2016年都江堰街区、社区商业调查报告

都江堰商业调查报告

前言：

商业街类型多种多样，此调查是为了更好说明目前整个都江堰商业市场的特点，及目前我市集中性商业,街区商业与社区商业的发展状况、特点和区别，完善我方商业项目销售说辞，说明我方项目市场竞争力。

一、都江堰商圈分布图

按照如图板块划分，目前都江堰重点商圈：A-老城区核心商圈；

B-新兴商业区；C-城南老商业区；D-城南区；E-城北区商圈调查报告

A-老城区核心商圈

（1）幸福路街区商业

地震前曾是都江堰的核心区域，以服装业为主力，带动整条路的综合性商业:鞋靴、童装、箱包、化妆品、饰品、中小餐饮等，此区域的商铺曾属于都江堰的黄金旺铺；地震后市区扩建，幸福路改造，目前虽然仍以服装业为主，但随着一大批优质商家（如：杰克琼斯，劲浪体育，卡宾男装，百丽鞋业等）撤出，加上政府规划不明，幸福路通往都江堰景区、南桥、西街特色街区，更适宜打造做旅游步行街，但目前仍以服装业为主，商业氛围一般，非节假日从从宣化门至柳河路口有一定人流，节假日整条路以游客为主，对整个区域商业带动较小。

此区域按地理条件，人流量，人流动方向较明显可划为两个区域:幸福路入口（宣化门）---柳河路入口（a）；柳河路入口---南街入口前（b），这两段

小结：目前幸福路商业街运营状况逐渐走下坡路，大量优质商家撤场，人流减少，节假日的游客消费对促进幸福路商业并无多大作用，说明电商对服装业的冲击大，而幸福路街区商业又是依靠服装业，其风险性大，稳定性差。

（2）建设路街区综合性商业

根据地理位置，人流量，人流方向划分为两段:宣化门至天和盛世（a），此段人流量较大，商业氛围好，汇集大量优质商家（包括好利来蛋糕、海澜之家、屈层氏、声雨竹女装，精品家电城，德克士，以纯6层楼整栋商业体等）；天和盛世至乔富广场段（b），此两段街区商业氛围目前差异较大，租金差异极大，b 段街区主要聚会一些小商家：小超市，奶茶店等，甚至乔富广场与天和盛世部分商铺因人流稀少而关门歇业，打出转租，招租的牌子（杨柳河转角位置尚可，浙

小结：建设路的a段商业发展较好，经营状况良好，原因在于此段连接天和盛世，幸福路，蒲阳路的核心要道，并且此段路动线明了，商业业态均衡且丰富，并非单纯服装业为主，故其发展与运营良好。

（3）杨柳河街区商业+旅游性商业街

目前杨柳河商业街区，商家可使用对应的临河人行道部分，大部分餐饮，茶楼都将此区域作为免费的经验场所，节假日餐饮业，酒店业经营状况较好。

困扰柳河街区商业发展的问题：停车位严重不足，单靠临时停车位根本无法满足需求。

从天和盛世与柳河交界处向建设路方向，靠近乔富广场出现部分闲置商铺，也有部分商家打出商铺转租的招牌，说明柳河商业街发展不均衡，从天和盛世靠近幸福路板块（a）商业状态良好，从天和盛世靠近乔富广场（b）商业状态越差，租金也呈下降趋势。

目前柳河月租金范围：50元/㎡---180元/㎡（按位置划分）

（4）天和盛世集中性大型商业体

天和盛世是都江堰首座大型集中性商业体，定位于旅游文化为主题的商业步行街，业态包括：服装、鞋靴、中大型餐饮、饰品、小吃、婚纱、电影院、KTV、主题酒店、商务酒店、星级酒店、大型购物中心、良木缘咖啡厅等，于2005年6月正式开盘，开盘价格大致在1.2万---2.5万，其呈现“十”字型分布，连接建设路，杨柳河，五桂桥这三条传统型商业街区，此区域可称为天和盛世商圈。

天和盛世商圈作为都江堰首例集中性大型商业体，2005年开盘至2007年售罄，从2006年开业至今期间，享受了中国房地产的黄金时代，再加上地震后都江堰房地产发展迅速，房价增长超过一倍。

目前从建设路至柳河段底商（a）的首批业主已经基本收回购铺成本（约10年），部分业主还略有盈利；从天和盛世十字中心口至五桂桥方向段底商（b）目前人流量尚可，主要业态集中服装业，但对比a段商业价格与商业氛围略低，故租金价格低于a段；从天和盛世十字中心口至乔富广场段（c）除有酒店正常营业外，大量闲置商铺，此段业主已然短期无法收回购铺成本。

天和盛世二楼主要业态：沃尔玛超市、西餐厅、咖啡厅等，租金大致在40元-65元.

小结：作为都江堰首座集中性大型商业步行街，天和盛世在06年---2011年底（百伦广场，大润发开业），此间是整个都江堰最繁华的中心，这期间人流巨大，商业氛围良好。a，b段的业主购铺收益巨大；但随着地震灾后重建，都江堰的老城区人口被分流至各个安置小区及部分市民购置商品房，从而导致老城区人流减少，加上百伦广场和大润发的开业，天和盛世商业受到较大影响，目前，天和盛世的商业氛围已大不如从前，根据中介数据：有少量底层商铺出售，价格在4万/㎡---5万/㎡，但目前属于有价无市。

天和盛世目前的境况也放映出集中型商业的风险不可控性，高回报带来的也是高风险，这也是集中性商业区别于社区商业的地方。

（5）蒲阳路街区商业+社区商业

根据地理位置，人流量，人流方向划分为三段：蒲阳路建设路口至蒲阳路观景路口（a），蒲阳路观景路口至宁江厂（b），宁江厂至国际名都（c），这三段人流量，租金差异非常大。

a段住户居多，业态更偏向于社区配套型：药房，大小卤菜商家，地产中介，中小餐饮等。

b段业态集中小餐饮，干洗店、药店、地产中介等，属于社区配套型商业。

c段业态稀少，钱江美域目前蒲阳路营业两家：门口便利店，门口附近美容院，我方项目在蒲阳路无营业，国际名都无营业，城北阳光门口有2家小超市营业中，此段人流稀少，行车道为快车道，商业氛围差，大量商铺闲置。

小结：蒲阳路a 段、b

段，从地震前到地震后，都是保持较高租金收益，且商家生意能一直保持较高收益，更多商家也青睐此块地域，说明街区+社区配套型商业具备较高收益性，且稳定性高于集中性商业，风险性小于集中性商业。

（6）观景路街区商业+社区商业

观景路至幸福大道路口段，根据地理位置，人流量，人流方向划分为两块：以胥家路口前后余约300米为分界线（a ），此段因为车流人流量较大，此路段商业氛围较好，集中为网咖、烧烤、中小型餐饮、洗浴中心等，这部分商家都是具备支付高额租金的业态；观景路除开中间这段，其余两侧路段(b )商业主要依（7）幸福大道街区商业

幸福大道连接幸福路与观景路，属于都江堰核心要道，从地震前到地震后一直保持较好商业氛围，包含许多优质商家：各大中型餐饮，报喜鸟服装，各大银行营业厅，酒店，手机营业厅等。

目前根据地段不同，约租金在80---150元/㎡，支撑业态多样，人流量大，商业氛围好，能保持较高租金。