，经济运行整体进入或者说开始走 向良性循环的快车道，经济的复苏和快速增长为东阿 各项事业的发展提供了一个基础和描绘出一个动人的 发展蓝图。
4、工薪收入仍是城镇居民收入主体。 资料表明：2005年城镇居民人均工薪收入5692元，同比增长 4.1%，占城镇居民可支配收入的94.6%。工薪收入增长的原 因：一是政府相继出台政策，为机关事业单位增加补贴，二 是部分企业通过改制效益提高，企业职工工资所得增加，三 是城镇居民其他劳动收入增加。
2、第三产业比重低，城市发达尚需时日 第三产业在国民经济发展中的所占比重，可以看出一个城市发达的 程度，更可以看出一个城市的活力，一般来讲越是发达城市第三产 业在国民经济中所占的比重越高。2001年至2004年间第三产业占生 产总值的比重一直在26%左右，随着工业经济的高速发展，到2005年 第三产业占生产总值的比重下降为20%。第三产业对第二产业的反哺 作用欠缺，东阿整体发展尚需时日。
聊城房地产市场调查报告分析
目录：一.聊城房地产市场调查分析(一) 2011年聊城房地产市场调查整体分析（二）2011年聊城市住宅市场分析（三）2011年聊城房地产市场综合预测分析（四）聊城房地产市场调查报告市场利好政策和市场特征分析(五) 2011年聊城市房地产市场发展趋势二、区域房地产市场调查分析（一）区域市场地段的特性（二）区域内竞争程度的分析（三）区域内营销环境的分析（四）聊城区域内楼盘及客户数据分析1. 2011年聊城市区在售楼盘2.聊城住宅项目市场消费者分析调查三、房产市场现状解读一.聊城房地产市场调查分析(一) 2011年聊城房地产市场调查整体分析2011年聊城房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。
市民也会改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。
现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产市场。
（二）2011年聊城市住宅市场分析近些年聊城市经济建设取得了巨大成就，人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批个体经营者，在物质上率先进入小康。
他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。
在有需求必有供应的客观经济规律条件下，高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费对象，高层住宅市场从而产生。
近些年聊城楼盘飞速发展时期，其主要特点是以人性化的居住空间为主。
这一代楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展，外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。
逐步走向规模化。
翡翠城以贵族的西班牙皇家园林推出，成为欧陆风潮流行的最好说明。
欧陆风格高层楼盘逐步走向市场。
同时，市场中又出现了多个质素较好的高层楼盘，如星光宝徕花园、五环国际、金柱月亮湾、阿尔卡迪亚、伟业中华苑等。
山东聊城市房地产市场调查报告
聊城市房地产市场调查一、聊城市城市概况1．1 地理位置聊城市位于山东省西部，春秋时期曾称聊邑，一说因古有聊河而得名。
地处冀鲁豫三省交界。
聊城市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会,至2007年年末全市户籍总人口580.75万人。
聊城市区位图2．2 交通铁路京九、济邯铁路在此交汇，4小时进京，16小时到达香港。
聊城火车站是京九线上四大编组站之一，具有三十股道客货列车编组发运能力。
聊城有专用线连接保税仓库、国际集装箱转运站。
公路聊济青高速与京福（北京-福州）、京珠（北京-珠海）高速、青银（青岛-银川）高速相联，向西与欧亚大陆桥相联。
港口4小时即可到青岛海港，4小时到天津港，5小时到烟台港，5小时到威海港。
航班济南空港距开发区120KM，经聊济高速公路1小时到达。
聊城市交通图2．3 聊城特点聊城是“中国江北水城”聊城"江北水城"是长江以北一座独具魅力的北方水城。
聊城市城市湖河水域面积达13平方公里，占整个城市建成区的1/3左右。
全市流域面积在30平方公里以上的河流有23条，流域面积在100平方公里以上的河流有3条。
黄河在聊城市境内蜿蜒130多公里；马颊河、徒骇河、渭河、赵王河等市内主要河流纵横交错，形成了独特的水系。
市区内有我国北方最大的城市湖泊--东昌湖，水面总面积近5平方公里；著名的京杭大运河自南向北穿越而过，形成“城在水中，水在城中，城中有湖、湖中有城、城河湖一体”的独特城市风貌，被誉为"江北水城"。
聊城是中国国家级历史文化名城、优秀旅游城市聊城拥有2500多年的历史，是中国100个国家级历史文化名城之一，是中国99个国家级历史文化名城之一，全市现有古遗址、古墓葬、古刻石、寺庙、楼阁、园林、纪念地等500余处，其中，国家级文物保护单位5处，省级文物保护单位11处。
其中三国时期的曹植墓，明代的光岳楼和清代的山陕会馆等，均为国家重点保护的文物古迹。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
前言 东阿大环境分析 东阿房地产市场解析 从东阿工业园看房产机遇 项目预期
前言
利用一个多周的时间，我司市场部、策划部人员奔赴聊城东阿，这个名 传四海的“阿胶之乡”，赞叹于社会主义经济建设带给这座城市的神奇面 貌，特别是东阿工业园在短短几年的时间取得飞跃发展，已然成为这个城 市工业密集区，城市经济的主要支撑地。通过对园区企业和单位的走访， 我们渐渐了解了该区域发展的现状、目标和方向。
固定资产投资一览
40 35 30 25 20 15 10
5 0
982001
2004
2006
2008
固定资产投资
固定资产投资（亿 元）
增长
98—2001 4．37
2003年 4．6
2004年 19.0687
2005年 35．67
87%
2006年 -
2007年 27．11
2008年 37.5 38%
1998-2001，社会固定资产投资总额4.37亿元。 2005年，全社会固定资产投资完成35.67亿元，增长87％； 2007年底，全社会固定资产投资27.11亿元,是1978年的 298.9倍。工业方面，东阿县2002年规模以上工业企业只有 27家，到2005年则发展到了85家，三年累计工业投入达到65 亿元。 2008全社会固定资产投资预计完成37.5亿元, 工业投入完成 27亿元,增长26%.工业园区迅速膨胀,入园企业达到55家,已投 产企业50家,土地利用率及入园项目质量进一步提高. 2003——2005全社会固定资产投资由4.6亿元增加到35.67亿 元，翻了三番；
2003——2008国民生产总值一览
90 80 70 60 50 40 30 20 10
0 2003
2005
2007
国民生产总值 同期增长
国民生产 总值（亿
元）
同期增长
2003年 23．65
2004年
35．98 16
17．2
2005年 52．98 18．5
2006年 -
2007年 77．64
2008年 90 16%
东阿县房地产市场解析
1、房地产市场趋于缓慢上升态势 东阿地产自2002年起步，2004房屋施工总建筑面积560332平米，其中 住宅126492平米；竣工面积380550平米，其中住宅29576平米；城镇 以上总施工建筑面积249353平米，住宅108412平米，竣工面积88600 平米，住宅13196平米。截止到2008年3月份止，东阿商品房竣工面积 达90万平米。由此来看，东阿地产市场起步较晚，发展速度缓慢，在 不温不火的态势中寻找出路。
2、第三产业比重低，城市发达尚需时日 第三产业在国民经济发展中的所占比重，可以看出一个城市发达的 程度，更可以看出一个城市的活力，一般来讲越是发达城市第三产 业在国民经济中所占的比重越高。2001年至2004年间第三产业占生 产总值的比重一直在26%左右，随着工业经济的高速发展，到2005年 第三产业占生产总值的比重下降为20%。第三产业对第二产业的反哺 作用欠缺，东阿整体发展尚需时日。
3、城乡居民收入稳步增长，社会良性运转 居民收入相对稳定，经济运行整体进入或者说开始走 向良性循环的快车道，经济的复苏和快速增长为东阿 各项事业的发展提供了一个基础和描绘出一个动人的 发展蓝图。
4、工薪收入仍是城镇居民收入主体。 资料表明：2005年城镇居民人均工薪收入5692元，同比增长 4.1%，占城镇居民可支配收入的94.6%。工薪收入增长的原 因：一是政府相继出台政策，为机关事业单位增加补贴，二 是部分企业通过改制效益提高，企业职工工资所得增加，三 是城镇居民其他劳动收入增加。
交通条件 东阿县交通便利，毗邻京九、京沪、济邯、济馆等交通动脉， 105国道和三条省道贯穿全境。连接京九、京沪两条交通干 线并贯穿东阿县的聊城-泰安铁路即将开工；规划中的青岛银川高速公路在东阿县穿过；县乡公路四通八达，实现了村 村通公路。一个小时可抵达济南空港，四个小时可抵达青岛 海港。
生活环境 东阿县以“蓝天碧水绿地阿胶城”为城市形象定位，坚持以绿美城，建 设生态型园林城市，对城市主次干道路两侧进行了绿化和改造，对城区 各单位庭院进行了绿化，营造了绿色生态、和谐优美的园林景观。据统 计，现有林地总面积56万亩，林木覆盖率47.1%。优美整洁的城乡环境、 适宜人居的和谐秀美生态绿色城市得到群众和上级部门的好评，该县先 后荣获：“中国喜鹊之乡”、“国家生态示范县”、“山东人居环境范 例奖”、“国家水利风景区”、“全国绿化模范县”、“山东省投资环 境十佳县”等荣誉称号。1月14日，被山东省政府授予“山东省适宜人 居环境奖”荣誉称号。
①2004年东阿县全县实现国民生产总值359816万元，比上年同比 增长17.2%，2005年全县完成生产总值52.98亿元，比上年增长 18.5%，增幅创近年来新高，比2000年增长1.5倍， “十五”期间 生产总值保持了年均16.9%的高速增长。 ②从全县经济发展对全市的贡献看：2000年全市生产总值为280.83 亿元，全县生产总值为17.71亿元，占全市的比重为6.3%；2005年 全市完成生产总值689.11亿元，全县完成生产总值为52.98亿元， 占全市的比重为7.7%，比2000年上升了1.4个百分点。 ③2007年底,全县国民生产总值达到77.64亿元,是1978年的131.6倍。 2003年至2005年，东阿生产总值由23.65亿元增加到52.98亿元， 翻了一番多； 2005年，我县被省委、省政府授予“县域经济发展先进单位”。
带着众多疑问，我们对东阿房地产市场进行了全面透彻的摸底，感知20 万平米风情社区于一个城市意义。
东阿县大环境分析
东阿县地处于黄河之滨，鲁西北大平原，隶属于我国西部大开发的前沿阵地聊城 市。总面积799平方公里，辖11个乡（镇、办事处），559个行政村（居委会）。2008 年末全县总人口42.64万人，其中城镇人口11.59万人。东阿县城距离地级聊城市20公 里，距离省会济南75公里，是出入山东的西大门。东阿自然资源条件优越，已有2000 多年历史的阿胶就是因为出产自这里而得名，东阿地下水富含微量元素和矿物质，是 优质的饮用矿泉水，东阿与泰山山脉一河之隔，取山石资源便捷，近几年来更是发展 成为鲁西地区的建材基地，工业上则形成了以酿酒、制药、化工、机械铸造等为支柱 产业的工业体系。
作为第三产业的领航，房地产业的发展是一个地区发达程度的重要指标， 毕竟，“衣、食、住、行”是人类的基本需求，经济的充分发展，随之而 来的是四大需求的提升，“住”又是其中耗资最高的一种行为方式。所以， 工业园区对房地产业的提升意义有多大？东阿经济的发展体现在“住”的 意义有多大？建一座辐射整个工业园区的居住之城，档次、规模、品质、 风格在东阿地产市场上处于引领地位，这样一个计划和目标是否可行？
2008年底城镇居民人均可支配收入8357元，增长18.6％；农 民人均纯收入4330元，增长12.2％；人均居住面积39.69平方米。 2008年全县各项存款余额预计达到51亿元,同比增长15%；各项贷 款余额预计达到24亿元,与去年基本持平。
东阿县特点小结
11 工业经济增势强劲，速度效益同步增长 22 第三产业比重低，城市发达尚需时日 33 城乡居民收入稳步增长，社会良性运转
44
工薪收入仍是城镇居民收入主体
1、工业经济增势强劲，速度效益同步增长。
①工业生产规模膨胀较快。2000年全县仅有规模以上工业企业24
家，2004年发展到了38家，2005年达到了85家；从规模以上工业
企业创造的价值看，2005年规模以上工业实现增加值23.64亿元，
占全部工业增加值的82%，成为全县工业经济增长的主力军。
经济状况综述
东阿县积极推进“工业立县”战略，大力培育骨干企业，着力 发展民营经济，积极推进节能减排，工业经济获得了长足进步。 该县以优势产业为基础，以骨干企业为支撑，重点培育阿胶、 机械、建材、化工四大主导产业，金融危机爆发以来，东阿县
域经济特别是工业生产依托大项目、瞄准高科技、立足本地特色， 获得得稳步发展。
工业园发展迅猛 东阿以“三园两带”为经济发展载体的格局基本形成，相继建设了山东 东阿工业园区、建材工业园区和化工工业园区及省道泰临路、齐南路两 条产业带。其中山东东阿工业园区规划面积25平，被批准为省级开发区， 2006年山东财富论坛评为“山东十大最具经济活力的园区”。 园区位于东阿县城区北部，东至卓江路，南至曙光街，西至工业街，北 至晨光路。目前建成区6.3平方公里。以钢球为主的机械加工业是工业园 的重要产业。东阿钢球有限公司是国内也是亚洲最大的钢球生产企业， 年产各类钢球150亿粒。公司通过了ISO9001、2000质量体系认证、法国 莱茵公司的16949认证，在国内高精度轴承生产厂家成功替代了日本产品， 东阿钢球行销国内外，已成为国外各类轿车、轴承及其它机械配套的首 选产品。世界500强的伊纳公司、博士公司(两家公司均列世界轴承生产 企业前十名)，韩国的FAG公司，捷克斯洛伐克的契耐公司都与东阿钢球 建立了良好的关系。钢球加工业的产业龙头带动作用越来越强，在它的 带动下形成了一批钢球村、钢球镇。
注：恩格尔系数为食品消费在总消费额中的比重，城市越发达，恩格尔系数越低
2004年，城镇居民家庭总收入平均18762元，在岗职工人均工 资收入9543元，城镇居民人均可自由支配性收入为5699.9元。全 社会各项存款303757万元，居民存款额55671万元。
2005年，城镇居民人均可支配收入6020元、农民人均纯收入 2282元，同比分别增长5.6％、14％。
产业调整状况
三大产 业投入
比例
经济结 构
22．3
2004年 53．1 24．6 二一三
2008年 12.15 66.3 21.55
二三一
2004年，第一、第二、第三产业所在比例分别为22.3： 53.1：24.6，三种产业比上年同比增长分别为：6.8%、 24.4%、13.6%。