房地产价格体系
湖北省房屋重置价格体系
湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。
二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。
年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。
在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。
湖北省房屋重置价格体系
湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。
二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。
年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。
在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。
中国房地产价格研究
张 鹏 （ 京Βιβλιοθήκη 南 铁道职 业技术学院） 摘要： 房地产价格是我 国价格体 系中备受国 民关注 的价格 变量， 房地产 地 产业 由安居型 、 保障 型向舒适型 、 享乐型 的转 变， 价值量 的提 高， 价格 是 否 合 理 ，房 地 产 价 格 水 平 与 国 民 经济 发展 水 平 是否 相 适 等 敏 感 问 题 使 用效 益的增大 ， 优质优价 ， 房价 自然要升高 ’ 。而且现在愿意干建
直 接 关 系到 全 社 会 物 价 和 货 币 价值 的 稳 定 。房 地 产 业 作 为我 国 国 民 经济 的 筑 的农 民工 日益减少 ，农 民工的流 失 自行提高 了人工费的标准 ， 另 支柱产业 ， 关系国计 民生， 房价 的涨跌会直接影响投资和消费。近年来 ， 我国
房价持 续攀升 ， 与诸多的社会 因素 、 经济 因素有关 ， 各地区经济 的快 速增长 政 府出台了一 系列政策措施 ， 着力解决建筑领域拖 欠工程款及农 民 是 引起 我 国近 些 年 来 房 地 产 价 格 快 速 上 升 的 主 要动 力 ， 家政 策 的 导 向 、 国 国 工工资的 问题 ， 促使一 些企 业也根据劳动 力市场 变化情况 ， 当增 适 内 贷款 的增 加 、建 筑 成 本 的 上 升 ，也 是 引起 房 地 产 价 格 ， 上 升 的 重 要 因 决速 加了工人工 资，从而使得普通工人的平均工资出现较大幅度增长。 素 。这 些 因 素对 房 地 产 价 格 的 影 响程 度 虽 然 不尽 相 同 ， 却 形成 了一 股 共 同 但 人 工 费价 格 大幅 上 涨 ， 是拉 动 建 筑 安 装 价 格 上 涨 的重 要 因素 ， 如今 ， 影 响价 格 的合 力 ， 已成 为 整 个 房 地 产 价 格 体 系 的 重 要 组成 部 分 。 因 此 ， 我 对 随着 石油 价格 的增长 ， 原材料也随之增长 ， 运输成 国 房地 产 价 格 的研 究 已刻 不 容 缓 ， 强 对 房 地 产 价 格 的研 究 ， 着 十 分 重 要 全球经济一体化 ， 加 有
房地产价格体系
房地产价格体系在房地产市场中，价格体系是一个重要的组成部分，它直接影响着房屋的买卖行为及市场的运行。
房地产价格体系主要由供需关系、市场信息、政府政策等因素来决定。
首先，供需关系是影响房地产价格体系的核心因素之一。
当需求大于供应时，房地产价格往往会上涨；相反，当供应大于需求时，房地产价格会下跌。
供需关系的变化受多种因素影响，包括经济发展水平、人口流动、城市化程度等。
例如，高速经济发展下人口集聚，导致购房需求增加，从而推高房地产价格。
其次，市场信息在房地产价格体系中起着至关重要的作用。
市场信息的透明度和准确性，能够提供给买卖双方全面的信息，帮助他们做出合理的决策。
例如，及时发布房价指数、土地供应计划等信息，可以使市场有效运行，并减少信息不对称带来的不确定性，从而稳定房地产价格。
此外，政府政策也对房地产价格体系产生重要影响。
政府通过调控市场供需、调整土地供应、制定贷款政策等手段，来影响房地产价格。
例如，政府实施的限购政策可以抑制需求，从而降低房地产价格；政府对土地供应的控制可以影响新房的供应，进而影响市场价格。
在实践中，房地产价格体系是一个复杂的系统，受到多种因素的综合影响。
为了保持市场稳定，有必要建立一个监管机制，确保价格的公平和透明。
同时，政府还应加大对市场的宏观调控力度，优化土地使用规划，加大住房供应，以平衡房地产市场供需关系，从而维护房地产价格的稳定。
总之，房地产价格体系是一个复杂的系统，受到供需关系、市场信息和政府政策等多种因素的共同影响。
只有在供需平衡、市场信息透明和政府政策合理的前提下，才能建立稳定的房地产价格体系。
这有助于保持市场的健康发展，推动经济的可持续增长。
房地产价格体系是一个极其复杂的系统，它受到诸多因素的综合影响。
在这个体系中，供需关系、市场信息和政府政策是主要的影响因素。
首先，供需关系对房地产价格体系的影响至关重要。
供需关系取决于市场的需求和供应状况。
需求方面，人们购买房屋往往受到收入水平、信贷政策、人口流动等因素的影响。
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
新疆房地产价格体系理论与实证解析
新疆房地产价格体系理论与实证解析【摘要】近些年来，随着市场经济的不断发展，我国房地产市场也获得了更大的发展空间，与此同时，房地产价格的频繁变动对于地区经济的发展也产生了严重的影响。
随着房地产企业数量的不断增加，房地产行业内竞争形势日益严峻，为了应对激烈的市场竞争，越来越多的房地产企业在价格方面进行不断的调整，一起能够促进自身利益的提升，这也促进了我国房地产价格体系的建设步伐。
本文就以新疆房地产市场的发展为例，对新疆房地产价格体系建设的相关问题进行简单的探讨。
【关键词】房地产价格新疆地区房地产市场市场分析活动对于现代市场经济的发展有着十分重要的作用，通过对房地产价格体系理论和试验的分析与研究，能够为房地产开发商提供更多的参考依据，从而有效的规避市场风险。
而对于房地产投资者来说，通过房地产价格体系的理论研究结果，能够在开发和投资方面具有更加丰富的数据参考。
通过对房地产价格的分析来判断房地产市场的发展态势，对当前存在的问题进行科学的引导和调整，以此促进房地产市场的良性发展，也为消费者的权益提供更多的保障。
一、房地产市场的特征分析1.房地产市场体系房地产市场，指的是房地产企业开发和经营的，带有房地产特征的产品或者是服务所形成的市场体系，其中包含了房地产商品交换的全部内容，也包括房地产开发市场、劳务市场以及资金市场在内的综合运行机制，同时也可以概括为包括房地产开发、生产经营以及流动在内的整体的市场运行体制，其具有较强的独立特征和专门化特征。
房地产市场体系已经成为了我国经济发展的主要市场。
2.房地产市场的特殊性（1）房地产市场是不完全市场。
如果将房地产市场与完全市场竞争相比可以发现，房地产市场是不完全市场，而且其具有一定的独特性。
房地产市场的独特性可以从以下几方面考虑，第一房地产的买卖双方对于房地产价值和趋势的出发点往往是无法一致的；第二，房地产财产的转移工作具有很强的专业性，要求必须要掌握一般公民不具备的法律知识；第三，房地产是按照不同的单元进行明确划分，不同的单元具有明显的独立性；第四，土地的位置不能进行迁移，所以房地产具有一定的地域性。
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
35PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
定价的第一原则： 最大程度的发现产品的真实价值，使 产品价格与价值最大程度的接近。
实现这一原则的数学原理： 优选法。
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
一、万科价格模型的原理
3、价格生成子模型 （2）维度矩阵的示例
维度矩阵是整个价格体系的核心；
单元 C1
楼层 4层
房号
101 201 301 401 102 202 302 402
景观系数 朝向系数
45%
35%
-0.04
-0.04
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
序：以前的定价方式
1、主要的前模型定价方式 （1）基价－差价法
1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价 3）确定层差 4）制定价格表 5）销售中检验、反馈 （2）基价－系数法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价的系数 3）基价与系数相乘，并纵横比较 4）确定层差 5）制定价格表 （3）混合法 以上两种方法的混合 （4）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法
学习改变命运,知 识创造未来
目录 序：以前的定价方式 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 2、定价原理 3、价格生成子模型 4、价格检测子模型 二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 1、住宅价格模型的三大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 三、万科价格模型（商业版）——以城花为例 1、住宅价格模型的四大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 四、万科价格模型的评价 1、该模型的特点及优劣 2、进一步需要思考的问题
房地产价格理论
房地产价格理论房地产价格理论是研究和解释房地产市场价格形成和波动的一种经济学理论。
在房地产市场中，房屋价格的变动受到多种因素的影响。
以下是常见的房地产价格理论：1. 供需理论：供需理论认为房地产价格取决于房屋供给和需求的相对关系。
当房屋供应过剩时，房地产价格可能下跌；而当需求超过供应时，房地产价格可能上涨。
因此，供需的平衡对于房地产市场的价格稳定非常重要。
2. 收入理论：收入理论认为个人的收入水平与他们购买力的大小有关，从而影响了房地产市场的需求。
当个人收入增加时，他们更有能力购买房屋，导致房地产价格上涨。
相反，当个人收入下降时，人们对购房的需求可能减少，房地产价格可能下跌。
3. 利率理论：利率理论认为利率水平对房地产市场价格具有重要影响。
一般来说，低利率会提高购房的成本效益，促使更多人选择购买房屋，从而推高房地产价格。
而高利率可能导致购房成本增加，影响购房需求，使价格下跌。
4. 地理位置理论：地理位置理论认为地理位置对房地产价格起着至关重要的作用。
地理位置优越、便利的房产往往更受欢迎，价格也更高。
例如，位于市中心或者附近有良好学校和交通设施的房屋往往价格较高，因为这些地理要素增加了居住的便利性和价值。
5. 市场心理理论：市场心理理论认为投资者和购房者的情绪和信心对房地产市场价格有着重要的影响。
当市场信心高涨时，人们更倾向于购买房屋，推动价格上涨。
相反，当市场情绪低迷时，人们可能不愿购买房屋，导致价格下跌。
需要注意的是，房地产市场价格的形成和波动是一个复杂的过程，受到多种因素的综合影响。
以上仅是一些常见的房地产价格理论，实际情况可能更加复杂。
在实际操作中，投资者和决策者需要对各种因素进行综合考虑，并结合市场情况作出准确的判断和决策。
房地产价格是一个广受关注的经济指标，它对整个经济体系的稳定和发展具有重要影响。
因此，了解和研究房地产价格的形成和波动机制是十分必要的。
除了前面提到的供需、收入、利率、地理位置和市场心理等因素之外，还有其他一些相关的理论可以帮助我们更好地理解房地产价格的变动。
房地产成本管理体系
房地产成本管理体系在房地产行业中，成本管理体系的构建和有效运行对于企业的生存与发展至关重要。
它不仅关系到项目的盈利能力，更影响着企业在市场中的竞争力和可持续发展能力。
一、房地产成本管理的重要性房地产项目通常具有资金投入大、建设周期长、风险因素多等特点。
有效的成本管理能够帮助企业在项目开发过程中合理控制成本，避免资源浪费，提高资金使用效率。
同时，通过精确的成本核算和控制，企业可以制定更具竞争力的价格策略，满足市场需求的同时实现利润最大化。
此外，良好的成本管理有助于提高企业的决策水平。
在项目规划、设计、施工等各个阶段，成本数据能够为决策提供重要依据，使企业能够在保证质量的前提下，选择最优的方案，降低风险。
二、房地产成本管理体系的构成要素1、成本管理组织架构建立科学合理的成本管理组织架构是成本管理体系的基础。
通常包括成本管理部门、各业务部门以及项目团队等。
成本管理部门负责制定成本管理制度、标准和流程，统筹成本管理工作；各业务部门在各自职责范围内承担相应的成本管理责任；项目团队则负责具体项目的成本控制和执行。
2、成本管理制度与流程明确的制度和流程是确保成本管理工作规范化、标准化的重要保障。
包括成本估算、预算编制、成本控制、成本核算、成本分析等各个环节的操作流程和规范。
例如，在成本估算阶段，需要确定估算的方法和依据，确保估算结果的准确性；在预算编制阶段，要严格按照项目计划和成本标准进行，保证预算的合理性和可行性。
3、成本管理目标与指标设定明确的成本管理目标和指标是成本管理工作的导向。
目标可以是项目总成本控制在一定范围内，或者是某一阶段的成本降低一定比例等。
指标则可以包括成本偏差率、成本降低率、资金周转率等，通过对这些指标的监控和分析，及时发现问题并采取措施加以解决。
4、成本信息管理系统随着信息技术的发展，建立成本信息管理系统对于提高成本管理效率和准确性具有重要意义。
系统可以实现成本数据的实时采集、整理、分析和共享，为成本管理决策提供及时、准确的信息支持。
房地产价格体系(二)2024
房地产价格体系（二）引言概述：
房地产价格体系是指房地产市场中各种因素相互作用所形成的价格体系。
本文将重点从房地产供需关系、政策调控、金融因素、地理位置和房屋品质五个方面来探讨房地产价格体系的形成和影响因素。
一、房地产供需关系
1.人口变动对房地产供需的影响
2.城市化进程对房地产供需的影响
3.房地产库存对市场供需的影响
4.房地产开发的诱因和影响
二、政策调控
1.政府政策对房地产价格的影响
2.土地供应政策对房地产价格的影响
3.住房贷款政策对房地产价格的影响
4.房地产税收政策对房地产价格的影响
5.其他政策对房地产价格的影响
三、金融因素
1.利率水平对房地产价格的影响
2.货币政策对房地产价格的影响
3.金融市场对房地产价格的影响
4.房地产投资对金融市场的影响
四、地理位置
1.城市地理位置对房地产价格的影响
2.地区经济发展对房地产价格的影响
3.周边配套设施对房地产价格的影响
4.房地产项目地理位置选择的影响因素
五、房屋品质
1.建筑工艺对房屋品质的影响
2.材料质量对房屋品质的影响
3.装修水平对房屋品质的影响
4.小区环境对房屋品质的影响
5.房屋维护状况对房屋品质的影响
总结：
综上所述，房地产价格体系的形成和影响因素可以从房地产供需关系、政策调控、金融因素、地理位置和房屋品质等方面来进行分析。
而这些因素的综合作用将直接或间接地影响房地产市场的价格波动。
因此，了解房地产价格体系的形成和影响因素对于市场参与者和政府决策部门具有重要意义。
房地产定价方法及商铺租金计算方法
一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。
高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。
如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。
（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的.例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％,则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价,再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。
成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本.利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。
成本加成订价虽较简单、理论依据充分,但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否,才能定出合理的价格,在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力.（二）竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品,即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的,由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。
在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的,一般难以为顾客所接受。
定价较低的，可以吸引人气,形成低开高走的局面.而且房价是买涨不买跌。
要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。
竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法,在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。
城市房地产市场价格修正体系
城市房地产市场价格修正体系5城市房地产市场价格修正体系城市房地产价格的⾼低是由众多影响房地产价格的因素综合作⽤形成的。
如何掌握各种影响房地产价格的因素，建⽴合理的影响因素修正表是运⽤城市房地产市场价格去确定现实房地产价格的关键。
5.1城市房地产市场价格修正的主要内容城市房地产市场价格修正可分为区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。
区域因素修正是对房地产价格有影响的房地产区域因素进⾏修正，区域因素修正的主要内容包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。
个别因素修正是对房地产价格有影响的房地产个别因素进⾏修正，个别因素修正的主要内容包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层⾼、宽深⽐率、通风采光、房型功能、建筑装修等。
权益因素修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素进⾏修正，权益因素修正的主要内容包括年限修正、产权状况修正等。
5.2房地产市场价格修正系数表的编制房地产市场价格修正系数表是建⽴房地产市场价格、房地产实际价格及其影响因素之间的相关关系，编制出房地产市场价格在不同因素条件下修正为物业价格的系数体系，以便能在房地产市场调查的基础上，按对应的修正系数，快速、⾼效、及时地评估出房地产价格。
编制房地产市场价格修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。
5.2.1城市房地产价格影响因素的选择5.2.1.1居住房地产的影响因素--区域因素。
主要指地段位置、环境状况、交通状况、配套设施。
--个别因素。
主要指成新率、朝向、楼层、通风采光、房型功能。
--权益因素。
年限修正、产权状况修正。
5.2.1.2商业房地产的影响因素--区域因素。
主要指地段位置、繁华成度、交通状况、配套设施。
--个别因素。
主要指临街状况、建筑结构、层⾼、宽深⽐率、建筑装修。
--权益因素。
年限修正、产权状况修正。
5.2.1.3⼯业房地产的影响因素--区域因素。
主要指环境状况、交通状况、配套设施。
房地产价格
房地产价格房地产价格是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
本章首先分析房地产价格的特点和作用，其次阐述房地产价格的形成和运动，剖析房地产价格的构成，最后，介绍了房地产价格评估的基本思路和方法。
第一节房地产价格的特点和作用一、房地产价格的特点（一）房地产价格的基本特性房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。
根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。
在这里之所以说是“基本上”，是因为房地产价格的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。
房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。
房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。
但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化，所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。
从这个角度看原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。
但另一方面，现实生活中的土地已经过了劳动加工，又凝结了大量的人类劳动。
为了使土地符合人类经济性的运用，人们在开发利用土地过程中，对原始土地进行改造，又投入了大量的物化劳动和活劳动，特别是作为建筑地块的土地投入的基础设施等费用更多，而且越往后去投入的劳动积累越多，这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样具有同等性质的劳动价值，从这个角度看土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。
所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。
房地产价格计算
基于性价比一致原则的房地产价格计算〖基本思路〗本价格计算方法的基本出发点是尽量保证每套房屋的性价比一致。
性价比中的价格是指单位销售面积的价格。
而性价比中的性能，则应该是多方面的指标综合加权评价而成。
应该选择多个重要的性能指标来评价某套房屋的综合性能，例如：1)楼层（楼层高低）2）海景/江景/河景/湖景等水景3）山景/园景等其他景观4）宁静(所处位置的宁静程度）5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度)6)朝向(该房屋方位朝向的优劣）7)视野(视线是否受阻及视野开阔程度）8）私密性以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。
而其他7项指标则是横向指标,通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能；各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定.〖计算流程〗〖计算步骤〗一、确定均价均价通常根据项目销售目标而定.在确定目标均价时，常用以下几种定价方法：1．成本加成法即通过核算项目开发建设各项成本,加上目标利润,反推销售单价。
2．市场比较法以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。
此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位.3．消费者心理价格法通过调查了解消费者的心理承受价格而制定销售价格.实际应用中，消费者实际购买的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承受价格。
在制定目标均价时，通常需要将以上3种方法综合运用.二、确定楼层价差确定楼层价差有两种方法,一种方法是每个楼层都存在楼层价差。
纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同.在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20～50元/m2，顶层价格通常最高；小高层住宅的楼层价差通常为15～30元/m2，顶层价格通常最高；多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高(也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况）。
另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。
构建房地产价格体系的研究
构建房地产价格体系的研究[摘要]文章研究和探讨了北部湾房地产价格体系、价格评价体系的构建，总结了近几年北部湾与房地产有关的经济指标，分析了我国房地产价格的构成模型，揭示了房价不断推高的原因，研究了降低房价的措施。
文章是广西高校人才资助项目《北部湾存量房屋资源整合研究》、广西机电职业技术学院2010年度科研项目《北部湾房地产价格体系构建》的阶段性研究成果。
[关键词]房地产；价格；评价体系；超额利润一、北部湾经济区房地产基本状况2008年，北部湾经济区开始纳入国家发展战略，北部湾经济区地处我国沿海西南端广西壮族自治区，该经济区包括南宁市、北海市、钦州市、防城港市，覆盖宾阳县、武鸣县、上林县、横县、融安县、马山县、上思县、合浦县、浦北县、灵山县、东兴市。
陆地国土面积4.25万平方公里，2008年末总人口1300万人。
表1：2009北部湾经济指标（单位：亿元）注：此表根据《广西统计年鉴》资料编制南宁市是广西商品房起步最早的城市，1980年代最早的商品房小区由中国房地产南宁公司、南宁市房产业总公司等国有房地产企业开发，如新竹小区，售价在200-350元每平方米。
90年代初开始出现中外合资、民营等性质的开发企业，开发区域主要集中在当时的新城区，平均售价在2000元左右。
2001年以后南宁市的房价和全国中等城市一样，房价是一年一个价。
现在的房地产均价已超过6000元每平方米。
钦州的房价发展趋势和南宁差不多，2002年以前城市房地产均价基本稳定在1500元每平方米左右，从2003年房价开始上涨，现在均价已达3000元左右。
北海和防城港先经历了20世纪90年代初的房地产暴热，经过了十多年的沉寂，这次北部湾经济区的规划给这两个城市带来了历史性机遇，房价也在直追钦州市。
北部湾经济区所有县城近年的房价也在稳步上升，从2000年的1000元左右涨到今天的2500多元。
根据以上统计资料，北部湾经济区人口在逐步增长，城区房屋增量必然不断增加。
房地产项目价格体系
房地产项目价格体系什么是房地产项目价格体系房地产项目价格体系指的是在房地产业中，不同类型、不同区域、不同属性的房地产产品所采用的定价方式和定价标准。
价格体系是一套系统化的、有条理的、可复制的定价方式。
它是基于市场需求和供给、产品质量和成本等多种因素，对产品的价值进行综合评估，从而制定出合理的价格体系。
房地产项目价格体系的构成房地产项目价格体系由多个元素构成，主要包括以下方面：房屋基准单价房屋基准单价是指一定区域内某一个类型、某一档次的房地产产品在相同条件下标准的单价。
房屋基准单价可以作为整个区域内房价波动的参考指标，也是制定房地产开发企业的标准定价的依据。
区位溢价系数区位溢价系数是指房地产项目在某一区域内，由于其特殊的位置所带来的增值系数。
一般来说，城市中心区域、商业繁华地段、交通便利地段的房地产产品，其区位溢价系数较高。
户型形态系数户型形态系数指的是房地产项目内各种户型之间的价格差异。
在相同的生活居住条件下，户型形态系数通常与面积大小、厅、室、厨、卫等设计方案有关。
功能完备的厨房和卫生间、合理的硬装修和软装装修等，可以使户型形态系数呈现不同的取值范围。
设施配置系数设施配置系数是指房地产项目内各种公共部位和附属设施的价格差异。
例如，室内外泳池、健身房、幼儿园、学校、商场等设施配置的完善程度，就会在定价时发挥重要作用。
管理费用系数管理费用系数是指房地产项目在开发销售及售后服务中所需要的人力、物力、财力成本所带来的成本差异。
通常包括业主物业费、绿化养护费、保安服务费、修缮基金等各项费用。
风险控制系数风险控制系数是指在房地产项目投资回报的计算中，考虑到特定风险因素所形成的价格溢价差异。
例如，在政策调控、市场变化、自然灾害等情况下，房地产项目的风险可能会更大，则开发商为规避风险，会制定不同的价格体系。
房地产项目价格体系的应用房地产项目价格体系的应用可以分为两个阶段：预测分析阶段在房地产项目尚未开发、尚未投入市场销售前，可以通过对市场的预测分析以及调研分析来制定价格体系。
价格执行方案
价格执行方案前言房地产价格体系是房地产销售过程中最关键的一个环节，起着重要的控制作用。
一个方案的优势将直接影响楼盘的进度、资金回收速度和预期利润指标。
一个优秀的价格方案，必定是以精密的科学计算为依托，再控制楼盘均价的基础上，细致的考虑到楼盘的每幢楼、每个楼层、每个单元和朝向之间的优劣势与互补性，然后精确的计算出每套房子的销售价格的；其次是通盘考虑楼盘各阶段的销售量体和各阶段的价格走势，再什么阶段卖什么样的价格，卖的又是那些房子，在什么时候应该涨价，涨幅应该多少；再次是付款方式比例的控制以及各阶段不同付款方式的折扣控制。
通过科学计算制订的价格方案，在销售过程中任何一个时候，都可以掌握楼盘阶段性均价，而不需要在最后再去看均价是高了还是低了，并可以有效控制各楼层去化的速度。
然而，目前郑州市绝大部分楼盘在销售价格制订上十分随意，都是参照周边楼盘价格结合成本与期望利润，然后每层的价格递增多少或递减多少，造成的后果就是最终均价控制不住以及两头房子跑掉而中间房子滞销。
一、价格执行分析根据目前郑州市场状况以及竞争楼盘价格执行来看，绝大部分住宅在制定价格上考虑不细，一般采用成本加利润的定价方式，往往在销售过程中形成好房子销售快、两头房子销售快的现象，而存在缺陷的房子和中间的房子大量积压，直接导致项目利润无法实现，发展商苦不堪言。
本楼盘价格执行方案，是在充分考虑市场因素和楼盘成本因素的同时，采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。
这种定价法则是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素，进行客观评判并制定每套房子的系数，然后确保所有系数的总和为零，再用预期的销售均价计算出每套的价格。
这样计算出来的价格，可以使大部分的房子的价格不一样，用一房一价表现了合理性和科学性，在销售过程中，容易把握客户的心理，客户容易于接受，更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售，使价格能真正起到杠杆调节的作用。
房地产价格管理办法
第一章总则为了有效地规范地各类产品定价，及时有效地调控项目销售价格，在定价阶段通过建立定价标准体系进行定价管理;在销售阶段通过以“实收底价”和“折扣体系”双重控制为基础；结合时间纬度与销售率评估体系进行价格调控管理。
具体管理机制如下:第二章定价阶段的标准定价体系１．定价的第一原则最大程度的发现产品的真实价值,使产品价格与价值最大程度的接近。
２．项目定价需考虑的因素１)考虑不同因素对价格的影响，对于住宅：考虑景观、朝向、噪音、户型、私密性、其他等；对于商业:考虑人流、面宽进深比、交铺标准、面积大小等;对于车位：开间或面积、车位类型、充电桩、阻挡物等.2)营销部需统一不同因素对价格影响的调价规则。
第三章价格表及折扣体系表的制订审批与修订1、价格表及折扣体系表编制的要求1）要求有分栋、分套详细的明细表。
2）价格表包含的内容：房产类型、栋、单元、房号、建筑面积、套内面积、花园面积、财务底价、现场底价、价税分离现场底价、现场面价等。
3)折扣体系表包含的内容：每个优惠项目的优惠额度、发生概率、对应的综合折扣率，总体折扣率。
４）价格表及折扣体系表格式见附件1.２、价格表及折扣体系表的审批１)审批流程：各项目价格表及折扣体系表由营销部发起审批，项目负责人复核确认,财务部收入会计及财务经理复核，转至财务副总、营销副总审批,总裁最终审批.２)审批要求:统一用纸质文档，文件审批表内容：对各栋价格简要说明，整体实收均价，开盘促销方案，实际执行折扣体系.后附各栋价格明细表，及折扣体系表。
文件审批表及折扣体系表、价格表均需以上参与审批的部门或人员签字，其中价格表有多页的，总裁、财务副总及营销副总只要签批最后一页汇总页，其他页只要营销部制表人及财务部复核人签字.3、财务部收入会计对价格表及折扣体系表的审核要求１）现场实地查看在拟推售前一周,收入会计应与财务经理、设计部同事或项目部同事一起到现场实地查看,主要查看是否有影响价格表加减项的因素.对于洋房:各楼层有无露台、最顶楼能否撘板做复式;对于车位:车位距离电梯远近、车位类型(子母车位、独立车位、双拼、变位、中间位)、有无充电桩、有无阻挡、开间或面积、净高是否较小、有无下水道影响、旁边有无空位能多停车辆;对于别墅:朝向、楼间距、赠送花园面积、景观对于商铺：人流、面宽进深比、交铺标准、位置2)折扣体系表审核折扣体系表内容与销售方案中审批的内容需一致，折扣体系表应能反映每个优惠项目的优惠额度、发生概率、对应的综合折扣率，总体折扣率．其中：当优惠额度为比率时，每一优惠项目的折扣率=优惠额度*发生概率＋不发生概率(发生的概率＋不发生的概率=1）；当优惠额度为数值时，每一优惠项目的折扣率＝优惠额度/面价＊发生概率＋不发生概率(发生的概率+不发生的概率=１)；总体折扣率=每一优惠项目折扣率的乘积。
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房地产价格体系 Jenny was compiled in January 2021
前言
房地产价格体系是房地产销售过程中最关键的一个环节，起着重要的控制作用。
一个方案的优势将直接影响楼盘的进度、资金回收速度和预期利润指标。
一个优秀的价格方案，必定是以精密的科学计算为依托，再控制楼盘均价的基础上，细致的考虑到楼盘的每幢楼、每个楼层、每个单元和朝向之间的优劣势与互补性，然后精确的计算出每套房子的销售价格的；其次是通盘考虑楼盘各阶段的销售量体和各阶段的价格走势，再什么阶段卖什么样的价格，卖的又是那些房子，在什么时候应该涨价，涨幅应该多少；再次是付款方式比例的控制以及各阶段不同付款方式的折扣控制。
通过科学计算制订的价格方案，在销售过程中任何一个时候，都可以掌握楼盘阶段性均价，而不需要在最后再去看均价是高了还是低了，并可以有效控制各楼层去化的速度。
然而，目前郑州市绝大部分楼盘在销售价格制订上十分随意，都是参照周边楼盘价格结合成本与期望利润，然后每层的价格递增多少或递减多少，造成的后果就是最终均价控制不住以及两头房子跑掉而中间房子滞
销。
一、价格执行分析
根据目前郑州市场状况以及竞争楼盘价格执行来看，绝大部分住宅在制定价格上考虑不细，一般采用成本加利润的定价方式，往往在销售过程中形成好房子销售快、两头房子销售快的现象，而存在缺陷的房子和中间的房子大量积压，直接导致项目利润无法实现，发展商苦不堪言。
本楼盘价格执行方案，是在充分考虑市场因素和楼盘成本因素的同时，采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。
这种定价法则是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素，进行客观评判并制定每套房子的系数，然后确保所有系数的总和为零，再用预期的销售均价计算出每套的价格。
这样计算出来的价格，可以使大部分的房子的价格不一样，用一房一价表现了合理性和科学性，在销售过程中，容易把握客户的心理，客户容易于接受，更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售，使价格能真正起到杠杆调节的作用。
1、价格执行依据
（1）本案保底均价为元/平方米。
（2）为保证价格的准确性，每套房子的系数总和确保为零。
（3）从六幢楼的布局结合房型、位置分析，5号楼和6号楼相对较差，在
楼别上的价差为：
一号楼为X元/平方米
二号楼为X+100元/平方米
三号楼为X+150元/平方米
四号楼为X+50元/平方米
五号楼为X-120元/平方米
六号楼为X-120元/平方米
（4）结合各种因素和周边市场因素出发，市场推广均价拉升8%。
（5）每套房单价=市场推广均价*每套房系数
（6）每套房总价=每套房单价*销售面积
2、价格执行平衡
（1）本案保底均价为元/平方米。
（2）本案市场推广均价为元/平方米
（3）本案可销售面积为平方米
（4）本案可销户数为146套。
（5）本案保底总销金额为元，实际均价为元/平方米。
二、价格涨幅执行
1、开低走高是目前大多数楼盘在价格涨幅上的运用方式，建议本案采取低
开高走的价格策略。
价格分为六个阶段执行：
一期（内部认购）：均价元/平方米，控制销量为10%，即平方米。
二期（公开发售）：上涨10%均价为元/平方米，控制销量为15%，即**平方
米；
三期（强销期）：上涨5%均价为**元/平方米，控制销量为20%，即**平方米；四期（结构封顶）：上涨5%，均价为**元/平方米，控制销量为20%，即**平方
米；
五期（准现房）：上涨5%，均价为元/平方米，控制销量为20%，即平方米六期（清盘）：下调20%，均价为元/平方米，控制销量为5%，即**平方米。
2、在开始内部认购以后，视销售状况及客户反馈，依据上诉原则，价格逐步下
调，每次上涨的幅度可以适当调整，各种付款方式及折扣幅度不变。
三、付款方式执行
1、一次性付款
指客户在交付定金后15天内签定合同，并在签约时交付首期90%的房款，余10%在交钥匙时付清。
优惠6%（关系客户经领导同意后可在原基础上再获2%的优惠）。
2、银行按揭付款指客户在交付定金7天内签定合同，并在签约时交付30%的房款，余款70%办理银行按揭（要求客户配合，必须在一个月内办理完按揭手续）。
优惠4%（关系客户经领导同意可在原基础上再获2%的优惠）。
3、分期付款（1）按工程进度付款指客户在交付定金7天后签定合同，并在签约时交付首期30%的房款。
余款随工程进度交付：主体到客户所购层时交付30%；主体结构封顶时交付30%；交钥匙时交付10%，或双方协商交付方式。
优惠2%。
（2）按月度付款指客户在交付定金后7天内签定合同，并在签约时交付首期30%的房款。
余款随月度支付：签约后4个月内支付60%；交钥匙时支付10%。
或双方协商支付方式。
优惠2%。
4、客户保留金为200元，保留期限为48小时。
5、客户认购定金为10000元，一次性付款签约期限为15天，其他付款方式签约期限为7天。
6、客户签约时除交纳首期款之外，应同时交纳各种代收费用。
四、楼盘上市控制计划房地产项目的销售控制直接关系到整个楼盘的价格和销售速度，总的原则是价格与房源挂钩，房源与市场挂钩，房源与销售阶段挂钩。
根据本案的特点，主要对1、3、4号楼控制，采用房源与销售价格相结合的方式，按销售阶段对房源的数量进行有计划的控制销售。
一期拟开放5号楼大部分和2号楼四房和少量三房，其余先不推出。